Ⅰ 房地產主營業務成本包括哪些
房地產開發項目成本費用構成
1、土地費用。
是指為取得項目用地使用權而發生的費用。目前存在著有償出讓轉讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權的方式。
土地費用包括:
(1)土地使用權出讓金、征地費;
土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價,根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。
徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費(青苗補償費、樹木補償費、地面附著物補償費)、人員安置補助費、新菜地開發基金、土地管理費、根底佔用稅和拆遷費等。
(2)城市建設配套費;
城市建設配套費是因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設而由受益者分攤的費用。
(3)拆遷安置補償費。
拆遷安置補償費實際包括兩部分費用,即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人依據有關規定給予安置所需的費用。被拆遷房屋的使用人因拆遷而遷出時,作為拆遷人的開發建設單位應付給搬遷補助費或臨時安置補助費。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人,按照有關規定給予補償所需的費用。拆遷補償的方式,可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權的調換。
2、前期工程費。
包括:開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及「三通一平」等土地開發工程費。
項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。「三通一平」等土地開發費用,主要包括地上原有建築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量,參照有關計算標准估算。
3、房屋開發費。
包括:
(1)建安工程費;
建安工程費用是指直接用於工程建設的總成本費用,主要包括建築工程費(結構、建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等)和室內裝飾傢具費等。
(2)公共配套設施建設費;
指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。
(3)基礎設施建設費。
指建築物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程,其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明等設施的建設費用,以及各項設施與市政設施干線、干管、幹道等的介面費用。一般按實際工程量估算。
4、管理費。
是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用,包括公司職工工資、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。
5、銷售費用。
是指開發建設項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費,銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。
6、財務費用。
是指企業為籌集資金而發生的各項費用,主要為借款或債券的利息,還包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。
7、其他費用。
主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編織費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8、不可預見費。
不可預見費根據項目的復雜程度和簽署各項費用估算的准確程度,以上述各項費用的3%~7%估算。
9、稅費。
開發建設項目投資估算中應考慮項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些打中型城市,這部分稅費在開發建設項目投資中佔有限大比重。各項稅費應根據當地有關法規標准估算。
Ⅱ 房屋買賣交易過程中產生的一切費用包括什麼
二手房交易會產生的費用主要有:各種稅(比如 契稅 、 印花稅 、 個人所得稅 )、登記費、交易費、土地出讓金、圖紙資料費、營業稅(購買普通住宅收差額營業稅)。
例如:增值稅:普通住宅不滿5年(含)轉讓的,按銷售價減去房屋成本價繳納增值稅,滿5年免繳。非普通住宅不滿5年(含)轉讓的,按銷售價繳納全額增值稅,滿5年以上轉讓的,按銷售價減去房屋成本價繳納增值稅。
所得稅:房屋產權取得滿五年的免徵,未超過五年的按房價2%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)
萬分之十的印花稅。
房屋交易手續費按房價1.9%交納。
拓展資料:
整個流程:簽訂私人協議→進行房地產評估→列印買賣協議→申請貸款→納稅申報登記→領取房簿→交房(其他)
一、 簽署私人購房協議
買賣雙方達成買賣意向後,有必要私下簽訂私人買賣協議。內容主要包括買方與房屋及房屋的具體情況,購買定金的金額及用途,雙方的違約賠償金額。
許多人擔心上市的真實性,害怕上當受騙。畢竟,買房子的錢不是一筆小數目。其實沒必要這么害怕,你只需要做以下幾件事:
1. 查看物業信息
2. 房主和賣家的身份是匹配的
3.要在房管局官方網站上核實房產證的真實性,需要記住房產證號碼和戶主的身份證號碼。
4. 如果該物業有共有人,則需要該共有人同意出售該房屋。
5. 在房屋付款後,房地產抵押是否被取消
6. 說到納稅,看看房子買了多少年。
中介的驗證也不過是這些項目而已,這個驗證也很簡單。
達成購房協議後,一般需要簽訂協議並支付購房保證金。這是一份私人協議,與房屋委員會印刷的協議不同。雙方協商定金金額,買方違約,定金作廢。應該注意的是,賣方對違約的賠償必須寫得盡可能高。為什麼?如果在購房過程中房價急劇上漲,違約付款少,賣方的違約成本低,如果你賠錢,他也會賺錢,房產增值應該是你的。只有得到高額的賠償,賣方才會繼續買賣,這是為了保護自己的利益。作者與賣方的違約率在當時並不高。幸運的是,在等待收房的過程中,房價突然上漲。
還有一種是使用購房定金,一般用作首付。這筆定金是你的,除非你違約。當賣方不退還定金給你時,你需要明確賣方的默認付款金額。
二、評估報告
作為買家,你需要花錢購買二手房房產的評估報告。有很多組織做評估。你可以通過互聯網、同事和朋友找到他們。給你聯系方式。
房地產估價的成本一般為估價價格的0.05%。這個價格沒有死。你可以和他們討論,貨比三家,找到最便宜的,通常500-2000元。在決定評估之前,你必須先談價格,否則你將等待評估完成。
總共有三份評估報告。在你做評估之前,你必須與賣方溝通,以確定你要做哪家銀行。為什麼選擇銀行?因為這涉及到後續的買方貸款和賣方的房屋付款。例如,如果你與賣家溝通良好,你已經做了一份CCB評估報告。賣方需要准備一份建行存摺。這個文件夾需要在列印收房協議時到房管局存檔。協議簽訂後,買方可帶相關材料到建設銀行申請貸款。
Ⅲ 房地產開發成本構成都有哪些
人力成本、土地成本、公關成本、材料成本、營銷成本等。
Ⅳ 房地產開發成本包括什麼
開發成本包括以下8點:
1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份,將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;
也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價,根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2、土地徵收及拆遷安置補償費。
(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區,國家和地方政府可以依據法定程序,將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失,新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用,即房屋徵收安置費和徵收補償費。
3、前期工程費。前期工程費主要包括:
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右,水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量,參照有關計費標准估算。
4、建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。
在可行性研究階段,建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5、基礎設施費。它又稱紅線內工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用,通常採用單位指標估演算法來計算。
6、公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7、不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度,以上述1~6項之和為基數,按3%一5%計算。
8、開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市,這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。
(4)銷售房屋對應的成本是包含哪些擴展閱讀:
此外,房地產開發公司開發還有間接費用,一般有以下幾種。
1、行政管理費
該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用。
2、工程管理費
該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用。
3、周轉房攤銷
周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用於安置拆遷戶的攤銷費或折舊費,但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶,所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出並由開發企承擔部分也應計入本科目。
4、項目營銷設施建造費
該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用。
5、資本化借款費用
資本化借款費用包括:直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用,以及因外幣借款而發生匯兌差額。其中,因借款而發生的輔助費用還包括手續費等。
6、物業管理完善費
未出售的房子產權歸開發商所有,物業公司進駐後,需要產權人繳納物業管理費,開發商作為未售房屋的產權人,就該部分承擔的物業管理費,以及針對配套設施不完善,需要給物業公司支付的一部分補貼費用。
Ⅳ 房屋建築成本有哪些
房屋建築成本是建設房屋的投入,安裝成本是安裝房屋設施設備的投入,兩者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建築部分的基礎工程、主體結構、牆體、門窗,水電工程的強電、弱電(安防、有線電視、電信寬頻),以及給水(含純凈水、中水)、排水(雨水、污水、空調排水)等材料和人工成本投入。
建安成本,是房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。
建安成本是房價中相對穩定的部分,按照國外一般情況,建安成本一般占房地產總開發成本的70%,其它的地價及稅、費三項僅占房價的30%左右。
(5)銷售房屋對應的成本是包含哪些擴展閱讀
房地產建築成本得根據當地的建材、人工價格來確定,一般不包括配套設施在1500-2000元/m2左右。
作為一種客觀存在的物質形態,房地產是指房產和地產的總稱,包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。
Ⅵ 房地產開發直接成本包含哪些間接成本包含哪些
一、房地產開發直接成本:
(一)土地取得成本
土地取得成本,是指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
在實務中,通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費。
1、政府地價及市政配套費:支付的土地出讓金、土地開發費,向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅,土地變更用途和超面積補交的地價等。
2、合作款項:補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
3、紅線外市政設施費:紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
4、拆遷補償費:有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出,安置及動遷支出,農作物補償費,危房補償費等。
(二)前期工程費
前期工程費,是指項目開發前期發生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
在實務中,通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、「三通一平」費、臨時設施費。
1、勘察設計費
包括勘測丈量費、規劃設計費、建築研究用房費、其他。勘測丈量費:包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。規劃設計費:規劃費:方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費:施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他:可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。建築研究用房費:包括材料及施工費。
2、報批報建增容費
報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費:包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費:項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。增容費:包括水、電、煤氣增容費。
3、「三通一平」費:
三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路,場地平整。臨時道路:接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電:接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水:接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整:基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
4、臨時設施費
臨時設施費包括臨時圍牆、臨時辦公室、臨時場地佔用費、臨時圍擋。臨時圍牆:包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室:租金、建造及裝飾費用。臨時場地佔用費:含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。臨時圍板:包括設計、建造、裝飾費用。
(三)建安工程費
建築安裝工程費,是指開發項目開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等。
1、建築工程費
建築工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費。基礎造價:包括土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結構及粗裝修造價:主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建築的裙樓有架空層,原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓)。門窗工程:主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費:主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內精裝修費:主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
2、安裝工程費
安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費。室內水暖氣電管線設備費主要包括:室內給排水系統費(自來水、排水、直飲水、熱水);室內採暖系統費(地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片);室內燃氣系統費;室內電氣工程費:包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。室內設備及其安裝費:通風空調系統費:包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用;電梯及其安裝費;發電機及其安裝費:包括發電機供貨、安裝、機房降噪費;消防系統費:包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;人防設備及安裝費:包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統費:居家防盜系統費用:包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;對講系統費用:包括可視及非可視對講系統費用;三表遠傳系統費用:包括水、電、氣遠程抄表系統費用;有線電視費用:包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用;電話系統費用:包括主體內外布線及終端插座費用;寬頻網:包括主體內外布線及終端插座費用等。
(四)基礎設施費
基礎設施建設費,是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。
主要包括:室外給排水系統費、室外採暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費、園林環境工程費、環境衛生費。
1、室外給排水系統費
室外給水系統費:主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用;雨污水系統費用。
2、室外採暖系統費:主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。
3、室外燃氣系統費:主要包括管道系統、調壓站
4、室外電氣及高低壓設備費
高低壓配電設備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用;室外強電管道及電纜敷設:室外強電總平線路部分費用;室外弱電管道埋設:包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。
5、室外智能化系統費
停車管理系統費用:包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用;小區閉路監控系統費用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用;周界紅外防越系統費用:紅外對掃等;小區門禁系統費用;電子巡更系統費用;電子公告屏費用等。
6、園林環境工程費
園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價,主要包括綠化建設費、建築小品、道路、廣場建造費、圍牆建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。綠化建設費:包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出;建築小品:雕塑、水景、環廊、假山等;道路、廣場建造費:道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等;圍牆建造費:包括永久性圍牆、圍欄及大門;室外照明:室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;室外背景音樂;室外零星設施:兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
(五)配套設施費
公共配套設施費,是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。
配套設施費指房屋開發過程中,根據有關法規,產權及收益權不屬於開發商,開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類:
1、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出,包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等;
2、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例,其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;
3、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時,發生的沒有投資來源的費用;
4、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產權,則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算,如:游泳池:土建、設備、設施;業主會所:設計、裝修費、資產購置、單體會所結構;幼兒園:建造成本及配套資產購置;學校:建造成本及配套資產購置;球場;設備用房:配電房、水泵房土建及裝修費;車站建造費:土建、設備、各項設施。
二、房地產開發企業的間接成本:
1、工程管理費
主要包括工程監理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費。工程監理費:支付給聘請的項目或工程監理單位的費用;預結算編審費:支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用;行政管理費:直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費;施工合同外獎金:趕工獎、進度獎;工程質量監督費:建設主管部門的質監費;安全監督費:建設主管部門的安監費;工程保險費。
2、營銷設施建造費
廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設施及發布費:車站廣告、路牌廣告;銷售環境改造費:會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用;售樓處裝修、裝飾費:設計、工程、裝飾等;樣板間:包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用;主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用,在主營業務收入中單列或單獨記錄,考核時從總費用中扣除;其他。
3、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區入住前投入的物業管理費用。
Ⅶ 賣房子需要交納哪些費用
一、費用包括:
1、契稅(由賣方交納,家庭購買第一套或第二套90平米以下的住房按照成交價1%收取,家庭購買第一套90平米以上住房,按照成交價1.5%收取,家庭購買第二套90平米以上住房按照成交價2%交納,家庭購買三套以上的住房,按照成交價3%交納)
2、增值稅(住房滿兩年免徵,購房時間未滿2年的,按照成交價5.6%交納)
3、土地增值稅(住房暫時免徵)
4、個人所得稅(提供發票原件的,按照(成交價-相關成本)*20%;不提供原購房發票的原件的,按照成交價1%交納;如果是通過繼承、贈與取得的住房,個人所得稅一律按照繼承、贈與取得比例*(成交價-相關成本)*20%;
出售購房時間滿5年的家庭在四川省內唯一住房,免徵個人所得數)印花稅(住房暫時免徵)、房屋產權證按件徵收5元/件。
二、按國家規定,如果房產證(或者契稅票,哪個時間早按哪個算)不夠五年的話,賣方需要交納營業稅5.5%和個人所得稅1%,房產證(或者契稅票,哪個時間早按哪個算)夠五年就不用交任何稅了。
現在的房屋買賣市場,一般情況是是買方承擔所有稅費,如果要交自己那部分的話,要交契稅-根據房屋面積,90米以下1%,90-140米是1.5% 140米以上是3% ,然後是個人所得稅1% ,然後是營業稅5.5% 或者差額的,超過5年沒有這個稅。
(7)銷售房屋對應的成本是包含哪些擴展閱讀
在民商事法律理論中,買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為,是當事人約定一方轉移財產所有權於他方,他方支付價款的行為。出讓財產所有權的人稱為出賣人,依約支付價款並取得約定之物的所有權的人稱為買受人。
我國《合同法》第一百三十條規定:「買賣合同是出賣人轉移標的物所有權於買受人,買受人支付價款的合同」。
房產買賣就是房產所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人,買受人依約支付房產價金的行為。
需要在此申明的是房產交易市場包括買賣、租賃、抵押、信託等交易行為,租賃是處分其使用權的行為,抵押是一種擔保物權的設定行為,信託是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。
區分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產交易市場上,有人就魚目混珠將使用權轉讓混同於買賣,俗稱「買使用權的房屋」,極易引起法律上的「重大誤解」而影響交易安全。
切記買賣的標的物是「所有權」,是包含佔有、使用、受益、處分在內的所有權,而不是租賃關系中的不包含處分權的承租權。
Ⅷ 地產開發商房屋成本主要哪些費用構成
開發成本包括土地徵用及拆遷補償費,前期工程費,建築安裝工程費,基礎設施費,公共配套設施費,貸款利息 ,稅費,銷售廣告費等其他費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設費 用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等)和各種營利性的配 套設施(如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點)等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工 程。在房地產開發成本構成中,該項目所佔比例較大,我國一般在10-20%左右。
Ⅸ 房地產開發成本明細科目有哪些
開發成本包括以下8點:
一、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份,將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;
2、也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價,根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
二、土地徵收及拆遷安置補償費。
土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(9)銷售房屋對應的成本是包含哪些擴展閱讀:
房地產開發成本分類:
房地產開發成本核算就其用途來說,大致可分為三部分:
1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容,大致占總成本的80%,其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產商在決定是否開發一個項目以前,必須進行房地產開發成本計算,將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多,標准不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%~15%.
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確進行房地產開發成本計算,將起到非常重要的作用。
Ⅹ 房地產的開發成本包括哪些
房地產開發產品成本根據它的用途,可分為以下四類:
1.土地開發成本,是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。
2.房屋開發成本,房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本,它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4.代建工程開發成本,它是指房地產開發企業接受委託單位的委託,代為開發除土地、房屋以外其他工程所發生的各項費用支出。
(10)銷售房屋對應的成本是包含哪些擴展閱讀:
核算開發成本項目:
1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價:指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用,包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費,或採用批租方式取得土地的批租地價。
2、前期工程費:指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3、基礎設施費指:土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4、建築安裝工程費:指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5、配套設施費:指在開發小區內發生,可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6、開發間接費:指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用,包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
參考資料:網路-房地產成本