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房地產成本該如何審計

發布時間: 2022-07-05 08:50:07

❶ 投資性房地產的審計要點

(一)投資性房地產的審計目標
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產.
投資性房地產的審計目標一般包括:確定投資性房地產是否存在;確定投資性房地產是否歸被審計單位所有;確定投資性房地產的增減的記錄是否完整;確定投資性房地產的計價方法是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的折舊計提或攤銷政策是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備的計提方法是否正確,計提是否充分;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備增減變動的記錄是否完整;確定採用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的期末余額是否正確;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的披露是否恰當.
(二)投資性房地產的實質性程序
投資性房地產的實質性程序通常包括:
1.獲取或編制投資性房地產明細表,復核加計正確,並與總賬數和明細賬合計數核對相符;結合累計攤銷(折舊),投資性房地產減值准備科目與報表數核對相符.
2.檢查納人投資性房地產范圍的建築物和土地使用權是否符合會計准則的規定.
3.檢查投資性房地產後續計量模式選用的依據是否充分.與上年政策進行比較,確定後續計量模式的一致性.如不一致,則詳細記錄變動原因.4.確定投資性房地產後續計量選用公允價值模式政策恰當,計算復核期末計價正確:
(1)詢問並獲取相關資料,評價被審汁單位確定公允價值採用方法的適當性,公允價值選用的合理性,包括公司的決策程序,公允價值的確定方法,估值模型的選擇,披露的充分性等.
(2)被審計單位投資性房地產的後續計撾採用公允價值模式計價的,期末,應逐項檢查公允價值的確定依據是否充分.公允價值變動損益計算是否正確,會計處理是否正確d與公允價值變動損益項目中的相應數字核對相符.
(3),如果需利用專家等的丁作,應對專家的執業資格和勝任能力,工作結果等進行評價.
5.投資性房地產後續計量選用成本計量模式,確定投資性房地產累計攤銷(折舊)政策恰當,計算復核本年度攤銷(折舊)的計提是否正確:
(1)了解被審計單位所使用的建築物折舊率和土地使用權攤銷率,確定其是否恰當.
(2)確認被審計單位除已提足折舊的建築物外,其他投資性房地產坶已計提折舊和攤銷.
(3)根據投資性房地產的平均水平測算全年的攤銷(折舊)額,並與投資性房地產巾的累計折舊和攤銷本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(4)將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業務支出中的相應數字核對無誤.
6.期末對成本計量的投資性房地產進行如下逐項檢查,以確定投資性房地產是否已經發生減值:
(1)核對投資性房地產減值准備本期與以前年度計提方法是否一致,如有差異,查明政策調整的原因,並確定政策改變對本期損益的影響,提請被審計單位做適當披露.
(2)確有出現導致其可收網金額低於賬面價值的情況,將可收回金額低於賬面價值的差額作為投資性房地產減值准備予以計提,並與投資性房地產中的減值准備本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(3)將本期減值准備計提金額與利潤表資產減值損失巾的相應數字核對無誤.
(4)檢查投資性房地產減值准備是否按單項資產(或資產組)計提,計提依據是否充分,得到適當批准,減值損失是否沒有轉回.
7.確定投資性房地產後續計量模式的轉換恰當:
(1)檢查董事會等決議文件,確定後續計量模式改變的適當性,會計處理的正確性,並提請被審計單位進行充分披露.
(2)審查投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計嫩模式是否作為會計政策變更進行追溯調整期初留存收益處理;採用公允價值計量模式的投資性房地產不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式.
8.如被審計單位投資性房地產與其他資產發生相互轉換的,應審查轉換依據是否充分是否經過有效批准,轉換日房地產成本計量是否正確,會計處理是否正確:
(1)復核在成本模式下,是否將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值;
(2)復核採用公允價值模式計!蘞的投資性房地產轉換為自用房地產時,是否以其轉換當日的公允價值作為向用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益;
(3)自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計世的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小於原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大於原賬面價值的,其差額計入資本公積.
9.獲取租賃合同等文件,重新計算租金收入,並與利潤表其他業務收入中的相應數字核對無誤.
10.檢查本期對投資性房地產進行改良或裝修的會計處理是否正確.
11.檢查有無與關聯方的投資性房地產購售活動,是否經適當授權,交易價格是否公允.
12.結合銀行借款等項目的審計,了解建築物,土地使用權是否存在抵押,擔保情況.如有,則應詳細記錄,檢查投資性房地產的保險情況.
13.確定投資性房地產已恰當列報.

❷ 審計房地產公司應注意哪些事項

在房地產開發企業中,把管理審計工作和目標管理有機地結合起來,推行項目管理審計制度,這對改進企業管理、提高企業經濟效益具有重要作用。 一、房地產開發項目管理審計的內容 從房地產開發項目的內部審計角度來講,管理審計應主要集中於如下內容: 1、對開發項目決策的審查。審查項目投資決策是否具有科學性、經濟可行性,審查項目決策中各分項目標是否具有明確性。 2、對項目計劃的審查。根據企業的實際情況,審查企業對開發項目採取的組織結構的合理性、科學性、人員配備情況,審查項目計劃的編制深度、計劃的可落實性、可考查性,審查計劃的可行性。尤其重要的是,審查項目決策後的項目目標的制訂和落實情況等。 3、項目目標實施過程管理審計。在項目實施過程中,根據項目計劃的時點定期進行審查,審查項目階段性目標完成情況、項目變化管理的科學性、經濟性。 4、項目目標成果管理審計。項目完成後,要集中審查項目的實際結果和決策目標是否一致、偏差是否合理,審查項目實施過程中採取措施、調整目標的合理性。 二、項目管理審計目標體系的建立 在企業內審對項目投資決策審計時,應該同時形成項目管理審計目標體系。房地產開發項目管理審計的目標體系包括: 1、銷售目標。可行性分析的主要部分就是根據市場調研確定項目定位,並初步確立銷售方案,從而形成項目的銷售計劃,體現在「項目損益表」中的銷售收入和「現金流量表」中的現金流入。所以,從可行性報告的相關數據出發,建立起銷售計劃的銷售價格、合同簽約率(進度)和資金回籠進度,就形成了該項目的銷售工作管理審計目標。 2、項目進度目標。項目在決策分析時已經對項目的進度安排做了計劃,根據項目的進度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的「現金流量表」的現金流出部分暗含了項目的實施進度,而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。根據上述資料,可以制訂出各分項工作的進度結點要求,從而形成項目進度管理審計目標。 3、項目成本控制目標。項目的成本目標體現在「項目損益表」和「現金流量表」中,分別體現了各分項成本的總額和支出進度,分項成本包括土地成本、前期開發成本、配套成本、建安成本等,也可以進一步細化,根據項目的具體情況分解形成項目成本管理審計目標。 4、項目質量目標。房地產開發項目的質量與施工質量不是同一個概念。項目的質量目標主要體現在項目的功能安排、總體規劃、配套設施配置上,而施工質量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設定的所有功能要求、配套設施、施工質量等形成項目質量管理審計目標。

❸ 房地產開發成本怎樣去做審計底稿

取開發成本記錄的樣本。抽查原始憑證。記錄,抽查的結果。

❹ 房產開發企業審計重點有哪些

收入不入賬。

1、同時開發多個樓盤的開發企業一般按樓盤成立項目部有的項目部實行承包責任制少數跨地區的項目部只向企業繳納佔用資金利息、管理費、核實利潤等承包費用收支不入企業財務大賬。

2、沒有開發資質的經營者只有向有資質的開發企業繳納管理費借用其資質才能從事房地產開發即掛靠經營。部分開發企業賬面只反映收取的管理費不反映掛靠經營的收支情況。

所制定的標准:所制定的標準是審計的依據,即判斷被審單位的經濟活動合法合規與否、經濟效益如何、經濟現象真實公允與否的尺度,如國家頒布的法律、規章和標准,職業團體制定的會計准則,企業制定的各種消耗定額、計劃、預算等。

(4)房地產成本該如何審計擴展閱讀:

任何審計都具有三個基本要素,即審計主體、審計客體和審計授權或委託人。

審計主體,是指審計行為的執行者,即審計機構和審計人員,為審計第一關系人;

審計客體,指審計行為的接受者,即指被審計的資產代管或經營者,為審計第二關系人;

審計授權或委託人,指依法授權或委託審計主體行使審計職責的單位或人員,為審計第三關系人。

一般情況,第三關系人是財產的所有者,而第二關系人是資產代管或經營者,他們之間有一種經濟責任關系。第一關系人審計組織或人員,在財產所有者和受託管理或經營者之間,處於中間人的地位,這要對兩方面關系人負責。

既要接受授權或委託對被審計單位提出的會計資料認真進行審查,又要向授權或委託審計人(即財產所有者)提出審計報告,客觀公正地評價受託代管或經營者的責任和業績。

❺ 房地產開發公司的開發成本如何審計

審查動態成本,對已支付的款項(合同,變更單,簽證等)+未支付的款項(含未支付的已知合同款)+風險預留資金(預計可能發生款項的不可估計的費用)=動態成本 動態成本前期等於計劃成本,中期如前面說的,後期=結算成本。

❻ 房地產開發企業要如何進行成本核算

如何進行成本核算:
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標准不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%~15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度,還應該結合企業的實際情況、行業特點,建立和健全企業的規章制度,加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時,房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際,確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區,其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算,利於管理」的原則。一般來說,房地產開發企業在確定成本核算對象時,應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發項目,應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象;同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合並為一個成本核算對象;對個別規模較大、工期較長的開發項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類,對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施,應單設成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目,如:土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構,便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定:開發成本屬一級科目,在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對於發生次數較少的成本費用,特別是單筆發生的費用,應盡量合並;對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解工作量進度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單,歸集成本費用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜,成本核算對象比較細化,很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要採用一定方法和程序進行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用,其他成本費用則需要按期進行分配,而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算,然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如:大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用;土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細科目中分細目歸集,每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用,在分配時無需按細目分攤,若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用,其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤;對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項,應直接進入成本項目歸集,並及時取得發票;對於工程決算後欠付的款項應按標准預提,包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途,採用不同的方法進行成本結轉。比如:(1)為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後,應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。(2)開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時,將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。(3)房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內,應當取得經過審價後的工程決算書,這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況,按權責發生制要求計提相應的成本費用,從而結轉完工實際總成本,並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目,則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前,竣工交付在後,工程決算若不及時完成,成本核算則不可能真實和及時,進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則,以各個獨立銷售單元(獨立核算對象)進行明細核算,以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。

❼ 房地產開發企業審計需提供什麼資料

房地產開發企業審計資料清單
1、開發企業資質證書
2、拆遷協議、拆遷許可證
3、建設項目選址意見書
4、建設用地規劃許可證
5、建設工程規劃許可證
6、國有土地使用證
7、施工許可證
8、商品房銷售許可證
9、施工承包合同、監理合同、勘察設計合同
10、房地產開發項目手冊
11、建設工程竣工驗收報告(含建築工程竣工驗收意見書)
12、建設工程竣工驗收備案表
13、入住通知單、購房者簽署的房屋驗收合格書
14、工程投資概算、預算報告
15、規劃、消防、環保、人防等部門驗收報告或批准使用文件
16、工程質量監督報告
17、工程監理報告、工程進度資料及工程竣工決(結)算報告
18、商品房面積實測技術報告書
19、住宅質量保證書和住宅使用說明書
20、商品房買賣合同及銷售合同統計表
21、土地出讓合同及市政配套費協議書
22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文,及合作建房合同、協議等有關資料
23、當期的經營計劃、銷售計劃、投資計劃等資料

❽ 如何審計房地產

難,因為審計和提升房地產項目品質,完全是兩個沒有相互關聯的事情,如果一定要放在一起,可能就會給人射手座的感覺。

❾ 審計房地產企業的重要流程

從稅務的角度來看的,這是一般審計經常關注的地方,不過本質上還是看這些房子是不是真的賣出去了,從逃稅的角度來看,很多房地產企業為了少交稅或者晚交稅,往往房子已經賣出去了但是還不確認收入,這里房地產企業的思考是設法壓低利潤,少交企業所得稅、營業稅和土地增值稅,一般會出現的問題是:
1 推遲確認收入資金實際已經回收了,但是不確認收入,那麼利潤表上的數字就不會好看,那麼所得稅就會相應減少;但是審計的時候可以通過關注往來賬來看企業是不是確認收入。
2 企業轉讓不動產必須繳納5%的營業稅,這里必須進行測算了,就是將主營業務收入X5%進行測算,看企業是不是少交稅了,不過要在主營業務收入正確的前提下,如果收入的不正確,稅肯定有問題的。
3 土地增值稅應在房地產合同簽訂後7天里申報,它的計算很復雜,測算也不便,所以大概和以前年度進行比較然後看看日期什麼的,然後看看有沒有什麼重要的文件什麼的。‍
;審計去審房地產,最重要的就是房地產企業的收入確認問題,很多企業的房子是預售的,但是實際上並不符合收入確認的條件,房地產公司為了達到銀行進一步融資的負債率等指標,就會設法操縱利潤。所以到房地產行業要特別注意以下幾點:
1 反復研究房地產的銷售合同是否符合收入的確認原則,並且必須要實地觀看銷售樓盤的入住率,看是否屬於提前確認收入的問題。
2 注意測算銀行的長期借款利率,特別是看是否看屬於費用化的部分企業也予以資本化從而使得利潤數字達到一定標准
3 注意看是否有投資性房地產,其公允價值如何獲得、如何計價等
4 房地產的產權是否轉移,查看房地產轉移的相關文件。