⑴ 房地產企業 各項費用占開發成本的比例 如何計算
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
⑵ 開發成本包括哪些
企業開發成本包括：
1、土地開發成本指房地產開發企業開發土地(即建設場地)所發生的各項費用支出。
2、房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。
3、配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4、代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
期間費用，分為管理費用、財務費用、銷售費用三項，公司管理部門或為公司發展而支出的項目，應該計入管理費用;手續費、匯兌損益、利息應該計入財務費用；銷售部門發生的費用計入銷售費用。
期間費用月未結轉到本年利潤以核算本月利潤。
生產費用又分為直接材料、直接人工和製造費用三部分，直接材料就是原材料，是構成產品的主材料;直接人工一般是車間操作人員工資(管理人員及後勤工資計入製造費用)；製造費用一般有機物料消耗、包裝物、管理人員工資、機器折l舊、車間辦公費等。
生產費用隨著產品完工入庫而結轉成本進入產成品成本及在製品成本。
⑶ 辦房產證開發商需要交哪些費用
法律分析：1、購買新房辦房產證費用包括：契稅、登記費、公共資金等。若面積低於90平米，契稅按房款的1%徵收。超過90平米按房款的1.5%徵收，購買二套房契稅按房款3%徵收。住宅登記費每套80元，非住宅登記費每套550元。
2、辦理二手房房產證買賣雙方需繳納的費用有交易費、登記費，買方還需繳納契稅，賣方需繳納營業稅及附加和個人所得稅。交易費6元/平米，登記費80元/套;購買一套房，若面積小於90平方，契稅按房款的1%徵收，大於90平米按房款的1.5%徵收，購買二套房契稅按房款3%徵收。
法律依據：《商品房銷售管理辦法》 第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要有其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
⑷ 房地產會計中開發成本是包含以下六個項目：
房地產會計中開發成本可以按照實際情況和管理需要劃分以下六個項目：
1、土地徵用及拆遷補償費
2、前期工程費
3、基礎設施費
4、配套設施費
5、建築安裝工程費
6、開發間接費
開發成本的全部金額，在期末填列在資產負債表的存貨—在產品中，辦理決算後，轉入庫存商品核算。它們構成了可供出售房地產的成本。
基礎設施的水電、道路、圍牆等設施和配套設施的大門及門房、供配電、地下室防空設施均要分攤到房地產中，由購買者承擔成本。
分攤時，這六個項目中，如果能直接確定是某個建設項目、建設對象的，就直接計入它的成本；如果不能直接確定，就按受益對象分攤；比如第一項土地，可以按共同對象的建築面積分攤掉；其餘可以按共同對象的建築面積分攤。
(4)房地產開發費用包括哪些擴展閱讀：
房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：
1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。
⑸ 房地產開發成本包括什麼
開發成本包括以下8點：
1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；
也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2、土地徵收及拆遷安置補償費。
(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。
3、前期工程費。前期工程費主要包括：
(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。
(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。
4、建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。
在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。
5、基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。
6、公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。
7、不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。
8、開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。
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此外，房地產開發公司開發還有間接費用，一般有以下幾種。
1、行政管理費
該項費用是直接從事項目開發管理的人員與部門產生的工資薪金、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、招待費、通訊費、差旅費、保安服務費、職工教育經費等費用。
2、工程管理費
該項費用是所開發項目直接發生的工程監理費、預結算編制審核費、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費、合同外獎勵等間接費用。
3、周轉房攤銷
周轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用於安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、布線費等相關支出並由開發企承擔部分也應計入本科目。
4、項目營銷設施建造費
該項費用是所開發項目直接發生的廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修裝飾費、樣板間費用等間接費用。
5、資本化借款費用
資本化借款費用包括：直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。其中，因借款而發生的輔助費用還包括手續費等。
6、物業管理完善費
未出售的房子產權歸開發商所有，物業公司進駐後，需要產權人繳納物業管理費，開發商作為未售房屋的產權人，就該部分承擔的物業管理費，以及針對配套設施不完善，需要給物業公司支付的一部分補貼費用。
⑹ 房地產開發費用包括哪些
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10以內％計算扣除。
⑺ 請問房地產開發企業的開發成本包括哪些開發成本是不是主營業務成本
房地產開發企業的主營業務成本包括土地徵用及拆遷補償、前期工程費用、建築安裝工程費用、基礎設施費用、配套設施費、借款費用及開發間接費用等。
⑻ 土地增值稅房地產開發成本包括哪些
土地增值稅房地產開發成本包括以下內容：
1、土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等；
2、前期工程費；
3、建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費；
4、公共配套設施費；
5、開發間接費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》
第六條
計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
⑼ 房地產開發成本明細科目有哪些
開發成本包括以下8點：
一、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
1、土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；
2、也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
二、土地徵收及拆遷安置補償費。
土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
(9)房地產開發費用包括哪些擴展閱讀：
房地產開發成本分類：
房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：
1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。
房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。
這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。