⑴ 分期开发的项目地下室的成本怎么算
地产项⽬造价成本剖析之：地下室
地下室⼯程的造价，⼀般是2200－3000元／m2。
影响地下室造价的因素很多：
（1）地下室⾯积：单个地下室的⾯积越⼩，整体造价⽔平就越⾼，因为分摊了四周的墙体。所以多栋⾼层建筑，其下⾯的地下室如果是连成⼀⽚的话，相对来说，会⽐较经济；⽽如果每⼀栋的下部都有⼀个独⽴的地下室，⽽每个地下室⼜相互连通，那么多个地下室的造价⽔平肯定要⾼于⼀个地下室。
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（2）地下室的层数：⼀般来说，地下室的层数多⼀些，⽐如2－3层，其经济性会⽐1层要好，因为底板和顶板这些造价⾼昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外⼀种情况，因为地下室太深，基坑费⽤加⼤，将会增加地下室的单⽅造价，同时，施⼯周期也较长，基坑安全风险也将⼤增。这⼀点在城市中⼼地带体现得⾮常明显，如在场地开阔、⽆不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。⼀般来说，很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可
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变的余地。主要是：⼀、地下室的⾯积，我们总是希望越⼩越好，最好不建；⼆、最⼩⾯积的地下室如果在项⽬占地⾯积⾜够⼤的情况下，⾃然⼤家只会做⼀层，⽽不会设计成两层，相反如果项⽬占地⾯积⼩，要想获得⾜够数量的地下室⾯积，⾃⼰只能向地底下要空间。
（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的⽤量指标上，这⼀点极其关键！是地下室建造成本控制的核⼼！⽬前的⽔平是钢筋140－200kg/m2，甚⾄更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼⽤量较⼤
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的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数越多，摊销下来的指标就越低。需要说明的是，对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，全国各个地区的抗震等级、地质条件、⼈防要求等很多因素不⼀致，但应该来说在同⼀个区域相对有⼀定的规律，或者说研究起来更有指导意义。
（4）顶板覆⼟：这个因素，影响很⼤。不少项⽬，因为地下室占据了⼤部分的地⾯⾯积，所以要解决⼩区的环境，就只能在地下室顶板
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上想办法。覆⼟1.0－2.0m是很常见的。因为有覆⼟，将直接影响到顶板部位的梁的⾼度和板的厚度，以及配筋加⼤。因为梁加⾼，将导致抹灰⼯程量和防⽔⼯程量⼤幅度增加。⾄于覆⼟影响造价⾄何种程度，我们⽬前没有数字，因为这⼀部分不好单独计算，但可以寻找⾯积⼤⼩、平⾯布局、层数都相近的两个地下室，⼀个有覆⼟，⼀个没有覆⼟，求其差异，进⽽得出相应的结果。我们建议控制覆⼟厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和⼤型苗⽊。
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（5）基坑⽀护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化⽅案，追求最⼤的经济性。安全性必须要由施⼯单位来承诺，否则将来会⾯临被索赔的问题。在安全性，⾃⼰要有基本的判断，与施⼯单位之间，求得安全性认识的平衡。
（6）⼟⽅⼯程：对于⼟⽅⼯程量较⼤的项⽬，⼟⽅管理是⼀门学问，也容易被⼤家忽视，需考虑到开挖⼟⽅的可利⽤性。对于开挖出来的⼟⽅，能否⽤于本期或该项⽬的前期回填；仍需外运的⼟⽅，若
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能联系到某些项⽬正需要⼤量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少⼯程造价。⽬前各地区⼟⽅开挖+外运的单价⼀般在25-50元/m3之间，⽽⼟⽅开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A项⽬的⼟去填B项⽬，两边收钱。
（7）地下室的豪华程度：从设计⾓度来说，功能齐全，⽤料经久耐⽤，在使⽤过程中，物业管理⽅⾯就⽐较不会被投诉。豪华的表现，集中在地⾯处理上，其次是墙⾯的处理。地⾯是不是⼀定要做⼀层专⽤油漆或硬化⾯层，要视项⽬档次
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⽽定，不能连低档楼盘都这么做。建议只有⾼档楼盘才考虑⾯层处理。
（8）⼈防⼯程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构⼯程上，所以⽆法拆分出造价⽔平。加之，⼈防⼯程是被动接受的设计，想不建都不⾏。
（9）防⽔⼯程：⼀般来说，我们只设计外防⽔。在外防⽔上，有不少地区公司将底板防⽔层省掉。如果地下室设计成内外两层防⽔的话，那就⼤可不必了。但外墙防⽔⽬前有些地区是⼀道，有些地区公
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司是两道防⽔（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上⼀道JS防⽔剂，是否有必要这么多道？值得研究。建议：防⽔层不做两道，如果你怕漏，从施⼯管理上找原因，⽽不是通过额外花费来补管理上的漏洞。
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？
（1）⽅柱⽐圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等⼯序。每平⽅⽶的模板和抹灰⾄少节省10元，甚⾄15元。
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（2）墙柱⾯在⽤涂料时，可以考虑将腻⼦⼯序省略，只刷涂料，虽然涂料⽤量可能会增加，但腻⼦⼯序更贵。当然，地下室涂料，也不⼀定⽤好的，⼀般档次的就⾏。⽬前腻⼦的造价是6－8元／m2。
地下室涂料，也不⼀定⽤好的，⼀般档次的就⾏。⽬前腻⼦的造价是6－8元／m2。
（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有⼤量的梁，所以抹灰⾯积⼀般是建筑⾯积的1.2倍以上，遇有顶板覆⼟时，因为梁需
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要加⾼，天花抹灰⾯积甚⾄会达到建筑⾯积的1.5倍。每平⽅⽶的抹灰造价按20元／m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰⾯积是15,000m2，仅此⼀项就可以节省30万。
（4）少设计⼏盏灯，灯⽕通明是浪费。
（5）如果能做成⾃然通风的地下室，那么在机电⼯程上，将会节省相当的费⽤。⽐如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使⽤中压的通风管就不要⽤⾼压的，因为这两种情况下使⽤的板厚相差较⼤。
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（6）地下室的门窗⼯程，主要是防⽕门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。
（7）地下室的机电⼯程，机电成本可以说是个⽆底洞，管理得好也可以更经济，⽽且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断⾏业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下⼏点：a. 做好管线综合平衡，防⽌不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b. 对于电⽓部分，有条件的机电图纸最好能和电⼒设计院的外电设计相匹配（⾄少
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需要机电设计单位了解电⼒设计院当地做法），这样防⽌两者之间的差异较⼤，⽽使机电成本⽆法控制；c. 合理设置⽔泵房、消防等控制中⼼位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d. 合理选⽤各管材：预埋的电线管⽤PVC管，从桥架接⾄末端设备之间的管段⽤镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排⽔的管材也是⽤PVC-U排⽔管。不需要⽤加厚的就不要⽤加厚的；消⽕栓和喷淋给⽔管能⽤国标镀锌钢管的就不要使⽤加厚镀锌钢等
⑵ 地下室一般公摊多少
多层的：使用面积＝建筑面积X0.8 只是个大概数。
高层的：使用面积＝建筑面积X0.65（0.65-0.7）
依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
一．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
二．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为:
1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2．售房单位自营、自用的房屋;
3．为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
⑶ 房地产开发企业建造的地下车库、地下商场是否可以单独核算成本，如何核算有何政策法规
房地产开发企业建造的地下车库、地下商场是需要单独核算成本的。地下车库在“开发成本－公共配套”下设地下车库（商场），之所以放在公共配套，是他属于人防设施。房地产企业出售的只是使用权，业主在土地剩余年限内享有使用权。按照配比原则，房地产企业取得地下车库（或地下商场）的出售收入，对应的应当结转相关成本，所以，需要单独核算，而不能分摊到地上建筑的成本中，以降低地上建筑物的土地增值税增值率。
⑷ 河北省土地增值税清算中地下车库如何处理
房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他（商铺、车库等）三类分别计算增值额。房地产开发商与购房者签订地下室、车库转让合同的，其收入计征土地增值税，其成本费用允许按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。对于赠送地下室、车库的情形，按购买房地产的金额一并核算，收入不再区分类型，其成本费用归集到购买的房地产类型进行扣除。
(4)地下室成本如何扣除扩展阅读：
假定开发项目中“其他类房产”属于以下情况：
（1）仅有地下车库，该清算对象增值率为负值；
（2）地下车库+零星商业，该清算对象增值率为负值；
如果该开发项目要实现盈利，在普通标准住宅不确定的情况下，非普通标准住宅土地增值税增值率一定为正值，才有可能实现企业的目标。
此时，如果单独销售，清算对象中“其他类房产”——地下车库无须缴纳土地增值税，但是，非普通标准住宅要缴纳大量的土地增值税，企业整体负担加重。
如果企业对业务模式变通、改变销售模式，变单独销售车库含税价10万元/个，变为“原来的住宅价格+10万元”可购买住宅一套含地下车库一个。
在销售收入没有减少的前提下，企业既实现了住宅和地下车库的销售，在未来土地增值税清算时，地下车库归集时还可以随房确定，利用车库收入和成本倒挂的现实情况大幅降低非普通标准住宅的土地增值税。
即使“其他类房产”中还有零星商业，因商业面积占比较小，与其浪费大量的地下车库成本去降低“其他类房产”的增值率，不如通过捆绑销售，大幅度降低非普通标准住宅的增值率。
⑸ 地下室分摊土地成本吗河南
分摊。
据查阅相河南住建局官网关资料查询显示一般而言，地下都是会计入计容面积，应当分摊土地成本。
分摊土地是占地面积法来计算的，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。
⑹ 房地产开发企业地下室如何核算成本
可以按建筑面积或可销售面积等分摊
⑺ 房地产企业土地成本及其他成本如何分摊
论房地产开发中的成本控制
摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文从我国房地产市场开发现状入手，阐明政府及消费者不同态度，并针对房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成即土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析引起房地产开发成本加大的主要原因，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定；维持合理利润空间等主要措施来真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。
关键词：开发成本 合理利润空间 平抑房价
近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明，2003年四季度，中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%。政府、金融部门、开发商、建筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时，房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与居民消费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升，创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。
一、我国房地产市场开发现状
1、市场现状
1998～2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。根据建设部提供的数据显示，2003年度全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期固定资产投资的23.9%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。供销总量基本平衡，全年实现商品房销售1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%，其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点。商品房销售价格稳中有涨，去年商品房价格每平方米2458元，同期上升4.7%，全国有近20个地区商品房销售价格有较大幅度上涨。
以上数据充分显示中国的房地产正处在一个发展的热潮中，供求两旺，产业兴旺是无可否认的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
可售总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。可售面积不能去除物管面积，因为物管面积实际上也是已经售了的，全部算在公共面积上面已经全部分摊给全体业主了。
⑻ 我想问一下商品住宅和商业商铺的地上建筑面积和地下室面积的成本咋样分配计算，是均摊还是按系数计算
您好，地上建筑应该按照面积均摊，地下如果是车位等，可以按照数量分摊
⑼ 请问各位大侠，广西地下室车库的建安成本费是多少应该怎么计算
建安成本，一般的钢筋砼结构的，成本也就800-1200元一个平方。
你还得包括环氧树脂，大白或是涂料墙面的成本。