‘壹’ 如何更改容积率
更改容积率通常要向先规划部门或政府打报告进行申请（申请理由）然后是作概念性方案报规划部门。容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
‘贰’ 取得土地使用权申请调整容积率属于哪个部门公示
属于国土局。
‘叁’ 改变容积率应该如何补交土地出让金
各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。
即：评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。
‘肆’ 如何更改容积率
更改容积率通常要向先规划部门或政府打报告进行申请（申请理由）然后是作概念性方案报规划部门。
容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率[1] ，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。容积率将直接关系到建筑用地的大小。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》亦规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
2012年2月17日住建部出台《建设用地容积率管理办法》，办法第五条规定“任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。”进一步明确规定了单位和个人遵守控制性详细规划确定的容积率指标的义务。
此外，容积率如何计算问题也是征收部门以及被征收人容易疏忽的问题，绝大多数地方计算宗地容积率是按照建筑面积/用地面积，实际上这种方式并不一定准确，2005年住建部批准了《建筑工程建筑面积计算规范》，目前根据住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容积率指标计算规则》，根据规范和规则，建筑物的高度不同、层数不同，建筑面积的折算、容积率摊派均有不同要求，在实施征收补偿时应当依据规范和规则进行计算，以保障征收补偿公平公正。
‘伍’ 土地容积率变更问题
《关于加强国有土地资产管理的通知》第二条明确规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
土地出让金的补交标准应按照增加容积率的比例乘以土地价格计算。具体执行时，区别批准增加容积率的时间等实际情况分类测算。一般在土地出让合同签订后6个月内经批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格按照土地出让价格执行；6个月后增加容积率的，土地价格执行市场价。具体价格由市国土部门按照规定进行市场评估确定。凡改变土地用途增加容积率的，需要按照改变用途后的土地价格测算应补交的出让金，具体应分两块计算补交出让金的金额，一块是原容积率内改变用途应补交的土地出让金，另一块是增加容积率部分应补交的土地出让金
以出让方式取得土地使用权的，建设单位申请在控制性详细规划规
定的可兼容用地性质范围之内调整用地性质，或申请在控制性详细规划规定的容积率指标范围之内调整容积率的，按下列程序办理：
（一）建设单位向规划主管部门提交调整申请报告和调整方案，规划主管部门集体研究调整申请报告和调整方案；经审查同意受理的，由规划主管部门组织召开专家论证会，邀请专家对调整的必要性、合理性进行技术论证，提出专家论证意见。
（二）经专家论证同意调整的，由规划主管部门组织对调整申请报告、调整方案和专家论证意见进行公示，必要时，可以组织听证，并形成公示或听证情况报告。
（三）规划主管部门将调整申请报告、调整方案、专家论证意见、公示及听证情况报告、修改后的调整方案提交城市规划委员会审议。
（四）城市规划委员会审议通过的，由规划主管部门报城市（县）人民政府审批.
‘陆’ 改变容积率该如何补交土地出让金
近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖挂牌工作的深入开展，土地资产得到了最大限度的显现和量化，伴随而来的改变土地使用条件，尤其是改变容积率现象时有发生。对此，国家相继出台相应政策，要求出让土地改变容积率需重新核定土地出让金。各地在执行这一政策时进行了大量探索，取得了一定的成效。由于缺乏相应的配套政策和技术规范，使得各地改变容积率补交出让金工作差异较大。本文试就改变容积率补交出让金的依据及相应评估中几个技术问题进行初步探讨，以期对此有所促进。 一、改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。 从目前已见诸于文件的情况看，各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。即：评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。 所谓评估法，就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估，在此基础上确定补交土地出让金的数量。 所谓基准地价修正法，就是国土资源部门根据政府已批准的基准地价容积率修正系数来确定不同容积率补交土地出让金数量。 所谓平均楼面地价法，是国土资源部门根据土地成交价和成交时对应的容积率，计算出平均楼面地价，以此为基础，来确定新的容积率所对应地价，二者之差为补交土地出让金数量。 所谓综合法，是在基准价修正法和平均楼面地价法等的基础上，考虑时间因素，土地用途等因素由国土部门综合确定改变容积率补交土地出让金数量。 上述方法都有一定依据和可操作性，由于没有统一的规范，上述方法测算出的土地出让金应该都不违反规定。但综合分析，我们认为评估法应作为首选方法，即改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。其理由如下： ①基准地价修正法、平均楼面地价法没有考虑时间因素以及改变容积率可能引起房屋建设类型、结构和用途的变化，因而有一定的不合理性。首先是时间因素。时间因素对地价影响很大，我国各地虽然都制定了基准地价，并要求2-3年更新一次，但由于基准地价更新的复杂性，导致我们绝大多数城市基准地价的现势性不够。同时对改变容积率涉及增加建筑面积的用途确定，多层、高层之间面积确定，基准地价法、平均楼面地价法均忽略了上述因素。 ②基准地价修正法、平均楼面地价法、综合法都是由国土资源部门自己确定，不符合政事分离原则。同时，其权威性、客观公正性（国土部门是出让当事一方）不够，且容易滋生腐败。 ③评估法可以克服上述缺点，使得补交差价更具合理性、权威性。一是土地评估机构是土地价格评估的专业机构，土地估价师是专门从事土地价格评估的专业人员。专业人员在土地评估时，会依据土地估价规程的要求，对改变容积率过程中可能影响土地价格变动的各种因素进行综合分析，在此基础上评估出土地差价。其权威性、专业性，由此而来的客观公正性要远远高于非专业人员。委托专业机构评估土地差价可大大提升改变容积率补交土地出让金工作的权威性和客观公正性。二是改变容积率补交土地出让金涉及开发商的切身利益，开发商总是想千方百计减少补交差价额。在开发商与国土部门的这场博弈过程中，国土部门往往面临的压力很大。而采取评估法、委托专业机构评估土地差价可以使国土部门从此项复杂的事务中解脱出来，既符合政事分离原则，也保护了干部。 二、改变容积率评估中涉及的几个技术问题。 改变容积率补交土地出让金评估，其技术依据是国土资源部颁布的《城镇土地估价规程》及土地资产管理的相关文件，但具体操作中有些技术问题还需要进一步研究。 （一）土地估价基准日的确定。基准日对地价影响较大。目前，基准日的确定主要有以下几种做法：1、以土地成交之日为基准日。2、以宗地改变容积率后的详规批准日为基准日。3、土地使用者向国土部门申请改变容积率之日为基准日。4、以接受评估任务之日为基准日。如何科学合理地确定评估基准日值得研究。我们认为要合理确定评估基准日，需从改变容积率补交土地出让金的工作程序入手。现在各地改变容积率补交出让金的程序、土地公开处置程序都不完全一致。但土地公开处置程序中，各地大都采取由国土部门向规划行政主管部门申请拟公开处置地块的土地使用条件，土地使用条件作为土地公开出让文件的必备材料之一由国土部门对外发布。改变容积率补交出让金也可参照此程序运作，由土地使用单位或个人先向国土部门提出改变容积率申请，再由国土部门向规划行政部门提出改变申请，经规划部门同意并报县级以上人民政府规划委员会或土地出让委员会，决定是否同意改变容积率。由于是否同意改变、改变多少由政府规划委员会或出让委员会决定，因此以政府规划委员会或出让委员会批准改变容积率之日作为土地估价基准日较为适宜。一方面土地使用者依据政府批准的容积率进行规划设计，另一方面国土部门根据土地估价机构评估结果确定补交土地出让金数量并以是否补交土地出让金作为规划设计批准的前置条件，加以制约。 （二）改变容积率后增加建筑面积的用途确定。改变容积率补交出让金的评估大多采用假设开发法，因而，对于一个商住小区，改变容积率增加的建筑面积中商业房面积多少、住宅房面积多少直接关系到地价的高低，从而影响土地出让金的多少。部分评估机构对其评估时采取原初步设计中商住用房的比例来测算改变容积率后增加的建筑面积中商业、住宅房面积，这种做法值得商榷。在西方经济学里有“经济人”的假设，而在我国，房地产开发 商的“经济人”特性十分明显。一般情况下，对于一个商住小区，商业房的售价往往比住宅房要高得多。从追求利润最大化角度出发，不管容积率大小，房地产开发商总是会把能建商业房的地方尽可能的建商业房，其次是住宅房。而一个小区能建商业房的地方是有限的，商业、住宅面积不可能同比例增长。因此，从“经济人”的特性来分析，原容积率条件必然先满足商业房建设，再建住宅房。如果原容积率条件已经满足商业房建设，则改变容积率增加的建筑面积主要应为住宅房和按比例增加的公建配套。 （三）改变容积率后住宅类型的确定。容积率，即宗地内建筑面积与土地面积的比，这一看似简单的比例数，却与小区的住宅类型密切相关。一般来说，容积率在1．0以下，往往是低密度住宅，1．0-2．2大多是多层住宅，而超过2．2大多是多层、小高层和高层相混合的住宅。因此，在改变容积率评估时，评估机构需对改变容积率的幅度是否引起住宅类型的变化进行分析。个别地方规定容积率提高超过20%的，土地收回重新出让是有一定道理的。对容积率变动较大的，要分析其住宅类型和结构的变化状况，根据新的住宅类型和结构预测相对应的房屋售价、建筑结构、建安价格以及相应系数，从而使评估结果更具合理。 （四）“毛地”出让改变容积率的评估。最近，国家出台相应政策，禁止“毛地”出让。但由于我国现行的财政状况，地方财政多为“吃饭”财政，要想在短时期内全面禁止“毛地”出让有一定困难。对“毛地”出让，改变容积率评估在技术路线上需先设定为“净地”出让，再进行补地价评估。这里关键是测算出的土地价格要不要扣除拆迁成本以及如何扣除。这既有对地价构成的理解问题，也有技术问题。首先是地价构成，依据《土地估价规程》，地价可以简单地概括为由土地取得费用和土地增值收益两部分构成。楼面地价为每建筑面积分摊的土地价格，自然也应该由土地取得费用和土地增值收益两部分构成。其计算公式：楼面地价=地价/容积率=（土地取得成本+增值收益）/容积率。由此可以推算，土地增值收益=地价-土地取得成本=容积率*楼面地价-土地取得成本。我们所测算出的地价既包括政府征收的土地增值收益，也包括土地取得成本。因此，“毛地”出让改变容积率评估的土地差价还应在扣除土地取得成本后，才是真正的补交土地出让金。而“毛地”出让中的土地取得成本主要是拆迁安置成本。因此，补交土地出让金可以简单采取以下公式求取，即：补交的土地出让金=改变容积率后评估的补地价*原出让成交的净收益÷（原成交的净收益+拆迁安置成本）。 改变容积率补交土地出让金是一相政策性很强、技术含量较高的工作。要使此项工作有序进行不仅需要出台相关政策和技术规范强化管理，同时，还需要不断地进行技术创新，使之更加科学合理。
‘柒’ 国土资源局同意增容积率，还需要交费吗
摘要 您好，
‘捌’ 容积率调整补缴出让金的价格怎么算急盼，谢谢！
根据《协议出让国有土地使用权规范》（2006年8月1日实行）的规定：
应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格
但根据2011年10月26日国土资源部给山西省国土资源厅的《关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》规定：
以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准。
土地市场楼面地价应评估测算一下内容后择高确定：评估期日新容积率规划条件下的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收实测的建筑面积为准。
因调低容积率地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规条件下总地价的差额确定。
‘玖’ 改变小区容积率补交土地出让金的相关文件
国家住房和城乡建设部、监察部《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》
‘拾’ 增加土地容积率如何交土地出让金有哪些方法的呢
摘要 您好，如果是工业用地，增加容积率是鼓励的，只要规划部门同意，国土部门就可以以补充合同的方式，批准增加容积率，不需要补地价款，但如果是住宅和商业用地，增加容积率，先要规划部门批准，然后国土部门委托土地评估公司评估，算出增加容积率前的地价和增加容积率后的地价，然后把差价补交的地价款