A. 土地增值稅清算的配套成本
給你一個清算實例
為了進一步指導地方稅務機關內部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據土地增值稅清算審核有關政策及程序，編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對於三道案例題中提供的數據情況請忽略。
案例一
北京市東城區某房地產開發有限公司投資建設的「東園小區」項目，在2006年7月，向東城地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。稅務部門對該公司所提供的有關清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內容和格式進行了重點查驗後，同意「東園小區」項目辦理土地增值稅清算手續。
在公司提交的「東園小區」項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：
—、整體項目情況簡介
1、某房地產開發有限公司建設東園小區項目，是經北京市發展計劃委員會於2001年2月以(2001)231號文件批准投資開發的項目的，座落於東城區XX號，規劃批准總佔地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。
2、該項目於2002年初開工建設，於2003年5月開始對商品房進行預銷售，根據北京市房地產勘察測繪所提供實測總建築面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積170,000平方米；其餘不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設施面積12,000平方米。
3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩餘未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。
4、公共配套設施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。
5、該項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，並取得了北京市建設工程質量監督總站頒發的「北京市建設工程質量合格證書」。
6、根據房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量後出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算後，每套平均125平方米，屬於2級土地，根據2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規劃批復的項目容積率為2.5，因此按照普通標准住宅三個條件的標准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標准住宅的優惠政策。
7、該項目已銷售面積占總建築面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。
二.取得收入情況說明
該單位於2003年5月開始預銷售東園小區的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。
對於該房地產開發企業在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。
三、扣除項目情況說明
(一)取得土地使用權所支付的總金額為453,200,000元。
單位提供的「x號土地出讓合同」及京房地［低］字X號地價繳款證明，「東園小區」項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設施政府贈送的佔地面積)。
該項目本次清稅應扣除取得土地使用權所支付的金額為362,560,000元
具體計算可採取以下兩種方法：
1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元；
2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。
(二)開發成本
經鑒證該單位提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為394,880,000元。其中：
(1)土地拆遷及補償費（青苗補償等為主）：39,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建築安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎設施費：1,586,000元。(5)公共配套設施費：27，942，700元。(6)開發間接費:19,300,600元。(開發成本具體內容、數據來源見《鑒證報告》相關表格。)
分攤扣除金額計算過程為：
1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建築安裝工程290,000,000元+基礎設施費1,586，000元+開發間接費19,300,600元=465,657,300元。
具體計算可採取以下兩種方法：
465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元；
465,657,300*80﹪=372,525,840元
2、公共配套設施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設施費用22,354,160元。
27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元
(三)房地產開發費用
該公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。
(四)繳納與銷售環節的有關營業稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。
(五)房地產開發企業加計扣除為
(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元
根據以上數據，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。
四、納稅情況詳細計算過程
該項目屬於既有普通標准住宅，又有其他商品房，應分別計算增值額。
(一)普通標准住宅計算過程
1、出售普通標准住宅取得收入900,000,000元
普通標准住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪
扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元
增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪
該項目的普通標准住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應免徵土地增值稅。
(二)其他商品房計算過程
出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元
已出售的商業及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪
扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元
增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪
適用稅率為40﹪
應納土地增值稅為：
(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元
已納土地增值稅為:5,000,000元
應補繳土地增值稅為：
92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元
五、稅務機關審核情況
(一)對清稅資料的審核
稅務機關通過對納稅人提供的相關資料及《鑒證報告》中披露的內容情況與相關數據進行核對審核後，根據土地增值稅現行政策規定，對該清算項目審核確認情況如下：
(二)確定銷售收入1,430,000,000元
根據納稅人提供的銷售商品房購銷合同統計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元；出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對後，未發現問題。
同時對該房地產開發企業代收的有關費用核算情況進行審核，未發現代收的費用計入房價中，而是在房價之外「其他應付款」帳戶單獨收取的，可以不作為收入。
根據有關政策規定，對於該項目取得租金收入200,000元，不屬於征稅范圍。
(三)確認扣除項目金額
土地增值稅扣除項目確定時，應按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配後，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：
1、取得土地使用權時所支付的金額為362,560,000元
經審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建築面積配比後，未發現問題。
2、房地產開發成本的金額為:386,880,000元。
(1)經審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建築面積配比分攤後本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發現問題。
(2) 首先通過對《鑒證報告》中扣除「前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費」的相關附表中列舉的明細項目內容進行審核，符合土增稅政策規定允許扣除的范圍。
其次，根據納稅人提供的開發項目成本財務報表及中介機構鑒證的工作底稿等資料，並按清稅面積與總建築面積配比分攤後，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發現問題。公式：
([前期工程費115,070,700元+建築安裝工程費+290,000,000元+基礎設施費1,586,000元+開發間接費19,300,600元=425,957,300元］*80﹪=340,765,840元)
另外，通過對四項費用計算後，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高於《分類房產單位面積建安造價表》中公布的2006年「居住」(高層普通住宅-毛坯房)及「商業」類每平方米建安造價金額。
(3)公共配套設施費用的審核
經對納稅人提供的《鑒證報告》「基礎設施費鑒證表」中列舉的公共配套設施費內容進行審核後，發現游泳館是對外開放經營性質的設施，根據土地增值稅現行政策規定不應列入公共配套設施扣除范圍，應將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤後，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式：
17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元
對於公共配套設施費用中的車庫費用金額，由於納稅人提供了人防工程證明，允許分攤扣除。
3、房地產開發費用的審核
《鑒證報告》中對該單位房地產開發費用是按率扣除計算的金額，由於稅務機關審核後已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調減，因此，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算後應扣除金額為74,944,000元。
4、扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元，經審核後沒有發現問題。
5、重新計算房地產開發企業加計扣除為
(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元 。
經審核後本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元
(四)修正後的應納稅款計算
1、普通標准住宅計算過程
經稅務機關審核確認後，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標准住宅的標准，可以享受普通標准住宅的優惠政策。
出售住宅取得收入900,000,000元
普通標准住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪
扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元
增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪
通過對出售的普通標准住宅部分的應納稅款計算後，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應兔征土地增值稅。
2、其他商品房計算過程
出售商業及辦公用房取得收入530,000,000元
其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪
扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元
增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元
增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪
適用稅率為50﹪
應納土地增值稅為：
(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元
已納土地增值稅為：5，000,000元
應補繳土地增值稅為：88,900,175元
六、對東園小區項目審核後有關的附列情況：
(一)總建築面積200,000平方米
(二)批准可銷售面積170,000平方米
(三)已出售面積160,000平方米
(四)取得收入1,430,000,000元
(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。
1、本次清算扣除取得土地使用權所支付的金額362,560,000元。
2、本次清算扣除房地產開發成本386,880,000元。
3、本次清算扣除房地產開發費用74,944,000元。
4、本次清算扣除與轉讓房地產有關的稅金78,650,000元。
5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。
(六)本次清算每平方米允許分攤扣除的金額6580.76元。
B. 土地增值稅重置成本法怎麼計算
土地增值稅清算中的舊房重置成本
一、一宗帶舊房的土地轉讓實例
日前，中山城區某國有企業與A房地產公司達成協議，將自有的一處空置舊糧倉作價4500萬元（含稅價）轉讓給A房地產公司。該國有企業於2004年通過購買方式取得，取得時無取得發票；後於2008年辦理轉功能，由工業用地轉為商住用地，支付土地補出讓金1000萬元。轉讓過程中，雙方聘請了評估公司對該舊房產進行評估，房產評估價格為4500萬元，其中土地評估價格為4200萬元，建築物評估價格為300萬元（舊建築物按重置成本法評估，重置成本為500萬元，成新度為60%），評估費10萬元由該國有企業承擔。
該國有企業財務認為，土地增值稅的扣除項目包括土地出讓金、轉讓環節繳納的稅金、評估費用、房產評估價格*成新度，因此計算轉讓房產共需繳納增值稅214.29萬元，其他轉讓環節繳納的稅金合計27.97萬元，進而計得土地增值稅扣除項目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97萬元，應繳納土地增值稅164.32萬元。
經審核後認為，該國有企業對土地增值稅扣除政策適用錯誤，應重新計算。
二、現行土地增值稅相關政策規定
【拓展資料】
帶舊房轉讓的土地交易業務主要涉及兩個稅收要點，一是對房產性質的稅務界定，二是如何准確界定土地增值稅適用政策規定。歸納如下：2.《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地