山地别墅如何控制成本

❶ 如何合理的控制成本

浅谈如何控制房地产开发成本

邸国永

近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。

一、投资决策阶段

投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。

2.进行详细的成本分析

(1)土地开发成本
土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金
土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费
土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参照近期类似项目。

(2)前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平“"和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

(3)建筑安装工程造价成本
建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

(4)社区管网、配套设施、小区智能化费
社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持"宁精勿多、满足基本所需"的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。

(5)园林环境工程费
园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。

(6)投资决策阶段的费税分析
管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。

(7)不可预见费及风险分析
根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。

二、设计阶段

设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根据项目定位确定合理的容积率
项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。

2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。

3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法
对设计单位施工图限额设计指标有：
(1)每平方米钢筋含量指标；
(2)每平方米砼含量指标；
(3)单位施工图预算指标；
(4)设计变更费用限额指标。

4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用
对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝"三边工程"的必要条件。

三、招投标与合同洽商阶段

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。

1.做好招投标工作的几个主要措施
根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。

招标阶段控制造价的主要方法有：
(1)单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
(2)甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
(3)区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。
(4)智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。
(5)土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。
招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免"鱼目混珠"扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。

2.合同管理体系中的成本控制
(1)合同的严密性
除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

四、施工阶段的成本控制

施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：

1.加强设计变更、现场签证的监督和管理
施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。

2.加强设备和材料的品质与价格管理
完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：
(1)自行采购
自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。
(2)总承包单位采购
开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
(3)甲方限价承包单位采购
一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

3.加强资金计划执行的监控
(1)资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
(2)施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
(3)资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

五、结算阶段的成本控制

结算工作的突出特点是："大量性、集中性、复杂性"。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：

1.会议确认制
结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

2.二次复核、审计制
建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。

3.奖惩制度
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。

总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很高的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。

❷ 怎样做好成本控制

转载以下资料供参考

如何做好成本控制
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
一、
成本控制的方法
(一)目标成本管理
目标成本法是一种以市场为主、以顾客需求为导向，在产品规划、设计阶段就着手努力，运用价值工程，进行功能成本分析，达到不断降低成本，增强竞争能力的一种成本管理方法。
目标成本是在产品生产准备前下达给技术、生产等职能部门的产品成本控制目标，即产品在市场上可能接受的销售价格减去合理利润和税金后所能允许发生成本的最大限额。目标成本计算法的思路是建立一种通过具有竞争性的市场价格的估算而得出的目标成本，以便使人们从期望的竞争状态回到能保证目标利润
实现的经营成本和生产效率上来。目标成本计算法通常以顾客愿意支付的价格为基础确定产品或劳务的成本计算方法。目标成本计算应以顾客为导向，它以顾客认可的价格、功能、需求量等因素作为出发点。正是由于这个原因，目标成本计算又称为“价格驱动成本计算”，它与传统的“成本加成计算价格”相对应。
目标成本计算始于对产品价格的计算。产品价格综合考虑了多种因素的影响，包括产品的功能、性质及市场竞争力。目标成本管理的关键在于确定目标成本，成本预测可以采取以下方法：
①扣除法。首先确定企业的目标利润，然后再从产品销售价格中扣除应缴纳的产品销售税金和本单位目标利润，其余额就是需要努力实现的目标成本。
②经验估算法，也叫调查研究法。它是对同样产品，采取同行业先进企业以及本企业的历史先进水平或上年度的实际成本，结合在计划期内各种变化的因素进行分析研究，根据预测成本降低的可能性及其保证程度，估算出产品目标成本。
③高低点法。根据成本习性将企业成本分为固定成本和变动成本，用一定时期历史资料的最高业务量与最低业务量的总成本之差与两者业务量之差进行对比，先求出单位变动成本，然后再求得固定成本总额的方法。④回归分析法。根据过去若干期的成本资料，利用最小二乘法，计算出回归直线，确定固定成本和变动成本.然后再讲行成本预测.
目标成本法的执行，与产品生命周期密切相关，特别是在产品规划、设计、生产阶段，目标成本法的作用更加明显。具体包括下面几步：
第一，产品规划阶段。由企业产品开发委员会对市场的产品需求状况和消费倾向等问题进行调研。
第二，产品设计阶段。在此阶段，目标成本法强调价值工程法的运用。根据产品规划书，设计出产品原型。结合原型，把成本降低的目标分解到各个产品构件上。
第三，试生产阶段。在试生产阶段一旦发现产品成本超过目标成本要求，就得重新返回设计阶段，运用价值工程进行再次改进。只有在目标成本达到的前提下，才能进入最后的生产。
最后，生产阶段。进人生产阶段后，目标成本法转向成本维持，保证正常的生产条件，维持既定的水平成本。
(二)作业成本管理
作业成本法又叫作业成本计算法或作业量基准成本计算方法，是以作业为核心，确认和计量耗用企业资源的所有作业，将耗用的资源成本准确地计入作业，然后选择成本动因，将所有作业成本分配给成本计算对象(产品或服务)的一种成本计算方法。作业成本法的指导思想是：“成本对象消耗作业，作业消耗资源”。作业成本法把直接成本和间接成本(包括期间费用)作为产品(服务)消耗作业的成本同等地对待，拓宽了成本的计算范围，使计算出来的产品(服务)成本更准确真实。作业是成本计算的核心和基本对象，产品成本或服务成本是全部作业的成本总和，是实际耗用企业资源成本的终结。
(三)责任成本控制
责任成本是指特定的责任中心(如某一部门、单位或个人)在其所承担的责任范围内所发生的各种耗费。从实质上来说，责任成本制度是企业内部的一种管理制度。具体说，就是要按照企业生产经营组织系统，建立责任成本中心，按成本责任的归属进行成本信息的归集、控制和考核，从而将经济责任落实到各部门、各单位和具体执行人。责任成本控制主要包括下列内容：
(1)建立责任中心。实行责任成本制度，要求企业根据其组织结构特点按照分工明确、权责分明、业绩易辨的原则，合理划分责任中心。责任中心可从不同角度划分，西方责任会计中划分的责任单位主要是利润中心、成本中心和投资中心。我国责任会计理论对责任单位也有不同的划分形式，从责任会计核算与控制内容划分，可将责任单位分为成本费用责任单位、利润责任单位、成本资金责任单位和收入资金占用单位。
(2)建立内部结算制度。内部结算是指在企业内部模拟银行结算方式，对各责任单位的经济事项运用货币形式进行交换的管理方式。建立这种制度的目的，是为企业内部各责任中心之间转移产品或劳务确定合理的内部价格，为各责任中心考核提供依据。建立内部结算制度的关键是制定内部结算价格和选择内部结算方式。
(3)编制责任预算。责任预算是企业总预算在各个责任中心进行合理划分而编制的预算。作为责任会计的重要环节，责任预算具有重要作用，它是控制企业及各责任单位活动的标准，是考评各责任单位业绩的依据，也是提高企业管理水平的手段。
(4)进行责任控制。责任控制是责任会计的重要内容之一，是以各责任单位的责任指标为基础，以责任预算为依据，对生产经营过程中的收入、成本、利润、资金预算执行情况进行控制。各责任中心应实行自上而下的控制，各责任中心也应加强自我控制。
(5)建立健全责任成本核算制度。为了及时报告责任中心责任预算的执行情况，分析实际与预算的差异，企业应建立健全一套完整的责任成本核算制度。
(6)进行责任考核。可以根据责任中心的业绩报告，分析与其责任预算的差异，并查明原因，实行奖惩。通过评价和考核，可以总结成功的经验，查找存在的缺陷，为下一期预算编制提供参考资料。责任成本考核应公平合理，不但能激励各责任中心的积极性，也能通过适当的惩罚约束和控制不当行为，以实现责任中心权责利的统一。
(四)标准成本控制
标准成本法亦称标准成本系统、标准成本会计，是指围绕标准成本的相关指标而设计的，将成本的前馈控制、反馈控制及核算功能有机结合而形成的一种成本控制系统[150]。标准成本系统最初产生于20世纪20年代的美国，随着其内容的不断发展和完善，被西方国家广为采用，目前已成为企业Et常成本管理中应用最为普遍和有效的一种控制手段。
标准成本具有以下特点：以产品成本为对象，融成本计划、成本核算、成本控制为一体，突出成本控制在系统中的核心地位;成本差异揭示及时，按管理区域分类计算、分析和控制各种差异，责任分明;不强调计算产品的实际成本，反映成本差异旨在改进管理，降低消耗。
一个完整的标准成本系统，主要有标准成本的制订、成本差异的计算与分析和成本差异的处理三部分组成。实施标准成本系统一般有以下几个步骤：
①根据企业实际情况，结合生产特点制定成本中心;
②正确制定单位产品标准成本(成本标准);
③揭示实际消耗与成本标准的差异;
④根据实际产量和成本标准计算产品的标准成本;
⑤积累实际成本资料并认真汇总计算实际成本;
⑥通过标准成本和实际成本的比较，算出标准成本的差异，分析成本差异的原因;
⑦进行标准成本及成本差异的账务处理(纳入会计簿记体系的单位才有);
⑧向成本负责人提供成本控制报告，评价考核各责任部门、人员的业绩。
二、
成本控制的步骤
虽然控制对象各有不同，控制工作的要求也各不一样，但控制工作的过程基本是一致的，大致可分为四个步骤：
(1)确定控制标准，即确定评定工作绩效的尺度。管理者应以计划为基础，制定出控制工作所需要的标准。
(2)衡量工作成效，即通过管理信息系统采集实际工作的数据(与已制定的控制标准中所对应的要素)，了解和掌握工作的实际情况。在这一过程中，要特别注意获取信息的质量问题，做到信息的准确性、及时性、可靠性、适用性。
(3)分析衡量的结果，即将实际工作结果与标准进行对照，找出偏差并分析其发生的原因，为进一步采取管理行动作好准备。这是控制中最需理智分析的环节，是否要进一步采取管理行动就取决于此。若分析结果表明没有偏差或只存在“健康”的正偏差，那么控制人员就不必再进行下一步，控制也就到此为止了。
(4)采取管理行动，纠正偏差。纠正偏差的方法不外乎两种：要么改进工作绩效，要么修订标准。
三、
成本控制的原则
(一)经济原则
经济原则是指因推行成本控制而发生的成本，不应超过因缺少控制而丧失的收益。
1.实用性：成本控制要能起到降低成本、纠正偏差的作用，具有实用性;——成本控制系统应能揭示何处发生了失误，谁应对失误负责，并能确保采取纠正措施。
2.例外管理：对正常成本费用支出可以从简控制，而格外关注各种例外情况;
3.重要性：对成本细微尾数、数额很小的费用项目和无关大局的事项可以从略;
4.灵活性：成本控制系统应具有灵活性。面对出现的预见不到的情况，控制系统仍能发挥作用。
(二)因地制宜原则
成本控制系统必须个别设计，要适合特定企业的特点、适合特定部门的要求、适合职务与岗位责任要求、适合成本项目的特点。
(三)全员参加原则
有效控制成本的关键，是调动全体员工的积极性。
(四)领导推动原则
成本控制涉及全体员工，并且不是一件令人欢迎的事情，必须由最高当局来推动。

❸ 山地别墅要考虑些什么

.
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园的占地面积是有产权的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，容积率低于三层的别墅，这个方法也很不错，但价格会比一般别墅高。

❹ 沈阳棋盘山别墅为什么无人住别墅优缺点都有哪些

房屋 类型的不断增长，让现在的人们，对于 房产 选择开始有一些不同的想法，也是最让人喜爱的必然是 别墅 ，但是，别墅虽好，在有些地区依旧存在着没人住的情况，就比如沈阳棋盘山别墅，去到那里就能看到一栋栋空着的别墅，那么问题来了，沈阳棋盘山别墅为什么无人住？别墅优缺点都有哪些？

沈阳棋盘山别墅为什么无人住？

1、孩子渐渐大了，要准备婚房！在农村，人们一直有个观点，孩子没有结婚，当父母的责任就没有尽完。尤其是养儿子的家庭，要么在农村修房子，要么在城里 买房 子，总之就算是贷款也要弄一套房子在那里。现在孩子还小，所以房子暂时空着。

2、养老！现在的很多老年人都不愿意和儿女住在一起，因为生活习惯的不同以及婆媳相处等问题。现在年轻还可以去挣钱，以后老了，房子就可以拿来养老。所以暂时房子就空着了。

3、虚荣、攀比！现实生活中，无论农村还是城市，攀比之风无处不在，看到别人建 新房 了，自己没有，别人会说自己没本事，所以就是借钱贷款也要建一套，结果房子修好了同时也欠了一屁股的债，然后再外出打工，挣钱还账，房子自然也就没人住了。

别墅优缺点都有哪些？

一、优点

1．选择在风景秀丽的山地上建设是成为日后别墅项目的主流，这是符合我国的基本国情，并且也可有效地利用丰富的山地资源。

2．山地别墅在建造过程中根据山体的走势而依山建造的，可以达到建筑与自然的和谐，并在一定程度上避免大量的土方开挖跟回填，降低了山体基层处理的难度，以此节约人工及机械的开挖成本。

3．发展山地别墅将在若干年内成为一种趋势，在一定程度上可以缓解城市 土地 资源的短缺，也能带动周边项目经济的发展。

4．人们选择回归大自然、拥抱大自然的精神向往，从而来选择山地别墅，这是对生活品质不断追求的表现，也成为考验当代设计师跟建设者的神圣使命。

二、缺点

1．在开发此类项目的同时，务必要对周边环境的保护与可持续发展做长远的规划，否则会使山地恬静秀美的自然环境被破坏。

2．山地别墅的室外景观设计及地质灾害的预防设计，涉及到山地别墅的日常维护，所以需要在设计中需要各个专业紧密，如果存在问题，很可能会导致结构专业在处理过程中产生一定偏差，在使用功能上不能满足要求。

了解了沈阳棋盘山别墅为什么无人住？别墅优缺点都有哪些的问题情况，出现这种现象原因较为繁杂，而且因为是别墅，价格上会高一些，有些楼房没人住很可能是没有售卖出去，其他情况就要大家慢慢调查才会知道清楚，至于是在优缺点上，这非常多样，并且面对不同的人群，优缺点都可能会有转变改动。

❺ 如何做到成本控制

任何企业生存的动力和最终的目的都是为了盈利，它必须保证企业生存公式：利润等于收入减去成本的值，值要大于零，且在一定的合理范围内。因此，企业既要追求多创利的目标，增加销售收入，又要千方百计地节能降耗，降低成本。当企业与竞争对手的市场销售收入相差不大时，成本的控制则成为企业取得竞争优势的关键。

在家具生产企业中，成本控制显得更为突出和重要，很多家具企业在生产成本、运营成本等方面的控制上做得不是很到位、也不尽严格。近年来，虽然中国家具企业在销售总额上总体是持续上升的，但是在利润指标上与销售数量不成正比，出现在销售上升的同时利润却下滑，有些企业甚至出现销量利润同步剧减的尴尬境地。究其原因，无非是成本的递增、费用开支的增加。无论是企业的生产成本，还是运营成本都在不断增加，导致家具企业整体利润水平的下降。

不容置疑，企业的目的是赢利，而要实现这一目的，在增加收入的同时必须不断节能降耗，降低成本。尤其是在国家调整产业结构、提高企业自主创新能力、要求企业节能降耗的大环境和大政策下，家具企业的成本控制就显得至关重要。像采购成本、营销成本、品管成本、设计成本、生产成本等等都应该面面俱到，任何一方的浪费都会造成成本的增加，利润的减少。

那么，家具企业如何来控制生产成本及运营成本，使企业成本降至最低呢?家具企业要生存要发展，就不能让成本不断侵蚀利润，要让成本控制始终贯穿于企业整个生产和经营过程当中，节能降耗，要始终把握以下几点：

建立规范的成本控制和监管机制以及控制程序，并不折不扣加以贯彻执行

所谓“没有规矩，不能成方圆”，要控制成本，先得有成本控制的标准和监管机制，这样才能使控制有个度，否则的话还是“瞎子点灯白费蜡”。单凭口头控制，或只“对内不对外”的控制都是无法让人信服，也是无法贯彻执行的。因此，家具企业建立科学、规范的成本控制和监管机制以及控制程序是必要的，也是迫切的。控制程序怎么走?应制定相应的规范和程序，让每个成本控制的参与者知道该怎么去做，要达到什么效果和程度，让他们有个方向和目标，不然的话，即使天天嘴上谈成本控制，到头来还是于事无补。

建立合理的公司预决算和部门预决算制度

很多企业都实行了公司整体和部门预决算制度，对于家具企业引进这一制度更是大有裨益。它可以预估每个部门在未来一段时间内的成本和费用支出，把生产成本控制措施落实到具体的人、具体的岗位、具体的事情上，做到人人肩上都有成本指标。家具某个款式需要多少原材料、多少辅料，每个部门需要多少办公消耗等，定额要一清二楚，决不能模糊。打破“要什么、要多少就购买什么、购买多少，用多少就拿多少”的陋习，减少企业的隐性损失。

成立内审小组，导入成本核算系统，加强内部成本审核

不管是家具企业还是其他性质的企业，或多或少都存在一些浪费公司财物或者蚕食公司财产的现象，要遏制这类现象的发生与蔓延，进而杜绝此类事情的发生，需要企业加大内部审核力度，把它扼杀在萌芽之中。

❻ 农村三层别墅需要多少成本，要怎么装修

在农村修建三层别墅，并不是一件特别难的事情。花费也并没有那么高，一般真正贵的是地基。如果除开地基，一般的造价都在每平米700元左右。

如果不含家具仅仅只是装修的话，并不贵。如果只是简装的话，那就更便宜了。

三层别墅的发挥空间是很大的，主要是根据自己的喜好来决定。在保证住房安全的情况下，能够完美的也满足自己的审美。

❼ 大概120平方米的农村别墅的成本要多少

别墅的装修这一块，我想大家都是清楚的，动辄就是几十万的支出，还是相对较少的支出，很多业主都不清楚这几十万到底用在了哪些地方，其实别墅装修的费用很好计算，可以根据自身的户型、要求来简单的计算的别墅装修的费用问题。

比如你装修一个300平方米的别墅，有必要了解别墅装修的成本构成。关于总体预算成本包括四个主要项目:设计成本、建筑成本、产品设备成本和家用配件成本。

一、别墅装修设计费

在整个装修过程中，设计费的比例最小。设计费一般以平方米为基础，并根据设计师的收费水平确定。例如，设计师的设计费是300元/平方米，而300平方米的别墅的设计费大约是9万元。这位小编辑建议设计师应该有超过10年的设计经验，并和孩子和老人一起组建一个家庭。这种设计师可以更好地考虑你生活中的各种需求。毕竟，房子太大了，我们不能独自生活，我们需要专业人士的帮助。

二、别墅装修施工费

建筑费用包括固定项目和透明装饰公司，包括劳动力、辅助材料、水电、吊顶和其他基本建筑费用。在这一地区，水电改造是别墅装修中非常重要的一项，占用成本相对较高。此外，别墅装修对施工技术和工人的要求相对较高，因此不能按水平装修成本计价。目前，在南宁装饰市场，别墅装饰的基本施工报价一般在900-1500元/平方米之间，根据您的设计风格和造型计算。

三、产品设备费用

产品成本主要由两件设备组成(水处理设备、空气净化设备、垃圾处理设备、节能系统、空调地暖设备、智能系统、安防系统、娱乐系统音视频等)。)和主要材料(如瓷砖、地板、橱柜、卫生洁具等)。通常通过材料单价和使用量的乘积来计算)，并且也占南宁别墅装修成本的相对较大比例。

四、家居配饰费用

这也可以说是一块软板，主要包括家具、布艺、灯具、壁纸、艺术品、地毯、鲜花和装饰品。家具品牌不同，进口的或中国制造的，价格会有很大波动。例如，一些业主以前必须支付50万元买一张沙发，而且预算肯定必须提高。

别墅装修每一阶段的装修费用，除了一小部分的设计成本和管理成本，总的建设成本，产品设备成本和家居饰品成本在别墅装修成本中的比例基本上是1：2、我相信好的数学朋友的业主已经能够从我家的别墅装修预算中计划出来。但是完成一个300平方米的别墅要花多少钱？不知道你的风格，产品和家居装修的需求，没有装修公司可以给你一个估计的价格。不同的选择可以使成本有很大的不同，所以你可以根据你的家庭情况做出正确的选择。

❽ 300平的别墅，普通装修一下需要多少钱的预算呢如何计算

300平的别墅，普通装修一下需要多少钱的预算呢？如何计算？

装修一栋300平方米的别墅要多少钱

1、装修一栋300平方米的别墅要多少钱？如此大的别墅必须精心设计，因此其设计成本也占一定比例。如果设计费按平方米计价，设计费为200元/平方米，那么300平方米别墅的装修设计费约为6万元。

2、装修一栋300平方米的别墅要多少钱？在装修中，施工成本是固定的，其价格包括基础施工成本。在市场上，基础建设成本约为800-1200元/平方米，因此300平方米别墅的建设成本约为24-36万元。

别墅装修管理费

每家公司都会收取这部分费用，而且比例很小。根据大约5%的工程量，项目管理不同，因此收费方法也不同。一般来说，应根据装修风格给出近似单价。例如：简单而普通，总包装约400元/平方米，不低于12万元。如果是中等装修，约为800-1500元/平方米，不低于30万元。如果要求更高，则不低于200万。

❾ 怎样降低控制成本

降低成本是企业面临的一个永恒主题，在市场经济条件下，加强成本的科学管理，把成本控制在最佳状态，是企业取得经济效益的重要途径.企业应该将成本管理作为一项战略长期抓、反复抓。持续不断地将成本管理渗透到企业运作的全过程，做到人人讲成本，事事重效益。企业降低控制成本可以从以下几个方面考虑。
一、转变成本管理观念树立成本效益观念，实现由传统的"节约、节省"观念向现代效益观念转变，从投入与产出的对此分析来看待投入的必要性、合理性。
二、加强企业文化培训，增强全体员工的成本意识，提高员工的主观能动性。
（1）员工的成本管理意识、综合素质集体意识、工作态度和责任感、员工之间以及员工和领导之间的人际关系等，都是影响企业成本高低的主观因素。
（2）将成本控制意识作为企业文化的一部分，消除认为成本无法再降低的错误思想，对企业全体员工进行培训教育，使企业各级管理人员及全体员工充分认识到企业成本降低的现实意义及重要性，形成民主和自主管理意识。
三、依靠现代化的科学管理降低成本管理贯穿在企业运作的全过程，要降低成本，首先要抓管理。
1，要加强供应管理，控制材料成本。
2，驾轻就熟物资管理，降低物化劳动消耗。
3，强化营销管理，降低销售成本。
四、鼓励发明、创新，并将其应用到企业实际经营中，通过技术改造降低成本。通过技术改造，采用新技术、新工艺、新材料，提高产品技术含量，开辟降低生产成本的途径。
1，一方面要特别注重工艺技术改造，积极采取新技术、新工艺节能降耗，从根本上减少原材料的消耗。在达到产品质量目标的同时，保证成本控制目标的实现。
2，另一方面，在实施技改项目建设中应该注意降低项目建设成本。
五、设置科学合理的工作岗位和公平合理的薪酬体系。岗位设置要考虑人员费用和人力成本。优化劳动组合，竞争上岗，优胜劣汰，做到"能者上、庸者让、差者下"，调动积极性。
六、保证产品质量降低成本。
1，要强化对质量管理的领导，形成质量管理网络，进行质量分析，控制质量成本。
2，要有严格的工艺技术标准，实行系统的质量管理，做到不符合质量要求的原材料不采购进厂，不符合质量要求的半成品不流入下道工序，不合格的产品不出厂。
3，完善质量管理制度，建立专业检测队伍，同时将质量管理纳入到经济责任制考核体系，设立QA、QC检验人员确保生产各环节安全有序的进行。
七、优化资源结构降低成本主要包括两方面:产品结构和资本结构。
1、产品是企业的生命，市场上产品销售不出去，造成产品积压，就谈不上降低成本。
2、企业要不断发展，增强参与市场竞争、抗衡市场风险的能力。

❿ 山地别墅特点是什么有什么优缺点

我们一听到别墅，就想到是有钱人才能住得起的，但是其实也不然，别墅的价格有高有低，而且种类也很多。今天我们就来讲讲其中的一个类别山地别墅，关于山地别墅可能大家听过不多。那么下面我们就围绕山地别墅特点是什么以及有什么优缺点来了解吧。
山地别墅特点是什么？
1．山地别墅给人带来的是一种舒适健康的生活方式。一般是坐落于群山怀抱，还有水声潺潺的峡谷以及在山间。所选的地域是要求空气的含氧量要充足，并且保持山地的原生态植被。
2．山地别墅的供应量较小。在施工方面，要求要尽最大可能来保护原有的山体形态跟自然植被，且不可有大型的机械进入，所以大部分都是用人工去雕琢的。使用现代工业材料的同时也更加强调自然材料的运用。
3．山地别墅在总体上是打破了现代别墅排列式的布局，是没有固定楼间距的，可以让所有的建筑都按不同的地势、落差及自然景观而存在，依着照自然的元素而栖。
4．山地别墅要融入于环境中。摒弃掉更多的人工景观，比如喷泉、人工湖等等，还有传统的围墙式庭院，可使建筑落于自然环境之中，使得拥有整体优美的天然环境。
5．山地别墅在设计的创意上可以说是生长型的建筑。是先有了环境，然后再有建筑的。在建筑的结构、布局以及景观的朝向上都是结合自然地势的。所以在这方面要求设计师能结合模拟自然的景观。
山地别墅有什么优缺点？
一、优点
1．选择在风景秀丽的山地上建设是成为日后别墅项目的主流，这是符合我国的基本国情，并且也可有效地利用丰富的山地资源。
2．山地别墅在建造过程中根据山体的走势而依山建造的，可以达到建筑与自然的和谐，并在一定程度上避免大量的土方开挖跟回填，降低了山体基层处理的难度，以此节约人工及机械的开挖成本。
3．发展山地别墅将在若干年内成为一种趋势，在一定程度上可以缓解城市土地资源的短缺，也能带动周边项目经济的发展。
4．人们选择回归大自然、拥抱大自然的精神向往，从而来选择山地别墅，这是对生活品质不断追求的表现，也成为考验当代设计师跟建设者的神圣使命。
二、缺点
1．在开发此类项目的同时，务必要对周边环境的保护与可持续发展做长远的规划，否则会使山地恬静秀美的自然环境被破坏。
2．山地别墅的室外景观设计及地质灾害的预防设计，涉及到山地别墅的日常维护，所以需要在设计中需要各个专业紧密配合，如果存在问题，很可能会导致结构专业在处理过程中产生一定偏差，在使用功能上不能满足要求。
以上关于山地别墅特点是什么以及山地别墅有什么优缺点的内容小编就介绍到这里了，如果很有兴趣研究别墅的学者那么也可以查询有关的资料也可以咨询资深人士。