『壹』 政府出讓一塊土地之後，土地出讓凈收益如何計算出來的
政府出讓一塊土地之後，土地出讓凈收益計算方法：
1、有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。
2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。
土地出讓收益=國有土地收益基金收入＋國有土地使用權出讓收入－補繳的土地價款－劃撥土地收入－其他土地出讓收入－征地和拆遷補償支出－土地開發支出－補助被征地農民支出－土地出讓業務支出－破產或改制企業職工安置費支出。
(1)政府如何返還土地開發前期費用擴展閱讀：
土地出讓金返還方式：
1、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房。
2、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷。
目前招拍掛制度要求土地以「熟地」出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行部分返還，用於拆遷或安置補償。
3、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發項目相關的基礎設施建設。
一般情況下，由於實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地後再進行「招拍掛」，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。
即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
4、土地出讓金返還用於建設公共配套設施。
公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。
5、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人。
目前土地招拍掛制運作過程中，出於各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等。
6、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。
參考資料來源：網路-土地出讓金
『貳』 房地產開發企業收到土地局返還的土地款如何賬務處理
土地出讓金返屬於政府補助，有兩種處理辦法：一是沖減土地出讓金成本；二是作為營業外收入。
從房地產開發企業的納稅角度說，作為營業外收入比沖減土地開發成本更有利。
雖然作為營業外收入要多交所得稅，但卻使土地出讓金成本保持不變，這樣土地增值稅的抵減項不變，減少土地應納稅額。稅法規定，在計算土地增值稅扣減金額時可以加10%的房地產開發費用，還可以加20%的扣除額，這樣與所得稅25%相比，還是合算的。
分錄：
借：銀行存款
貸：營業外收入
『叄』 土地出讓金的返還方式
第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房
某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用於該項目10000平回遷房建設，回遷房建成後無償移交給動遷戶。
第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷(代理拆遷、拆遷補償)
目前招拍掛制度要求土地以「熟地」出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行部分返還，用於拆遷或安置補償。
某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用於該項目10000平土地及地上建築物的拆遷費用支出。國土部門委託房地產開發公司代理進行建築物拆除、平整土地並代委託方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用於拆遷費用1000萬元，用於動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。
第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發項目相關的基礎設施建設
目前招拍掛制度要求土地以「熟地」出讓，但現實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發商的負擔，對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。
一般情況下，由於實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地後再進行「招拍掛」，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著「毛地」出讓的情況，尤其是在企業改革、改制處置土地資產時，這種情況更比比皆是。
因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地後，都會以土地出讓金返還的形式，用於開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。
案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用於該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。
第四、土地出讓金返還用於建設公共配套設施(學校、醫院、幼兒園、體育場館)
公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。
此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減「開發成本——土地徵用費及拆遷補償費」。
企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬於視同銷售行為。因為開發商通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。
案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用於企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。
第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人
目前土地招拍掛制運作過程中，出於各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等等。
案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支持的方式給予乙方的關聯企業丙補助3000萬元，用於丙企業招商引資獎勵和生產經營財政補貼。
第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助
在土地招拍掛制運作過程中，出於招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等等。
案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫後以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業招商引資的獎勵，未規定規定資金專項用途。
『肆』 政府返還給房地產開發公司的安置補償費如何計賬
摘要 房地產企業拆遷補償費如何入賬？
『伍』 土地招、拍、掛，開發費用返還問題
你這么理解，政府本來應該自己花錢去做土地平整，然後再出讓給你
但，政府沒有去做平整，是你們做的，這就等於是政府欠了你們一筆錢
土地出讓金是你們獲得國有土地出讓的使用權的價格，誰也沒說過這裡麵包含了土地平整費用
政府從土地出讓金中返還一筆錢給你，就是把前面欠你的錢給補上了。
『陸』 急！房地產企業對政府返給的土地平整費計什麼科目，如何做會計分錄
借；銀行存款
貸：前期工程費-三通一平。
但你的這個收入除非有財政給予你們的文件專款專用，否則需要並入收入總額計算繳納企業所得稅。
『柒』 土地出讓金返還政策是怎樣的
土地出讓金返還政策就是政府徵用土地後的相應補償政策，各地情況不一，標准不一。
根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定：
有下列情形之一的，由有關人民政府土地主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：
（一）為公共利益需要使用土地的
（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的
（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的
（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十條規定
國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
(7)政府如何返還土地開發前期費用擴展閱讀：
中華人民共和國土地管理法是為了為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展而制定的法律。1986年6月25日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過，自1987年1月1日起施行。
『捌』 政府返還的土地款如何做才不交稅
一、企業所得稅
《財政部、國家稅務總局關於財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2008]151號)規定，企業取得的各類財政性資金，除屬於國家投資和資金使用後要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。
……
本條所稱財政性資金，是指企業取得的來源於政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征後退、先征後返的各種稅收，但不包括企業按規定取得的出口退稅款;所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業、並按有關規定相應增加企業實收資本(股本)的直接投資。
對於上述政策，各地有不同的規定，如《青島市國家稅務局關於2010年度企業所得稅匯算清繳若干問題的公告》〈青島市國家稅務局公告2011年第1號〉規定，企業招拍土地後，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應當並入當期收入總額繳納企業所得稅。
《寧波市地方稅務局關於明確所得稅有關問題解答口徑的函》(甬地稅一函[2010]20號)需要注意的是，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應沖減對應的計稅基礎;如果事後取得了政府的補助或獎勵，應作為補貼收入處理。
因此，房地產開發企業收到政府返還的土地出讓金，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應沖減對應的「取得土地使用權所支付的金額」計稅基礎;如果事後取得了政府的補助或獎勵，不得沖減土地成本，而應當並入當期收入總額繳納企業所得稅。
二、土地增值稅
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
對於上述政策，各地有不同的規定，如《大連市地方稅務局關於進一步加強土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函[2008]188號)規定，納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據計算「取得土地使用權所支付的金額」。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款後又返還的，不允許計入扣除項目。
《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發[2008]100號)第二十二條規定，對於開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地徵用及拆遷補償費的金額。
『玖』 政府返還基礎設施建設費如何納稅籌劃，能作「與資產相關的政府補助」計入遞延收益嗎
政府返還基礎設施建設費納稅籌劃方式如下：
1、關於資產達到預定可使用狀態後收到與資產相關的政府補助如何攤銷的問題，前幾天版面上有討論，你可以搜索一下。我更傾向於把這部分補助資金在自收到之日起算的剩餘折舊年限內攤銷，而不是在收到時一次性補攤自相關資產達到預定可使用狀態之日起到收到補助款之日止期間內對應的補助。
在IFRS下，與資產相關的政府補助在收到時也可以直接沖減資產的賬面價值。很明顯，如果直接沖減了資產的賬面價值，則後續的折舊應當按照調整後的賬面價值重新計算，而不是一次性調整前期已提取的折舊。計入遞延收益的此類補助也可以參照同一原則處理。
2、關於財政代為償還的轉貸資金，建議審閱當時的財政轉貸合同，確定其中有無在滿足一定條件的前提下可以豁免該筆貸款償還義務的條款，以及確定現在的債務豁免是否即依據該條款作出。
如果是，則該項轉貸款（在IAS 20中稱為「饒讓貸款 forgivable loan」），如果貸款借入時即可合理預計將可滿足豁免條件的，則應一開始就作為政府補助處理，而不是確認為借款（因為預計經濟利益因還本付息流出企業的可能性並不超過50％）；如果貸款借入時尚不能確定能否滿足豁免條件，但後來確定滿足條件的，應自滿足豁免條件之日起作為政府補助處理。
如果並非前段所述的「饒讓貸款」，則應把取得貸款和豁免看作兩個獨立事項分別處理。鑒於在豁免時相關資產已經達到預定可使用狀態，雖然政府文件規定「確認國債轉貸資金已經由財政部門代為償還，將轉貸資金轉為對我公司的財政撥款，專項用於污水處理廠建設」，但事實上該筆款項在取得政府補助身份後，在相關資產建造過程中並未用到，因此個人傾向於此時按照一般的債務豁免處理，一次性將豁免的債務本息計入當期損益。
所以，是否能作「與資產相關的政府補助」計入遞延收益，要根據是否是饒讓貸款來分析。