A. 市場比較法的比准價格
1.比准價格確定
所選取的若干個比較實例價格經過上述各項比較修正後，可選用下列方法之一計算綜合結果，作為比准價格：
（1）簡單算術平均法。
（2）加權算術平均法。
（3）中位數法。
（4）眾數法。
2. 適用范圍
比較法主要用於地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。比較法除可直接用於評估土地的價格或價值外，還可用於其它估價方法中有關參數的求取。
B. 房屋拆遷評估比准價格如何確定
說白了 比准價格就是在拆遷區域附近找三個類似房屋調查這三個房屋近期交易價格 然後平均一下 就得出來了~至於交易日期和區域因素基本不需要考慮 因為你所選的可比實例的房屋的時間和拆遷時間很近 區域也和拆遷區域類似幾乎不需要調整
C. 請教達人：在房地產估價中，比准價格,收益價格與積算價格三者的區別，謝謝。
比准價格是根據替代原理，選取一定量的成交實例，通過各種參數的調整，用市場法求出來的價格，一般比較接近成交價。
收益價格是根據預期原理，合理預測房地產未來的凈收益，然後選取合適的收益率及收益期限，用凈收益資本化法求出來的價格，一般比較接近最高買價。
積算價格是根據生產價值費用論，計算房地產在價值時點的重置成本或重建成本，再減去折舊得到的價格，一般比較接近最低賣價。
理論上，當房地產市場成熟且處於正常狀況時，這三種價格是相等的。
D. 房地產的比准系數和比准價格是怎麼計算的求計算公式
比准價格＝可比實例成交價×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數
E. 房屋評估種的比准價是什麼 利用市場法做房屋評估後，為什麼評估後的房屋越差的房屋反倒比准價越高
通過對所選擇的市場交易案例分別進行情況修正、期日修正、區域因素和個別因素修正、使用權年期修正、容積率修正等因素調整後，即可得出待評估土地的試算比准價格。
編輯本段二、比准價格確定的方法
綜合確定地價的基本方法有三種：1．簡單平均法。直接對多個價格求平均值作為最終結果。 2．加權平均法。根據與待估宗地接近程度的大小對多個比准價格賦於不同權重，再加權平均求取最終結果。 3．取交易案例多個比准價格的中位數或眾數，作為地價的綜合結果。
關於你說的第2個問題。首先你要找一個參照物（也就是市場法中的待估對象）你才能夠進行比較。而我們在市場法中都是以待估對象與實例比較進行系數修正，來得到比準的。說通俗一點系數修正就是將可比實例的區域因素及個別因素處在同待估物相同條件下。（比如實例的通風是拐角，而待估對象是通透，系數修正後實例也被假設為了在通透情況下）而你說的什麼評估後的房屋越差的房屋反倒比准價越高，我認為你是多想了，市場法的系數修正後的規則就是這樣，除掉規則不說。你自己想一下，較差的房屋將他重置成與參照物相同條件下，按照現在的房屋交易市場來看，它以前的交易價格放在現在絕對會升值，另外你想一下如果將它的區域因素和個別因素建設成為和待估對象相同條件會不會增加成本？首先你要將它拆除，然後重新建設成為和待估對象相同是不是會增加開發費用？（這個可以試用成本法驗證）如果還是和以前的價格相同，開發商也不會說做那種沒有利益的事情。所以現在較差房屋的比准價格就成為了：市場價格=拆遷費用+重建費用 。而較好房屋比准價低則不存在說拆除後重建，只要隨著年代的增長自然會降低，周圍的環境也會降低。不存在說需要單獨的額外支出就可以和待估對象想內似。所以，比准價只是用來我們對待估對象的參考。不能做為真正的市場交易價格使用。
F. 房地產定價：市場比較法。比准均價怎麼算出來的，不是權重均價相加的結果嗎要具體、簡單的公式謝謝。
比准均價應該是實際調查的結果，而比准系數是比准均價除以實收均價計算來的。
最後的比准均價為各項目比准均價加權平均計算得來的。
5149.03*30%+4944.8*30%+4686*25%+4300*15%=4824.65
G. 什麼是比准價
比准價本來的相對意義是：對將要拆遷的房屋現有價值的判斷價。其意義應該反映比准時期的市場交易房價情況，現在的現實是市場房價居高不下，而拆遷比准價卻受到操縱！百姓已經納稅了，還要付出額外的「稅」。
H. 房地產評估
房地產評估報告範例
一、房屋產權人(單位)：×××
二、估價目的：拆遷補償價格評估
三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價時間：二00二年四月十五日(趨於拆遷日)
五、估價依據
1.中華人民共和國《城市房地產管理法》
2.中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》;
3.評估委託書：
4估價評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權證(新北全字00311100號);
6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標准》。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告採用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至於部分無證構築物、牆體及其佔用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全採用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》的精神進行評估。
八、估價結果
本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，採用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，並結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
十、評估價格應用范圍
該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。
十一、估價的假設和限制條件
1.估價假設條件
我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：
(1)有自願銷售的賣主和自願購買的買主;
(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;
(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;
(4)不考慮特殊買家的額外出價。
2.限制條件
(1)對於房產的建築面積等有關收據，均以委託方提供的房產證為法律依據，對於土地面積委託方未提供有關土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。
(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，並對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限於標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建築結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難於接觸到的部分進行檢視的責任。
5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標的物為一座位於新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬於XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建築物及部分與之配套的構築物及佔用范圍內的土地。
2.位置座落及環境狀況
評估標的物座落於新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主幹道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標准)該建築後面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產屬於正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。
3.建築物基本狀況描述
評估標的物為一幢二層磚混結構建築物。建築時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前牆粘貼古式仿磚瓷片，二層是前牆掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗岩地板，牆壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，後為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，並有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬於出租，地面鋪設普通地板磚，內牆888塗料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由於該建築物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東牆已經全封閉(含頂層臨時)經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北牆長為8.35米，臨街前牆為6.45米，建築總面積(產權證)為78.90平方米於該幢建築物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標准》之規定，房屋成新率為九成新。
二、估價程序
1.專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價對象有關的圖紙、資料等有關文件。
3.對評估標的物所佔地域、地形、地貌、位置、建築結構等進行勘察。
4.評估測算，撰寫提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業房目前為出租收益房屋，所以又可以採用還原法進行評估，最後將上述兩種方法的估價結果加以權重並計算，便得出拆遷標的物的價格。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發現交易的類似房地產的既知價格，修正得以估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：
待估房地產價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正
2.選擇可比案例
經篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區域類別用途建築結構所在層次交易時間售價
(元/平方米)
A平原路及勞動路交叉口營業磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜庄街交叉口營業磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營業磚混六層1/62000.42900
D新鄉市舊城區東關大街營業磚混六層1/62000.82600
3. 估價計算
(1)交易情況修正
可比實例A、C、D的交易價格均屬產開發公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應作適當修正，設估價對象的交易價格指數為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數為100，B的交易價格指數為95。
(2)交易日期修正
實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由於近一年來2000-2001年房地產營業房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正，設估價對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由於實例B發生交易時間較早，其交易日期修正指數為98。
(3)區域因素修正
因可比實例相對於估價對象在外部環境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周圍環境等因素各不相同，應將其修正。經比較分析，可比實例A位於勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環境較適合經營，道路通達程度較好。可比實例B位於勝利路與姜庄交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優，但交通通達程度不如評估對象，周圍環境和評估對象相似。可比實例C位於人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位於原新鄉市舊城區東關街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價對象較優，設估價對象所在地段區域因素修正指數為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區域因素修正表
區域因素權數估價對象實例A實例B實例C實例D
地段0.1100110110110110
交通通達程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區0.1100100110110115
周圍環境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個別因素
因構成房地產本身的使用功能，質量好壞等因素方面的差異所產生的價格差別，如臨街狀態、建築結構、裝飾裝修，使用性質、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經比較分析，A、B、C、D都為未經裝修的新建房屋，其結構都比估價對象優，使用性質都是營業出租，面積及形狀都比估價對象好。設估價對象的個別因素修正指數為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數分別為118、115、110、109。
個別因素修正系數表
個別因素權重估價對象實例A實例B實例C實例D
建築結構0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質0.2100100100100100
臨街狀態0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計1100118115110109
<5>比准價格計算
根據市場比較法計算公式，比准價格計算如下表：
項目交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比准價格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由於以上四個比准價格較接近，求其算術平均值即為對象價格：
2632+2732+3718+2655
估價對象單價=———————————=2682元/平方米
4
估價對象價格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法，其基本公式為：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V為房地產價格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業的實際，更考慮物業的客觀收益，即排除實際收益中屬於特殊的、偶然的要素後所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數的選擇
通過調查，分析收集有關資料如下：
(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產總租金2300元。
(2) 房地產稅(房產稅、營業稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費按房屋現值的3%。
(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。
(5) 保險費為房屋現值的3‰。
(6) 管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1) 房地產稅
房地產稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6) 總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產的綜合還原利率
還原利率的確定我們採用安全利率加風險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經濟因素確定低風險下的土地風險調整系數為7%，房屋風險調整系數為8%，利用公式：
風險調整系數=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價格在房地產價格中的比重，Y為房產價格在房地產價格中的比重。
風險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計算房地產價格
選用計算公式
a1
V=— × [ 1 ————— ]
r(1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產用房按規定經濟耐用年限為50年，該房屋建於1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關參數代入公式可得：
1191
V=——— × [ 1 ——————— ]=198204
9.29%(1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產價值為198204元。根據房地產估價規范的要求，取市場比較法估價結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產價值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
I. 房地產評估裡面的市場法結果怎麼算的
可根據以下方式進行運算：市場比較法
交易情況：1/（1+S%）
市場狀況： 1+T%
房地產狀況 1/(1+R%）
比准價格＝可比實例成交價格X100/（ ）X（ ）/100X100/（ ）
拓展資料：
市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
市場法是根據替代原則，採用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產時，他所願意支付的價格不會高於市場上具有相同用途的替代品的現行市價。運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息，並以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被估對象，顯然是容易被資產業務各當事人接受的。因此，市場途徑是資產評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。
市場法是資產評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個充分發育活躍的資產市場；二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。
應用市場法進行資產評估可分三個步驟:市場調查，選擇參照物;因素比較，調整差異;綜合定價。
市場調查、選擇參照物
搜集與評估對象相同或類似資產市場交易的基本數據資料，包括交易價格、交易時間、交易批量等，並通過科學的方法，驗證所獲得資料的准確性，特別是有關市場價格變化情況的准確性。這是應用市場法正確評估資產價值的一個關鍵環節。因為參照物是確定評估對象價值的參考標准，所以選擇參照物時應注意:①參照物與評估對象必須是相同或同類資產;②參照物與評估對象之間必須存在可比因素，如土地的地理位置、房產建築物的設施條件、機器設備的用途等;③為計算出同類資產在其他條件不變的情況下因銷售時間不同而發生的價格變化，有時必須選擇兩個以上的參照物才能確定評估對象的價值。
因素比較、調整差異
確定評估對象的價值，要受多種因素的影響。因此，應用市場法進行評估時，應把評估對象與參照物的各種因素逐一進行比較。比較的因素包括:實體特徵;地理特徵;經濟特徵;銷售時間;銷售價格等。
J. 房屋拆遷的貨幣補償比准價和中心價意思相同嗎
房屋拆遷的貨幣補償比准價和中心價意思是不相同的。