‘壹’ 如何有效管理销售人员
提到销售人员的管理，作为市场一线的资深管理者，有一种难言的感慨。无论是任何一本营销教材或是企业管理书籍，无一不将销售人员管理列为重点，但销售人员管理的思路仍然在控制论与人性论的矛盾之间徘徊。 当前中小型企业里存在着销售人员管理的悖论现象：宏伟的营销战略、销售计划最后都需要销售人员落实到行动之中，究竟是只抓结果不问过程还是管到细节管到日常行为，很多销售主管其实并没有真正考虑清楚。 于是出现一个悖论：销售出问题的时候就结果导向，销售相对平稳的时候就抓过程监控。这不是管理，而是管理者情绪的宣泄！ 管理者是否相信合理的过程可以达成预期的结果？是否有把握通过过程的管控达成预期的结果？还是把过程管理当成折磨销售人员的工具？进一步说，管理者的角色究竟是监工式小吏还是创造式领导？每个销售主管是否敢于在内心里问自己：销售业绩究竟是被“管理”出来的还是“自然”产生出来的？ 销售主管（销售总监/营销总监/营销总经理）其实是销售管理系统里首先必须“精细化”界定的职务。当企业惯性地设职用人的时候，应该对销售主管的真正作用进行“测算”，也就是在公司资源（品牌、产品、销售政策、渠道状况）与管理功能之间考量销售主管的真实作用，即哪些销售业绩是由公司资源产生的，哪些销售业绩是由销售管理产生的？ 销售主管可以大致分经验型与专业型两大类：经验型主管大多从企业过去的销售冠军中产生，以“实战派”自居，其调动企业资源的能力往往强于规划市场、策动消费的能力；专业型主管往往是一些有学院、4A准4A广告公司及大型跨国公司从业背景的人员，以“经理人”自居，经常用一套理论及管理表格来显示其管理的精细化，有醉心于品牌或新产品开发的，有专注于销售网络建设的，规划市场的能力总是超过对公司“政治气氛”的把控力。 就对销售人员管理而言，两类销售主管却并无二致：都是将销售人员视为执行销售策略的工具。因此，两类销售管理者都会碰到所谓“执行力”不到位的困境。 在经验型管理者，执行力差是其思想无法令下属认同，依赖于权力维持与销售人员一种利益关系（与领导搞好关系可以争取更多的促销政策）；在经理人型管理者，执行力差是因为虽然可以取得下属理念上的认同，却不能将比较理想化的表格化管理落实到位并贯彻始终。 不一定是实战派的经验不能适应新的环境，也不一定是经理人派的表格化过于烦琐，问题可能不是出在“销售管理”的方法上，而是出在对“销售人员”管理内涵的理解上！ 现在的销售人员管理都过于突出对销售的管理，而忽视了对“人”的管理：一个自然人、社会人与职业人三位一体的具体个人！是这么个“人”在执行销售，只有这么个人的思想与行为才令销售产生，产生所有的过程与结果。销售不是一个简单的自动发生的过程！ 如果销售管理或销售人员的精细化管理不首先从对销售人员“人性”的精细化管理开始，一切的专业销售技巧与方法都是虚设！ 在这个意义上，我们提出首先是销售管理者必须对自己的管理作用进行反思与改造，才会带领出一支高绩效、高素质、高战斗力的销售队伍。 规则是：必须先从销售人员的人性根源出发，解放销售人员的心灵中的“愿意”因子（心），对销售目标产生认同，通过对销售过程的职业化训练（脑），进而养成高效率的日常作业习惯（力），这就是销售人员管理的核心内容。我们称之为“心--脑--力”三点一线式销售人员管理模式。 二、练心 成功有三个要素：运气+方法+热情（愿意）。 我有意将其次序做倒序排列：运气可以令庸才成就伟业，面对人世间的不可确定性我们无法回避，但其幸运儿在成功者中也许只有10%甚至更少；方法是成功者的突出特征，可以说90%以上的成功者身上都有方法的驱动；而热情，即自发或被迫的“愿意”，是100%成功者必然具备的特质。 愿意是什么？ 不是简单的“我想”（内驱力如追求心爱的人）或者“我得”（外压力如生计所迫），在愿意里有更深也更可以被沟通传达的含义：愿意其实是人对自身命运（现在与未来）的认同，也是人与外部环境的内心和解。 愿意是一种肯定性态度，对自己、对外部事物的一种肯定与接纳，不论这种愿意产生的原因、背景或起点如何，都是人性里最重要的成功之基。 愿意始于认同！ 销售执行力正源自销售人员对目标、过程、日常行为的认同！ 如何获得销售人员的认同呢？ 是激励与晋升制度吗？----薪资与职位是工作的两个核心目的，高薪资与高职位无疑是最强的驱动力，然而人对薪资永远有无止的欲望，职务又总是有限，再好的激励与晋升制度也始终只对少数人有效，不能解决大部分人员的驱动力问题。 或是惩罚措施？----惩罚是最直接强硬的管理手段，从行为科学的角度看，对短期行为的校正作用最有效。然孙子曰：数赏，窘也；数罚，困也。频繁的奖罚都是管理陷入困难窘迫局面的表现。从长远看，频繁的惩罚降低了被罚者的内疚心理，反而减弱而不是强化被罚者产生主动改正的驱动力。 因此，我们认为销售人员的“愿意”只能产生自销售工作本身，而不是其他因素。这就让我们回到行销的原点：销售人员所为何事？ 大多数消费品的销售并不需要高深的专业知识，进入门槛不高，是任何会思考、会说话的人都可以从事的职业。抱着混口饭思想开始销售生涯的人很多，但只有少数思想简单、行动持久的人会成为第一批幸运儿获得成功，那些思想摇摆不定的人将始终在销售基层蹉跎时光，最终被新生代淘汰。 产生这些低效、低能销售人员的根本原因有三点：不明白营销究竟是什么；知道销售本质的人里很多看到的是营销之“苦”；知道营销之苦的人里只有更少人体会到营销的乐趣。 营销的本质就是竞争。是品牌的竞争、产品的竞争、资源的竞争、更是各品牌销售人员的竞争。这种竞争是残酷的，市场份额就是这种竞争的反映。在市场份额里体现的不仅是销售人员的利益差别，也是一种荣誉的差别。 营销对于每一个销售人员就是挑战与压力。挑战销售人员的知识、经验、心理乃至生理，对销售人员的压力也是全方位的，从成功与失败、荣誉与耻辱到利益与尊严。 因此销售人员注定了要忍受营销之苦：只身异地他乡的孤独、达不成目标的焦虑、挖空心思的不眠之夜、被客户拒绝的挫折、得不到任何人援手的无助、被上司叱责的委屈，等等等等。每一个在销售一线奋战过的销售人员都不会忘记这些刻骨铭心的心路历程！ 销售人员在如此巨大的外力压迫之下，从哪里获得肯定的力量？从哪里滋长克服的勇气？ 只有从人性的最深处，从对营销工作本身的感悟。 感悟营销之美、之趣、之乐！ 营销就是人生，营销无处不在。营销是向别人介绍自己的品牌（产品）、让别人接受自己的品牌（产品）、让别人偏好乃至忠诚消费自己的品牌（产品），这与人的社会生活----工作、爱情、家庭、事业都是同样的规则。营销人的心灵充满对生活的好奇与感悟，充满对人性光明面的喜悦与激情，此为营销之美。 营销是赢的艺术。营销人以获取胜利为追求，并且在追求胜利的结果里寻求过程的成功：发现竞争的技巧、体悟商业运行的伦理规则、感受人性均衡发展的舒畅，《大学》有言“君子有大道”！营销的过程不仅是获取成就，而且收获成长，此为营销之趣。 营销是享受创造的喜悦。无论是新市场的开发、还是新产品的推广，销售成功所带来的喜悦无法言表，这是一种创造的喜悦，是对营销人的最大奖赏，是任何销售奖金所无法取代的，此为营销之乐。 每个踏入营销的人请在此驻足感悟：当你的内心为营销之美、之趣、之乐所燃烧激动的时候，再选择销售这份职业，否则就赶快退出营销这一行另寻生路！ 这是销售人员管理的“练心”之关。 三、练脑 对普通产品的营销来说，销售人员不需要具备太高深的专业知识，但销售绝对是一个需要具备智慧方法的职业。销售管理从传统的回款到市场导向下的铺货及生动化，直到现代渠道管理的客户服务系统、上下游信息及流程整合技巧，已经越来越是一门科学化、流程化、IT网络化的先进的销售管理系统，不是凭借经验、感觉所能应付的操作系统。 但观察销售执行的真实过程，就人员管理来说，问题还确实不是出在上述系统方法是否被理解与执行上，而是出在对销售目标的认同上。 先看一个故事：有三只猎狗追一只土拨鼠，土拨鼠钻进了一个树洞。这只树洞只有一个出口，可不一会儿，从树洞里钻出一只兔子。兔子飞快地向前跑，并爬上一棵大树。兔子在树上，仓皇中没站稳，掉了下来，砸晕了正仰头看的三只猎狗，最后，兔子终于逃脱了。 故事讲完后，老师问：“这个故事有什么问题吗？”有人说：“兔子不会爬树。”、“一只兔子不可能同时砸晕三只猎狗。”……“还有哪？”老师继续问。直到再找不出问题了，老师才说：“可是还有一个问题，你们都没有提到，土拨鼠哪里去了？”故事十分形象地反映了销售人员“练脑”里存在的关键问题：在追求销售目标（土拔鼠）的过程中，我们有时会被途中的细枝末节和一些毫无意义的琐事分散精力，扰乱视线，以至中途停顿下来，或是走上岔路，而放弃了自己原先追求的目标。 销售人员练脑的核心，是从制定销售目标到实现目标的过程分解这一整套逻辑思维习惯。 必须指出的是企业在不同的阶段，销售目标是不应该相同的，如果在不同的市场、不同的发展阶段，销售目标是一样，则说明企业的营销管理仍处于粗放化经验管理的阶段。 销售目标可分为三种类型：A、销售额（回款额）：适用于开发及成长期的品牌与市场；B、利润率：适用于成熟期的产品与市场；C、市场占有率：适用于企业有战略领先要求的市场或品类。 三个销售目标存在相互的关联性，但从执行的角度看，如果同时强调三项甚至两项目标的重要性，就会模糊具体工作的重点，导致指令含糊，甚至出现进退失据的“糜军”情况。 销售主管不对销售目标进行认真清晰的研究界定，是对企业、对销售人员犯下的最大“过错”！销售计划的粗糙必然带来销售执行的随意化，只有销售目标及其分解过程的细节化、可执行化，才能实现“上下同欲”，进而保证在具体的销售执行过程中“携手若使一人”！ 确定核心销售目标才可以对实现目标的过程及细节有清晰的“执行路径”：比如以销售回款为核心目标，其第二步的任务分解就是投放新产品或增加销售网点，在增加新网点往下的第三步任务就是提高生动化占领货架、提高单点销量；占领货架的第四步分解是增加拜访频率、理货服务技巧，提高单点销量往下分解是提高店主或营业员的首推率、或进行现场促销；如此继续向下分解目标，直到销售人员每一天的工作安排计划。 这样过程、方法就紧紧围绕销售目标展开。销售计划时是由目标向细节演绎，执行时则从细节向目标推进，环环相扣。这就是销售练脑的流程。 很多企业老板或销售主管抱怨基层销售人员缺乏执行力，其实是自己的销售计划水平太差，没有做到逻辑清晰、环环相扣。销售人员在做计划或开会时将销售目标挂在嘴边，一到实际的工作之中，纷乱的市场现象与问题（兔子）很快让销售人员迷失方向，最多还记得几项空洞的指标，完全没有分解目标的具体执行步骤，销售目标自然成了被人遗忘的“土拔鼠”！ 所有销售人员从销售主管到渠道业务员，都必须清晰明确地制定执行手册，精确到每个环节、每个人、每一天，而且必须建立每天检查与考核流程。每个销售人员都必须严格按照执行计划表完成每天工作；如果未能完成预定计划，必须立即对出现偏差的原因进行分析，同时进行相应的处罚。 这一整套运作系统就是将每个销售人员绑在一个永不停息的战车上，系统在推动人员前进、人员也推动系统前进，两者融为一体、如齿轮般互相咬合、互相推进。 将人员与管理系统整合为一，是对销售人员的“练脑”之道。 四、练力 听着感动、想着激动、就是没有行动。这是在很多销售人员身上一次次重复的现象。原因何在？ 在销售管理的实践中，与大量的销售人员共同生活、工作，对于销售人员行动力（不是执行力！）差的现象认真解析，最终得出了两个核心因素：技能与习惯。 先说习惯。很多的销售培训都将经过篡改后的马斯洛观点写在封面上：你有什么态度，就有什么思想；你有什么思想，就有什么行为；你有什么行为，就有什么习惯；你有什么习惯，就有什么性格；你有什么性格，就有什么命运。 我们发现所有行动力差的人除了态度、思想有问题以外，即使态度、思想都没有问题，落实的结果也不理想，90%的原因是销售人员的生活习惯有问题。 未经过职业化训练的脑袋的90%里每天所想的三件事是：吃、玩、性，工作及目标可能连5%的思考时间都不会有；而那些开完晨会出去、回来带着50%销量达成率的业务员，90%是实际工作时间不足额定工作时间的30%！ 要成为一个高绩效的销售人员，首先必须有异于常人的生活习惯，这些习惯是：对工作时间的计划与遵守、保持个人整洁卫生、保证充分的睡眠、作息时间固定、保持适量的运动、不酗酒、娱乐（泡吧/麻将等）有节制、没有不良嗜好等。 这些简单、容易被观察检查的生活习惯应该成为销售主管考察销售人员的重点，因为这些生活习惯决定了90%以上的目标达成结果。销售人员“练力”的第一个核心就是良好的生活习惯。 个人的生活习惯影响销售人员的行动力，另一个核心因素是销售技能，即行销方法。销售是一个让别人接受自己（即达成交易）的过程，行销方法（即成交技巧）构成销售人员执行力（不是行动力！）不足的内在阻碍。 行动力是将自己的计划付诸行动的能力，执行力是行动达到预期结果的能力，言而必行是一种习惯，行而必果则是一种力量！习惯是改变自己，力量是改变别人。 在营销里，有力量改变别人选择的技巧即是行销方法，从品牌、广告到陈列、面对面销售。就销售人员而言，主要关注面对面销售的技能。 如何快速成交是销售人员工作的核心。以拜访八步骤、谈判技巧、回访服务技巧等为主干的销售人员职业化训练，是快速成交、快速成为优秀业务员的必经课程，在此就不赘述了。 所谓的销售人员练力就是解决行销方法与生活习惯两个核心问题，培训与纪律是两付除病药方。 五、何为三点一线 孙子曰：为兵之事，在顺详敌之意，并敌一向、千里杀将，是谓巧能成事。 克劳塞维茨说：必须在决定性的地点投入尽可能多的军队。 我们提出销售人员管理的“心-脑-力”三点一线式模式，不在于泛泛地将三个方面提示一下，因此没有说是“三位一体”而是“三点一线”，就是为了表明，这种管理模式不是销售人员管理的一种方法，而是一个规则：凡未遵循此一规则的管理都注定失败，尤其对于大规模销售队伍的管理。 三点一线的管理模式强调的是一体化。个人或销售队伍经过三点一线式训练，可以磨练出“用牛刀杀鸡”的销售势能，从而成为销售高手。 通过练心、练脑、练力来训练一支营销铁军，大可攻城掠地、建功立业，小能快速成交、提高效率，是基于销售人员单兵作业能力的统合运兵之道！
‘贰’ 如何有效管理掌握核心资源的员工
做员工的知心朋友
用健全的制度和管理来留住公司的核心员工当然是最佳选择，但是事情总是变化的，难以保证所有的事情都能处在可控状态。不妨将管理的触角延伸到员工的私人领域，通过人际交往增强凝聚力，同时获取更充分的信息。也只有掌握更多真实有效的信息，HR总监才能对症下药，为企业留住优秀人才。因此，有意识地建立信息渠道，是优秀人力资源管理者的重要能力。
就我的经验而言，想和这些高智商的人进行交流，仅凭工作上的沟通是远远不够的，必须花一些业余时间和他们交往，不仅在工作上积极配合，在业余生活时间也能和他们打成一片。通过私人的交流与沟通，可以真实了解员工在工作中的挫折感和满足感，反映出对公司的真实看法。通过这些交流，我也会及时总结并向公司高层提出自己的建议和意见，从而不断改进并完善管理。这就要考验HR总监承担多重角色的能力了，既要坚持公司原则和制度，又要和员工成为交心的朋友，很难把握。与其说HR总监是做工作，还不如说是做人。对我来说，业余时间的交流看似“别有用心”，其实是在优秀员工的管理上煞费“苦心”。
完善激励机制
因为专长不同，企业的核心人员对公司的回报要求也不一样。销售人员的物质激励往往只有企业的提成和佣金，但是这种做法对于握有大量客户资源的销售人员已经不能发挥更好的激励作用。所以，我建议公司实行的是销售人员的工资级别奖励制。一旦销售人员向公司承诺，今年可以完成多少销售任务(当然这种承诺是要经过一定程序进行审核的)，就会被核定对应的工资级别。虽然所有销售人员的提成比率是一样的，但是不同的工资却保证了他们持续的工作热情。
而对于技术人员，则实行的是技术团队奖励，帮助他们建立发展平台。如果团队整体研发的质量和速度都达到甚至超过公司要求，就会给予整个团队物质回报。对于有一定的管理能力和技术水平，但又跟公司目前技术需求不太相符的技术人员，经过评估，我会建议公司给他配备一些技术人员，提供支持平台，在内部尝试外包技术。在公司监控下，给他一个相对独立的空间，让他独立操作某些资源，从而消除技术专家离职给公司发展带来的隐患。而针对追求成功欲望的高层管理人员，在激励机制上，我们采用的是高层持股，用股份来激励高层，同时也是为他们的离职编织一个无形的约束网。(作者：刘刚 编辑：马晓辉)
‘叁’ 如何给销售人员分配客户资源, 避免销售人员重复营销，导致客户反感
给销售人员分配客户资源的方式方法很多，常见的有如下几种，都可以有效规避重复营销：
第一，对客户资源进行分级，按照核心客户、重要客户、普通客户、小客户或者A\B\C\D来分级，每一级别，安排不同的销售人员来跟进。
第二，对客户资源按区域划分为不同区域的客户，诸如国内按照华南区，华北区，华东区，东北区，东南区、西北区等等。
第三，按照客户经营的公司产品体系划分客户资源，如A产品线、B产品线、C产品线等等。不同的产品线，安排不同的销售人员来进行跟进，也可以避免销售人员重复营销。
总之，规避销售人员重复营销或重复跟进的方法很多，企业根据自己的经营实际选用就是了。
‘肆’ 销售人员如何进行计划管理
销售主管的工作计划，应该怎么做？
一、销量指标
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定
年初拟定《年度销售计划》;每月初拟定《月销售计划表》;
具体的范文模板链接：https://pan..com/s/1j-I4Pub8OHbYphNGNeYm2g
‘伍’ 如何管理好卖场的销售人员
卖场管理人员如何更好的对营业员进行管理，使其工作潜力发挥到最好
1、控制流失率
任何商场都会面临营业员流失的问题，从业人员的工作性质、加之对年龄的一些限制，是营业员流失的客砚现实，但是营业员流失率过高会对销售产生很大影响。作为一个商场管理者，要从根本上提高营业员的素质并改善其工作心态，为其传达商场的企业文化，使其对商场产生信心和信任，真正让其感觉自己是企业的一员，从而保证营业员的稳定性。
2、因人定岗
商场的经营性调整不可避免，这时人员也会适当变动，调整时要稳定营业员的心态，推荐到新的专柜，避免营业员有后顾之忧，在安置的同时进行有效的人员组合，使一个专柜在管理上、销售上进行人员合理配备，注意在保证销售的同时便于日后工作的管理，这也是一个不断调整的过程。
3、恩威并治，实行人性化管理
商场对营业员制定的服务规范是必须遵守的，原则问题上坚持严肃、严格，这样才能使整个队伍有序规范，如日常的考勤、各项报表的提交、现场劳动纪律等，一定要遵照员工管理制度执行，对该处罚的不可手软；但另一方面，营业员也是常人，要对其思想动态加以关注，营业员情绪的好坏直接影响到销售热情，对生活中有困难的营业员要加以帮助和关心，体现管理人性化。
有个这样的例子：商场中，有个较知名的品牌，厂家本身对品牌的管理很规范，在商场中业绩、形象、管理都是一种典型，专柜营业员也有了一点优越感，频繁的受到肯定就不容易接受批评了，其中有一个店员，工作态度和销售业绩一直做得很好，也非常配合店长工作，就是有一点倔强，有一次因为一个小错误被主管处罚，她就有点愤愤不平了，虽然也配合了管理但表现了极度的不情愿，有些抵触情绪，恰巧没过几天生病住院，她的家人都在外地，主管买了营养品亲自去看她，令她没有想到也很感动，以后的工作中从思想上有了很大转变。
4、适当地运用激励
营业员每天站的时间在六个小时以上，工作做得好，也会让其产生成就感，没有哪个人希望自己是落后的，如果一个卖场管理人员只会用处罚手段，那无疑是监工，适当的激励会让人从心底里接受并做的更好。比如早会上，批评时可以只说现象，不提人名，犯错误者一定知道说的是自己而有所触动，而表扬的时候，最好点名，这样的效果会很好。
举个例子：
一个新开业的商场，很多供应商对营业员很挑剔，频繁的换人，销售受到影响；有个文胸专柜，厂家经理欣然接受了商场分配的一个没有销售经验的新员工，同时从别的店里调过来一名经验丰富的店长，开业前一周，这名新营业员被送到总店实习、培训，开业正式上岗，厂家经理在巡店过程中，对这名新员工的每点进步都提出赞赏。此后，这名营业员进步得非常快，经理还找到商场管理人员说“谢谢你给我们分了这么好的营业员，真是太满意了。”第二天早会，这名营业员被点名表扬。最终，她越做越出色，她的敬业精神、合作意识、销售业绩成了文胸区的典型。
有别的供应商很羡慕，怎么人家就摊上了这么好的，自己就碰不到呢？事后厂家经理道出了实情：文胸的技术含量比服装类等其它品类更高，最初当然想要一名有经验的，但当时商场人员紧缺，又面临开业，当时想到的是一方面配合商场，另一方面也不能不给新手机会。在对这名新员工的管理和培养中，她主要采取激励的方式，最初让经验丰富的店长带她学习专业知识，同时参加公司的定期培训，对她的进步加以肯定，使其有信心，在业务能力上迅速成长；在人际关系处理上，店长因工作多年，不会因她受到表扬而嫉妒，反而，会在不经意间将经理表扬她的话传达给她，使两人的合作非常愉快。店长作为一个店面的负责人，更注重做出销售业绩，店员的进步对她的能力也是一种很好的肯定。
厂家经理还表示，对营业员细化的日常管理最终还要依靠商场管理者，毕竟厂家人员无法长期在卖场逗留，所以这名经理与商场做了很好的沟通和衔接，她对商场管理人员表示了对营业员的满意，比当面表扬的效果更好，使营业员能够做到经理在与不在一个样，自觉的把店的事当成自己的事，达到了营业员与厂家、与商场之间的相互忠诚。
这是厂家对营业员管理的一种有效方法，商场方作为现场管理者，激励的方法同样适用。
5、店长负责制
在一个专柜中，店长的作用是不容忽视的，他是厂家与商场的纽带，也是一个专柜的核心。他要对专柜的人员、货品、卫生、陈列、销售进行负责。因此，想要管理好各个专柜，先要从管好店长这一环节开始做起。定期召开店长会，可探讨管理销售方面的问题，也可进行专题培训。一个好的店长对店面的了解是最深入的，也最有发言权，商场管理者可以及时收集到信息，也让店长感觉到自己受重视。虽然店长只负责一个店面几个人，但由于位置特殊，安置店长不只是一个岗位的设置，更重要的是将其作用发挥到最佳。
6、划区管理、充分授权
大到一个商场，小到一个专柜，如果管理者不懂得授权，势必增加工作难度。
作为一个楼层的卖场管理人员来讲，要管的营业员有几十人或上百人，划区管理会提高工作效率，做法是可按一个楼层不同的品类进行划区：男装的可化出正装区、休闲区、裤区、衬衫领带区；女装可划出女装区、文胸区、饰品区等。一个区选出一个义务区长，由该区域的优秀店长担任，她主要负责早会之外的一些临时事务的传达、报表的收集、活动的组织工作，义务区长的担任是在本人及厂家自愿的情况下选出的，还要不对她的本职工作造成影响，要具备一定的领导能力。这样有些工作是楼层管理人员授权区长、区长带领店长、店长管理店员，形成了一种细化管理，同时也为商场储备可提拔的管理人员。
7、发挥晨会的作用
进行楼层管理，每天的早晚会非常重要，管理实际是管一些琐碎的事、重复的事，但要避免早会变成千篇一律的说教式，使营业员麻木且腻烦。总结前一天的问题，安排新一天的工作，这是早会的一个基本内容，但早会还要起到培训的作用，这个培训除了管理人员来做之外，可以充分调动营业员的参与，如可以请化妆品的营业员为服装营业员讲化装技巧和现场化妆演示、可以事先或临时安排销售模拟演练、可以进行2分钟品牌介绍等，让营业员成为早会的主角，在互动中实现培训目的。
晨会注意事项：
晨会时间要因事而宜，不可过短或过长；
楼层主管人员早会前要有充分准备，从而让营业员感觉到你的重视；
注意队列管理，主管要先到场，在站队时培养纪律性时间性，养成良好习惯；
如进行培训，可适时提问，使听的人集中精力，还可发现是否听懂；
安排演讲或模拟演练，要事先沟通；
晨会的最终目的是提升服务水平，提升销售，可适当以销售为主题，公布销售排名前后，以便激励；
管理者要注意语言艺术；
8、坚持不懈地培训
单单晨会培训是不够的，除参加商场统一组织的定期培训之外，楼层管理者还要组织有针对性的培训，坚持每周进行一次，培训时间不要太长，一个小时以下，安排不同的培训主题，日积月累的培训会对营业员的素质有所提高。
9、管理者要具备培训、指导能力
管理人员培训营业员，首先要自己先明白，商品知识、销售技巧、商品陈列等，作为一个管理人员自身能力要强，除了定期培训，现场管理也是一个培训指导的过程。
10、学会应用表格管理
在进行经营管理中，很多信息的收集、数据的汇总都要通过表格进行，楼层针对商品信息、销售数据、对手信息等很多是要营业员参与来做的，比如同城同品牌的信息，可让营业员去市调取得，营业员的视角是不一样的，这样不容易汇总，楼层下发规范的表格下去，将所需内容列出，营业员只需填上相关内容就可以了，最后一栏让营业员写分析，这个角度不限，营业员是前沿服务人员，有些观点是最有发言权的，她提供的很多信息正是宝贵的可利用资源。
11、划定销售任务，激发销售热情
在进行以上的所有管理活动中，最核心的目标是——销售。卖场管理的方式可以因人、因地治宜，灵活运用，但对营业员的销售业绩考核不能有任何放松，毕竟这是她的职责所在，对其制定合理销售任务，月、日加以细分，完成的好坏是评定是否优秀的标准，站得再规范、笑得再甜美、纪律遵守得再好，不创造销售是没有意义的。“没有压力就没有动力”从销售任务上刺激销售热情。
12、组织集体活动，增进团队精神
适当的阶段，商场或楼层可以组织集体活动，商场的运动会、节日联欢、文艺汇演等的参与，都可以激发这个年轻团队的热情，为缓解其工作压力。
13、评选优秀员工
有些激励是不能单单放在口头上的，如前面讲到的义务区长，为楼层做了大量的工作，甚至会不惜花费自己的休息时间，年终联欢时，可以以自己楼层为单位买点小礼物，在大家的掌声中感谢对大家所做的服务，商场也要评选优秀员工，树立典型，使其他人有可学习的榜样。
‘陆’ 如何给销售团队分配客户资源，CRM软件让资源最大化利用
客户资源分配不均匀和抢同事客户资源会导致销售团队之间出现各种矛盾，因此，需要建立一个公平合理的客户分配及机制，让企业销售团队进行良性竞争。
CRM系统的功能可以很好帮助企业合理的分配客户资源，提高销售团队的工作效率；还可以提高销售团队人员之间的契合度，打造出一支优秀的销售团队。
1、客户资源公平公开的合理分配
简信CRM系统拥有客户分配的管理和分配规则功能，保证在系统中实现快速、公平、公正对客户进行合理分配，实现对潜在客户资源进行快速分配企业销售人员手中，并可以随时随地跟踪销售人员的跟进情况，实现对销售人员的监督，有效推进客户成单的效率。
并且只要销售线索或潜在客户分配销售人员名下，系统会自动提醒销售人员，让销售人员知道什么时候需要跟进、回访、拜访客服，让销售人员对客户更为上心，不在错漏任何一位潜在客户。
2、防止有意无意的客户资源的争夺
为防止出现有意无意的客户资源争夺现象，简信CRM客户管理系统为企业提供智能防撞单机制，帮助企业规范销售管理体系，同时也能更好的进行客户管理。
当企业销售人员在系统录入一名客户信息时，如果该客户信息与已记录的客户信息重复，比如名称或公司重复，系统会提示客户信息重复，不可录入。这样可以有效的避免销售人员出现撞单，大大提高企业的销售管理效率和客户管理效率。
3、客户池资源自由领取放入
简信CRM系统可以构建企业客户池，客户池内客户资源对销售全部公开，销售可自由领取。当销售领取客户池里面的客户时，如果不及时跟进或长时间跟进不出结果，客户会重新进入公海池，其他同事就可以自由领取。
客户池功能不仅能保证客户资源最大化利用，也能让销售人员更好的进行客户跟进，保证企业销售团队良性的竞争。
利用简信CRM系统，不仅可以帮助企业完成客户资源的合理分配，还能提醒销售及时跟进客户，让客户资源最大化利用，获得更多商机。
‘柒’ 如何管理好房地产销售团队
所有创业的成功都在于不断的销售，不断的服务。以下是我为大家整理的如何管理好房地产销售团队相关内容，希望对读者有所帮助。
如何管理好房地产销售团队：
无数案例表明，一个企业的成功经营不仅仅取决于它所拥有的资源多寡，在很大程度上是与其员工的工作积极性(士气)密不可分的。这不单单是表现在一个企业成功运作的时候需要员工高昂的工作积极性，还表现在当一个企业面临严峻挑战的时候，员工的团结一致和努力工作往往可以使企业转危为安。既然员工的工作积极性对企业来说如此重要，那么如何提升工作积极性呢?在本期会员期刊，我们将探讨影响员工工作积极性的各种因素，从领导者气质、工作氛围、员工的自我激励等方面进行阐述……
影响员工工作积极性的因素分析
企业内部影响员工工作积极性的因素很多，也很复杂，但从系统论的角度来看对其起影响的因素不外两个方面：外部环境和内部环境。内部环境就是员工自身因素，自我对工作积极性的调动，这些自身因素包括员工的成就动机、自我效能、自我激励等;外部环境是工作氛围，包括上司、同事、工作激励、工作本身。下面我们分别对这几种影响因素做进一步的阐述。
1、成就动机。所谓成就动机，是指驱动一个人在社会活动的特定领域力求获得成功或取得成就的内部力量。强烈的成就动机使人具有很高的工作积极性，渴望将事情做得更为完美，提高工作效率，获得更大的成功。成就动机是影响员工工作积极性的一个基本的内部因素，在宏观层次上它受到员工所处的经济、 文化 、社会的发展程度的制约;在微观层次上，让每一个员工都有机会得到各种成功体验，培养和提高自我愿望等成就动机水平，将有助于改变他们对工作的消极态度，提高自我的工作积极性。
2、自我效能。自我效能感被定义为人们对自己产生特定水准的，能够影响自己生活事件的行为之能力的信念。自我效能的信念决定了人们如何感受、如何思考、如何自我激励以及如何行为。自我效能决定了员工对自己工作能力的判断，积极、适当的自我效能感使员工认为自己有能力胜任所承担的工作，由此将持有积极的、进取的工作态度;而当员工的自我效能比较低，认为无法胜任工作，那么他将对工作将会有消极回避的想法，工作积极性将大打折扣。
3、自我激励。工作中难免会遇到各种各样的挫折和失败，降低员工的成就动机并对自己的能力产生怀疑，所以必须要不断地进行自我激励，以维持强烈的成就动机和高水平的自我效能。
4、上司对员工共作积极性的影响。上司是员工工作指令的来源，也是员工工作业绩的主要评价者，上司与员工之间的互动对员工的工作态度起着非常重要的影响。什么样的领导方式能有效的提高员工的工作积极性呢?台湾的组织社会学学者在对华人企业的研究中表明，许多企业会以家庭作为企业的隐喻，通过泛家族化的过程，传统的家族中的伦理或角色关系会类化到家族以外的团体或组织，领导者在企业中扮演的是家长的角色，要求领导者应该恩威并重，公平、公正地对待下属。同时心理学的研究认为，领导者敏锐地觉察追随者的情绪状态，了解并适当地满足追随者的需求，是有效地提高追随者积极性的重要因素。
5、同事对员工共作积极性的影响。国人做事，一向讲究“天时”、“地利”、“人和”，其中“人和”是最重要的因素。文化传统和几十年“单位制”的影响使员工很看重工作中的人际关系，希望能够被人接纳，并能融入其中。同事之间良好的人际互动和工作氛围，将大大的提高员工的归属感，进而调动员工的工作积极性。
6、工作激励。毫无疑问，恰当的激励对于提高员工的工作积极性有着不可忽视的作用。激励从不同的维度可以分为奖励和惩罚、物质激励与精神激励。值得注意的是，激励的前提假设是把员工看作是“经济人”还是假定为“社会人”，由于前提假设的不同，就会产生激励方式和手段的差异。把员工看作是“经济人”则激励会侧重于物质方面;如果把员工假定为“社会人”，则在物质激励的同时，还会对员工进行适当的精神激励。
7、工作本身。同一件工作对于不同成就动机、自我效能的员工来说，意义是不同的，员工对此工作的积极性也是存在差异的，哪怕他们实际上都能把这份工作完成的很出色。这就要求管理者有能力分辨出员工的工作取向，分配恰当的工作，如此可以有效地提高员工的工作积极性。
如何打造优秀的房地产销售团队：
一个项目能够取得良好的销售业绩，必须有一个高素质的专业销售团队。如何才能建立一支优秀的销售队伍?怎样才能有效避免各种摩擦带给销售团队的负面影响?
销售作为房产地产开发经营过程中诸多五一节之一，无疑扮演了重要的角色。销售不仅是房地产企业回笼资金使开发项目得以良性运转的重要途径，还是企业实现利润、再发展的直接手段。
那么，如何才能提升销售业绩呢?这个问题可以从两个方面来理解：一是地产公司怎么提升个人的销售业绩。二是销售人员怎么提升个人的销售业绩。这两个问题是相辅相成的。公司完善的营销计划为销售人员建立了良好的销售平台，让销售人员的推销才能得以充分发挥;而优秀的销售团队又是公司销售业绩的重要保障，销售人员有如 足球 场上破门得分的射手一样，完成最后的“临门一脚”。
项目团队中策划与销售的分工
卖好房是一个好的销售团队的终结目标。卖好房就是销售业绩。销售业绩可以简单划等号为：客户总量乘以成交率。
成交率是一个什么样的数量概念?我们简单做了一个统计，我们一般普通住宅的成交率在3%到5%之间。如果各位的销售团队达到这个数量，您的这个团队属于正常。一个好的销售团队，在我们公司排在前五名的团队，成交率能够达到6%到8%。偶尔一个非常好的销售团队，销售的成交率达到1O%，已经非常非常了不起了。我们的最高记录是17.83%;是我们现在正在做的汤泉逸墅，一个奇迹的成交率。提高成交率的关键是什么?我们认为是业务员，是销售员，他们是站在销售现场、第一面对客户的人。我们每一个项目团队是这样构成的：起点是我们的总经理，也是我们的老板，他对于所有的项目横向负责;下面会有两个人：一个销售总监和一个策划总监，因为我们公司不设副总，所以这两个人相当于公司最高的项目负责人，他们分别负责销售和策划。在他们下面还有一个销售经理和一个策划经理，在他们的下面又会有4个人：项目的策划主管、两个销售主管和一个销售助理。再下面就是业务员。我们一个标准的项目管理团队配置差不多10个人。我们又把它分成两个层面，第一个层面是决策层，包括老总、销售总监;第二个层面是执行层。
从最简单、也是最核心的意义上来讲，每个岗位的员工分别发挥着不同的功能，在这个团队里面，决策层是总控层，决定大方向的正确性。在坐的有很多老总，或者副总、总监，建议你们不要参与过多的项目细节工作，因为这个会耗掉绝大部分的精力，下面的工作由下面的人员做。而策划经理和策划主管主要是解决客户总量的问题，举个例子，在我们公司策划是负责推广工作，比如在北青报刊登了一版 广告 后，有40个来电、20个来访，这属于一般的水平。如果推广主题做得好，可以有60个来电、40个来访。销售是解决成交率，来了1 OO个客户，你能拿下几个，这一点是我们今天最关注的问题。
一个合格的项目经理应具备的条件
一个销售团队的核心是他的项目经理。对于我们公司来讲，一个60分的销售经理要至少具备以下的素质：
第一点，进入亚豪的门槛是至少在市区拥有过全程操作10万平方米项目的 经验 。当他有这个资历进来之后，还要考虑他是否有以下能力，一个是对人的管理能力，具备这个能力，才能够把这个项目运转起来，这是最基础的要求。
第二是威信力，也就是说能把下面8～1 0人运转起来。因为销售员是一个特殊的群体，会出现各种各样的矛盾，我们要求销售经理必须让他下面的人和谐地工作，不要出现这样那样的问题。
第三个是专业能力，只有当项目部和谐运转起来之后，我们才会想办法让它更好地去工作，提高项目的成交率。
最后一个是诚实可靠的品性。当我们这个机器高速向前走的时候，我们要求这部机器走的方向是正确的，因为对于我们这样的公司，一个项目销售部如果控制不好的话，是很容易游离于体系之外。控制的核心就在项目销售经理这一关。我们还要通过一些制度，让这些项目销售经理在一个项目的全过程中都能至少保持合格。
‘捌’ 如何加强对销售人员进行控制和管理
1、贵公司碰上了“贵人病”这种管理问题。这种问题主要是关键岗位信息极度不对称，导致老板或其他人员无法接手所带来的管理顽疾。这种情况的形成，一般和管理者的懒惰和过度信任下属有关。对待这种病，最重要的是老板和管理者的心态要放正，困难形成不是一天两天，解决起来也不是一天两天，特别是不害怕。如果害怕带走客户这个问题就会永远存在，永远被下属要挟。作为老板必须不能被他们吓到，摆出一副没了你世界照样旋转的姿态。毕竟所有的经销商看的最终是利润，而不是销售经理这张脸。
2、提待遇不是不对，但所有公司待遇都有个上限，超过了就负担不起。建议采取收入和公司经营成果挂钩的方式，比如以下两种：
a、待遇和公司盈利挂钩，因为这3个人和公司盈利紧密相关，且无法替代，将待遇提升和许诺公司年底分红联系起来。提出达成多少多少业绩，可获得多少收入。
b、待遇转股，比如多少元抵1股，现在提高待遇，但是公司面临困难，这些股票将来都可以和分工联系起来，如果要股票就可以在年底获得股权和分红。如果不要股权就要现金，那现在没有，到年底或者经营顺利了再给。