‘壹’ 物业降低成本的措施有哪些
开源和节流都是降低成本的措施。从开源角度讲，参与物业招投标，在同城获得更多的小区物业管理业务，可大大减少管理人员工资，比如项目经理可以管理两个小区物业；节流方面包括减少保安、保洁、工程维修人员数量，可减少职工工资；还可以将保安、保洁外包，也可能减少物业费用。开发较早的小区，当初投标时物业费较低，可以与业委会协商，适当提高物业费。及时收缴物业费，可以降低财务成本。
‘贰’ 如何做好物业管理企业采购成本控制工作
如何做好物业管理企业采购成本控制工作
针对日益上涨的运营成本，如何在“穷尽收入”的前提下有效控制采购成本对利润薄微的物管行业经营业绩至关重要。采购成本下降不仅体现在物管企业现金量流出的减少，而且直接体现在利润增加、企业竞争力增强等方面。由于物管企业的采购成本占企业运营成本较高，因此，有效控制好采购成本并使之不断下降，是物管企业不断降低成本、增加利润的重要和直接手段之一。下面是我为大家带来的如何做好物业管理企业采购成本控制工作的知识，欢迎阅读。
一、建立、完善采购制度，做好采购成本控制的基础工作、
一般情况下，物管企业将采购活动分为外包服务采购和材料物资采购，外包服务采购泛指清洁服务、电梯维保、外墙清洗、工程改造等经判定企业无法自行完成需委托外包的服务。材料物资采购指物管企业常规性物资采购，包括办公设备及用品类、给排水器材类、经营类物资的采购等。现结合大部分企业的具体做法，浅谈如何对采购成本进行有效控制。
采购工作的关键在于制度规范和监督并重，健全制度，加强监督，制度为主，
监督为辅，两者相辅相成，缺一不可。因此，如果企业不制定严格的采购和监督制度，不仅采购工作无章可依，还会给相关人员提供暗箱操作的温床。完善采购制度要注意以下几个方面：
1、建立严格、可行的采购制度。建立严格、完善、可行的采购制度，不仅能规范企业的采购活动、提高效率、杜绝部门之间推诿、扯皮，还能预防相关人员的不良行为。采购制度应规定外包服务采购和材料物资采购的申请、授权人的批准权限、招标项目和物料采购的流程、相关部门的责任和义务、各种外包服务采购和材料物资采购的相关规定、报价和价格审批流程等。比如，可在采购制度中规定采购的物品要向供应商询价、比价和议价，最后选择供应商。还可规定超过一定金额的采购活动需通过招标方式确定供方，并制定包括项目立项、招标文件编写、招标小组成立、标底预算及保管、中标原则、发/开/定标方式、合同签订、实施与监督等制度和流程，以供内部审计部门稽核。
2、建立供应商档案和准入制度。由于国家相关法规的不健全和市场发展不
均衡等原因，目前市场上供应商的资质良莠不齐，需要对供应商进行慎重选择。基本做法是，对合格供应商要建立档案，供应商档案应有编号、合作范围、适合区域、联系方式、银行账号、详细地址等，并建立相应的供方信誉评估体系，每一个供应商档案应经严格的审核才能归档。企业的采购活动必须在已归档的供应商中进行，供应商档案应定期或不定期更新，并有专人管理，同时建立严格的供应商准入制度。除上述方式外，还需要求每类供方存档3家以上，并通过严格的资料审核、现场考察、供方会审等方式，选择结果公示并确定后，建立完善的供方信誉评估体系，经过精挑细选和优胜劣汰，确保成为公司合格供方的严肃性，满足“适合的就是最好的”这一通用、适用法则。
3、建立供方价格体系和价格评估体系。采购部门要对公司所有常规性材料物资建立符合市场行情价格体系，初期可通过招标的方式确定该类合作供方及价格。对于集团化的物管企业，由于区域、环境等原因，同类物资存在一定的价格差异，可分别建立适合该区域的属地价格体系。价格体系建立后，各需求部门可通过计划采购、应急采购等形式完成申购，若申购的物资不在价格体系内，可通过建立“特定物资”通道进行申购，采购任务完成后及时录入价格体系。总之，价格体系不是一成不变的，将随市场物价涨跌、需求调整而变化，价格体系有一个持续补充、调整、更新和完善的过程。
4、建立相互制衡的监督机制。建立需求、采购、审计部门各司其职、相互
制约的内部监督机制。物资采购部门执行采购的职能，同时接受需求部门的监督，听取需求部门的意见和建议。需求部门执行申购和验收的职能，提出采购的品种和数量，及时与物资采购部门沟通。内部审计务部门履行审核付款的职能，从而形成需求、采购、审计部门之间相互制衡的监督机制，真正做到具体采购与使用相分离，具体采购与验收相分离，具体采购与款项支付相分离。在实际运行过程中，通过公布的所有供方名称、联系电话和物资价格，审计部门每月通过电话或市场询价等方式了解行情并公布调查结果，真正规避暗箱操作风险，实现公开、透明的“阳光采购”。
二、有效降低采购成本的方法和手段
1、通过付款条件的选择降低采购成本。如果企业资金充裕，通过及时支付合作供方各类款项的方式，往往能带来较大的价格折扣和良好的公司信誉。如有的公司规定20万元以上的招标项目，供方在符合相关条件下，可预付材料款 20%-30%。物资采购方面，可单次结算也可月度结算，保障供方权益的同时，有效建立公司良好信誉，确保供方提供的服务优秀和价格低廉。
2、以有效竞争方式牵制供应商。对于大宗物料采购，一个有效的方法是实行竞争招标，往往能通过供应商的相互比价，最终得到底线的价格。此外，对同类型供方，应多找几个供应商，通过对不同供应商的.选择和比较，使其互相牵制，从而使公司在谈判中处于有利的地位。笔者所在公司的方法是，符合条件的项目坚决通过有3家以上竞标单位参与的招标方式进行，其他采购项目同类供方必须3家以上，内部分为A、B、C类，当一家供方谈判失败，及时寻找下家，保障不影响采购工作的顺利运行。
3、向生产厂家或制造商直接采购。向生产厂家或制造商直接采购，可有效减少中间环节，降低采购成本，同时获得更好的技术和售后服务。在日常采购活动中，积极、努力寻找产品的最直接供方，摒弃繁多的物流或中间商环节，条件成熟时，可直接更换合作供方。
4、选择信誉良好的供方并与其签订长期合同。与诚实、讲信誉的供应商合
作，不仅能保证物资的质量、及时性和售后服务，还可得到其付款及价格的关照，特别是与其签订长期的供货合同，往往能得到更多的价格优惠。
5、充分进行市场调查和信息收集。一个企业的采购管理要达到一定水平，应充分注意对采购市场的调查和信息的收集、整理，只有这样，才能充分了解市场的状况和价格走势，使自己处于有利地位。如有条件，企业可设专人从事这方面工作，并定期形成调研报告。
三、实行战略成本管理指导采购成本控制
1、估算供方的产品或服务成本。任何事物都具有两面性，采购管理工作也一样，不能只强调企业内部的努力，要真正做到对采购成本的全面控制，仅靠内部努力是不够的，还应对供应商的成本状况有所了解，只有这样，才能在价格谈判中占据主导地位。事实证明，可以通过对供方的实地考察，参观供方的相关设施，了解原材料、人力、物流等管理成本，估算供应商的成本。在估计成本并了解哪些材料占成本比重较大之后，可掌握价格谈判的主动，尽可能与供应商共同寻求降低成本的途径，从而降低自己企业的采购成本。进行此类谈判，要始终争取双赢的局面，要与供应商建立长期的合作关系，就不能在谈判中将供应商逼迫到赔钱的地步。
2、实现物管企业的采购联盟。联盟是指具备条件的物管企业之间达成共识，
形成采购联盟，对某类物资、某类项目与同一供方谈判，实行集中采购，从而规避由于量小而得不到更多优惠的矛盾，达到降低采购成本的目的。几家企业之间可以制定合理的运作规程，建立稳定的联盟关系，也可临时合作，实现对某些日常物资的长期联盟采购和某些特定项目的临时联盟采购，这种联盟企业之间、采购方与供货方之间多赢的局面，相信更多企业、商家愿意参与。
‘叁’ 如何进行成本费用管控
企业是以盈利为目的的经济组织，经济效益是衡量一切经济活动的最终综合指标。当今企业经济效益偏低的主要表现为产品质量低、成本高、浪费严重、技术设备力量落后。
如何进行成本费用管控 篇1
一、财务管理，是预测分析企业的经营方针、财务目标、成本控制、财务保证、财务改进等管理职能的活动，它是企业管理系统中最为重要的子系统，是企业管理的中心。它管理的目标是企业财富的最大化;管理对象是现金的循环和周转;它管理的主要内容就是投资和股利的决策。因此加强财务管理是企业提高经济效益的非常重要的途径。
加强财务管理主要包括：
1、加强资金管理，
2、加强全面预算管理，
3、提高财务信息的使用价值。
1、要加强资金管理，可以从以下几方面着的：
①强化投资管理。首先必须认真做好市场调查分析并做好投资前的预算;充分考虑时间价值和风险程度;准确比较项目的投资回收率和筹资成本率;充分考虑企业偿债能力并防止盲目举债;
②加大货币回收力度、加大清欠力度，加大销售，使产品适销对路，以销定产，加大现款订货的优惠力度;执行“不付款不发货”以控制新欠的发生，制定清欠对策和方法，组织各方面力量多渠道、多形式催收货款;
③合理控制仓储量，有效发挥资金的使用效益;
④改革资金的管理体制，实行集中管理，收支两条线及统收统支的制度。
2、全面预算管理是以对市场需求的充分研究和科学预测的前提，以货币或其他计量形式对企业未来某一特定时期的生产活动、投资活动、资金运作活动作为系统的预计，是用来分配企业财务、实物及人力等资源，以实现企业的战略目标的一种系统和管理方法。全面预算管理对提高经济效益具有十分重要的作用。
3、提高财务信息的使用价值。财务信息也是非常宝贵的资源，企业内部各环节存在的问题在财务信息上均有体现，利用财务信息，有利于发现、解决企业内部问题，优化生产、组织结构;财务信息也能折射出市场信息，从而为决策者提供参考。
二、降低成本是提高经济效益的一种非常有效的途径，我们有必要将其专门分析。
一个企业成本水平的高低是企业生产水平、技术水平和管理水平的综合体现，决定着企业的竞争能力的强弱，盈利能力的大小。
企业成本一般包括：
①材料成本：采购、运输、仓储成本，还有材料损失等;
②加工成本：设备的损耗、水电费材料浪费、废品损失等;
③劳动力成本：职工工资，管理费用;
④销售成本：宣传费用，销售所花的人力物力，运输费及售后服务的费用等。
降低成本的主要方法有：
1、技术手段，
2、管理手段。
通过引进新的技术，先进的生产工艺、购置新的机器就能降低生产成本，提高劳动生产率，同时产品质量的提高也降低了售后服务的费用。管理手段即实行成本管理。例如供应过程中成本管理，包括采购、物资保养、物资筹集成本管理等。
为了实施成本管理，有以下几种方式：
(1)先施行成本合理预算，再对其进行限额制度。通过实际成本与预算的比较分析，找出原因，解决问题，对额度进一步调整。
(2)通过建立赏罚制度，调动职工降低成本的积极性;
(3)将降低成本融入企业内部宣传和企业文化之中。如可以张贴一些提倡节约的标语，宣传栏中写一些降低成本的小方法，使全企业逐步建立成本意识。
三、其他一些途径。
如要增加销售，可以通过建立一支能力强的营销队伍，通过传媒宣传，为奖赛提供奖品，礼品赠送，社会公益活动等。要提高劳动生产率也可以对人员进行进行培训、进行合理分配，合理确定生产规模，改善生产条件，对职工实行奖罚制度提高职工的生产积极性。此外顺应国家政策，生产绿色产品或填补国内空白的产品以取得政府的支持;通过兼并、收购、融资等方式有时也可以比较明显的提高经济效益。
如何进行成本费用管控 篇2
一、全员参与。夯实成本管理的基础工作
鉴于我们的行业跨度大，管理成本大的差异，我们应结合本行业的实际情况，从产品设计部门合作，并作出不同的成本控制计划和产品开发部门的工作计划查获，示范;前收到的订单在计算行业主管部门科学合理的(可行性分析);修改和完善人力资源管理部门的工时定额标准，技术部门要组织修订和完善的物质消费的配额管理部门进行修改，完善的能源消耗定额，组织检查，补充，安装计量标准，修订和完善的管理流程和制度，财政部门确定的范围和标准成本。
二、认真做好物资采购管理工作。
降低材料采购成本及材料成本占生产成本的比例是比较高的，通常情况下，采购成本占到总成本的50%?80%，是传统的成本管理的重点。主要是控制采购成本分析，用科学的决策，理性决策的经济订货量或经济批量，决定购买的项目，选择供应单位，决定买的时候。不仅体现在企业降低成本以减少现金流出，但也直接反映在产品成本，增加利润的下降，提高产品的竞争力。我们应加强以下几个方面的工作人力，物力，采购成本控制的领域。
一)建立和完善采购体系。采购成本控制，采购制度的基础上工作的，应当在按照物资采购的要求，审批权限，物资采购过程中，相关部门的责任和各种材料的关系，采购方式，报价和价格审批等。
二)供应商文件和接入系统供应商应建立档案，每一个供应商档案应严格审查。企业归档供应商采购，供应商档案应定期或不定期地更新和特殊管理。与此同时，成立了潜在的供应商体系，主要材料供应商必须通过考试进入，企业应进行严格的考核程序和指标。为了研究这个问题，只有一个得分达到或超过标准成为归档供应商。
三)建立价格档案和价格评估系统采购部门，所有采购材料建立价格档案，每一批货物，货款，比创纪录的价格，分析价格差异的原因。如果没有特别的'理由，原则不超过文件的价格水平，或作详细的描述，在购买价格。对于关键材料的价格，价格评估制度，收集相关信息供应价格，分析，评价现有的价格水平，并提交价格更新。充分的市场调查和信息收集的“买入”的原则，严格执行，购买商品时，竞争性招标，在招标过程中必须规范操作。严格规范现象。
三、加强生产制造全过程的成本控制。
为了降低产品成本，严格实施能源管理体系，提高能源评价体系，全面推行全成本核算和控制层，真正了解每个产品的制造成本，包括正常消耗的原材料，水，电，蒸汽，并制定可行的节支降耗措施。要降低单位产品的能源消耗。严格执行原辅材料消耗定额管理，控制。制定合理的原材料，辅助材料和水，电，蒸汽消耗定额，控制自由使用造成的浪费，并制定的节支降耗可行的措施，克服生产过程中的“跑，跑，滴，漏”现象。采用新工艺，新技术，新材料，在条件允许的情况下，提高技术装备水平和技术水平，降低能源和原材料的消耗，提高生产工艺和程序，提高废料的综合利用，合理控制产品的水分，提高产品的产量和出口率。加强就业管理，培训员工更多的技术和过程能力，大大提高了工作计件工资比。显示员工的潜力，提高劳动生产率。
四、加强销售过程中的成本管理。
建立风险意识和销售环节的开放源代码的企业，利润是一个重要的过程。在这个过程中，销售部门研究，促进销售，服务营销系统的运营成本，规模，认真研究国家，地方税务政策，设立税务风险意识，加强学习法律，加强税税技能，科学规划，降低税收成本，使用的相关知识;区位理论。销售分支机构所在地的合理性。收入的考核指标的完成，循环单位销售之间的相关性，增加销售收入，内部单位销售应该绘制的应税收入和非应税收入，税收，以避免不规范的，税务机关。
一)加强产品销售管理，进行量本利分析量本利分析是企业现代化管理的一种有效手段，它分析研究销售投资理财量、成本、销售单价等因素的变化对利润的影响程度。在产品销售中，通过对各种产品量本利数据的分析，评估各产品的盈利能力，挖掘潜力，针对不同产品制定不同的销售方案，确定产品销售的重点，优化产品组合。对市场份额小，毛利率高，增长空间较大的产品，要努力进行市场推广，通过提高销售量，来获得更多的利润;对市场份额大，毛利率低，增长空间较小的产品。要采取各种措施降低成本，增大盈利空间;对市场份额小。毛利率低，增长空间小，达不到盈亏平衡点的产品，应考虑停产或转产。在扩大销售规模时。也应充分运用量本利分析，据此配备人员和设备设施，确定合理的销售规模，避免资金浪费。
二)加强应收款项管理。加速资金回笼在激烈竞争的市场经济中，为了抢占市场，扩大销售，不可避免地采用赊销。而应收款项的形成增加了企业风险，为确保应收款项的安全有效。必须加强应收款项的管理，正确合理运用赊销策略，加快企业资金周转，提高资金使用效率。也有利于防范经营风险。
五、合理制定库存量。
控制库存成本，减少资金占用库存不会产生任何附加价值，它不仅占用空间、占用资金、产生搬运和储存费用。而且随着时间的推移，一方面库存的腐蚀、变质，会产生浪费和价格损失;另一方面，技术进步，竞争对手产品的改进，会使产品一夜之间贬值甚至变成废品。
六、加强成本创新工作，开辟成本管理新途径
企业成本控制。除了维持成本不上升。更大的是希望降低成本每年都在一定程度上，但有个限度，以减少总的成本，在一定程度上，如果没有创新的技术，工艺，增加或改进设备，成本难以降低，管理可能出现小幅反弹放松。
如何进行成本费用管控 篇3
通过马楠老师关于成本管控两天的培训，我对成本管控有了更深的理解与感悟，主要心得体会如下：
1、成本管控中预算的重要性
这次培训让我懂得了成本管控贯穿于企业管理全过程，企业在总收入一定的条件下，想提高利润，必须降低成本。成本管控的好坏，直接影响企业盈利。对我们物业行业来说，在收入基本既定的前提下，成本降低就成为利润增加的决定性因素，传统观点认为，降低成本主要依靠节省开支，但是通过这次培训我又再一次认识到，控制支出是成本管控的一个重要方面，但是好的成本管控企业，成本目标应该是提前制定出，并层层分解执行，也就是我们现在所说的成本预算。预算是根据企业发展计划和任务编制的年度财务收支计划。科学、合理的预算是年度内资金来源和各方面支出的统筹依据，是进行各项财务活动的前提，是一定时期内发展的保障。现在我们物业公司各方面也正按照预算计划一步步执行，随着公司的发展，预算管理的科学、全面、细化的要求也需要越来越高，由此可见做好财务预算对成本管控的作用是显而易见的。
2、成本管控工作要突出以人为本。
通过培训，我深刻感受到成本不是控制出来的，而是激励出来的，成本控制不是降低成本而是以人为本。员工是各项工作的最终执行者，对工作场所内各种情况都比较了解，企业或部门要创造一种机制和氛围让员工自觉加入到成本控制工作中来，发挥出每位员工的成本控制作用，如果每人都能提出并改进成本浪费之处那长期来看就会产生无比惊人的效果。
3、成本管控工作要注重数字化。
马楠老师在培训中强调，要想做好成本控制工作，要学会利用各种工具，还要把各项工作和活动进行数字化。能用数字衡量的，才能进行量化分析，才能找出存在问题或是改进之处。成本数据主要有原始数据、管理数据和经营数据等。完整、准确、细化的各种统计数据是做好成本控制工作的基础部分，如果该部分做的不到位，有些成本控制工作尤其是非表面化隐藏在各个流程中的浪费现象，便得不到有效控制达不到成本控制的预期效果。
4、做好成本管控工作要向优秀企业学习。
成本管控的重要性已经形成共识，但是成本管控应根据不同的行业要求有针对性的开展。本次主讲是房地产行业成本管控方法，对于我们物业行业来说，也需要根据自身行业特点确定合适方法，向优秀的企业学习。我们首先要确定成本管控工作做的比自己好的企业作为自己学习和追赶的目标，然后参照他们成本控制工作方法来开展本企业的成本控制工作，三是通过学习落实使自己达到标杆企业的管理水平，最后形成自己的成本管理模式超越目标企业。现在我们聘请了长城物业公司的财务人员作为顾问，也正是在向优秀企业学习的一项措施。设定一个优秀企业作为目标，可以使我们少走弯路错路，可在较短的时间内取得理想的成本管控效果。
以上是我对本次培训的几点心得。成本管控工作是一个挖掘潜力的过程，很多成本浪费都是隐藏在各个流程环节中，所以成本控制工作要做人本化、数字化。通过规范的制度形成一个成本控制的良好氛境，最终达到提高企业盈利能力和竞争力的目的。