❶ 土增清算土地成本如何扣除
一、正面回答
国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。对于采取简易计税的纳税人来说，按百分之五征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，不得再扣除购入的土地价款。
二、分析详情
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。
三、土地增值税的特点
1、以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同；
2、征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税；
3、实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税；
4、实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
❷ 土地成本如何抵扣增值税
一、正面回答
土地价款自销售收入抵减抵扣增值税，营改增后房地产开发企业取得土地使用权支付的土地出让金不是抵扣，而是自销售收入抵减。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
二、分析
按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。按照上述公式计算销售额，自然扣除了增值税。
三、增值税的扣除项目有哪些
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、开发土地的成本、费用；
3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格；
4、与转让房地产有关的税金；
5、财政部规定的其他扣除项目。
❸ 土地使用权进项税抵扣规定有哪些
土樱晌地使用权增值税进项税额的处理主要分为从政府购入土地和从其他纳税人购入土地使用权。其中，从政府购入土地，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，土地价款不是做进项抵扣，而是从销售收入中扣减。一、土地使用权进项税抵扣规定有哪些?
土地使用权增值税进项税额的处理主要区分以下几种情形:
(1)从政府购入土地，取得的是土地出让金票据。
1房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款脊厅锋和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
2其他企业不得抵扣，也不得差额纳税。
(2)从其他纳税人购入土地使用权。
1取得增值税专用发票，认伏州证后进项税额正常抵扣。
2未取得增值税专用发票，不得确认进项税额。
总结一下就是:从其他纳税人转让而得的土地使用，可以取得专用发票的，可以抵扣。
二、一般纳税人购买土地使用权取得的增值税转用发票可以抵扣吗?
原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:
(1)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(2)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(3)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(4)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(5)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(6)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(7)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
上述第(4)点、第(5)点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。综上所述，可以根据实际情况判定是否可以抵扣。
土地使用权进项税抵扣的规定主要有两个，即从政府购入土地，取得的是土地出让金票据的情形以及从其他纳税人购入土地使用权的情形。值得注意的是:未取得增值税专用发票，不得确认进项税额。并且，从政府购入土地情形中采用一般计税方法的，增值税的计税依据是(当期含税销售额-对应的土地价款)/(1 增值税税率)。
❹ 房地产企业土地成本能抵扣进项吗
土地出让金准确来说不是抵扣,是可以差额扣除.
选择按建议计税方式计税的老项目以及按征收率纳税的小规模纳税人连土地出让金也不能差额扣除的.房地产开发企业很大一部分紧张税额应该来自于建筑企业开出的建筑服务增值税专用发票.
土地转让的方式是税率为11%,上各环节让土地使用权证收了11%的增值税,下个环节购买方可以抵扣11%的增首拍握值税,增值税的抵扣链条式玩曾的,这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时,运动抵扣发来实现土地成本进项税额的抵扣.
土地出让的方式是政府将土地出让给房地产开发企业,因为政府出让土地没有征收增值税,所以企业支付的土地出让金也随之贺棚无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣,所以采取了常规抵扣法以外的方法差额计税法。
(4)土地成本的抵扣条件有哪些扩展阅读
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,也就是在销项采用差额计税的方法来扣除土地出让金.但是,以上差额计税扣除土地出让金的政策仅适用于房地产的新项目。
假设是房地产的老项目,并且其选择了简易计税方法,则不允许扣除土地出让金.由此可以判断,房地产新老项目的计税有较大差异.新项目适用的税率为11%,采用的是一般计税法(销项税额-进行税额=应纳税额)。
允许进项税额抵扣,并且其土地出让金的成本可以在销项税额计算中扣除税额抵扣,并且不允许土地出让金在销售额中扣减.因此,如何界定新老项目非常关键,因为其关系到每个房地产企业的税金成本.
购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普者庆通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。