Ⅰ 資產評估成本法和收益法差別大嗎
其實結果理論上不會有太大差異 ，但實際操作中，往往忽略成本法中無法量化的無形資產，這部分無形資產價值往往就是收益法與成本法的差額。
Ⅱ 成本法與收益法的區別
一、概念不同
成本法：是指在被評估資產現時重置成本的基礎上，扣減其各項損耗價值，從而確定被評估資產價值的方法。
收益法：是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種方法。
二、基本原理
成本法：被評估資產評估值=重置成本–實體性貶值–功能性貶值–經濟性貶值
收益法：是通過預測被評估資產的未來收益並將其折現，以各年收益折現值之和作為資產的評估價值。
三．資產計價尺度
成本法：是以重置成本作為資產評估的計價尺度。
收益法：是以資產未來收益的折現值作為計價尺度。
四．前提條件
成本法：
1、被評估資產的實體特徵、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有
可比性；
2、應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；
3、形成資產價值的各種損耗是必要的；
4、被評估資產必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產能夠繼續使用
並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。
收益法：
1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關系。
2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。
3、被評估資產預期獲利年限可以預測。
五、適用范圍
成本法：適用范圍最為廣泛，原則上說，對於一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。
具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對於那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場
參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。
收益法：一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊
資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼並、重組、分立、合並均
可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。
Ⅲ 收益法出來的結果一般應該比成本法要高 為什麼
因為成本法除了減值和收回投資，一般不調整賬面價值；另外權益法對方盈利就會確認投資收益，一般會比實際分配的多。
Ⅳ 資產評估報告中市場法和收益法下得出結論差異的原因
市場法、收益法和成本法被稱為房地產評估的三大方法,而在房地產市場化水平比較高的北京市場,收益法和市場法是應用昀廣泛的兩種方法。市場法是參照與估價時點近期類似房地產的實際成交價格來評定待估房地產價格的一種估價方法,其理論依據是房地產交易中的替代原理。通過對己經發生了交易的類似房地產的既知價格,進行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正和個別因素修正等得出估價對象的房地產價格。該方法適用於具有交易性的房地產,如住宅、寫字樓、商鋪等。收益法是通過預測估價對象的未來收益,利用適當的還原利率將其轉換為價值來取估價對象價值的方法。該方法的理論依據是預期原理,它適用於對有收益或有潛在收益的房地產進行評估。然而,在當今的北京房地產估價領域,估價人員普遍發現兩種方法評估出的結果差距越來越大,市場法評估出的結果往往偏高於估價對象的客觀合理價格,而收益法評估出的結果大大低於市場法評估出的結果。因此,有的估價師舍棄收益法,只採用市場法一種方法進行評估,這與《房地產估價規范》的要求是不符的估價實踐中,有大量的評估案例反映出收益法評估出的結果比市場法評估出的結果低很多,有人認為是當前的房地產市場存在問題,房地產的租售比太低,房地產市場存在泡沫,對於房地產市場是否存在泡沫在此不作過多論述。房地產評估就是評估出房地產在估價時點的客觀、合理的價格,而這個價格應該是與大多數市場成交案例的平均價格相吻合的,而不管房地產市場是否存在泡沫。在當前的北京房地產市場上,市場法評估出的房地產價格比實際成交價格偏高一些,主要在於方法運用過程中存在一些問題。 由於我國在房地產市場信息化建設方面比較落後,對於實際成交的房地產的詳細信息沒有及時進行收集、整理、分析和定期公布,建立可供估價人員參考的資料庫
Ⅳ 房地產估價師考題求解答。 考試某估價報告中採用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能
既然是單選題，答案應當為A.
既然你對B、C未提出疑問，那麼就僅僅比較A和D
A:空置率影響收益，空置率越小，其他因素相同條件下收益越高，故A 對。
D:因在有期限的收益年期下，報酬率在分子和分母都出現，故你無法判斷對錯。但有一點要注意，即題目背景未說明收益年期，則可以像你考慮的那樣是無限年期的，報酬率越高房地產價值越小。
故D錯
另：真題答案中有很多是錯誤的，不要盲信
Ⅵ 如果收益法和成本法的評估結果相差極大，怎麼確定評估結論
摘要 收益法。此法是根據無形資產的經濟利益或未來現金流量的現值計算無形資產價值。諸如商譽、特許代理等。此法關鍵是如何確定適當的折現率或資本化率。這種方法同樣存在難以分離某種無形資產的經濟收益問題。此外,當某種技術尚處於早期開發階段時,其無形資產可能不存在經濟收益,因此不能應用此法進行計算。
Ⅶ 商品房估價中成本法、市場法、收益法的差別
你好,我是房地產估價師.就你這個問題我說下自己的看法:
1、市場法：在所有的評估方法中，市場法是最常用，也是相對最准確的一種方法。它通過選取一些（3個以上）的可比案例，將這些可比案例與估價對象在交易情況、交易時間、房地產狀況等方面進行比較，最終得出估價對象的客觀合理價值，它的優點在於得出的結果與市場交易情況相吻合，最具說服務。缺點是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量較大，而且對於成交不多的房地產，就很難使用市場法。
2、收益法：收益法更注重房地產的盈利能力，認為房地產盈利能力決定了房地產價值的高低。這種方法的優點是對有投資價值的房地產能更准確地反應其內在的價值和升值的潛力。缺點是對於難以出租或營業的房地產不太適用。
3、成本法：成本法可以說是估價方法中最古老，但也很常用的一種方法，以建造該房地產所需的支出得出房地產的價值。其優點是計算較為簡便，缺點是往往不能正確地反應房地產的真實價值，與市場實際成交價格相差較大。
如果是評估商品房（住宅），那麼市場法應當是首選的方法。如果是評估商品房（營業），那麼收益法應當是首選的方法。
還有什麼問題，我們可以一起探討，我的QQ：22767976
Ⅷ 分析成本法,收益法,市場法三種評估方法的優勢與局限,並指出如何選擇最適用評+
摘要 優缺點
Ⅸ 資產評估三個方法中的收益法與成本法，市場法與收益法有什麼區別
1、收益現值法是通過估算被評估資產經濟壽命期內預期收益並以適當的折現率折算成現值，以此確定委估資產價值的一種評估方法。
收益現值法常用於評估可產生持續收益的物業、企業整體資產及無形資產，在評估無形資產時，多採用收益現值法。
2、重置成本是指以評估基準日的現行價格重新購買或自行製造取得被估資產並使之處於正常使用狀態的全部成本及需承擔的費用金額，是獲得同樣功能全新資產的全部投資額。
重置成本法是通過測算評估對象在評估基準日的重置成本，用重置成本乘以綜合成新率得出資產價值的一種方法。
3、直接比較法是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特徵與參照物的同一及若干基本特徵直接進行比較，得到兩者的基本特徵修正系數或基本特徵差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。