A. 二手商铺买卖需要交哪些费用
一、卖方应承担的税收和费用
1、印花税
成交价×0.05%(暂免征收)
应纳税额=(合同价-购买成本-合理费用)，按照差额20%的个税征收。目前朝阳成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1%征收个税;
免税条件：(1)自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税;(2)对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。
4、土地增值税(国土局)
应纳税额=成交价的1%
免税条件：(1)普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税(2)转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;(3)居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;(4)居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
5、城市维护建设费
该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
6、教育附加费
该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。
优惠价补足为成本价
以优惠价(标准价)购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价：
当年成本价(城八区按照1560元/平米)×建面×6%=上市可交易
7、成本价上市补交土地出让金
以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金：
当年成本价(城八区按照1560元/平米)×建面×1%=上市交易后成商品房
8、经济适用房补交土地收益金
(1)2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10%缴纳(综合地价款)土地收益金。
(2)2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原购房价差额的70%缴纳土地收益金。
按经济适用房管理
房产证上写有“按经济适用房管理”的字样，房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。经济适用房转让时需要缴纳10%的土地出让金，而回迁房只需要缴纳3%。由此可以看出不能将回迁房视为经济适用房。(安居房、康居房、危改回迁房、绿化隔离地区)合同价×3%征收税费即可。
9、测绘费
各区规定不同，一般200元左右
二、买方应承担的税收和费用
1、印花税
成交价×0.05%(暂免征收)
2、契税
(1)普通住宅
个人购买家庭二套住房的，即合同价×3%征收;
个人购买家庭首套住房，且系90平米以下的，按1%征收，即合同价×1%;90-140平米合同价×1.5%;140平米以上均按3%征收。
(2)非普通住宅
成交价(合同价)×3%(超过140平米或50年商业办公均一样)
B. 一个小商店的成本大约是多少,由哪几部分组成
小商店一般以零售为主赃本多少根据你店面大小及位置而定，40平左右估计在10万元左右。主要由三个部分：1、固定成本（房租、装修费用等） 2、变动成本（进货成本、工资、电费等） 3、半变动成本（广告、促销等）。希望对你有帮助。
C. 商办类房产持有成本都有哪些
自17年3月26日新政以来，后期商办购买资质由之前的个人名义购买转换成公司名义购买，持有成本也相应有所增减
1、每年比之前多了一种房产税，需要年租金的12%或是总房款的0.84%
2、另外还有运营公司的成本，每年基本在3600元左右
3、因为商办类房产地址可以用来注册公司，所以购房者可以将地址对外出租，每年根据不同的区域有6000-12000
所以整体来说商办类房产基本没有什么持有成本。
D. 写字楼的买卖和持有需要哪些费用
1、卖家应交税费
增值税：增值部分(卖出价-购置价格)×5.5%
印花税：成交价×0.05%
土地增值税：增值额×对应税率增值额
未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
所得税：
企业所得税：(卖出价-购置成本)×25% (公司)
个人所得税：(卖出价-购置成本)×20% (有限合伙公司、个人)
2、买家应交税费
契税：卖出价×3%
印花税：卖出价×0.05%
E. 开一个店铺一般需要投资多少钱
你的投资最大不要超过五万，顺便可以买一写当地常用的东西，等你作这行的时间常的话，你就可以把固定资金加大一点，再说说一些准备工作：
1、资金。一般来说，二三类城市大概需要5-10万或以上的开业基金，大城市需要更多一些，小城市需要少一些。 这与房租、水电、人工等及当地物价水平有关，不能一概而论。但是，除去房租、装修等费用，手头现金一般不能低于5万元。
2、选址。除非你有很大的财力和很大的零售面积，否则，地址都应选在现有的建材市场周围，或周围都有，如果那些好的地方很难租到的话，开在买建材的必经之路也是一个好的选择。
3、装修
装修定位可以是简约、古朴、时尚的，但色调和线条要统一，建议采用淡色系。布局可以分为接待处、化妆品陈列柜、面部护理区、身体护理区、库房等。
（1）门头
150平的店铺门头可以做8-10米的，当然如果能做更长或更高，那就一定要做到最大。门头可以采用不锈钢或钛金板框，灯箱式内嵌灯光，配玻璃钢字或霓虹灯字，安装门头标志灯。这样的门头大约2500到4500元。
（2）店铺外墙
外面墙的装修可以选择大理石、木制或简单的漆面，投资在1000元至3000元。
（3）天花板装修
可以采用轻钢龙骨石膏板吊顶或木龙骨矿棉吊顶，做简单的平面造型处理，采用现代或简约美观的灯饰灯具，这种吊顶的施工大约在45元每平，共需6750元.
（4）地面装修
可以铺设花岗石或瓷砖，还可以铺设复合地板，价格在40元/平，即6000元。
（5）内墙装修
内墙装修可以采用壁纸，150平大约需要3000元到5000元
4、销售定位。也就是店铺将来的消费群是哪一类。没有高中低档的定位，或者很含糊，势必会影响今后的销售。
F. 商铺的类型有哪些商铺投资的优势和风险有哪些
商铺投资因高收益高回报一直备受投资客们的青睐，但是高收益高回报也就意味着高风险。因此，选择好商铺很关键。一定要根据商铺项目的实际情况，（旺铺网）多方考察，做出理性的投资决定。
一、商铺投资的种类
按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体可分为：商业街商铺；市场类商铺；社区商铺；建筑底商商铺；百货商场、购物核心商铺；商务楼、写字楼商铺；交通设施商铺。
二、商铺投资优势与风险
1）临街商铺：优势明显
投资者将拥有绝对的自住选择权：出租或自主营业，还可以根据市场变化，随时调整经营项目。在投资临街商铺时，利润率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。当前，在成熟的社区周边和大型写字楼，商铺的招募情况普遍火爆，临近学校的店面更是一铺难求。对于个人投资者而言，临街商铺的优势要远大于大型商场内的店铺。
2）社区商铺：回报稳定
社区商铺是住宅社区内的商铺，包括内铺和外铺。经营对象主要是住宅附近社区的常住居民，多为便利店、药店等便民服务业态。这类商铺准入门槛一般较低，价格往往处于低位，投资风险也较小。有社区稳定人口的支持，社区商铺较容易出租或转让，回报较稳定。
3）写字楼商铺：市场前景好，适合中长期投资
写字楼商铺的投资一定要特别注意地段。注重该地段的发展潜力，预估该地段今后的发展情况。
一般情况下，投资商铺的风险主要在于投资者的眼光，选择了合适的商铺能够盈利自然风险也就减小，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。减少投资风险，既要现时的情况，（旺铺网）又要对未来的商业价值进行评估。
此外，投资商铺需考虑到，政策规定一般商铺贷款总额不超过300万元，期限为10年。需考虑到经济条件。商铺转手比较困难，税费高，交易成本大，商铺的税费约30%左右。
三、商铺投资注意事项
1）选择商铺区域
熟悉的区域是优选。对市场进行详细的调查与，亲自了解区域全面信息，避免出现不客观或不全面的信息源。在消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。
2）建筑形式和楼层怎样选
建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。此外，商铺的价值往往通过租金来体现。一楼的商铺往往较好租，租金也较高，对投资者也最有保障。临街商铺优先选择，选择大型商场中的店铺，必然会受制于商场制定的各种条件，从而对利润率产生影响。
3）计算商铺使用率
计算商铺使用率：有没有自。自越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于租金降低了一半。
4）找准产业市场
准确的市场定位可以大大提高投资的回报，找准市场定位可事半倍。选择商铺开发商的实力也很重要，品牌开发商现在越来越受追捧，社区的人气也会非常足，物业服务品质很高，给商铺今后的经营带来一定的保障。
5）看商铺的前景
商业环境考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
6）把握投资时机
从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
G. 买商铺要交什么税及费用
购买商铺需要缴纳以下几种税：
1、购买商场商铺要交国税的税，企业所得税，地税的印花税。国税附加税。代扣代缴个人所得税；
2、满五5年，需缴纳交易过户费：5元／平方米；营业税及其他附加费：总额的5.6％；个人所得税，差额20％；土地税，3％；契税为成交价的4％；
3、在商铺税收方面，买入较简单，主要是买入合同金额的3％契税和0.05％的合同印花税；
4、卖出的税收计算比较复杂。买卖合同差价的5.65。65％营业税及附加土地税。按照买卖差价与原买入价计算得到利润率，分为不同的档次计算：小于等于50％，税率为30％；大于50％小于等于100％，税率为40％；大于100％小于等于200％，税率为50％；大于200％，税率60％。在扣除了营业税和土地税后，剩余的净利润再按照20％征收所得税；
5、一般业内估计商业地产卖出税收时，以买卖差价的40％左右计算。关于包租，法律上是不允许开发商直接包租的，但目前大多是由商场运营企业（有些是由开发商另外注册的经营管理公司）与业主签订长期租赁合同，这是合法的。长租赁期限不超过20年。
商铺选择的注意因素有哪些？???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????需要一定的投资眼光，具体项目要具体分析。从合同风险上来说，投资者首先要注意项目产权年限，商铺产权最长不超过50年，但如果开发商或者上家持有的时间较长，那就会减少你所拥有的物业产权年限。关于包租，法律上是不允许开发商直接包租的，但目前大多是由商场运营企业（有些是由开发商另外注册的经营管理公司）与业主签订长期租赁合同，这是合法的。最长租赁期限不超过20年。
综上所述，购买商场商铺要交国税的税，企业所得税，地税的印花税。国税附加税。代扣代缴个人所得税。要根据国家政策进行。
法律依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》
第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
H. 如何进行商铺投资
商铺投资之精打细算
http://www.zzhz.com.cn 住在杭州网站
近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。
商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。
老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。
商铺投资收益分析
消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。设商铺的价值为P，则P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。其中，A表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营（或运营）成本、空置费用求得；i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动；n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。
商铺投资财务分析
投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。假设投资者的自有资金是P1，银行贷款为P2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金A1=（P1×i1）/[1-1/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）/[1-1/（1+i2）^n]。
例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元/平方米，银行提供10年6成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有：
①商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金P1=640×0.4=256万元，银行贷款P2=384万元
②10年后商铺总价=640×0.95=608万元
③在自设资金报酬率为（i1）为10%，年限为10年的情况下，设年租金为A1，则根据公式，可求得年获得租金A1=416628.2元
④年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元
⑤年投资成本=年获得租金（A1）+年还款-10年后的商铺总价/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元
即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。