回遷房成本如何結轉

1. 政府會計准則制度對安置回遷房取得的收入如何入帳

賬務處理上應作為銷售處理。貴公司雖然沒有取得現金收入，但貴公司在拆遷過程中，未向拆遷戶支付拆遷款，或支付少量的拆遷款而取得了相關土地使用權，屬於非貨幣的資產交換行為
1.換出資產為存貨的，應當作為銷售處理，按照《企業會計准則第14號-- -收入》以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。
2、稅務處理上，應同正常銷售，交納營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等相關稅費。同時按市場價格開具發票，以便房產所有者辦理產權證明。
《國家稅務總局關於個人銷售拆遷補償住房徵收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號規定:房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬於
通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
根據國稅發[2009]31號文件第二十七條規定「回遷房建造支出」可以計入「開發成本一-土地徵收及拆遷補償費」項
目。對回遷標准面積內部分，房地產開發企業應按開發的回遷房屋標准內實際發生在成本確定回遷房屋銷售收入和成本;對超出回遷標准面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積的實際發生的成本結轉銷售成本。房地產企業回遷房銷售收入確認根據《關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》( 國稅發[2009 ] 31號)第七條規定:房產開發企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售於開發產品所有權或使權轉移、或實際取得利益權利時確認收人(或利潤)的實現。其方法和順序如下: (1) 按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定; (2 )由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定; (3) 按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低於15%,具體比例由主管稅務機關確定。

2. 房地產財務處理，如何結轉成本

對於房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別合同的結算數。
結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。
2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回
5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單裡面。
最後，合同清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。
預提時候：
借：開發成本
貸：應付賬款-預提
按照這個金額結轉到開發產品。
借：開發產品
貸：開發成本
結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等於可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
賬務處理：借：主營業務成本
貸：開發產品 
這裡面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，並且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。

3. 房地產企業怎麼結轉成本

房地產企業結轉成本的流程：

1、確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

2、預提時候：

借：開發成本

貸：應付賬款-預提

3、按照這個金額結轉到開發產品

借：開發產品

貸：開發成本

4、結轉開發產品到產品銷售成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

(3)回遷房成本如何結轉擴展閱讀

房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出： 借：開發成本(按明細核算) 貸：銀行存款等。

2、商品房開發完工後 借：開發產品--XXX商品房 貸：開發成本。

3、計算商品房每平米單位成本。即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積。

4、結轉銷售商品房成本：銷售總面積* 元/平方米 借：主營業務成本 貸：開發產品。

4. 房地產成本結轉按什麼方法結轉

對於房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別合同的結算數。
結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。
2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回
5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單裡面。
最後，合同清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。
預提時候：
借：開發成本
貸：應付賬款-預提
按照這個金額結轉到開發產品。
借：開發產品
貸：開發成本
結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等於可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
賬務處理：借：主營業務成本
貸：開發產品 
這裡面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，並且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。

5. 回遷房的帳務處理

關於拆遷後等面積回遷的計稅規定是：根據安徽省地方稅務局皖地稅〔2000〕44號文件規定，對房地產開發企業動遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地地稅機關按同類住宅房屋的成本價格核定計征營業稅或按當地政府規定的成本價格標准計征營業稅；對超出拆遷建築面積的部分按市場價格計征營業稅。因此，房地產開發企業採取實物補償時，必須按照此項規定進行計征營業稅。至於採取實物補償時會計處理，建議會計上不作為收入處理。財務會計處理與稅法規定不一致時只要按照稅法規定計稅，不是必須按照稅法規定進行財務處理。上述採取實物補償時，財務一般只就收到的超出面積部分價款和等面積部分結構差價作收入。例：拆遷一居民100平方米平房，回遷給此居民120平方米樓房。需要收到20平方米超出面積部分房款50000元，100平方米房屋結構差40000元。財務處理如下：借：銀行存款（現金） 90000 貸：預收帳款－面積差收入 50000 預收帳款－結構差收入 40000 注意，如果需支付拆遷戶安置等費用，則不能直接抵減收入，應計入開發成本。假如上例中，還要支付拆遷戶安置過渡費10000元，則財務處理如下：借：銀行存款（現金） 80000 開發成本－土地拆遷及徵用補償費 10000 貸：預收帳款－面積差收入 50000 預收帳款－結構差收入 40000 計稅時，則按此房屋單位成本價乘以100平方米加上超出面積部分價款50000元計征營業稅。以上回復供參考。

6. 您好，請問回遷房收入成本對應確認，成為開發成本…拆遷成本，回遷房建安成本如何入賬

你好，同學，你這個回遷房的建設成本也是計入開發成本處理的，你可以另設一個明細科目進行區分，

7. 房地產財務處理，如何結轉成本

房子竣工驗收後結轉。

1、結轉收入時：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

借：主營業務收入

貸：本年利潤

2、結轉成本時：

借：開發產品

貸：開發成本

借：主營業務成本

貸：開發成本

借：本年利潤

貸：主營業務成本

(7)回遷房成本如何結轉擴展閱讀：

一、本科目核算企業當期實現的凈利潤（或發生的凈虧損）。

二、企業期（月）末結轉利潤時，應將各損益類科目的金額轉入本科目，結平各損益類科目。結轉後本科目的貸方余額為當期實現的凈利潤；借方余額為當期發生的凈虧損。

三、年度終了，應將本年收入和支出相抵後結出的本年實現的凈利潤，轉入「利潤分配」科目，借記本科目，貸記「利潤分配——未分配利潤」科目；如為凈虧損做相反的會計分錄。結轉後本科目應無余額。

本年利潤賬戶的余額表示年度內累計實現的凈利潤或凈虧損，該賬戶平時不結轉，年終一次性地轉至利潤分配一未分配利潤賬戶，

借：本年利潤

貸：利潤分配——未分配利潤

如為虧損則作相反分錄。年終利潤分配各明細賬只有未分配利潤有餘額，需將其他明細賬轉平，

借：利潤分配一未分配利潤

貸：利潤分配 — 提取盈餘公積、向投資者分配利潤等

至此，所有結轉分錄可以劃上一個圓滿的句號。

為了使「本年利潤」科目能准確、及時地提供當期利潤額又不增加編制分錄的工作量，單位在實際工作中「本年利潤」賬頁採用多欄式。

把「主營業務收入」、「主營業務成本」、「主營業務稅金及附加」等項科目，由一級科目轉變為「本年利潤」下的二級科目使用，減少了結轉時的工作量。

但「收入」、「成本」下設的產品明細賬仍需按數量和金額登記。按「附表」賬頁中期末結出發生額，在編制損益表時不用查看多本賬簿，只通過「本年利潤」就能滿足編制損益表的需要。

「營業費用」、「管理費用」、「財務費用」等項費用，每月的發生額不大或業務筆數不多，也可直接作為「本年利潤」的二級科目使用，以減少結轉的工作量。

如果上述費用較大或發生的業務筆數較多，仍需根據實際情況設置明細賬，期末結轉「本年利潤」科目中。

8. 拆遷還房業務房地產企業應如何進行會計處理

一、房屋產權置換補償方式的特性
1.房屋產權置換補償
根據《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償的方式有貨幣補償和房屋產權置換兩種。貨幣補償就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人(單位或個人)即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商按照評估值確定對被拆遷人補償的金額後以貨幣方式結算同時將被拆遷人的房屋產權證和土地使用證收回到政府房產、國土部門注銷。產權置換就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換並按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協議時的房屋市場價格為准)或優惠價結算置換差價的行為。在產權置換方式下被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷被拆遷人的原房屋產權證在其辦理置換房屋的新房屋產權證時由房管部門注銷。
2.房屋產權置換業務處理現狀
房地產開發企業與被拆遷人在簽訂拆遷補償協議後取得的被拆遷人的舊房(以下簡稱「拆遷房」)時房地產開發企業換出的新房(以下簡稱「回遷房」)尚未完工及交付使用(甚至尚未開工)不符合會計上的收入確認條件所以回遷房不能在此時確認收入。對取得拆遷房及交付回遷房應如何進行會計處理在實務中存在不同的處理方法有部分企業對取得拆遷房及交付回遷房
均不做賬務處理部分企業在取得拆遷房時不進行賬務處理而是在交付回遷房時進行賬務處理部分企業用非貨幣性資產交換准則進行會計處理部分企業將其視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。
3.房屋產權置換業務會計與稅務處理特性
(1)房屋產權置換業務會計處理特性房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房應視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。理由是根據會計核算基本要求各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行會計核算不做賬務處理不符合真實性原則如果用非貨幣性資產交換進行處理收到拆遷房的時間與交付回遷房的時間必須同步顯然不適用於非貨幣
性資產交換准則。
(2)房屋產權置換業務稅務處理特性以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征「銷售不動產」的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按市場售價計算營業額計征「銷售不動產」的營業稅對企業所得稅按市場銷售價格計算。
二、房屋產權置換業務的會計處理
1.房地產開發企業取得拆遷房的會計處理
房地產開發企業從被拆遷人手中取得拆遷房購置成本為回遷房的市場價計入開發成本並按以下步驟進行一是簽訂拆遷補償協議拆遷房交付拆遷人時房地產開發企業對產權置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本計入「開發成本」由於此時尚不符合收入確認條件對應科目應確認為一項「預收賬款」二是如果房地產開發企業給予被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分的權利該部分優惠(即超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額)也應計入購入拆遷房的成本即調整增加「開發成本」及「預收賬款」三是如根據拆遷補償協議房地產開發企業需額外支付被拆遷人差價款支付被拆遷人差價款時因已在上述步驟1中按市場價計入成本此時應調減「預收賬款」四是房地產開發企業收到被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分價款或市場價購房款時應確認為一項「預收賬款」五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件後的月末計算預繳營業稅稅金及附加其會計處理同正常房地產業務處理。
2.拆遷房成本的分配
如果房地產開發公司准備分期開發需將拆遷房的成本按建築面積的比例在各期之間分配而不能僅由回遷房承擔或其中
的某期承擔。
3.交付回遷房的會計處理
回遷房交付使用應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人在符合商品銷售收入確認條件時確認為「營業收入」在轉回之前確認為「預收賬款」。
三、房屋產權置換的稅務處理
根據相關稅收法律、法規的規定產權置換業務主要涉及營業稅、企業所得稅和土地增值稅等稅種及相應發票開具等問題。具體稅務處理如下
1.營業稅的稅務處理
根據深地稅發[1999]462號《深圳市地方稅務局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知》規定「對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行舊城拆遷改造以土地補償給被拆遷戶的按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『轉讓土地使用權』的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按同類住宅房屋的成本價核定計征『銷售不動產』的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『銷售不動產』的營業稅」關於營業稅計繳的時間主要有以下三個時點一是因房地產在達到預售條件取得預售許可證後方可對外銷售。所以只有在達到預售條件時為產權置換面積及超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額部分預繳營業稅的時點。二是在達到預售條件並收取超出產權置換面積部分的房款時為超出產權置換面積部分的房款的預繳營業稅時點三是將回遷房交付被拆遷人時以上預繳的稅款需轉入營業稅金及附加。
2.企業所得稅的稅務處理
根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定「企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為應視同銷售於開發產品所有權或使用權轉移或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於1500具體比例由主管稅務機關確定」。
3.土地增值稅的稅務處理
根據廣州市地方稅務局於2008年10月20日出台的關於印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號)規定「房地產開發企業根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行拆遷改造以房產補償給被拆遷方的對補償面積相等的部分以該房產的建築安裝成本價作為房地產開發企業銷售不動產收入對補償面積超過拆遷面積的部分根據
國稅發[2006]187號文第三條第一項規定確認房地產開發企業銷售不動產收入」。
4.發票的開具
因稅收征管及辦理新房產權證的需要拆遷戶必須向有關部門提供發票和完稅憑證「個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間」(國稅函[2007]768號、國稅發[2005]89號)。我們發現在產權置換業務中房地產企業有兩個不同的應稅收入即營業稅以成本價確認收入、所得稅按視同銷售以市場售價確認收入發票到底以哪個收入來開具?其實產權置換作為一項特殊的業務如按上述方法正確處理發票開具的多少已無關因為計稅依據沒有全部根據發票的多少來計征即便是契稅也是根據差額計算的為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉讓回遷房將以發票金額為取
得成本從財產轉讓所得中扣除)可以按市場售價開具發票。

9. 回遷房項目的會計核算和稅務處理有哪些不同

土地徵用費和拆遷補償費構成房地產項目開發成本的重要組成部分，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條規定，土地徵用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由於其行為的特殊性，會計和稅務處理有所不同，這種不同直接影響到開發產品計稅成本的確認，我們以案例分析如下。
【案例】
A房地產開發公司開發項目佔地10000㎡，土地成本已發生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現回遷房60套（平均每套150㎡）。
開發項目分兩期進行建設。一期項目佔地面積6000㎡，二期項目佔地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩餘的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發產品會計成本和計稅成本。
該公司認為，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回遷房的建安成本應當分攤到剩餘的460套可售樓房銷售成本中，也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本，並且由於一、二期回遷房套數和面積不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地減少前期的企業所得稅支出，獲得遞延納稅的好處。
這種觀點是否正確呢？我們根據會計核算的基本原則以及國稅發〔2009〕31號文件分析如下：
第一期商品房的會計成本：
1、土地成本貨幣性支出為：3500+1500=5000（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費 5000
貸：貨幣資金 5000
2、第一期回遷房40套建造支出：（7000÷75000）×40×150=560（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費560
貸：開發成本——建築安裝工程費 560
3、第二期回遷房20套因未實際發生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬：（7000÷75000）×20×150=280（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費280
貸：預計成本——建築安裝工程費 280
4、土地成本合計：5000＋560＋280＝5840（萬元）
5、第一期分配土地成本：5840÷（6000+4000）×6000=3504（萬元）
6、單位可售建築面積土地成本：3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）
7、單位可售建築面積建築成本：（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
第一期商品房的計稅成本：
房地產開發業務中，拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案例中包含了產權調換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產權調換則成為計稅成本確定的難點。
產權調換，屬於房地產企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權。企業所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即「以物易物」處理，根據國稅發〔2009〕31號文件第七條的規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為：40×150×3000=1800（萬元）。另外，對於非貨幣交易的產權調換方式，同時涉及換入資產（土地）的計稅成本確認問題，國稅發〔2009〕31號文件第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，按下列規定處理：
1、換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2、換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
本案例中，房地產開發企業在接受土地使用權時，暫不確認計稅成本，第一期40套回遷房交付後，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。
第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值，不屬於國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定的可以預提的計稅成本，暫按成本為0計算。
另外，根據國稅發〔2009〕31號文件第三十四條的規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。這20套回遷房計稅成本可以在二期房產中直接列支，以後結算二期計稅成本時，不需要再調整一期的計稅成本。
該項目在第一期開發產品完工後，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。
因為該項目分兩期開發，所以土地成本需要按照各期佔地面積進行分配。第一期分配土地成本：6800÷（6000+4000）×6000=4080（萬元），單位可售建築面積土地成本為：4080÷75000=544（元/㎡），單位可售建築面積建築成本為：7000÷75000=933（元/㎡）。
以上計稅成本高於會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：
1、回遷房視同銷售的處理。
2、以回遷房換取的土地使用權價值是否可以預提入賬的問題。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據國稅發〔2009〕31號文件第三十一條的規定，可以將全部回遷房公允價值計入換取的土地計稅成本並再行分配。