1. 房地产的销售方法
房地产的销售方法
房地产的销售方法一：
现场销售的基本流程及注意事项
因房地产业产品的异质性，楼盘具有不可移动、每一个产品都因其地理位置、周遍环境不同而具有唯一性，因此，在房地产业的销售中，客户到访、售楼接待是其最重要的组成部分。大多数客户只有产生参观现场的冲动后，才能形成购买欲望，在经过多次到访、考察后才能产生购买决定。因此可以说，买楼是一项复杂的系统工程，售楼员只有在这一工程中充当专业的解说员、优秀的推销专家、客户的购买决策伙伴之后，才能赢得客户最后的购买。
第一节 迎接客户
一、 基本动作
1. 客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他销售人员注意。
2. 当值销售人员立即上前，热情接待。
3. 帮助客户收拾雨具，放置衣帽等。
4. 经过接待，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。
二、 注意事项
1. 销售人员应仪表端正，态度亲切。
2. 接待客户或一人，或一主一副，以二人为限，绝对不要超过三人。
3. 若不是真正客户，也陵世应照样提供一份资料，作简洁而热情的接待。
4. 没有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。
第二节 介绍产品
一、 基本动作
1. 交换名片，相互了解，了解客户的个人资讯情况。
2. 按照销售现场已规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板间等销售道具，自然而又有重点的介绍产品(着重地段、环境、交通、生活配套设施、楼盘功能、主要建材等的说明)。
二、 注意事项
1. 侧重强调本楼盘的整体优势。
2. 用自己的热忱与诚恳感染客户，努力与其建立相互信任的关系。
3. 通过交谈正确把握客户的真实需求，并据次此迅速制定自己的应对策略。
4. 当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互的关系。
第三节 购买洽谈
一. 基本动作
1. 倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。
2. 在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性的介绍。
3. 根据客户所喜欢的单元在肯定的基础上，作更详尽的说尺敏肢明。
4. 针对客户的拿塌疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
5. 适时制造现场购买气氛，强化其购买欲望。
6. 在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。
二. 注意事项
1. 入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。
2. 个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。
3. 了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。
4. 注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。
5. 注意判断客户的诚意、购买力和成交概率。
6. 现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。
7. 对产品的解释不应含有夸大、虚构的成分。
8. 不是职权范围内的承诺应报经现场经理通过。
第四节 带看现场
一、 基本动作
1. 结合工地现况和周边特征，边走介绍。
2. 按照户型图，让客户切实感受自己所选的户型。
3. 尽量多说，让客户始终为你所吸引。
二、 注意事项
1. 带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。
2. 嘱咐客户戴好安全帽，带好其他随身物品。
第五节 暂未成交
一、 基本动作
1. 将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。
2. 再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。
3. 对有意的客户再次约定看房时间。
4. 送客至大门外。
二、 注意事项
1. 暂未成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。
2. 及时分析暂未成交或未成交的真正原因，记录在案。
3. 针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相应的补救措施。
第六节 填写客户资料表
一、 基本动作
1. 无论成功与否，每接待完一组客户后，立即填写资料表。
2. 填写重点：
*客户的联络方式和个人资讯资料;
*客户对楼盘的要求条件;
*成交或未成交的真正原因。
3. 根据客户成交的可能性，将其分类为：A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四个等级，以便日后有重点地追踪访询。
4. 一联送交现场经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户。
二、 注意事项
1. 客户资料表应认真填写，越详尽越好。
2. 客户资料表是销售员的聚宝盆，应妥善保存。
3. 客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。
4. 每日或每周，应由现场经理定时召开工作会议，依客户资料表检查销售情况，并采取响相应的应对措施。
第七节 客户追踪
一、 基本动作
1. 繁忙间隙，按客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。
2. 对于A、B等级的客户，销售人员应将其列为重点对象，保持亲密联系，调动一切可能条件，努力说服。
3. 将第一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。
4. 无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。
二、 注意事项
1. 追踪客户要注意切入话题的选择，不要给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。
2. 追踪客户要注意时间的间隔，一般以两三天为宜。
3. 注意追踪方式的变化：打电话、寄资料、上门拜访，邀请参加促销活动，等等。
4. 两人或两人已上与同一客户有联系时，应该相互通气，统一立场，协调行动。
第八节 成交收定
一、 基本动作
1. 客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。
2. 恭喜客户
3. 视具体情况，收取客户小定金或大定金。并告诉客户对买卖双方的行为约束。
4. 详尽解释定单填写的各项条款和内容：总价款栏内填写房屋销售的表价;定金栏内填写实收金额，若所收的定金为票据时，填写票据的详细资料;若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额填写与定单上;与客户约定签约的日期与签约的金额，填写于定单上;折扣金额及付款方式，或其他附加条件于空白处注明;其他内容依定单的格式如实填写。
5. 收取定金，请客户、经办销售人、现场经理三方签名确认。
6. 填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。
7. 将定单第一联(客户联)交客户收妥，并告诉客户于补足或签约时将定单带来。
8. 确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。
9. 再次恭喜客户。
10. 送客至大门外。
二、 注意事项
1. 与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。
2. 正式定单的格式一般为一式四联：客户联、公司联、工地联、财务联。(注意各联各自应该所被持对象)
3. 当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买但未带足足够的金额时，鼓励客户支付小定金时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法。
4. 小定金金额不在于多，三四百元至几千元均可，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。
5. 小定金保留日期一般以三天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行掌握。
6. 定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故悔约，都将以原定金金额予以赔偿。
7. 定金收取金额的下限为1万元。原则上定金金额多多益善，以确保客户最终签约成交。
8. 定金保留日期一般以7天为限，具体情况可自行掌握。
9. 小定金和大定金与合同签约之间的间隔尽可能的短，以防各种节外生枝的情况发生。
10. 折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案。
11. 定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
第九节 定金补足
一、 基本动作
1. 定金栏内填写实收补足金额。
2. 将定金补足日及应补金额栏划掉。
3. 再次确定签约时期，将签约时期和签约金额填写与定单上。
4. 若重新开定单，大定金定单依据小定金定单的内容来填写。
5. 详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。
6. 恭喜客户，送至大门处。
二、 注意事项
1. 在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并作好准备。
2. 填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
3. 将详尽情况向现场经理汇报备案。
第十节 换房
一、 基本动作
1. 定购房屋栏内，填写换房后的户型、面积、总价。
2. 应补金额及签约金，若有变化，以换房后的户型、面积为主。
3. 于空白处注明哪一户换到哪一户。
二、 注意事项
1. 填写完毕后。再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。
2. 将原定单收回。
第十一节 签订合约
一、 基本动作
1. 恭喜客户选择我们的房屋。
2. 验证身份证原件，审核其购户资格。
3. 出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的使用条款：转让当事人的姓名或名称、住所;房地产的位置、面积、四周范围;土地所有权性质;土地使用权获得方式和使用期限;房地产规划使用性质;房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;房地产装修的价格、支付方式和期限、房地产支付日期、违约责任;争议的解决方式。
4. 与客户商讨并确定所有的内容，再职权范围内做适当让步。
5. 签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。
6. 将定单收回，交现场经理备案。
7. 帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜。
8. 登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交客户。
9. 恭喜客户，送客户至大门外。
二、 注意事项
1. 示范合同文本应事先准备好。
2. 事先分析签约可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。
3. 签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一极主管。
4. 签合同最好由购房户自己填写具体条款，并一定要其本人签名盖章。
5. 由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。
6. 解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。
7. 签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。
8. 牢记：登记备案后，买卖才算正式成交。
9. 签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。
10. 客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约时间，以时间换取双方的折让。
11. 及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。
第十二节 退房
一、 基本动作
1. 分析现场退房原因，明确是否可以退房。
2. 报现场经理或更高一级主管确认，决定退房。
3. 结清相关款项。
4. 将作废合同收回，交公司留存备案。
5. 生意不在情谊在，送客送至大门外。
二、 注意事项
1. 有关资金转移事项，均须由双方当时人签名确定。
2. 若有争议无法解决，可申请仲裁机构调解或人民法院裁决。
第十三节 提供超值服务的表现形式
超值服务的表现可能包括以下一种或几种方式：
1. 站在顾客立场上，给顾客提供咨询服务;
2. 为顾客提供其所需要的信息;
3. 注重感情投资，逢年过节寄卡片、赠送小礼品等;
4. 主动向顾客寻求信息反馈并提供所需的服务;
5. 实实在在地替顾客做一些延伸服务，使顾客不又自主地体会所接受服务的“超值”;
6. 在业务和道德允许的范围内，为顾客提供一些办理私人事务的方便。
房地产的销售方法二：
房地产销售必须具有的能力
1.忍耐力
忍耐是最不容易做到的，做过销售的人都知道，刚开始一个客户没有的时候你要忍耐。曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果，可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户，你的业绩和收入才能相应的提高，因此如果你是机会主义者千万不要去做销售。
在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间，你准时到达，可是客户临时有事或者正在开会，你应该如何?忍耐，不然你必定失去这个客户。早年前我也做过敲门销售，一栋29层的楼，每层8户人家，从下“扫”上去，见门就敲，结果是20%的人对你的敲门极端反感，门没开就要你“滚”;40%的人不是很耐烦，开门告诉你“快走”;30%的人反应平淡，说“我不需要”，只有10%人能够有耐心听你介绍完你的产品，而且还不一定购买。没有忍耐力做的下去吗?
2.自控力
很多时候销售人员是单兵作战的.，销售人员每天要去开发客户等，这些都不可能完全在领导的监督下进行，企业唯一的控制方式就是工作日报表，以及每天开会汇报个人的工作状况，可是如果真想偷懒是非常容易的，比如故意去较远的客户那里，路上可以休息;本来半小时谈完，结果谎称谈了三小时等等，这种方式除了损害企业的利益，更重要的也是阻碍自身的发展。
3.沟通力
沟通是销售人员的必不可缺的能力，沟通含有两层含义：一是准确的采集对方信息，了解对方真正意图，同时将自身信息也准确传达给对方，二是通过恰当的交流方式(例如语气、语调、表情、神态、说话方式等)使得谈话双方容易达成共识。
4.观察力
观察不是简单的看看，很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场，这个看不是随意的浏览，而是用专业的眼光和知识去细心的观察，通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道什么产品在促销，什么产品多少钱，而专业的销售人员可以观察出更多信息。
你有没有注意到别人卖的好的产品是因为什么?价格、赠品、包装……用的什么赠品?什么材料?怎么制作的?包装做得很好，好在哪?颜色、造型、材质、可以有别的用途(比如食品的包装，用完了可以当罐子)。竞争品牌又有哪些促销活动?具体的时间段?活动的具体形式，有哪些参与方式?卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家，增加的是哪个厂家，是否对我们有潜在的威胁?它的主要产品和价格定位如何?……太多的信息需要你仔细的观察，很多销售人员在对其培训了很久以后，要他去“看”市场，仍然不能得到有用的信息，那我只能说，你不适合销售这个工作。
销售人员也是每个企业的信息反馈员，通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。
5.分析力
分析与观察密不可分，观察得到信息，分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么?放在最好的陈列位置上的要么就是销售最好的品种，要么就是该厂家此时的主推产品;通过生产日期进行分析，生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常，生产日期过久说明该产品属于滞销状态;通过价格进行分析，价格较以前下调幅度较大说明该产品受到竞争产品的压力过大，销售状况不理想，价格上浮较大，该产品的原材料市场整体价格上扬，导致产品成本骤增，或者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的分析才能得到。
同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态，例如进场谈判，买手给你报了个价，作为销售人员肯定不是一口答应，分析对方说话的神情语调，用话语刺探，然后分析出是否有压低价格的可能，空间幅度多大等。
6.执行力
执行能力体现的是销售人员的综合素质，更是一种不达目标不罢休的精神。销售人员在执行计划时常常会遇到困难，这时你如果只会说“经理这个事太难了，做不了”。那么你的领导也只能说“好，那我找能够完成的人来做”。没有困难的事情称不上是任务，人人都可以完成的事也体现不出你的价值。
某市有家大型连锁A卖场，A卖场在全市有十几个卖场，对于占领该市的终端市场极为重要，B公司决定让销售人员张某搞定这件事，在张某接手前已经有几个优秀的销售人员败下阵来，原因是该卖场在当地是零售业老大，所以一向霸道，没有熟人关系进场费用开价很高，而且不给还价的机会。但公司要求在“合理”的费用下进场，如何把这个命令执行下去?张某接到任务寝食难安，如果该任务完成，升迁是顺理成章的事，但完不成任务公司同样会觉得他“能力不够，无法执行公司的计划”。接下来，张某去拜访A卖场的采购经理黄某几次，等了很长时间连面都没见到，他知道这是对方故意不给他任何压价的机会，逼迫他同意苛刻的条件。张某此时转而从黄某下属了解到黄某的妻子在一家银行工作，他找到一个做保险的朋友以推销保险为由主动认识黄某的妻子，再介绍张某与黄某妻子认识，然后通过给小孩子买礼物等手段拉近距离，时机成熟后才由黄某妻子引荐给黄某，黄某深感张某的用心良苦，最后张某顺利完成任务。
这种例子在销售工作中并不少见。因此执行不是要销售人员去找到事情的原因，而是要你想尽办法达到结果。结果才是你的领导们最关心的，也是你能力的体现。
7.学习力
作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛，从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等，可以说销售绝对是“综合素质”的竞争，面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例，从引导式销售到倾听式销售，继而提问式销售直至顾问式销售……销售技巧不断变化翻新，作为优秀的销售人员只有掌握各种销售技巧才能在竞争中胜出。当然销售人员需要学习的远不止销售技巧，并且还必须具有举一反三的能力，因此没有良好的学习能力，在速度决定胜负、速度决定前途的今天势必会被淘汰。
;2. 房产销售如何抓住客户心理
房产销售如何抓住客户心理
销售，它是一种时间的积累，专业知识的积累，实战经验的积累，行业人脉的积累。不同的销售人员代表着产品不同的价值。接下来由我为大家整岩拿理出房产销售如何抓住客户心理，仅供参考，希望能够帮助到大家！
房产销售如何抓住客户心理 篇1
1、了解客户的需求
对于客户来说，需求是第一位的，房产经纪人想要更快、更高效地向客户推荐房源，首先要足够了解客户的需求，知道客户心里想要什么样的房源，客户最关注的点是什么。
2、了解房源信息
当房产经纪人，充分了解了客户的需求之后，还要足够了解手中的房源信息，才能最快时间为客户匹配合适的房源。
房产经纪人在线办公软件房客多，让经纪人房客源匹配更快速，在房客多售房、租房、买客、租客信息一键录入，房客源轻松分类管理，粗睁搭按照房客多系统设置的关键词，区县、价格、楼层、号码等多条件搜索筛选，将房源、客源条件快速匹配，更易促进成交！
3、注意分享房源的方式
当房产经纪人手中有适合的房源信息，在线分享给客户浏览时，一定要注意图片的真实清晰和文字的介绍详情。
纯图片加文字不仅单一，而且经纪人寻找图片、思考介绍比较费时麻烦，使用经纪人在线办公软件房客多，精美房源海报形式，专属经纪人的房源小程序码一键分享给客户，点击即可查看完整房源信息，方便快捷的方式，客户更容易接受！
4、介绍房源符合需求
房产经纪人在给客户介绍房源时，一定要给客户讲明白，这套房源为什么适合客户，具体哪点适合，针对客户的需求，用专业的术语，具体的讲解，罗列出个一二三来比较好。
5、减少客户选择成本
向客户精准推荐一套房子，若是客户看过之后不满意，再推荐几套并没有那么优质的房源，用衬托的方式，把客户的注意力，重新拉回到精准推荐的房源身上。
6、捕捉客户购房信号，尽快的促进成交
在与客户交谈时，房产经纪人一定要时刻关注客户的心理变化，以及需求变化，及时地发现客户的问题，并且解决问题。
房产销售如何抓住客户心理 篇2
1、房源上的推荐，一定不能超过3套，缩小选择范围，非此即彼，通过销控房源制造热销氛围；
2、每月给自己制定的销售目标是成交1套、每天给自己制定的目标是带3个客户上访。当有了一个目标之后，你就要严格要求自己并朝着这个目标前进。
3、练习给客户打电话，最简单的办法是，写好话术，每天定量打电话。200-300个电话，每天都要坚持。对于电话那边的客户提问，不懂得就下来抓紧学习。
4、打电话能最快收集到信息，每天养成登记信息的好习惯。所有的信息认认真真登记。3-5天一回访，跟踪记录也做好登记。长期以往你就能积累客源，这是让你最快成长的方式。
5、社区美好生活场景的描述，通过业主入住后真实的生活感受，引起共鸣，通过业主来传播学校、会所、天然气、自来水、地暖、物业服务等城市配套和生活配套的便捷享受；
6、让客户买到满意的房子是我们做地产的动力，将客户的需求以及面对的问题罗列下来，可以分成纵向和横向提问，横向的提问都是能看到的问题，把客户的明面问题都记在本子上面，晚上研究做总结，比如客户说考虑考虑，咱们做回访的时候客户说的实话是他感觉楼层啊或者户型问题，这算是纵向问题，纵向问题是隐藏的，需要不断的挖掘。
7、快人一步采录到业主房源信息，可通过专业录房软件例如易房大师，系早逗统自动24小时不间断采集各大房产网站个人房源信息，并第一时间推送到房产中介的手机，采房速度快无遗漏。
8、全方位挖掘潜在客户信息，不仅有集成网站、中介微店，小程序微站这种为房产中介门店“量身打造”的线上门店，还能够通过这“三大品牌官网”，来获取来访客户，无论是电脑端的门店官网，还是移动端的线上官网，亦或是手机端分享的房源信息，只要客户进入浏览，都能自动抓取来访信息，记录客户行为轨迹，把握客户心理需求，成交更简单。
9、不要想着速成，不要因为一时运气好签几个大单就膨胀自满，也不必因为2-3个月不签单就自我否定。任何工作都要经过时间的打磨。
房产销售如何抓住客户心理 篇3
01通过提问，一步步引导客户说出他的具体需求，来直接了解客户的想法和心理
面对一个完全陌生的客户，你并不知道他为什么会来了解你的产品或服务。
很多时候，我们销售所以为的“我们是大品牌”、“我们质量好”、“我们口碑好”等等，可能在客户眼中根本就不是这样。
比如，我作为一名文科生，平时比较懒，想要买一个扫地机器人来帮我做清洁卫生工作，希望它越简单越好，越不费事越好。
但如果销售给我介绍，侧重在一些理工男们关注的各类最新的黑科技、各种技术参数、又如何炫酷等等，我就根本听不下去，而且可能会坚决不买：
那么复杂，我怕买回去说明书都看不懂，那可咋整？
你看，在我这儿，扫地机器人通常的那些卖点，可能就不起作用。
但如果销售能够通过一步步提问了解我的需求和想法，诸如“你之前都有了解过相关产品吗”、“你最看重这个产品的哪些方面呢？比如清洁能力、价格、方便程度、所采用的技术”、“你一般会在什么情况下使用它呢”，等等，就会根据我的需求，重点介绍这个产品在哪些方面满足了我的需求。
虽然产品还是那个产品，但这样的产品介绍，跟一上来就开始介绍销售自己所认为的产品卖点，更能够抓住我作为客户的心理。
02通过观察客户表现出来的各种细节，推测客户的可能需求及喜好
面对销售人员，几乎所有客户都会有一定的防备心理，这是人之常情。
因此，当销售直接询问客户的需求和想法时，常常得不到正面、真实的回复。这个时候，要了解客户最真实的想法，就需要通过自己对各类细节、以及客户话里话外的意思来进行合理推测。
比如，客户说让你详细给他介绍一下这个产品，但眼睛和注意力经常放在另外一个产品上，那么他真正感兴趣的可能是另外一个产品；
如果你再结合两个商品相差比较大的价格，就可以大胆猜测，客户的预算大致是他要看的那个产品的价格。
如果恰好有另外一个产品，价格跟客户正在看的这个产品差不多，但有一些元素跟客户关注的另外一个产品有类似的地方，那么最后如果重点给客户推荐这个产品，成功率就会高很多。
当然，除了眼神和注意力，还有很多其它方法也能够判断客户的心理，比如你讲到什么地方的时候，客户明显表现出了兴趣；
客户在挑剔产品及服务的时候，主要说了哪些方面，说的时候表现出来的是真介意还是没那么介意？等等细节，只要注意观察，并结合客户整体表现，就可以推测出客户的.很多想法。
03通过学习，掌握不同客户群体的特征、偏好及消费特点等，便于通过类别特征来了解个体
虽说每一位客户都是不同的，有他自己的一些独特性。但同时，每一个人又属于很多不同的人群和群体，这些人群和群体，也都存在着很多共性。
比如，老年群体可能都会比较关注健康、养生；20多岁的年轻未婚女性，大多会比较关注变美；程序员群体一般属于技术宅，等等。
作为销售人员，如果我们通过持续不断地学习，了解不同人群的消费心理学，在面对具体的一个客户时，根据这个客户所属的不同分类标准下的各个群体特征的集合，就能够大致猜到他可能的一些消费心理和偏好，从而就能够把握其心理，进行更加有针对性地推销。
房产销售如何抓住客户心理 篇4
一、明确前提条件
1、确认客户喜欢房子；
2、客户能够当场下定金；
3、客户所提要求与项目差距不大。
二、设计问题试探逼定
1、你还有其他问题吗？
2、接下去我们讨论什么问题呢？
3、对于购买这一户您有什么意见？
三、有效逼定方式
1、正面进攻，反复强调产品和环境的优点，重复购房手续、步骤，逼其下定。
2、举例保证，现在定购是对他最有利，告诉客户不定而可能发生的利润损失。
3、提供某项特殊的优惠作为下定鼓励。
4、商议细节问题，多投入、了解，彼此付出。
5、诱发客户惰性。
四、快速逼定技巧
1、锁定唯一可让客户满意的一个单元，然后促其下决心：
抢购方式
直接要求下决心
引导客户进入议价阶段
2、重复强调优点：
地理位置好
房源品质优越
生活配套完善
开发商、物业服务好等
3、直接强定：
客户经验丰富，二次购房，用于投资的同行
客户熟悉附近房价及成本，直截了当要求以合理价位购买
客户对竞争个案非常了解，若不具优势，可能会失去客户
4、询问方式：
在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。
五、签约时的注意事项：
1、小心说闲话，以免前功尽弃，不能轻易让价。
2、尽可能在自己的权限内决定事情，实在不行，则打电话请示经理批准，一定要让客户感到你已经尽自己最大努力帮助客户争取最多的利益。
3、不露出过于高兴或高兴过分的表情。
4设法消除对方不安心理，让其觉得是最好的选择。
5、不能与客户争论——到了最后阶段，而不可因客户的挑剔言论而与其争论。
;3. 房产销售谈判客户的十大步骤
销售是每个企业都会有的职位，这样公司才能更好的宣传，更能找到更多的订单，人人都知道做销售难累，下面由我给大家分享房产销售谈判客户的十大步骤，欢迎参阅。
房产销售谈判客户的步骤一、开 场 白
1、拉关系(赞美)要求三分钟成老友，赞美要求发自内心，赞美是需要基于事实基础之上对客户美的发现，如果空穴来风，适得其反。 A：善于捕捉客户身上的闪光点。
目光要敏锐，例：夫妻(妻先);三口之家(孩子先);一家人(家庭和睦人丁兴旺);带老人的(孩子孝顺有福气);男士(事业有成，有责任心，有气质，风度、品位);女士(着装入手，年轻漂亮);孩子(聪明可爱)属于初次探询客户需求，职业、喜好。
例：您妆化得真好---您的包真不错---您的眼镜很个性---您的衣服真得体---您的孩子真可爱---你们真有孝心---您们的家庭真幸福，让人羡慕=等等 B：逢人减岁，遇物增钱(重点) 例：老人喜年轻，女士喜虚荣。 C：因人而异，因地制宜： 语言要得当。
2、洗脑：通过语言刺激，灌输投资行为，
3、造势：通过语言或行为传递给客户紧迫感。
例：1、您今天才来，我们这里卖的很火!
2、唉呀!这样子啊!80平方米的卖的很好，我帮你看一下是否还有。
房产销售谈判客户的步骤二、沙盘介绍
前期介绍，给人整体轮廓感，激发客户的欲望，留给客户美好的第一印象，写法：总分总;由大到小的顺序介绍：
A：大环境，周边市政配套交通、地理环境，区域定位。
B：小环境，小区周围规划项目，街道、会所、内环境、规模、内配套、
安防设施，物业管理、水电暖、可视对讲。
用总结性的、概括性的描绘性的语言对产品进行包装;突出它的优越性、唯一不可比拟性将优势明显烘托出来，以便为后面的谈话做铺垫。
房产销售谈判客户的步骤三、探寻客户需求(详细探寻)销售套路也是十步
目的是为推房型打下坚实基础
要求做到：亲切发问、不露痕迹;广征信息、抓重点信息;贯穿整个谈判过程中
客户情况：1购房原因;2工作情况;3家庭情况;4个人喜好
例：1.年龄;2.职业;3.单位及地址; 4.家庭住址;5.交通工具;6.认知渠道;7.置业目的;8.家庭结构状况;9.目前的居住状况(区域、物业类型、户型、面积、楼层、车库或车位、);10.需求状况(区域、物业类型、户型、面积、楼层、车库或车位、);11.承受能力(总价范围、付款方式、首付能力、月供能力);12.决策能力;13.其比较中的楼盘情况;14.销售障碍等 切记：口气生硬，一口气提出多个问题;声音要柔和，应寒暄拉关系，寻找客户的需求点。
房产销售谈判客户的步骤四、推荐户型
无论什么样的房子，都有自己的特色与好处，要学会把握，只推一套房，只有自己先认可，才能让客户也认可，置业顾问必须熟悉自己项目的所有户型，根据客户的需求做到有针对性的推荐。
1、原则：
总分总，告诉客户所介绍的为最好户型，寻找户型特点，突出优势，以人为本的设计风格理念，产品内在功能特性。
2、动静分区、功能齐全、干湿分离;从建筑师、设计师的角度，将语言表达生活化，并将其中艺术的美表现出来。了解户型的弊端进行很好的包装扬长避短，使缺点转换为优点。
3、推荐准，探询客户需求准、帮客户定位。
A原则只选一套。
B除非客户反感(原因不满意)，可试调另一套或根据客户需求推荐，但一定要一直强调本套的好处，造势另一套的缺乏与紧张，吊起客户的胃口。
C吊起客户的胃口，不要轻易松口，但也不要太肯定
房产销售谈判客户的步骤五、看房
1、现房
A指点江山：周边设施与市政发展规划，再次加深印象，扬长避短。
B以最快的速度介绍，以留下美好印象，使客户能与图形和沙盘联系到一起，引导时站在房子最好看的位置介绍，可以多停留，并且要站在阳光充足的地方介绍。
C回来途中，拉关系，避免全过程谈房子，不要给客户压力，尽量放松，让客户回味或让客户觉得你很亲切。
2、期房：
A一般原则上不看房，视觉效果差，会破坏美好印象。
B实在要看要先做铺垫：在施工、黑体墙、效果不好、不安全。
C
房产销售谈判客户的步骤六、初次逼定
A、算价格：纸、笔、计算器; 置业计划书上写明：名称、号码、单价、面积、置业顾问姓名、联系方式
1、计算器：指法快、并向客户展示，且步步逼定：首付没问题吧。
2国人意识的转变
“小康不小康，关键看住房”住房成了人们生活质量的标准。“宁可食无肉，不可居无所”，二十一世纪人们追求一种居家方便，快捷的社区。 C价格合理
买我们的房子是最合适(还可以有其他的说法，房子肯定越卖越快)
房产销售谈判客户的步骤七、成本分析
1成本分析法：土地成本(由于拍卖，使土地上涨)经营城市通过土地获利，同时又于政府规划有关，有意的宏观调空，不断更新，使房价上涨。 成本分析：建安成本30% 土地成本30% 城市基础设施10% 税费营运费15% 利润?
2新型材料：绿色环保，讲求的提高建材的不断更新;
3城市建设使得拆迁费用不断提高。
房产销售谈判客户的步骤八、具体问题具体分析
房产销售谈判客户的步骤九、临门一脚
(处理客户问题，掌握最佳的时机促使客户成交) 1准：建立在水到渠成的过程上，要多问客户问题，多交流，忌讳一言谈，抓住问题要深化，要包装楼盘，性价比分析(配套、交通、环境)，发展的前景，投资的角度。
(1)谈客要求“短、平、快”讲究效率，谈透后再逼，要把客户炒热后再逼，没炒热或又凉了都不宜。
(2)要善于捕捉客户的成交信号和购买信号，把握火候。如：
A当客户不断询问房子具体情况，提许多针对性问题的时候，即购买信号。 B当提出打折问题，付款问题时，即客户发出的成交信号。
C当客户猛抽烟时，即帮他下决心时。
房产销售谈判客户的步骤十、签合同
1“三快”
A签合同快B收钱快C送客快
2配合
请同事帮你签合同，自己跟客户聊天(聊房子以外的东西)减轻客户的负担，注意力不要节外生枝。
总结：
1整体推销的过程就是一种探询客户需求，赞美、拉关系的过程，根据客户的需求进行包装。
2谈判是跟客户产生心灵共鸣的过程(眼睛要注视对方,观察客户的面部表情，坐姿等)。
3推销最重要的是满足客户的心理需求。
4. 房产营销策略，销售技巧
如果是书面演讲性质的策划书，可以去网络下载，然后根据自己实际情况加以修改。
关于房产项目的销售技巧，这里提一个爆销模式：佑商爆销模式。
爆销模式主要针对房地产项目，包括但不限于车位、商铺、住宅、公寓。整个营销模式的吸引力非常大，优惠力度也非常高，关键是客户会感觉自己得到了远超实际付出的优惠。而开发商能够更好的做到资金回笼。供货商也能清空库存。
爆销模式是一个多方共赢的营销模式。
5. 房地产销售该怎么做
问题一：如何才能做好房地产销售 你应具备以下条好答件:
1、承压能力。房地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标,那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单,获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力,身后有主管经理一次接一次的催促,实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难,相当一部分人感到迷茫和沮丧,或放弃,或消极工作,结果自然是离成功的目标越来越远。因此,摆正自己的位置、端正自己的心态,面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有天上掉馅饼的事情?哪一行的成功能轻易达到?如果每个单子都顺顺利利,从来没有拒绝?如果是这样,大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩,过去开心的事情,朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人,我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更多。还可以想象以下更坏更糟的情况,或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇,相比较而言,自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。
2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力,学会发现市场机会,如现在在国六条的政策冲击下,市场交易开始萎缩。那么,这时候可以开拓新的市场,如商业地产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求,金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点,让自己出于不败之地。
3、沟通能力。一个成功的房产经纪人,一定是一个良好的沟通者。房产中介人员,其工作内容还是和人打交道。如何和客户,房主,同事之间实现良好的沟通,是成功的关键。把自己的观念、信念、方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们,销售中的许多问题都是因沟通不畅造成的。沟通,主要是把自己的想法告诉别人,同时聆听别人的想法,每个人都有被尊重的愿望,你要重视别人,仔细倾听别人的每句话,自己的意思要表达的非常清楚,能明晰地知道别人的想法和内心感受,微笑、热情,真诚,让别人有倾诉的愿望。
4・学习能力:从不满足于已经取得的成就,不断地学习新的知识,汲取营养,向业绩高手学习,学习他们身上好的要素,并应用到实际工作中去,才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说,销售生涯就像一场战斗,是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。在一次次胜利中间夹杂着许多失败,在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力,但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力,最大程度地把握到社会与客户的发展变化,以知识为后盾,充分地做好前进准备,步步为营,百折不挠,最终登上成功的巅峰。很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题,在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定,法律法规,房地产专业知识,金融,建筑学等诸多方面一片空白,操作起来杂乱无章,甚至根本就会做这些事,只知靠送礼、宴请、降低佣金,暗想操作等给“回扣”来推销商品,其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分,变成本价格,但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不努力学习,怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢?更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面的了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪......>>
问题二：如何做好房孙弯地产销售？ 如何成为一位出色的房地产销售人员
我在做售楼小姐时，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络，我每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。很多同行都在问我，你有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着你转？其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人则袜闷的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。
[用心学习]
从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
[学习积极的心态]
进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很幸运。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。
在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。
我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客......>>
问题三：房产销售需要怎么做 如何成为一位出色的房地产销售人员
我在做售楼小姐时，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络，我每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。很多同行都在问我，你有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着你转？其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。
[用心学习]
从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
[学习积极的心态]
进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很幸运。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。
在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。
我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客......>>
问题四：做房地产销售工作要怎么起步? 我觉得如果你是一个房产销售新人，首先你要专业知识性强，多读多看多了解多问。我刚做的时候只要有不懂的就问人，别怕丑任何人都是这样过来的，专业知识都是靠自己慢慢累积。和客户们说话时尽量避免：嗯~~啊~~一些语气词，要用肯定的语气回答对方。我刚开始做的时候有个同事和我说的，后来我发现这点很重要哦，它让对方觉得你很可靠很信任你！
知识是一方面，做我们这行还有重要的一方面就是不怕累，多动脑，反应快，观察能力强！要不厌其烦带客户到处看房，在一路上还要耐心的讲解。还要对客户作出判断，第一次的见面你要尽可能多的了解客户个人信息和客户的内心想法，只有了解对方想什么才知道问题出在哪（这样才便于你对症下药，嘿嘿）有些麻烦的客户不是一时半会能搞定的，比如他们会比较周边的楼盘或挑一些问题，你一定得有心理准备不怕磨人，要有“拿下”的信心，但绝不能急于求成！（其实这两点是很矛盾的，关键看你如何拿捏）
采盘也是我们这行很重要的一个环节，有空或经过哪个楼盘就去看看熟识下其他项目的产品，俗话说：知己知彼方能百战百胜。有心要买房的客户一定不止看你一家房子的，所以说你要说的出周边的行情与你的产品进行对比才更有说服力。
客户跟进是一个很重要的环节，一定要用心去做好它。第一次接待后应有了笔记，要对此客户有一定的了解，打电话时选对时间，想好说辞再打。我做过客户，有的置业顾问给我打电话跟得很紧，但时间总不对，打过来也不知道说些什么完全没有技巧，令我对此置业顾问相当反感，即便是想买也不会选他。所以跟进时一定要多揣摩，说话多技巧。（建议你有空可以去自己做客户试试，就会有不少心得）
还有信心，也是很关键的！要心态好，其实做房产销售很多时候运气是个因素，但我相信努力也是绝不可少的。没信心就不会下功夫努力，要时刻为自己打气，在业绩不佳的时候多想想，多看看别人是怎么做的然后与自己对比。对每一位客户都要敬业，不要盲目的判断客户挑选客户，尽可盯的抓住每个机会。我看过一本销售书上说的，失败不要紧，但一定要搞清楚这个客户因为什么原因不选择你和你的产品。那么下次才能更好的把握对方！要多学习哦！
其实如何做好置业顾问，关键在于你喜不喜欢这个职业。不喜欢就不说了，喜欢的话才会用心去慢慢摸索，多观察多下功夫，时间长了就一定能做的好：）
问题五：做房地产销售如何？ 形象是给客户看的，口才是锻炼的，真心想锻炼建议去吧，一般都会面试成功的，就是不知道有多少人在房地产行业里成功！下面给你一些建议
要是考虑去做销售 房地产，建议去大公司可以学到很多东西，做销售靠的是专业知识和经历，拿的是提成，小公司给你的待遇在高，怕你也没有在群狼中夺食的本事，哪怕你是一只虎也不行，因为你什么都不懂。
如果你真的想做这个所谓的暴利行业，建议先去大公司，等你专业知识经验客户源有一定的积累你在考虑要不要去小公司，不要问为什么到时你自然就知道了
善意提醒，房地长销售是很好磨练身心的好地方，建议每个人都做做这个行业对以后是有好处的，同时你要有一个坚持不懈、不认输的心，这个职业是有压力的，要懂得自我调节，西装革履的背后也许是开水面包的生活，如果你继续面试而且在这个职业坚持了3个月那你也不错了，希望你没有因为我的提醒退缩，祝你成功
问题六：怎样更好的做一名房产销售 搞定客户的6大绝招
为什么
现在很多销售人员在拜访客户的时候，显得很盲目，见了面不知道该说什么，该怎么样说，只是很简单的介绍下自己，然后就极力向客户推销产品，客户拒绝后，便灰溜溜的走了，灰心丧气，拜访下家就没有 *** 。今天这样，明日还是如此，日复一日，没有多大成绩，便想着改行，结果在其他行业做的也是不尽人意。最后还弄不明白，为什么现在的社会客户这么难开发？客户关系这么难维护？其实不然，不是没有市场，也不是没有客户，关键是在于做销售的人，你是否是合格的销售员？有许多东西你是否注意了？有许多方面你是否做到了？
第一招：专业取信客户
谈客户，首先是你的人接触客户，人的长相我们不好改变，但是我们可以改变自己的自身素质和专业水平，这一点很重要。给人的第一印象自不用说，要注重仪容仪表也不用说，这是销售最基本的。在这里我想说的一点就是要靠你的专业水平取信客户，让客户相信你。
第二招：利益打动客户
我们在向客户推销产品的时候，不能极力的把产品展示给客户，不能只是一直说产品或者服务如何如何的好，这样是打动不了客户的，他所关注的是你产品或者服务能给他带去什么？又比别人的有什么优势？那么这个时候，我们的销售人员就要“投其所好”，极力向客户推销“利益”，反复说明销售该产品能够给客户带来的最大花利润，是给客户提供一条财路和发展的机会，是求的双赢的，从而引起客户的兴趣，让洽谈能够顺利的进行下去。另外通过案例说服法打动客户，比如介绍某某经销商销售该产品，带来较好的利润等，从而为签单做铺垫。
第三招：态度感染客户
谈客户非易事，一定要做好心理准备。即使人倒下了，我们的信念、精神都不不能垮，那么在谈客户的时候，这一点也很重要。我们要始终都保持积极乐观向上的态度，不要把上家的情绪带到下家去，要充满 *** 与活力，要在客户面前展示自己博大的胸怀和坚定的态度与意志，客户可以拒绝你的产品，但他不能拒绝你这个朋友，要有这种思想。
第四招：情感感动客户
人都是有血有肉的感情动物，客户也是如此，有些客户表面可能很冷漠，你一次两次三次拜访他都不合作，但是或许你再坚持一下就能成功，客户可能不光在比较你的产品，更是在考察你的人品，所以要学会用情感去感动客户
第五招：行动说服客户
我们不光要感动客户，更重要的要善于行动，善于为客户着想，不要只想着要客户进货，要想办法帮助客户销售。有比较切实可行大方法去帮助客户实现销售，这里指的帮助客户，可以是你帮助他整理库存，可以是帮助他重新摆放陈列，可以是帮助他贴贴海报，可以是帮助他策划一场促销活动等等，不要认为做这些小事与让老板做你的产品无关系，其实不然，很可能你的一个举动就会感动他，就会说服他，他就会做你的产品。
第六招：用心成就客户
上面说了这几点，我觉得最重要的还是作为一个销售人员你要真正的用心，要真心付出，用心思考，善于总结，真诚的为客户服务了，真正帮助客户实现销售与发展，实现利润，要将心比心，多站在客户的角度去考虑考虑，善于抓客户的心理进行“攻略”
问题七：如何做一名优秀的房产销售人员 如何能成为一名优秀的房地产经纪人，做到以下几点：
1首先你要相信自己，肯定自我，也就是对自己有信心。房地产行业，经常会遇到一些重大的活动，如推销活动，销售人员就要接受自己，肯定自己，，正确的心态去面对客户，积极的形象去与客户交流，取得对方对你的肯定。
2有规划的工作。任何一项工作，我们都要有计划，详细的计划，能提高我们的工作效率，并且能更大的发挥自我的能动性，这样才能更大的发挥出我们的价值。如果你是销售人员，要使得你自己与目标客户拥有相同的话题，这样对你的工作展开就做好了铺垫。
3职业化的形象。具有产品，业务及其相关的知识。
4养成良好的工作习惯。每天早上班30分钟，后下班30分钟，整理下今天做了什么，明天做什么。小结今日的情况，开展明天的计划。每一个都是习惯的奴隶，一个良好的习惯会使得你受益一辈子。所以，要成为优秀的职业化的房地产经纪人，扪心问问自己，是否养成了成功的习惯。
5务必建立起自己的客户群体。档案中建立每次服务的内容，长期保持联系等等。管理好自己的客户群体，就看你是否有心为客户服务啦。
6正面的积极的思考模式。任何工作都会面对挫折，没有人能打败你，只有你自己，想法决定火法，做法成就结果。
7具备坚持不懈的能力，没有坚持不懈的精神，那里有卓越的成绩。
8良好的个人形象，一个拥有整洁的外貌容易赢得别人的信任和好感。
问题八：房地产销售前期怎么做？ 10分 方法很多的，首先要有企划，具体的开始请一些美女销售来博眼球，然后采用摇号方法，让客户觉得一房难求，然后会找一些人来假装看房，就是“拖”。基本上就是这些啦
问题九：如何做好一名房地产销售员 个人心得，卖的不止是房子，还有你的服务意识。端茶倒水只是一方面，你有客户的资料，你处把客户当朋友，真心为他挑选适合他的房源。节假日的一句问候更是可以拉近你们的关系。公司有什么优惠活动，也要及时通知他。即使他买过你的房子了，也不影响他以后回给你拉来更多的库户。。总之一句话，从细出为客户着想~
问题十：刚进入房地产销售行业，我该做什么准备？ 你好，我05年的时候从事过一段时间房地产销售工作，也和你现在的工作很类似！但是在05年限制房价的第一波政策出台的时候，我就决定要离开这个行业！
进入这个行业，首先是做室调，所谓的室调，就是调查周边附近楼盘的情况！比如，楼层情况，房型，入住率，绿化，车位，价格，投资房所占比例，等等！很多情况需要你去了解，每个人不能把别人原来调查的结果拿来看看就行！而是要自己去亲自了解。但是这其中你会遇到很多问题，比如保安不让你进小区，和数据如何而来！很多数据不是你看看或者网站上查资料就能得到的！所以你会遇到很多的困难！这些先不说了！其次，客户的问题！客户可以从物业公司的业主名单，然后打电话了解，得到买家和卖家！然这些都是一些意向客户！然后你就要推销或者寻找买家所需的房源！中间的问题和周旋的事情就更复杂，也需要更多技巧！这是恐怕不是一个才出来工作的大学生能一下两下学会的！所以这份工作是看似简单，其实很难，而且技术含量不高，但是学问又很大的职业！
另外，现在房地产行业已经走下坡路，而且就房产中介来讲，从05年5月开始，就已经开始走下坡路，05年下半年较上半年相比，就已经关闭了半数左右的中介公司！因为房地产市场的短期投资机遇已经不复存在，一套房子，从买到卖，也要两三年的时候才能获利！而且现在房地产都在跌价，所以更是不可能短期套利！短期投资的可能性就没有了！只能做长期投资！那么这样的市场就基本不存在什么短期投资价值，交易量自然就畏缩了！只有自住房的交易量可能不会降低多少！但是整个市场的交易量相比前些年就显得比较低了！
虽然困难不小，但是也不是完全没有发展的空间！这个行业的机遇性和偶然性非常大，说不定能运气好，上班几天就能成交一个大单，赚别人一年的工资！任何事情皆有可能！只要努力，就会有收获！
希望我写的东西能对你有作用！刚刚工作，困难是会有的，心理准备一定要充足！这样才能少走一些弯路！祝你一切顺利！
6. 如何控制销售成本
销售成本是企业最难控制的成本之一，面对销售经理们的费用，公司很是头痛。大多数公司每月或每周桌上出现的开支和收益的报告可能厚达一尺，销售成本控制图正是对这种现象的纠正。可以依1*MIS（管理信息系统）部门的工作灵活性，或请他们用控制图取代报告，或请员工用图表将报告汇总。CFO可指导销售经理使用成本控制图跟踪一些很少进入正式电脑分析报告的销售开支，如招待费和差旅费。应用范围：按不同产品、销售区域、推销员来跟踪销售和营销成本。查找异常高或低的成本情况，以供进一步研究。通过分析销售费用所占比例来建立该费用标准，并用计算机验明和分析偏差等。
7. 房地产企业成本管理的问题及解决对策
导语： 我国房地产业自1998年房改后发展迅猛,目前所占国内GDP比重不断提高,已渐成经济发展支柱。房地产企业的健康和可持续发展,成本管理至关重要,相较于一般成本管理,房地产业成本管理极具特殊性。
房地产企业成本管理的问题及解决对策
1.房地产企业成本管理的必要性
1.1 成本管理可保障房地产企业实现利润
可以说,企业经营成本直接影响着利润,提高成本就会直接降低企业利润,反之则直接增加利润。多因素影响着企业利润的生成,而成本则是众多利润影响因素中最重要的。提升销售量是提高利润的有效途径,然而受国家政策和成本双重制约的价格,受制约与市场需求而不稳定。因为国家税法规定的税金有一定刚性,只有极大地减小成本才是企业最好的、最稳定的提高利润的途径。
1.2 成本管理可保障企业健康和可持续发展
企业经营的首要任务是竞争中求发展。房地产企业现代成本管理的目的应是成本最低化,积累最大化,从而保障企业的健康和可持续发展。成本管理关键在于保证及时足额补偿企业未来生产经营耗费。企业的健康和可持续发展以其正常持续进行再生产为基础,而及时足额补偿企业生产经营过程耗费是其持续进行再生产的必要条件。企业再生产过程中,合理补偿生产经营耗费需要正确的'成本管理,成本补偿匮乏则会降低企业再生产规模直至倒闭;反之又会使其他利益受损。
1.3 成本管理可提高房地产企业管理水平
成本管理的经济指标综合性强,企业各项工作最终都综合反映于成本指标。某一时期,缩减企业成本集中表现为各方面工作成绩。在此意义上说,成本管理有利于企业内部各部门协作的加强,有利于企业的经济核算,可推进企业以节约促增产,达到促进企业逐步提升管理水平的目的。
2房地产企业成本管理现状
2.1 成本管理流于表面形式
成本管理应是房地产企业经营管理的核心,而很多房地产企业的内部经营管理并未意识和理解成本管理的积极作用,并未切实实施成本管理,大多企业的成本管理工作流于表面盲目地进行事中、事后成本管理,弱化事前成本管理,未规范成本预、决策现象很普遍,或未形成制度;或形同虚设;成本计划既不科学也不严肃,或增或减。
2.2 存在成本管理意识误区,缺乏市场观念
现代企业企业管理对成本管理的要求是全员、全过程、全要素和全方位,而真正进行全面成本管理的房地产企业并不多。地产企业或重成本管理设计,或重材料和设备成本,而并未进行精细化管理,将所有微小成本及成本要素纳入成本管理。另外,成本是房地产企业生产经营效率的综合反映,影响着内部投入和产出。投入少资源产出多产品则是成本低,但成本低并非一定带来高效益。现代成本管理要求房地产企业立足于市场,对市场需求及建筑产品投入产出比加以考虑,而不应只重对建筑产品成本的掌控。
2.3 成本管理制度体系不健全
目前,房地产企业普遍对成本管理制度体系进行完善,成本管理粗放。或成本管理制度较完整但缺乏执行;或未对应岗位责权利,混淆职责,缺乏奖惩。一方面严重损害员工积极性,另一方面对成本管理工作无利。
3.房地产企业成本管理对策
3.1 加强企业成本管理意识,实行全面成本管理
房地产企业应树立系统成本管理理念,注重全局和整体和谐统一,全方位分析企业成本管理对象、内容和方法,构造系统成本管理方法体系。为使企业产品市场竞争力强,成本管理不能局限于产品生产过程,内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本,如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本等;应以严格、细致的科学手段管理成本内容,增强产品市场竞争力。不断加强员工认识成本管理,树立成本理念,把握好技术结合经济、生产并重管理准则,进行全面成本管理,培养全员成本意识,全员参与成本管理。
3.2 完善成本管理组织控制体系
笔者认为房地产企业有必要成立成本管理领导小组,由财务总监或财务经理、预算经理或主管、材料总监或经理等成本管理主要领导组成;对总经理负责,决策和领导成本管理工作,及时、高效地完成成本管理日常工作。积极有效的成本管理有必要得到各部门成本管理相关人员的配合,以保障顺利进行企业成本管理;更有必要完善成本管理控制体系,制定目标成本、明确责任体系、适时跟踪管理业务过程;完善企业成本责任制及监督考核机制。
3.3 逐步进行信息化式的精细化管理
精细化管理并非新生事物,作为管理理念精细化管理备受推崇。知识经济时代是精细化管理时代,房地产企业间竞争加剧。房地产企业应以信息化实现企业精细化管理。房地产企业应视自身实际,充分利用信息化逐步搭建成本管理平台,方便管理者经由系统查询成本信息,系统管理基本的合同管理、结算、变更签证、付款、资金计划等。目前,很多大中房地产企业如万科等已在成功应用,其他房地产企业可充分借鉴利用其成功经验,完善自身的精细化管理。
3.4 加强会计人员培训
房地产企业会计人员职业道德教育的加强,对加强会计工作自我监督很有效。会计信息质量的高低由会计人员专业知识、技能高低决定。房地产企业会计人员更需娴熟的专业理论知识、业务操作技能、较强的综合能力和风险管控力。房地产企业会计人员应不断充实和完善自己,积极利用科学方法,准确判断财务信息,保障会计信息质量真实、可靠,便于有效地执行会计监督。
房地产企业成本管理工作牵一发动全身。为提升成本管理水平,在激烈的市场竞争中立于不败,房地产企业须完善成本管理体系,加强过程成本监督和分析,成本信息反馈力求及时、充分、全面,为企业制定或调整营销策略提供充分依据,实现企业成本最低化而经济利益最大化。
8. 房产置业顾问销售问题处理技巧
1、重复销售
不幸发生销售重复的问题时，最好能设法引导双方购买另一件商品，如果处理不当，有时必须赔给客户双倍或更多的定金赔偿。
2、杀价问题
最好不要允许客户杀价，改以赠品代替杀价。
3、赠送问题
事先要赋予销售人员赠送的权责，那么在销售场合中，销售人员才能肯定地给客户答复。
4、贷款利息的收取方式
在签约时，须详细向客户说明借款利息的条款，以免收款时，发生无谓的纠纷、最好能将利息不漏痕迹的平均加在房价中，就不会造成客户太大的负担。
5、水、电、瓦斯接户费收取细节
买卖房地产的方式有卖断和委建两种。如卖断，因有买卖合约，不必收取水、电、瓦斯接户费;如委建，则须另外收费。
6、规费、税捐收取问题
最好能将规费、税捐等费用列成一张表格，一目了然。
7、退房问题
如遇客户退房，需先了解原因，设法解决，如果无法解决，可告知客户，等房子再出售后，才可退出定金，并写下退房委托书，以免造成日后重复出售。
8、前期款收款过重问题
如遇到有客户反映前期款过重时，销售人员可以(地下室工程费高)或(担心物价波动而预先订建材)为理由，向客户说明。
9、签约时，若要求销售公司盖章，销售公司只能以见证人的身份盖章。
10、坪数、加价、交房日期保证问题
坪数和交房日期可事先在合约书上写明保证事项，使客户安心，至于房价上涨的问题，依内部买卖标准合约书内之规定，当物价上涨指数在百分之三以上时，物价上涨部分由客户负担;当物价上涨指数在百分之三以内时，上涨部分由建设公司负担。
11、对客户孩子的处理方式
当客户与销售人员洽谈时，公司内其他友孙人员应将客户的孩子带开，以免影响大人的思考，造成销售的障碍。
12、变更隔间时，建材费用的补贴问题
通常公司于建筑工程进度进行到某一预定程度时，统一办理客户更改隔间问题并对建材和工资作合理的补贴。
13、由样品屋产生的细节问题
样品屋内应明白标示哪些设备是附赠，哪些设备须客户自行购买，以免将来发生纠纷。
14、工程问题
有关工程方面的问题，最好能请具有专业知识的工程人员在销售现场给予解答。
15、客户表示犹豫要返家与家人洽商时
聪明的销售人员应说服客户将家人带到销售现场，以争取与客户再次洽谈的机会，使购买行为成立。
16、当客户表示有公司的`商品较便宜时
销售人员应事先准备好充分的市场资料，对客户仔细分析其他商品的优劣点，从而说服客户。
17、当客户表示身上的钱不够时
此时销售人员有两种处理方法，一为客户身上有多少钱就先收多少，另一方法是陪客户一起回家取钱。
18、客户希望保留某一户时
最好保留时间不要越过十二~十四小时，同时要做客户追踪。
19、客户要求下次补足时
尽量不要将时间拖太久，并密切追踪。
20、应付难缠客空告则户的功夫
好客户在房屋销售的经验中并不常见，毕竟房地产是价值高昂的商品，客户只有惟恐问得不够，甚至于和销售人员进行才智、耐力的比赛才做决定。
所以万一遇上一个好客户，销售人员难免会受宠若惊的吓了一跳，而遇到难缠的客户才是司空见惯，几乎每一房屋销售人员都会经常遇到令人难缠的客户，好的推销人员必须具备十八般武艺，其中最重要的一项，指的就是应付难缠的客户的功夫。
所谓难缠的客户，类型固然很多，但依时间来划分大致在两种情况下遇到：一是公开销售时;一则是销售后交房时。
公开销售时，最常见的难斗棚缠客户，大部分都是对产品不满意，但又因地点或位置很吸引人，心里犹豫不定型的客户，他们只好针对产品发牢骚，烦烦琐琐的可能争辩一、二个小时，这种唠叨的客户，销售人员在谈话中，如果抓住了他的心理，即可对症下药，大可反手并且加速说话的语气，运用自己比客户对产品更了解，强调产品的优点，并且避重就轻的跳开他所不满意的地方，甚至于不妨直截了当的告诉他“天底下没有十全十美的房屋，这栋房屋的特点远为其他房屋所不及”，续之以诚恳的语气和他讨论，通常在工地现场的热闹气氛下，这样的客户心理是很好控制的。