1. 房地產項目施工階段的成本控制淺析
房地產項目施工階段的成本控制淺析
【摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。
【關鍵詞】施工成本控制
上世紀90年代以來，我國的房地產業逐漸放開，房地產市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產開發項目在國內處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產企業基本都有盈利，但是隨著國家調控的開始，其火爆程度必將下降，房地產業也將重新洗牌，競爭力比較強的企業會繼續下去，沒有競爭力的企業則會被淘汰，所以，及早的提高企業的競爭力才是企業生存的王道。提高企業競爭力，從成本控制開始，因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。
1、房地產企業項目工程成本管理的現狀
目前國內房地產企業的項目工程成本管理處於發展階段，具體表現有以下幾點：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一，但目前許多的房地產企業並沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留於表面，並沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的'工程成本信息並不能反映企業成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處於受控的狀態，出現異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理並沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下，存在於房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控製做簡要研究。
2、施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據，也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。
2.2 嚴格控制工程款的支付
2.2.1 當工程進度達到合同規定的付款要求時，工程師也要根據工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。
2.2.2 當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發商投資控制的失控。
2.2.3 當工程進度達到合同規定的付款要求，工程師也出具了付款依據時，開發商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產生負面影響，而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由於勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化;另一方面也可能是由於許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什麼原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的後果。
2.4 工程索賠的控制
認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發生;熟悉相關法規的規定，運用法規綜合處理索賠事件;加強反索賠管理。
3、施工現場成本控制措施
現場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個項目開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設期間，找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
3.1.1 規章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時，造成成本失控。
3.1.2 由於沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經濟洽商大量出現，致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發生之後，形成了工期延誤、質量事故等等損失，引起施工企業的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
3.2.1 建設項目在建設的過程中，事前控制比事中控制和事後控制意義更大。工程項目也是一個動態的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事後的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放鬆的。施工過程中，對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事後控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控，隨著工程進行中發生的突發情況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制，這是現場成本進行的事中控制和事後控制的內容，也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動控制和被動控制
2. 做預算，面試時房地產成本經理問如何進行成本分析 謝謝
我也做預算，但大多數是工程可行性報告，成本分析，主要還是材料、人工、風險、環境，房地產的話，有一點跟路橋不同的，就是施工地點，一般土木工程都是在野外，不用考慮居民什麼的，這個就要考慮進去，那個詞一時沒想出來，就是跟政府和當地環境什麼的有關，還有一個就是房地產要涉及售樓，這個要考慮風險成本了，你可以當市政工程來回答，我過市政工程的，七七八八的東西一大堆，煩死人
3. 房地產公司如何進行成本核算及流程 詳細
一、房地產公司成本核算的基本程序
為正確核算開發產品的成本，房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：
1、確定成本核算對象
2、歸集開發成本
3、確定成本分攤方法
4、在成本核算對象之間分攤成本
5、計算各成本核算對象的開發總成本
6、正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本
7、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）
8、編製成本報表
綜上所述，對於房地產企業的成本核算來講，成本核算對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。
(3)如何對房地產企業成本進行分析報告擴展閱讀:
房地產成本:
房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。
房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為采購成本、開發成本和經營成本。
房地產開發成本的組成內容:
1、土地開發成本
2、房屋開發成本
3、配套設施開發成本
4、代建工程開發成本
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價
2、前期工程費
3、基礎設施費
4、建築安裝工程費
5、配套設施費
6、開發間接費
4. 房地產開發企業如何控制項目成本的分析 詳細�0�3
房地產開發企業 如何控制項目成本的分析 李禮岳化州市華僑房地產公司廣東化州５２５１ ００ ：【文章摘要】。『」…「渺～」「」。…』瓔 項目成本控制是房地產開發企業獲 取利潤的根本。成本控制主要決定於嘎 目前期策戈ｆｊ。本文分析了房地產開發迂 程中各階段的成本費用的特點，針對不 同時期成本費用的具體情況提出了有效 的控制措施。 ；；≥【關鍵詞】 挈房地產企業；前期策劃；成本控削；， 一施，，。．戎…舢…々。七≤ 一．合理預算前期費用決策分析 在房地產項目開發中，一個好的項 目決策能使企業獲得高額利潤，反之將 使企業虧損或會造成經濟巨大損失。因 此，在對房地產項目開發時，首先要預 算前期費用，並對項目決策進行分析以 決策進行開發項目是否可行，如能給企 業帶來利潤，企業將會決策投資，便會 存在成本控制的分析，及進行成本控 制。反之，則取消房地產開發項目投資。 工程項目從以下幾點來進行預算前 期費用決策的： ｌ、進行實地勘察看在此地開發放 房地產是否有增值的潛力和預測建成後 此處商品房銷售情況如何。 ２，預算征地費用價格是否合理。 ３、動遷拆遷過程中將需要發生的 各項合理費用支出。 ４、工程設計，施工以至到銷售過 程中的合理費用支出。 ５，運用預測方法，建立數學模型， 預測房地產開發公司在此項目投資中的 風險，從而進行分析此項投資是否可 行。 二．動遷成本費用控制 在動遷拆遷過程中，動遷時間越 長，周期越長，包括租房、補償、異地 安置和突發事件處理在內的動遷成本就 越大。進而給房地產開發企業造成直接 損失。由此可知，動遷工作對房地產開 發項目成本的影響舉足輕重。那麼怎麼 來控製成本昵？筆者認為應該從以下方 面控製成本： ｌ、要完善動遷工作領導機制，充 分發揮動遷部門的職能作用，逐步形成 長效管理機制。 ２，要加強動遷隊伍建設，建設出 一支能征善戰的動遷隊伍。動遷隊伍不 僅要有愛崗敬業、無私奉獻的精神，還 要有比較專業的動遷知識，熟知動遷法 律法規及各種動遷政策，能做到政策宣 傳到位。在政策宣傳時，做到宣傳板、信 函，咨詢服務等各種方式相結合，主動 向動遷居民宣講各種政策，要曉之以 理，動之有情。 ３、要縮短拆遷期限。主要方式有： 控制拆遷面積，實行小面積拆遷，小面 積施工。加大對動遷住戶的搬遷力度； 全力打擊「房倒」。對蠻不講理、漫天要 價或採取欺騙手段企圖非法獲利的極少 數居民，加大行政裁決強拆力度，並輔 以細致的思想工作。 ４、加大拆遷力度。主要方式有：加 強對拆遷的現場管理�9�9 對上交的房屋及 時拆除，及時凈地。 ５、要推進動遷維穩工作。積極化 解老矛盾，努力控制新矛盾，妥善處理 突發事件。控制動遷矛盾的源頭，把好 裁決，強拆關，做到工作中不留瑕疵。 ６．適當建立動遷考核獎懲機制， 從動遷進度、質量、廉政、穩定和成本 控制五個方面細化考核目標，下達目標 任務書，加強動遷隊伍管理，實行獎懲 制度。 三，降低施工材料成本 １．做好采購工作．降低采購成本．擴 大生產經營范圍和施工材料的自給能力 建議公司開發樓盤所用的門，窗． 散熱器均由本公司下設的實業分公司自 行生產的。這樣既可以降低采購成本又 可以對外銷售，做到既降低成本又爭創 效益的雙豐收。對於自行采購的其它材 料，公司供應部門貨比三家，實行優質 優價、采購價格公開。在確保質量的前 提下，採用投標方式確保供貨單位和采 購價格。嚴防采購人員從中吃回扣，采 購物資以次充好，損害公司利益的現象 發生。同時，加大監督力度，對采購中 出現的舞弊行為，一經發現，嚴肅處理。 這樣，不僅可以減少材料費用，而且又 可以降低庫存資金佔用。 ２．加強材料供應的管理．節約材料的 運輸費用 公司要求供應部門充分了解施工現 場運輸條件，盡可能地縮短運輸距離。 一次送料到現場，減少中間運輸，並把 「線性規劃」現代化管理方法應用到材 料運輸工作中來，建立「數學模型」，在 約束條件下，求得運輸費用最低。並按 運量合理的選擇運輸車輛降低運費，同 時要按規定合理堆放施工材料。供應部 門要掌握供應計劃，按工程進度報量進 料，防止結尾工程材料過多堆滿工地影 響施工，造成現場出現二次搬運費用的 發生。 ３．實行限額發料，推行三級收料 對施工主要材料實行限額發料。按 理論用量合理損耗的辦法與施工作業隊 結算，節約時給予獎勵，超出時由施工 作業隊自行承擔，從施工作業隊結算金 額中扣除，這樣迫使施工作業隊將會更 合理的使用材料，減少了浪費損失。推 行限額發料，首先要合理確定應發數 量，材料數量要經過領、發雙方共同測 算並確認。其次是要推行三級收料。三 級收料是限額發料的一個重要的環節， 是施工的作業隊對供應部采購材料的數 量給予確認的過程。所謂三級收料，就 是首先由倉庫保管員清點數量，記錄簽 字，其次是供應部門的收料員清點數 量，驗收登記。施工作業隊清點並確認。 如發現數量不足或過剩時，應由供應部 門解決，材料應發數量及實發數量確定 後，施工作業隊施工完畢，對其實際數 量再次確認後，即可實行獎罰兌現。通 過限額發料，三級收料的辦法不僅控制 了收發料中的缺斤少兩的現象，而且使 材料得到更合理有效的利用。 ４，組織材料合理進出場 首先，應當根據定額和施工進度編 制材料計劃，並確定好材料進出場時 間。其次，應把好材料領用的和投料關， 降低材料損耗率。材料的損耗由於品 種，數量、鋪設的位置不同，起損耗也 不一樣。為了降低損耗，項目經理應組 織工程師和造價工程師，根據現場實際 情況與分包商確定一個合理損耗率，由 其包干使用，節約雙方分成，超額扣除 滲轉１５８夏：≥毒＋。＊《。拶罐啄≯－礦，§唚。ｚ鑭 ＭＯＤＥＲＮＢＵＳＩＮＥＳＳ 刪代同恥睚朋萬方數據 建立聯合目錄是用統一的著錄格式 和編排，聯合報道兩個或兩個以上檔案 館、圖書館（室）館藏的檔案目錄。實 現資源共享能使檔案、圖書、情報等文 獻部門相互分享各自的資源，使利用者 很方便地獲得更多、更廣泛的知識、信 息，情報。通過建立聯合目錄，形成網 絡，實現資源共享，使各文獻部門充分 挖掘資源潛力，實現文獻資源互補，提 高館（室）藏資源利用率，避免不必要 的重復和浪費，因而也可有效地緩解存 儲空間擁擠、人員及資金緊張等矛盾， 並有利於各級各類檔案館、圖書館（室） 館藏朝著有側重、有特色、專業化．系 統化的方向發展，更好地滿足社會多方 面的需要。 ４、注重。反饋」，深層次開發檔案 信息。反饋方法在檔案信息資源開發利 用中起著重要的作用。通過反饋信息資 源開發利用所產生的結果，進行分析研 究，可以提高信息資源開發利用的科學 性、合理性、系統性。例如，產品經過 用戶使用之後，能否適應需要、哪些需 要改進等，這是檢驗企業為適應市場需 求而採取的改革措施是否成功的關鍵， 也是對產品質量作出的評價。通過對產 品質量的反饋材料進行分析研究，在此 基礎上，企業進行自我調節，評判自身， 檢查企業產品改進的目標是否已達到、 已經做了些什麼、還應做些什麼等。圃 【參考文獻】 １．劉彥麗．關於格案信息化管理的研 究【Ｊ１．商場現代化，２００５，４：７０－７１ ２、王志方，檔案館的功能與發展趨勢 【Ｊ】．《中國檔案》２００５，１２ ５、徐義全；談檔案現代化管理的建設 ｆＮ】；中國檔案報；２．０００年 ＞接１５７頁 工程款。這樣，讓每一個分包商或施工 人員在材料用量上都與其經濟效益掛 鉤，降低整個工程材料成本。 四、施工過程中工程成本控制 １．責．權．利相結合的成本管理體制 問題 任何管理活動都應責、權、利相結 合，才能取得成效，成本管理也不例外。 如果一個工程項目，因工程質量問題導 致返工，造成直接經濟損失，結果因職 能分工不明確，找不到直接負責人，最 終不了了之，使工程蒙受了巨大的損 失。又如某工程技術員提出了一個經濟 可行的施工方案，為工程節省了支出。 此種情況下，如果不進行獎勵。就會在 一定程度上挫傷企業技術人員的積極 性，不利於調動項目部技術人員的積極 性和實施技術創新，也就不利於工程項 目的成本管理與控制。 ２．工程進度工期成本控制問題 「工期成本」是指為了實現工期目 標或合同工期而採取相應措施所發生的 一切費用。在工程管理中、如果對工期 成本的重視不夠，有時會因趕工期要進 度，造成工期成本的額外增加。這要求 我們工程管理要從工期成本控制上要效 益，懂得通過對工期的合理調整來尋求 最佳工期點成本，把工期成本控制在最 低點。筆者認為：一方面，為了保證工 期而採取的措施費用。另一方面，是因 為工期拖延而導致的業主索賠成本，或 因業主進不了戶而造成的退房款、回款 不及時，影響資金周轉，進而影響公司 下一步開發的一系列成本。 ３．工程技術部管理人員相互協作問題 目前工程管理普遍存在一種現象， 即在工程施工技術與管理過程中，搞技 術的只負責技術和質量，搞工程的只負 責施工生產和工程進度，搞材料的只負 責材料的采購及進場點驗工作。這樣表 面上看來職責清晰，分工明確，但實際 可能產生不利於成本控制的情況。如果 搞技術的為了保證工程質量，選用可 行、卻不經濟的方案施工，必然會保證 了質量但增大了成本；如果采購材料的 只從產品質量的角度出發，不考慮材料 價格，即使是材料使用沒有一點浪費， 成本還是降不下來。要做到（１）要求 工程質量人員強化成本觀念，樹立全員 成本意識，抓好各專業人員的項目成本 管理協調工作。把一切為了效益的意識 深深地銘刻在每個職工的腦海里，對於 施工作業隊除組織大規模的教育外，還 要通過大幅標語，宣傳欄進行宣傳，諸 如「節約光榮，浪費可恥」、「建名牌工 程，創最佳效益」等。（２）要堅持現象 管理標准化，堵塞浪費漏洞，使每一位 職工都能把工程成本管理工作放在主要 位置。（３）可以搞一些經濟技術類的比 武，在突出技術的情況下，又從經濟角 度出發；最後要完善成本管理辦法及各 項合同文件，避免經濟損失。 工程成本控制是一項系統工程，工 程建設的各個階段和各個環節一一抓好 工程管理是基礎，成本控制是核心。需要 多個部ｆ】及大量專業人員的通力合作才 可圓滿完成。牢固樹立以人為本，樹立全 員成本意識，落實成本管理責任制，劃定 考核標准，開展全員、全過程、全方位、 全項目的管理，以較少的活勞動和物化 勞動耗費，取得最大的經濟效益。 五．銷售成本控制 從銷售環節來講，為了控制銷售成 本，縮短銷售周期，加快回款速度，筆 者認為要做好以下幾點： ｌ、制定合理的銷售價格。 ２，做好樓盤銷售策劃，提高樓盤 銷售的價值。 ３．嚴格遵守（（城市房地產管理辦 法》、（（商品房銷售管理辦法》．《住宅使 用說明書》、《住宅質量保證書》等法律、 法規，嚴格執行商品房買賣合同，避免 因虛假信息，承諾不兌現及欺詐等不良 行為給公司帶來的損失。 ４、適時調整銷售策略，縮短銷售 周期，杜絕住戶因種種原因造成退房現 象的發生，加快售後回款速度。在銷售 過程中，對遲遲賣不出去的公建，要分 析滯銷的原因，並加緊協商解決。 ５、培養更多的專業化的銷售隊伍 和有經驗的銷售策劃人員。
5. 一般房地產開發公司的財務分析報告怎麼寫
Xx公司Xx年度財務情況說明書
一、企業生產經營的基本情況
（一）企業主營業務范圍和附屬其他業務，企業從業人員、職工數量和專業素質的情況。（合並報表單位應說明納入年度財務決算報表合並范圍內企業從事業務的行業分布情況）
（二）本年度生產經營情況
1、主要產品的產量、業務營業量、銷售量（出口額、進口額）及同比增減量
2、經營環境變化對企業生產銷售（經營）的影響
3、營業范圍的調整情況
4、新產品、新技術、新工藝開發及投入情況
（三）對企業業務有影響的知識產權的有關情況
（四）開發、在建項目的預期進度及工程竣工決算情況
（五）經營中出現的問題與困難，以及需要披露的其他業務情況與事項等
二、利潤實現、分配及企業虧損情況
（一）主營業務收入變動情況
1、主營業務收入同比增減額
2、主營業務收入增減影響因素，包括銷售量、銷售價格、銷售結構變動和新產品銷售，以及影響銷售量的滯銷產品種類、庫存數量等
（二）成本費用變動的主要因素
原材料費用、能源費用、工資性支出、借款利率調整對利潤增減的影響
（三）其他業務收入、支出的增減變化
若其他收入佔主營業務收入10%（含10%）以上的，則應按類別披露有關數據
（四）同比影響其他收益的主要事項
1、投資收益，特別是長期投資損失的金額及原因
2、補貼收入各款項來源、金額，以及扣除補貼收入的利潤情況
3、影響營業外收支的主要事項、金額
（五）利潤分配情況
（六）利潤表中的項目，如兩個期間的數據變動幅度達30％（含30％）以上，且占報告期利潤總額10％（含10％）以上的，應明確說明原因
（七）稅賦調整對凈利潤的影響，包括有關稅種和稅率調整、享受各稅優惠政策退稅返還等數額。（集團填報）
（八）會計政策、會計估計變更對利潤總額的影響數額
（執行財稅[2004]153號文件的影響）
（九）虧損企業戶數、虧損面、虧損總額及其同比增減額，按以下主要原因：企業改組改制、產品滯銷、成本費用加大、管理不善等造成的虧損企業戶數及虧損額進行分析（集團填報）
三、資金增減和周轉情況
（一）各項資產所佔比重
1、各項資產所佔比重
2、應收賬款、其他應收款、存貨、長期投資等變化是否正常，增減原因
3、長期投資占所有者權益的比率及同比增減情況、原因，購買和處置子公司及其他營業單位的情況
（二）不良資產情況
1、待處理財產損溢主要內容及其處理情況
2、潛虧掛賬（含政策性原因掛賬和其他歷史潛虧掛賬）內容及原因
3、按賬齡分析三年以上的應收賬款和其他應收款未收回原因及壞賬處理辦法
4、長期積壓商品物資、不良長期投資等產生的原因及影響
5、不良資產比率
（三）負債情況
1、流動負債與長期負債的比重
2、長期借款、短期借款、應付賬款、其他應付款同比增減金額及原因
3、企業償還債務的能力和財務風險狀況
4、三年以上的應付賬款和其他應付款金額、主要債權人及未付原因
5、逾期借款本金和未還利息情況
（四）企業債務重組事項及對本期損益的影響。
（五）資產、負債、所有者權益項目中，如兩個期間的數據變動幅度達30％（含30％）以上，且占報表日資產總額5％（含5％）以上的，應明確說明原因
四、所有者權益（或股東權益）增減變動及國有資本保值增值情況
（一）會計處理追溯調整影響年初所有者權益（或股東權益）的變動情況，並應具體說明增減差額及原因
（二）所有者權益（或股東權益）本年初與上年末因其他原因變動情況，並應具體說明增減差額及原因
（三）國有權益客觀增減情況及具體原因
（四）企業國有資本保值增值的主要經營因素，以及資本公積金轉增實收資本的情況
五、對企業財務狀況、經營成果和現金流量有重大影響的其他事項。
六、針對本年度企業經營管理中存在的問題，新年度擬採取的改進管理和提高經營業績的具體措施，以及業務發展計劃。
Xx公司
Xx年Xx月Xx日
6. 房地產業財務報表需要分析哪些數據
1、「應收賬款」項目，應根據「應收賬款」賬戶和「預收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關應收賬款計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。
2、「預付款項」項目，應根據「預付賬款」賬戶和「應付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關預付款項計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。
3、「應付賬款」項目，應根據「應付賬款」賬戶和「預付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。
4、「預收款項」項目，應根據「預收賬款」賬戶和「應收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。
5、「應收票據」、「應收股利」、「應收利息」、「其他應收款」項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去「壞賬准備」賬戶中相應各項目計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。
(6)如何對房地產企業成本進行分析報告擴展閱讀
1）購買固定資產、無形資產等的支出，持續高於經營活動現金流量凈額，說明企業持續借錢維持投資行為。
2）投資活動現金流入裡面，有大量現金是因出售固定資產或其他長期資產而獲得的。這可能是企業經營能力衰敗的標志，是企業經營業績進入下滑跑道的信號燈。
籌資現金活動現金流量中的異常現象
1）企業取得借款收到的現金，遠小於歸還借款支付的現金。這可能透露銀行降低了對該企業的貸款意願，使用了「騙」回貸款的手段
2）企業為籌資支付了顯然高於正常水平的利息或中間費用——體現在「分配股利、利潤或償付利息支付的現金」和「支付其他與籌資活動有關的現金」兩個科目的明細里。當然，這也可能意味著企業遇到必須江湖救急的生存危機。
通過現金流量表尋找優質企業
1）經營活動產生的現金流量凈額＞凈利潤＞0；
2）銷售商品、提供勞務收到的現金≥營業收入；
3）投資活動產生的現金流量凈額＜0，且主要是投入新項目，而非用於維持原有生產能力；
4）現金及現金等價物凈增加額＞0，可放寬為排除分紅因素，該科目＞0；
5）期末現金及現金等價物余額≥有息負債，可放寬為期末現金及現金等價物 應收票據中的銀行承兌匯票＞有息負債。
7. 房地產財務分析報告怎麼寫標准
一、xxx項目財務基本數據：
截至XX年年年末，項目總共實現銷售資金迴流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設投入期最大現金流3.17億元，預計本項目最終實現銷售凈利潤1.25億元，實現項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業公司下達的各項工作考核指標。
二、財務控制管理與財務指標分析
(一)在實業公司的監管下，財務工作實現了幾個突破
1)監督與服務
XX年年初，實業公司實行項目公司目標成本管理監督考核，因此公司要求內部財務管理監督水平需要不斷地提升。外部，稅務機關及銀行對房地產企業的重點監察、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控也相應增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年裡置業公司財務部克服了由於財務專業人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支持和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經驗，並向前邁出了一大步，堅決做好財務審核、監督和服務等各項工作。
2)合作銀行的選擇
在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務部分析了以前開發項目的一些經驗和教訓，對項目銷售後的資金安全及時迴流和開發商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務等多方面進行了認真細致的研究，經過反復具體地、探索性地調查討論和斟酌比較，並屢次與多家內外資銀行領導的談判協商，結合實業公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作夥伴，終於在預定時間內與各合作銀行(中行、招行、深發展)達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優惠的政策。
從最初的只能憑合同抵押回執到最終業主按揭合同簽定後憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現金迴流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內迴流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金迴流的安全及時，同時也保證了後續合同備案和抵押等工作的及時順暢。
三、存在的問題和解決的辦法：
xx項目走過熱火朝天的建設和銷售階段，回顧過往，我們發現工作當中有很多的不足，有的不足在發生前就得到了上級領導的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產生財務風險。
(一)營銷台帳建立的重要性
營銷台帳與工程台帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預算的'崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務部門與工程部門這樣可以實現成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經常會出現與同一家公司簽訂多項合作協議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷台帳，那麼每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。
(二)銷售費用與開發成本支出的預警
項目公司每年都會根據實際情況調整費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預警的敏感性，對於哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內容都需要我們財務人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預計、事中的控制和預警、事後的分析三個步驟，財務人員不應該停留在傳統的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據細項預計費用情況制定出來的計劃目標更趨於可靠性和真實性，不至於調整的偏差太大。根據前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態出現了明顯的異常變動與目標對比就有了預警信息。
8. 房地產開發企業如何做好房地產財務分析 詳細�0�3
房地產財務分析是以財務報表和其它輔助資料為依據，依靠財務人員的經驗，採用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流動情況，對企業的有關經濟活動作出評價和預測，以便於經營者正確地把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。 隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析更加成為企業一項重要的管理活動。尤其房地產行業，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。 一、 傳統財務分析的主要內容及其局限性 傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，並進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。 從以上分析指標不難看出，企業傳統的財務分析更側重於經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析；側重於單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；側重於經濟事項的事後分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯後，缺少對企業風險防範和發展潛力的分析；側重於財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另一方面，財務人員受業務知識單一限制，缺少業務經營方面的知識和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。 財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由於傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。因此，從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結 果，注重財務分析的綜合性和整體性。 二、 房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容 在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限於靜態的單一指標分析，作為新興行業的房地產開發企業更應從整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容： 1、整體分析與專項分析相結合 在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售後服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。 2、加強房地產開發企業現金流量情況的分析 在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由於房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以「利潤」為中心轉向以「現金流量」為中心。分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之後的現金凈流量，用於評價企業的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由於現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助於評價企業盈利的質量。 3、加強成本控制分析 在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面： 一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。 4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析 如果房地產財務分析thldl.org.cn 僅局限於本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上「知己知彼」，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。通過分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。 實際上房地產開發企業的房地產財務分析可以不受傳統房地產財務分析模式的約束，不應局限於具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，並利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的實時化和快速反應。在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，著重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。
9. 如何進行房地產開發的成本分析
項目名稱 合計 第一階段 第二階段 第三階段 一 土地成本1 土地市價2 土地使用權出讓金 3 征地補償費 二 前期開發費1 三通一平2 工程鑽探費 3 工程設計費 4 工程監理費 5 質量安全監督費 6 臨水臨電費 三 建築安裝工程費1 土建費2 內水暖電工程費 四 公建配套設施費 1 區內排水、道路建設費 2 區內綠化建設費 3 區內配套零星工程費 五 房地產各項稅費1 報建費2 土地使用權出讓金契稅 3 交易管理費 4 建築工程拋投標活動資金 5 土地增值稅 六 管理、銷售和財務費用 1 開辦和管理費 2 前期物業管理費 3 樣板房、售樓部裝修費 七 不可預見費八 營業稅及附加
10. 房地產開發企業要如何進行成本核算
如何進行成本核算：
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。