① 什麼是商品房 商品房的價格由哪些要素構成
你知道什麼是商品房嗎？商品房的價格又有哪些要素構成？商品房在中國興起於80年代，商品房的定義是指在市場經濟條件下 ，具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）通過出讓方式取得土地使用權後經營的房屋，均按市場價出售 。
其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
商品房只是特指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房（寫字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建築物，而自建、參建、委託建造，又是自用的住宅或其他建築物不屬於商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。
（以上回答發布於2015-06-16，當前相關購房政策請以實際為准）
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② 影響房地產價格的因素有哪些
影響房地產價格的因素：
房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。
根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。
1、經濟因素
影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。
這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。
反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。
而從目前來看，沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由於這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。
2、社會因素
影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。
其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠並具根本性的；
在中國許多城市中，某一個特定的區域，由於其獨特的發展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。
如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。
3、行政與政治因素
行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。
行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。
與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。
4、房地產內在因素和周邊環境因素
這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。
首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建築材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。
商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。
(2)房地產價格由哪些構成要素擴展閱讀：
房地產價格的地位作用：
1、房地產價格的基礎地位
房地產價格在整個價格體系中，處於基礎價格的重要地位。從生產領域的角度分析，房地產是一切商品生產的空間和場所，為使這些房地產所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產成本，成為商品價格的構成部分。
從消費領域的角度分析，住房消費是勞動力再生產費用中的重要組成部分。
2、房地產價格的主要功能和作用
房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現在：
（1）首先，作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度；
而且由於住房的價值量大在家庭消費支出中佔有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。
（2）其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降；
反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關繫到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。
（3）再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現為可以調節房地產供求關系，商品房價格高，開發商有利可圖，增加開發量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；
反之商品房價格低，開發商無利可圖，就縮減開發量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節商品房供求，實現供求總量平衡。
同時，不同類型、不同層次的房地產價格結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這里，房地產價格機制與供求機制是交互作用共同發揮其調節功能的。
③ 房地產價格共由哪五大部分組成
1 土地費用
1.1 土地徵用費
1.2 土地出讓金
1.3 土地購置（拍賣、招標）費
1.4 拆遷補償費
1.5 拍賣傭金
1.6 土地交易費
1.7 土地契稅
1.8 其他土地費用
2 前期費用
2.1 七通一平費
2.1.1 臨時施工道路費
2.1.2 臨時施工用水接入費
2.1.3 臨時施工污水管接入費
2.1.4 臨時施工用電接入費
2.1.5 臨時施工用氣接入費
2.1.6 臨時施工辦公電話接入費
2.1.7 臨時施工辦公網路接入費
2.1.8 場地平整
2.2 臨時設施
2.2.1 臨時辦公室費
2.2.2 臨時廁所費
2.2.3 施工場地圍牆及門衛室費
2.2.4 臨時場地佔用費
2.2.5 臨時借用空地租費
2.2.6 其他費
2.3 可行性研究
2.4 設計費
2.4.1 規劃(方案)設計費
2.4.2 管線設計費
2.4.3 施工圖設計費
2.4.4 幕牆專項設計費
2.4.5 裝飾專項設計費
2.4.6 智能化專項設計費
2.4.7 景觀專項設計費
2.4.8 其他專項設計費
2.4.9 規劃設計模型製作費
2.4.10 制圖、曬圖費
2.4.11 方案評審費
2.5 行政規費及規劃報建
2.5.1 項目報建費
2.5.2 施工許可證費
2.5.3 規劃管理費
2.5.4 拆遷管理費
2.5.5 審圖費
2.5.6 價格評估費
2.5.7 渣土費
2.5.8 施工噪音管理費
2.5.9 散裝水泥費
2.5.10 工程質量監督費
2.5.11 工程造價管理費
2.5.12 安全監督費
2.5.13 勞動定額測定費
2.5.14 招投標管理費
2.5.15 房屋所有權登記費
2.5.16 綜合開發管理費
2.5.17 房屋所有權登記工本費
2.6 大配套費
2.6.1 基礎設施配套費
2.6.2 白蟻預防費
2.6.3 地方教育附加費
2.6.4 新型牆體材料專項費
2.6.5 人防易地建設費
2.7 水文地質勘察
2.7.1 地質勘察費
2.7.2 地下障礙物探測
2.7.3 環境評測費
2.7.4 水準測量工程測量
2.7.5 日照分析合同
2.7.6 工程波速測試
2.7.7 建設項目日照分析工程測量
2.7.8 交通分析費
2.8 測繪
2.8.1 面積測繪
2.8.2 地形地貌測繪
2.9 其他前期費用
2.9.1 專家評審費
2.9.2 工程擔保費
2.9.3 咨詢費
3 建安工程費
3.1 建安工程費
3.1.1 土建工程
3.1.1.1 基礎工程
3.1.1.1.1 土方工程
3.1.1.1.2 地基加固處理費
3.1.1.1.3 樁基礎
3.1.1.1.4 圍護及支撐費
3.1.1.2 主體工程
3.1.1.2.1 土建(結構)工程
3.1.1.2.2 土建(建築)工程
3.1.2 安裝工程
3.1.2.1 照明電氣(強電)工程
3.1.2.2 弱電智能化工程
3.1.2.3 給排水工程
3.1.2.4 消防安裝工程
3.1.2. 5 火災報警工程
3.1.2.6 煤氣安裝工程費
3.1.2.7 綜合布線系統
3.1.2.8 避雷接地工程
3.1.2.9 空調及通風工程
3.1.2.10 供暖供熱工程
3.1.2.11 電梯及自動扶梯
3.1.2.12 航空燈
3.1.2.13 停車設備
3.1.2.14 室內停車交通設施
3.1.2.15 其他安裝工程費
3.1.3 裝飾工程
3.1.3.1 室內精裝飾施工
3.1.3.2 室外精裝飾施工
3.2 樣板房/售樓處裝修
3.2.1 樣板房裝修
3.
④ 決定房地產價格的因素有哪些
1．社會因素
社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結構、消費心理等。例如，人口
密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結構趨於小型化增加了家庭單
位數量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。人們消費心理的變化
也影響著房地產的設計和開發建設，當人們消費心理傾向於經濟實用型的時候，
房地產的設計和開發都會以降低成本和售價為目標。當人們消費心理趨於舒適
方便時，房地產開發則注重功能的完善和居住環境的美化。雖然這可能會增加
開發成本，但同時也提高了售價。
2．政治因素
政治因素是指會對房地產價格產生影響的國家政策法規，包括房地產價格
政策、稅收政策、城市發展規劃等。例如，目前中國政府正通過制定政策法規致
力於減少房地產開發和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之
與廣大居民的收入相匹配。
3．經濟因素
經濟因素包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。例如，當經濟處
於增長期時，社會對房地產的需求強烈，其價格也水漲船高。當經濟處於蕭條期
時，社會對各種房地產的需求減少，價格自然會下降。物價水平和居民收入水平
也與房地產價格呈同向變動。
4．自然因素
自然因素包括房地產所處地段的地質、地形、地勢及氣候等。例如，地質和
地形條件決定了房地產基礎施工的難度，投入的成本越大，開發的房地產價格就
越高。氣候溫和適宜、空氣質量優良的地域，其房地產價格也會比氣候相對惡劣
的地域高。
5．區域因素
區域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、學校、醫院、商業網點、環境狀
況等。例如，地處交通便利城區的房地產價格較高，交通不方便的郊區則價格偏
低。對於商業房地產，區域因素尤其重要。繁榮的商圈區域內的房地產價格高
昂，因持有這些區域的房地產而取得的租金收入不菲。
6．個別因素
個別因素是指影響某個房地產項目的具體因素，包括建築物造型、風格、色
調、朝向、結構、材料、功能設計、施工質量、物業管理水平等。功能設計合理、施
工質量優良、通風採光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產價格上體現
出來。
⑤ 房地產價格的構成有( )等。
B,C,E
答案解析：除了選項B、C、E外，房地產價格的構成還有：投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發利潤。
⑥ 房地產價值主要由哪些構成
土地價值，建築物價值，投資收益。。。
⑦ 電大,簡述房地產價格的主要構成因素
房地產價格基本構成要素
房地產價格是其價值的貨幣表現形式，即在土地開發、房屋建造和經營過程
中，凝結在房地產商品中的活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現。房地產價格
的基本構成要素如下：
1．土地價格或使用費
土地所有權轉讓或使用權出讓的價格在房地產中占很大的比重。由於房地
產具有不可移動性，這一特性導致了房地產價格因土地資源相對稀缺程度的不
同而存在很大差異。即使是建築質量在同一檔次的房地產，其價格也會因為房
地產所處區位的不同而存在明顯差異。
2．前期開發工程費
前期開發工程費主要包括徵用土地的拆遷安置費、勘察設計費、項目論證
費，在中國還有「三通一平」基礎設施建設費等。「三通一平」指臨時施工道路、施
工用電、施工用水的配置和平整施工場地。
3．建築安裝工程費
建築安裝工程費是指房地產建築的造價，是房地產價格的主要組成部分。
它由主體工程費、附屬工程費、配套工程費和室外工程費構成。
4．開發管理費
開發管理費由房地產開發企業的職工工資支出、廣告費和辦公費構成。
5．房地產開發企業的利潤和稅金
由市場定價的商品房，房地產開發企業的利潤率是不固定的，它取決於企業
的經營管理水平。而我國對於由政府定價的安居房、解困房等，利潤率則限定在
5％以內。稅金包含房地產交易的契稅和房地產開發企業的所得稅等。
⑧ 房地產的價格構成
土地費用195.82元/平方米、
前期費用37.58元/平方米、
建安費用832.09元/平方米、
附屬配套費33.43元/平方米、
公共基礎設施費255.41元/平方米、
管理銷售財務費用114.49元/平方米、
政府規費157.1元/平方米、
土地增值利潤稅金494.41元/平方米。」
以此作為標准，鹽城市物價局核定上海榮慶房地產有限公司負責開發的錦江冠城15#、16#、17#、19#、20#樓普通住宅商品房，基準銷售價格為2120元/平方米，可在上浮不超過8%的幅度內確定具體價格。這是上海東方早報記者昨日從鹽城市物價局房地產價格處獲取的商品房價格具體構成清單中的一項。
就在廣東省建設廳以「容易造成對(房地產)企業商業秘密的侵犯和對公平競爭環境的影響」為由，否決了該省人大代表提出的公布房價成本的要求一事被炒得沸沸揚揚時，江蘇省悄然出台了首個「官方版」房價構成清單，涉及鹽城市自2004年以來開盤的97個樓盤。
鹽城作為江蘇省物價局公布「房價成本」的試點城市之一，原定於今年4月就公布這份清單，現在面世可謂姍姍來遲，但其力度不小。在公布這份近百個樓盤的價格構成清單的同時，鹽城市還出台《現行商品房價格政策要點》(以下稱《要點》)，其中第一條就規定，普通住宅商品房實行政府指導價———價格部門核定普通住宅商品房基準銷售價格，住宅商品房的平均銷售價格要以基準銷售價格為基數，鹽城市區允許上浮8%，下浮不設限。
根據現行的《江蘇省定價目錄》，普通住宅商品房銷售基準價格及浮動幅度，由江蘇省內各市、縣人民政府分級定價。鹽城市出台《要點》和房價構成清單後，該市商品房價格的具體構成將更加透明化，同時意味著政府對於房價的控制有了新的舉措。
去年5月，江蘇省物價局在全國率先發出《關於開展商品住宅成本監審規范價格行為穩定住房價格的通知》，當初被江蘇省物價局列入試點城市的還包括無錫、南京、揚州等城市。《通知》要求各市定期測算城市分地區、分建設項目的商品住宅社會平均成本，一般半年公布一次；房價上漲過快或成本變化過快的地區還可每季度公布一次，以「探索建立社會輿論監督、消費者參與、企業自律的商品住宅價格約束機制和暴利控制機制。」
針對原計劃「分地區、分建設項目」的商品住宅社會平均成本，以及江蘇省物價局對南京「民間版」房價成本「過於微觀的房價成本沒有意義」的評價，鹽城市物價局房地產價格處負責人表示，目前公布具體樓盤房價構成的行為是「摸著石頭過河」，只能先做起來再進行完善。該負責人還告訴上海東方早報記者，公布房價構成後，最明顯的莫過於百姓關於房地產價格的投訴變少了。
http://news.qq.com/a/20060926/000327.htm
http://news.QQ.com 2006年09月26日05:34 東方早報
⑨ 房價的構成要素
城市房價（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建築安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金;以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。由於國家對經濟適用房的土地供應採用行政劃撥的優惠政策，取得土地的費用很低，因而房價相對較低。
（2）前期工程費指房地產開發商委託設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。以上海為例，包括項目可行性研究費、勘察設計費、勘察設計招標管理費、勘察設計監理費、代理施工招投標費、建設監理費、建設工程執照費、工程預決算審計費、新型牆體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費、「三通一平」費、移建拆除費、人防費、綠化費、臨時用水用電費、臨時占路費等。
（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。其中城市基礎設施指道路、排污水系統、供電、供水、供氣、電話、通訊等設施，當房地產為住宅項目，會花費公建設施配套費。這些設施又可分為「大配套」和「街坊內配套」兩種，大配套指開發項目地塊以外的，街坊內配套指開發項目的地塊以內的。配套費在不同城市的具體名稱各不相同。從規范的角度講，今後大市政配套設施費等公共產品的費用，應逐步改為由城市財政承擔。
（4）建築安裝工程費是為進行建築安裝工程而必須向建築承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。其中，直接工程費包括人工費、材料費、施工機械使用費、施工現場經費（如臨時設施費、管理人員工資費、工程排污費等）。間接費主要有建築施工企業管理費、財務費用和其他費用。
（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本（包括土地取得成本）以後的余額，以上九項因素反映了中國城市房價構成狀況，每一項因素的變動都可能影響房價總水平，所以房價是在不斷變動中的動態概念，所謂房價的基本穩定也是相對的。