1. 房地产企业成本管理的四步法
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入-成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析：
制定目标——目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。
许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。
目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
影响目标成本制定准确性的原因
1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。
另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。
“欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。
2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。
规范的目的：
保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。
实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。
规范的方法：
建立规范的成本结构树：综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线。
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2. 成本法中对应的房地产价格的构成部分有哪些
房地产成本主要是由税收、行政性费用两部分构成。行政性费用在我国房地产开发成本构成中，占据的比例是比较大的，一般在15%~25%左右。更多关于房地产成本构成包括哪些的相关知识，接下来法律快车小编就为您来解答这个疑惑。
一、房地产成本构成包括哪些
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
3. 作业成本法在房地产企业应用问题
房地产营业税
税收筹划一，概述，税收在允许的范围内通过法律，通过投资，管理，会计及其他经济活动，一系列的预先安排，以利用该国的纳税人税收法规规定所有的技术差异，包括税收优惠，包括减税和允许使用的税务规定，从而达到尽可能减少税收负担或递延纳税的目的，从而使纳税人获得最大的经济效益。之前在房地产项目的税收进行规划，有必要了解当前房地产税的立法整体。一个房地产项目从招投标，开发，建设，销售（转让）过程主要涉及以下税收：企业所得税，营业税，城市维护建设税及教育费附加，土地增值税，房产税，城镇土地使用税，城市房地产税，印花税，契税等，对应于暂行条例及其实施细则和财政，税务部门的通知，审批等各项税收法规和规章。因此，税收筹划必须与公司自身行为的国家税收政策的充分了解的基础上结合起来。税收筹划可分为子行业类别，分税种，开展经营活动三个类别按计划。房地产项目从商务活动以及不同税种的税收筹划进行区分。
二，税收筹划
房地产的土地使用权转让业务已经出售给房地产过程中需要完成与其他公司交易的发生，如房地产基金按照企业贷款，合作开发，投资入股等日常业务活动;而房地产企业需要在日常业务中，企业重组架构，如成立项目公司，销售公司，分立或合并。在日常业务过程中，都涉及到税收问题，使用的业务活动方式不同，税负没有带来相同的，因此合法合理节税可以通过科学合理的方式来实现操作，减轻企业税收负担的效果：
1，通过不同形式的投资税收筹划
根据现行税法规定，投资收益，税后项目和经营收入及所涉及的利率是不同的，而且会产生同样的税不同情况相应的投资收益。所以出了节税的追求，可以根据收入的不同性质实现税收筹划的相互转换效应利益。例如，A公司有闲置资金，希望和一个房地产开发B公司进行合作，300万作为什么样的合作是非常特别的方式，毕竟，在这种合作将直接合作的收入对公司的未来所做的方式一对税收活动产生决定性的影响。公司可以采取三种主要的方式与B公司进行合作：首先是3,000,000乙公司的直接贡献与房地产开发合作;二是通过金融机构把钱借给3,000,000乙公司涉足房地产开发;第三种方式是采取参与房地产开发投资的股份。假设一年后，该公司退出了房地产开发项目，与B公司，股份现金600,000咨询。在第一种方法中，600,000所得税法作为造福工程收入。由于A公司出的钱，他们的收入没有评估任何费用，占公司60万元，房地产公司，相当于将自己转让给B公司，360万元转让价款的一部分，合作开发元。房地产转让需要缴纳营业税金及附加销售，企业所得税收入。营业税金及附加这为19.8万美元的企业所得税132700元，税后收入269300元。按照第二种方法，假设某公司通过金融机构贷款300万B公司，利率为5％。一年后，该公司还回收600000美元利息收入，财政部门应缴纳营业税及附加33000元，187100元企业所得税，税后利润379900元。在第三种情况下，完成销售的房地产回来股利600,000之后。出于同样的A，B两公司税率，该公司不需要补税税后利润60万，A公司收到60万元的经济效益。从以上三个投资看第三税负最轻，但采取的经营风险，而B是不负责的债券。第一与第二相比，第一笔投资的税收负担较重，但是A公司直接参与房地产开发项目，获得发展经验。在实践中，由于营业收入，利息收入，股息销售对方的性质收入和收入，企业可以结合自身企业的实际情况，确定实际经营需要投资，以减轻税收负担。
2，合作建房的税收筹划
根据OFTHE规定文件[1995] 156号：该合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房行为。如果A公司拥有的土地，但相对稀缺的资金，而B资企业，但没有土地，然后双方来了，到合作建房，应该采取什么样的合作是合理的？按照国税发[1995] 156号文件，合作建设的房屋可以分为两种方式：一种是纯粹的“以物易物”，可以分为两大类，一小群具有土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了房屋的部分所有权，在这种情况下，当事人按照“转让无形资产”标题下的子标题征收营业税，其他的“土地使用权转让” “销售不动产”征收营业税;有一小群的土地使用权，以换取置业租金成本，在这种情况下，一方面通过“服务 - 租赁业”征收营业税，其他按“销售不动产”关税征收营业税。还有一种合作的方式，以党的土地使用权，另一方提供资金合作伙伴关系，成立了合资公司。成立合资企业这样的合作方式，划分为三种情况销售的集合，表示：（a）如果双方采取建立风险共担，利润共享的分配，按照营业税“无形资产投资入股的房子土地参与被投资公司的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定使用由合资企业提供了正确的方向，为投资股，其不征收营业税;只对合资企业出售取得的收入按销售不动产税的房屋;一方的利润，如果采取的销售佣金的方式一定比例参与分配，或提取固定利润建立在（2）的房子之后不征收营业税，土地使用两种份额，没有销售税被指投资在股不征营业税的行为，它会属于合资，固定利润或按“转让无形资产销售收入按比例提取的收入得到当时党的行为，土地使用权的转让“征税;根据“商品房销售”关税征收营业税，而销售收入的合资企业所有的房屋（iii）如房屋建造的房子按一定比例，那么这样的商业行为，也是分配后，双方并不构成简称无形资产投资入股营业税，共享不征收营业税的行为风险，因此，第一个合资企业的土地出让方向，根据由实施细则第十届“转让无形资产”征税，其营业额25批准的法规。因此，合资公司的房子后，分配给B，如果他们的销售，然后按“商品房销售”税。另一个“就一些具体问题土地增值税的通知”（财税[1995] 48号），房地产投资，合资，投资，联营一方土地股份（房地产）价格按照财政部，国家投资税务总局或作为联营条件，房地产投资转移，关联公司，暂免征收土地增值税。投资，合资和再转让上述房产，土地增值税应征收。因此，A和B公司建立了合资公司使用，并共担风险，共享利润，就无法支付高昂的营业税的5％可以从土地增值税豁免。当然，总的风险，这意味着一个公司想采取一些商业风险。
三，根据房地产企业的税收筹划
在一般应缴纳税款，房地产企业需要缴纳所得税，营业税，城市维护建设税和教育费附加，土地增值税，房产税，城镇土地使用税，城市房地产税，印花税，契税等。税收筹划的基础上税，主要是通过税收减免，税收模糊性，选择性，规定，如税收筹划数，还可以通过税基，税率，避税节税方法。减免税规定所有税款有规定的在各种税收暂行条例单行线，这里就不重复了。房地产企业需要承担的税种主要是营业税和企业所得税，而5％的营业税以及附加的教育和城市建设的基础上，基于额外征收销售业务，因而不节税空间。下一步，主要从企业所得税，土地增值税先简单介绍一下两税税收筹划。
1，企业所得税税收筹划
根据“中国人民的企业所得税暂行条例共和国”的企业或组织的规定，应当支付其生产，经营收入在我国独立经济核算的实践和其他收入的企业所得税。因此，房地产企业取得房地产开发及其他业务活动的收益，征收企业所得税，但国外投资，包括股息，利息，租金，转让各类资产，特许权使用费所得也。目前，国内房地产企业的企业所得税为33％。
企业所得税税收筹划通过税收筹划利用税收优惠政策，例如，可以选择享受优惠的产业税收减免，选择注册享受优惠的税收减免，税收筹划也可以通过纳税人，如构造设立子公司享受优惠税率。由于子公司是独立的法人实体，如果盈利，其利润不能并入母公司的利润，应视为单独的独立纳税人缴纳企业所得税。当在低税率的子公司所在地，子公司可以少缴企业所得税，使公司整体税负较低。然而，使用分支，那么它无法实现上述计划的结果，因为分支机构不是独立的法人实体，可以被纳入母公司的利润缴纳企业所得税，而不管税负低的位置，不能增加或减少公司的整体税负。
现行企业所得税调整的房地产法律法规的“所得税暂行条例”及其实施细则，“企业所得税税前扣除”等适合各类商务法律，法规，特别适用对于房地产企业的税收是根据2006年1月1日开始国税发实施[2006] 31号，“国家税务总局关于房地产开发业务的企业所得税问题的通知”，于2003年发行，国税发[2003] 83号“国家税务总局国家在有关通知房地产开发企业所得税问题”同时废止。由于国税发[2006] 31号是2006年1月1日开始，所以强调了关于文件的内容。
（一）与文件[2003] 83号相比，国税发[2006] 31号文件作出了两项调整：一是预售收入有望营业利润率有望税毛利率;其次，根据产品开发项目区的性质将发展为经济适用房和非经济适用房，并提供保障性住房项目预售税收收入预计将不低于3％的毛利率;在单独预售税收确定不同地区的非经济适用房项目，预计毛利率，其中，省会城市和城市的不低于20％，城市和郊区的独立规划，在城市地级市和不低于15％，不大于其他区域少10％的郊区。
（2）新的房地产开发企业确实发生的广告费，业务宣传费及招待费税前扣除作出新的规定。
国税发[2006] 31号规定：广告，业务宣传费和新成立的第一个制造销售产品收入的发展发生前，可结转至以后年度房地产开发企业业务招待费，但没有超过三年。转移到税前利息开支，发生了新的要求净借款问题。国税发[2006] 31号规定，企业的发展获得贷款，只要他们从金融机构证明文件发出后，其所属企业发展公司转向使用由借款人支付的利息，允许税务扣除的有关规定。
（c）条规定的成本，扣除费用及税前会计原则。
公共配套设施费，前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费，间接成本，如主要成本项目的发展，国税发[2006] 31号规定了它的会计原则和税前扣除。
（4）增加了防止资本弱化规定和相关交易。
规定OFTHE文[2006] 31号，根据借给全资，利息须支付全资税前扣除;依法借给比全资附属公司以外及相关企业借入资金的50％的部分，其注册资本的金额（包括50％），可以通过计算出同期相同标准的基准贷款利率在金融机构中扣除;超过部分注册资本的50％，利息支付负担的超出部分，不得扣除。
（e）要求完成标准的产品开发。
国税发[2006] 31号规定，凡符合下列条件之一者，视为已完成开发的产品：第一，他们已经报告已完成的房地产管理部门在产品（成本对象）的开发;第二个已投入使用（成本对象）产品的开发;三是已取得产权登记证明的初始开发产品（成本对象）。
（六）新成立的房地产公司进行了限制税收减免。国税发[2006] 31号规定，房地产开发企业不得享受新的税收优惠政策做生意，并为销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业做企业不得享受新税收优惠。
2，土地增值税的税收筹划
根据“土地增值税人民中华民国”的规定，建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人拥有的土地使用权，土地增值税应缴纳土地增值税。该税是针对房地产市场的特别税，因此就更有必要对进入土地增值税的税收筹划。
（一）按照税务规划进行土地增值税土地增值税
税范围：国有土地使用权，建筑物及其附着物的行为地面上的转移，不包括非转让土地使用权，财产权利的行为。所以，就像在应该属于劳动大厦行为行为的产生房地产，劳动收入的性质是收入，不属于土地增值税征税的范围。房地产开发企业可以使用这个建筑的方式来确定最终用户在开发的早期阶段，定向开发的实施，减轻税收负担，以达到避免销售主体的发展，土地增值税的目的。
（二）使用土地，税收筹划增值税起征点
土地增值税门槛是：？纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过20％扣除项目金额，免征土地增值税。关系有了这个规定，纳税人在普通标准住宅出售建筑应被视为带来附加收益增加价值而放弃增加税负，与特许权的门槛，否则率大于阈值略高带来的损失。
1。如果纳税人享受门槛的交易。建在一些商业地产开发销售公司，除了销售税和城市以外的其他所有允许扣除的100量，当X，相应的营业税金及附加的这些商品住宅销售价格为如下：（5％的营业税，城市维护建设税，3％教育附加费的7％）5.5％X，那么它遵循所有允许扣除的金额：100 +5.5％十，根据相关门槛该企业享受的最高价格门槛如下：X = 1.2×（100 10 5.5％倍），解决了上述方程表明，此时的最高价为128.48，允许扣除的107.0 7（100 +5.5量％×128.48）。
2，如果纳税人提高售价。当该值低于20％的税率，而应适用略高“增值率低于50％的部分，税率为30％”的规定。如果这个时候的售价为128.48 + Y由于加薪y的价格，相应的销售税金及附加和扣除项目金额，应允许提高5.5％，然后允许扣除添加如下的数量和价值：允许扣除金额= 107.07 +5.5％Y，增加值= 128.48 + Y-（107.07 +5.5％Y），从而简化了增值的计算方法如下后：94.5％是21.41，所以应付土地增值税为：30％×（ 94.5％Y 21.41），如果企业的效益声称提价多增加是由于通过阈值和新的税收突破，他们必须：Y> 30％×（94.5％Y 21.41），即是y > 8.86。也就是说，如果你想通过提高价格，以获得更多的收益，就必须使比137.3 4（128.48 +8.86）更高的价格。
通过分析这两种情况：当纳税义务人，除了所有准予扣除项目金额100以外销售税金及附加项目，其销售的房地产转让时，将价格定在128.48是纳税人可以享受得到的最高价格门槛。在这个价格水平，阈值可以享受他们获得更大利益的照顾。如果价格低于这个数字，虽然能够享受门槛照顾，但只能获得较低的收入;在价格上有任何增加，则必须使价格高于137.34较高，否则，带来的提价收入会更高的价格不足以弥补增加的税收负担。
（三）通过增加扣除项目金额进行税收筹划
土地增值税是按增值金额和扣除的比例来计算的增加值按照适用税率征收尺寸逐行计算，增值率越大越高适用于支付更多的税收的税率。增值率=增值/扣除项目，因此适当加大分母，即扣除可以降低增值率较低的税率，以减轻税负的效果。
减税允许纳税人扣除收入包括五个部分转让金额：收购支付的土地使用权;房地产开发成本;房地产开发成本;随着房地产税的转移相关联;部其他扣减，主要从事允许扣除的纳税人取得土地使用权，并支付开发成本的20％和金额房地产开发融资的。在利息费用的计算其中房地产开发成本，“土地增值税实施细则”做了明确的规定，房地产企业可以选择适当的标准利息扣除的税收筹划。利息支出那里的税法可以通过计算房地产项目转让进行评估，并提供金融机构证明的，允许扣除，但在类似的计算同期商业银行的金额不得超过最高贷款利率。其他房地产开发费用，土地使用权少于5％，支付房地产开发及计算扣除的费用金额;凡分摊利息费用无法计算，或无法通过房地产开发项目转让提供金融机构，房地产开发成本的证明取得的土地使用权少于10％，支付的金额和计算出的房地产开发成本而扣除。房地产企业可以据此选择：如果企业预计利息成本较高，房地产开发项目主要依靠债务融资，利息开支的比例较高，利息可以计算分摊并提供金融机构证明，扣除;相反，主要依靠股权融资，有望降低利息费用，则不能计算利息应评估，所以你可以扣除的房地产开发，更经济有利于实现企业价值最大化。
总之，不是通过虚假税收筹划成本，虚假费用，违反税收法律，法规采取的政策手段的方式来逃税。税收筹划是逃税不同，逃税是合法性的最明显的特征，这是我们目前的税制不通过精心策划经营活动和财务活动违反的前提下，不违法的方式在法律规范，尽量满足规定税法规定的条件，以减轻税负，提高企业利润的目的。
茶_昆虫
4. 房地产企业如何管理好成本(万科_王文金
1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；
集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制
4.1 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤依次如下：
4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定
4.2.1 成本核算对象的确定原则
4.2.1.1 满足成本计算的需要；
4.2.1.2 便于成本费用的归集；
4.2.1.3 利于成本的及时结算；
4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法
各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.3 成本费用项目及核算内容
4.3.1 成本费用项目
开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：
4.3.1.1 土地获得价款
4.3.1.2 开发前期准备费
4.3.1.3 主体建筑工程费
4.3.1.4 主体安装工程费
4.3.1.5 社区管网工程费
4.3.1.6 园林环境工程费
4.3.1.7 配套设施费
4.3.1.8 开发间接费
4.3.2 各成本项目的核算内容
4.3.2.1 土地获得价款
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
4.3.2.2 开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
A、勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费
B、报批报建增容费
(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费
C、“三通一平”费：
(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
D、临时设施费
(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
4.3.2.3 主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：
A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4.3.2.4 主体安装工程费
A、室内水暖气电管线设备费；
(1) 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
(2) 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
(3) 室内燃气系统费；
(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
B、室内设备及其安装费
(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
(2) 电梯及其安装费；
(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；
(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。
C、弱电系统费
(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；
(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；
(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；
(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；
(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。
4.3.2.5 社区管网工程费
A、室外给排水系统费
(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；
(2) 雨污水系统费用
B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站
D、室外电气及高低压设备费
(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；
(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；
(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用
E、室外智能化系统费
(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；
(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；
(4) 小区门禁系统费用；
(5) 电子巡更系统费用；
(6) 电子公告屏费用
4.3.2.6 园林环境工程费
指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；
B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；
C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；
D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；
E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
F、室外背景音乐；
G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
4.3.2.7 配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
A、游泳池：土建、设备、设施；
B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；
C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；
D、学校：建造成本及配套资产购置；
E、球场；
F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；
G、车站建造费：土建、设备、各项设施。
4.3.2.8 开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
A、工程管理费
(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；
(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；
(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费
(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖
(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；
(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；
(7) 工程保险费。
B、营销设施建造费
(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；
(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；
(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；
(5) 其他。
C、资本化借款费用
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
D、物业管理完善费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
4.3.2.9 期间费用
包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》。
三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》。
4.4 会计科目与帐簿设置
4.4.1 “开发成本”科目
该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。
在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。
为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。
成本核算对象的具体设置参见下图：
××项目 在建一期 住宅
商铺
在建二期 写字楼
••••••• •••••••
拟开发土地
待分摊成本
项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。
4.4.2 “开发间接费”科目
该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
4.4.3 “预提费用”科目
核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。
4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；
4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；
4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。
4.4.3.3 核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。
4.4.4 “待摊费用”科目
按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。
4.4.5 “完工开发产品”科目
核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。
具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。
房地产成本核算科目明细表
一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 核算项目 备注
开发成本 土地获得价款 按前述明细 各成本核算对象 成本核算对象
可分层次设立。
开发前期准备费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
主体建筑工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
主体安装工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
社区管网工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
园林环境工程费 按前述明细 各成本核算对象
配套设施费 按前述明细 各成本核算对象
开发间接费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象 自一级科目
开发间接费转入
成本预提及结转 各成本核算对象
开发间接费 项目名称 工程管理费 按前述明细 定期转入
开发成本
营销费用 按前述明细
资本化利息
物业管理完善费
其他
完工开发产品 项目名称 具体苑或栋或期以及配套资产名称 住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他
4.5 成本费用的归集与分配
4.5.1 土地获得价款
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：
4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法
方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
4.5.1.2 按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。
4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：
成本项目 分摊标准
开发前期准备费 按可售面积分摊
主体建筑工程费 （1） 扣除直接费用后，按建筑面积分摊；
（2） 根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊；
主体安装工程费 （1） 扣除直接费用后，按建筑面积分摊；
（2） 根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；
社区管网工程费 按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊
园林环境工程费 公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊
配套设施费 按可售面积分摊
4.5.3 开发间接费
4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》
4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
4.6 成本核算工具
成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。
4.6 成本报表
成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表。
成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心的有关规定。
4.7 附 则
本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。
关联文件：
财务管理部：万科集团会计管理及核算规范（VKCW03-03）
万科集团费用核算规范（VKCW03-04）
万科集团存货核算规范（VKCW03-06）
附：“开发成本”科目编号一览表
科 目 名 称 编 号
开发成本 4301
土地获得价款 4301.401
政府地价及市政配套费 4301.401.01
合作款项 4301.401.02
红线外市政配套费 4301.401.03
拆迁补偿费 4301.401.04
开发前期准备费 4301.402
勘察设计费 4301.402.01
勘察丈量费 4301.402.01.01
规划设计费 4301.402.01.02
建筑研究用房 4301.402.01.03
报批报建费 4301.402.02
政府报批报建费 4301.402.02.01
增容费 4301.402.02.02
三通一平费 4301.402.03
临时道路 4301.402.03.01
临时用电 4301.402.03.02
临时用水 4301.402.03.03
场地平整费 4301.402.03.04
临时设施费 4301.402.04
临时围墙 4301.402.04.01
临时办公室 4301.402.04.02
临时场地占用费 4301.402.04.03
临时围板 4301.402.04.04
主体建筑工程费 4301.403
基础工程 4301.403.01
土方 4301.403.01.01
护壁（坡） 4301.403.01.02
桩基 4301.403.01.03
桩基检测 4301.403.01.04
降水 4301.403.01.05
结构及粗装修工程 4301.403.02
混凝土框架 4301.403.02.01
砌体 4301.403.02.02
找平及抹灰 4301.403.02.03
防水 4301.403.02.04
门窗工程 4301.403.03
单元门 4301.403.03.01
入户门 4301.403.03.02
防火门 4301.403.03.03
户内门 4301.403.03.04
窗、阳台门 4301.403.03.05
公共部位精装修 4301.403.04
大堂精装修 4301.403.04.01
楼梯间精装修 4301.403.04.02
屋面精装修 4301.403.04.03
外立面精装修 4301.403.04.04
电梯厅精装修 4301.403.04.05
单元入口精装修 4301.403.04.06
外墙外保温 4301.403.04.07
栏杆 4301.403.04.08
室内装修 4301.403.05
厨房精装修 4301.403.05.01
卫生间精装修 4301.403.05.02
厅房精装修 4301.403.05.03
阳台、露台、地面精装修 4301.403.05.04
主体安装工程费 4301.404
室内水暖气电管线设备费 4301.404.01
室内供排水系统费 4301.404.01.01
室内采暖系统费 4301.404.01.02
室内燃气系统费 4301.404.01.03
室内电气系统费 4301.404.01.04
室内设备及其安装费 4301.404.02
通风空调系统及安装费 4301.404.02.01
电梯及其安装费 4301.404.02.02
发电机及其安装费 4301.404.02.03
人防设备及其安装费 4301.404.02.04
消防系统及其安装费 4301.404.02.05
弱电系统费 4301.404.03
居家防盗系统费用 4301.404.03.01
宽带网络费用 4301.404.03.02
有线电视费用 4301.404.03.03
三表远传费用 4301.404.03.04
对讲系统费用 4301.404.03.05
电话系统费用 4301.404.03.06
社区管网工程费 4301.405
室外给排水系统费 4301.405.01
室外给水系统 4301.405.01.01
雨污水系统 4301.405.01.02
室外采暖系统费 4301.405.02
管道系统 4301.405.02.01
热交换站 4301.405.02.02
锅炉房 4301.405.02.03
室外燃气系统 4301.405.03
管道系统 4301.405.03.01
调压站 4301.405.03.02
室外电气及高低压设备费 4301.405.04
高低压配电设备及安装 4301.405.04.01
室外强电管道及电缆敷设 4301.405.04.02
室外弱电管道埋设 4301.405.04.03
室外智能化系统费 4301.405.05
停车管理系统 4301.405.05.01
小区闭路监控系统 4301.405.05.02
周界红外防越 4301.405.05.03
小区门禁系统 4301.405.05.04
电子巡更系统 4301.405.05.05
电子公告屏 4301.405.05.06
园林环境工程费 4301.406
绿化建设费 4301.406.01
建筑小品 4301.406.02
道路及广场建设费 4301.406.03
围墙建造费 4301.406.04
室外照明 4301.406.05
室外背景音乐 4301.406.06
室外零星设施 4301.406.07
配套设施费 4301.407
游泳池 4301.407.01
会所 4301.407.02
幼儿园 4301.407.03
学校 4301.407.04
球场 4301.407.05
设备用房 4301.407.06
-------- --------
开发间接费 4301.408
工程管理费 4301.408.01
工程监理费 4301.408.01.01
预结算编审费 4301.408.01.02
行政管理费 4301.408.01.03
施工合同外奖金 4301.408.01.04
工程质量监督费 4301.408.01.05
安全监督费 4301.408.01.06
工程保险费 4301.408.01.07
-------- --------
资本化借款费用 4301.408.02
营销设施建造费 4301.408.03
广告设施及发布费 4301.408.03.01
销售环境改造费 4301.408.03.02
售楼处装修装饰费 4301.408.03.03
样板间费用 4301.408.03.04
其他 4301.408.03.05
-------- --------
物业管理完善费 4301.408.04
成本预提及结转 4301.41
5. 房地产会计中开发产品成本采用什么核算
房地产会计中开发产品成本采用制造成本法核算。
扩展阅读：房地产会计的账务处理原则
(一)开发产品成本采用制造成本法核算
(二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认
营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：
(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，
(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；
(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
(三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。
(四)出租房产作为企业存货核算
房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）
(五)建房贷款利息作为资本性支出
6. 房地产开发企业成本核算方法
房地产开发企业成本核算的方法和一般步骤依次如下：
根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
7. 房地产公司开发成本核算哪些
一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动,是考核房地产开发工作质量的一项综合指标,是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途,可分为以下四类:1.土地开发成本。土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。2.房屋开发成本。房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。3.配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。二、房地产开发成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中,为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况,按照下列原则,选择成本核算对象:1.一般的开发项目,以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2.同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近、由同一施工单位施工的,可以并为一个成本核算对象。3.对于个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位,划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。1.土地征用及拆迁补偿费:指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用,包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用(如耕地占用税)。2.前期工程费:指企业在前期准备阶段发生的各项费用,包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。3.基础设施费:指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化(包括排污、排洪、环卫)等,这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。4.建筑安装工程费:指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。5.配套设施费:指为开发项目服务的,不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用,如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。6.开发间接费: