1. 法拍房的評估價怎樣計算的，參照什麼標准評估
買法拍房，對競拍人影響最大的就是上拍公告中的「價格」——起拍價、加價幅度、保證金、評估價。
這幾個價格，決定了競買人要不要參拍、出價空間，以及資金方案。
起拍價越低，參拍空間越大，競爭人數可能會越多。
加價幅度越大，就代表舉牌幅度越高，對競買人的出價能力有一定影響。
保證金越少，報名參拍的門檻越低，參拍人數可能會越多。
評估價與起拍價的差額越大，折扣率越高，競買人的出價空間就會越大。
01 這些價格是如何規定的？
在司法拍賣過程中，報出的第一口價，就是起拍價。
在起拍價基礎上每次應價加的最少價格，為加價幅度。一般為1萬及其倍數。
保證金主要作為參與競買並遵守拍賣規則和各種競買規定的擔保，避免因為競買人參拍導致的司法拍賣損失。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第四條規定：對擬拍賣的財產，人民法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。因此，評估價為法院認可的市場價。
【起拍價確定】
網路司法拍賣應當確定起拍價，拍賣起拍價即為保留價。起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市場價確定，並征詢當事人意見。起拍價不得低於評估價或者市價的百分之七十①。
注釋：①《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》（法釋【2016】18號）第十條。
在實際上拍的過程中，起拍價約為評估價的70%，保證金約為起拍價的10%，加價幅度約為保證金的5%。
多數人認為評估價就是市場價，也就是目前房產在二手房市場上的交易價格。但實際上，法拍房評估價的確認方式還有很多。
02 評估價的確認方式是什麼？
法拍房上拍評估價主要有四種確認方式 ：
1.與被執行人議價。
法拍房在上拍之前，法院都會通知申請執行人、被執行人，將雙方約在一起進行協商，確定一個雙方都認可的價格。
一般情況下，涉案人員越少，達成協議價的可能性越大。
如果協議價獲得法官的認可，就會直接將協議價作為房屋的上拍評估價。
如果被執行人不配合議價或者下落不明，案件涉及眾多當事人且意見不一致時，法院就會考慮採用其他方式。
目前，這種與被執行人議價的方式，適用情況有限，約20%法拍房的評估價來源於此。
如果遇到這類以協議價作為評估價的法拍房，必須在參拍之前知道法拍房的真實市場價，否則很可能會高價買到低價法拍房。
2.評估公司定價。
評估公司，是指專門評估房產價值的有關機構。每年法院都會對這些評估公司進行審核，審核通過的評估公司才有資格為法拍房出具資產評估報告。
為了避免人為因素擾亂評估價格，法院會採取搖號方式選擇評估公司，最大限度的保障司法公正。
評估公司所出具的資產評估報告中會詳細記錄評估房產的具體情況、評估方式、評估標准、評估結果，以及其他有效期等信息，內容詳實，准確性高達85%。
通過評估公司確認評估價的法拍房，在上拍頁面中會明確帶有附件：評估報告。
目前，約有40%的法拍房通過評估公司確認評估價。
3.網路詢價。
目前法院認可的詢價平台有：京東、阿里、工商銀行融e購三個。
網路詢價的評估價，由負責上拍的法官，登錄詢價平台，輸入房屋信息就會自動生成評估價，最終評估價為三個平台的均價。
這個看似公開公正的方式，其實有著巨大的缺點：那就是價格未必能符合市場的實際情況，而且三個平台之間價格存在差異，不如由評估公司定價來得准確。
這套房源就是根據三方網路詢價平台的評估數據，獲得的均價作為評估價。評估價為1173.36萬元。
但實際上，單單拿Lianjia二手房的數據來對比，掛牌價已經是1500萬。
房源上拍的評估價與掛牌市場價差了三百多萬，導致競買人忽略了真實市場價，僅依據頁面公示的評估價作為參考對象，錯失參拍機會。
目前，約30%的法拍房評估價來源於網路詢價。
4. 定向詢價。
定向詢價的對象，一般為房管局或者其他政府機構。
在上拍之前，法院會出具某一套法拍房的詢價函，詢價函中會寫明詢價要求以及相關信息，被詢價的機構會在指定期限內給出結果。
由於過程繁瑣且定向詢價的對象難以確定，所以定向詢價的方式目前比較少用。
03 如何找到法拍房真實市場價？
競買人可以自行了解到的法拍房市場價方式有三種：
1. 周邊二手房中介。
可以自己去法拍房所在小區周邊的二手房中介處，詢問有關信息，主要詢問三個方面：近期成交價、小區環境、成交熱度。
了解近期成交價，可以知道近期這套法拍房在二手房市場中的行情，是不是搶手，有沒有投資空間。
了解小區環境，可以明白房源的宜居程度，不管以後是打算自住還是轉手掙差價都有不小的價值。
標的周邊二手房的成交熱度，可以換個角度看出這套法拍房的市場熱度，預估競拍人數以及競拍價格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，為了獲客會將掛牌價發布到官網上。因此，我們也可以通過二手房掛牌價來了解到法拍房所屬小區的具體情況，來判斷這套法拍房值不值得參拍。
值得注意的是，二手房平台僅代表該平台的單向數據，並不能完全代替真實市場價格。
3. 網路詢價。
一般，專業的評估公司會開發出，關於城市房價評估的微信小程序，不需要賬號密碼就可以快速查詢。
這里的網路詢價數據來源主要是二手房成交數據，准確率可以達到80%。
為了幫助客戶解決參拍前的擔憂，藍鯨法拍依據近三年客戶的實操案例，總結了一套標準的法拍房盡調模板，為每一套法拍房製作盡調報告。
針對法拍房的評估價，形成了一套自己的盡調方法。
通過小區歷年成交數據，計算出標的所屬小區換手率，分析出小區的真實市場熱度。
根據二手房成交到手價格，比對法拍房參拍價格，梳理出房源的真實價格，給出競價分析及參拍價格建議。
此外，盡調報告還包括標的基本信息調查、下戶看樣評估、標的涉案信息及涉案人員調查等七個模塊。
2. 淘寶司法拍賣網競買法拍房流程
登陸淘寶司法拍賣網，點擊「登陸」按鈕，使用淘寶賬號登陸後，下拉首頁或在左上方選擇房產及所在地區，進入篩選界面，設置條件搜索標的物。意向標的後進行報名，簽訂協議並繳納保證金，保證金金額為起拍價的5%至20%，完成即取得競價資格。支付寶或余額寶足夠款項可直接繳納，銀行卡超過5萬建議電腦端網銀操作，保證金在競拍失敗後72小時內解凍，競拍成功轉至處置單位賬戶，失敗則3-5個工作日內退回到銀行卡或支付寶賬戶。交保成功即報名成功，若在拍賣開始前繳納，建議提前1-2天避免問題導致錯過拍賣。交保後如果不出價，保證金會退回。報名後生成競買號，手機或電腦均可參與競拍，出價次數無限制，競拍周期內皆可出價，無需賬戶內有錢。在拍賣結束前五分鍾內出價，結束時間自動延長5分鍾，每次出價均會觸發延時。至少一人報名，出價大於等於起拍價即可成交，價高者得。競拍成功後，保證金轉移至法院支付寶賬戶，若競拍商品未支付尾款，買受人悔拍後保證金不予退還，法院可裁定重新拍賣。競拍成功後需支付尾款至法院指定銀行賬戶，並在3個工作日左右聯系法院辦理手續。辦理過戶時，攜帶法院文書和相關身份材料到當地職能部門繳納稅費，完成過戶手續。歡迎加入純真二手房交流群，每天分享二手房知識和個人房源信息，聯系小編個人微信czesfbj加入。