① 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
論房地產開發中的成本控制
摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，並針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建築安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。
關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價
近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，並且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的「主動型」需求，城市改造房屋拆遷帶來的「被動型」需求，城市化加速農民進城帶來的「自動型」需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建築商建材行業對此都有不同的認識和准備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。
一、我國房地產市場開發現狀
1、市場現狀
1998～2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高於同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。
以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處於高速發展期，又處於轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的「泡沫性過熱」現象出現，還需要警惕由於政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的「盲目性過熱」危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過「無形的手」和「有形的手」，共同促進房地產市場持續健康的發展。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。
② 商住樓如何分攤普通住宅和非普通住宅土地購置成本
先用分攤面積進行折算，然後根據普通住宅和非普通住宅房價的比值做加權調整。 追問： 那麼建築成本是否也可以如此參照呢？有國傢具體文件嗎？ 回答： 建築成本的實際成本就是普通住宅和非普通住宅實際建築成本。分開來算的。 沒有國家規定的文件，你可以參考《土地估價規程》裡面的相關內容。前面的回答有誤，其實就是按分攤面積算，不需要調整。因為你計算的是商住綜合用地，商住綜合用地的土地性質為綜合用地，土地使用年限為50年。住宅和商業部分都是50年。不需要進行加權調整。直接按分攤面積計算。 追問： 我接觸的一戶企業恰恰就是住宅是70年，而商業部分是50年，（真是天下之大無奇不有。本來政府開始全部算作50年的使用年限來給開發商的，後來處於開發的需要才這樣算)應該是按土地管理局核算的公攤面積來計算吧。那麼其他房地產開發間接費用以及開發費用也是按這樣計算嗎？ 追問： 江西吉安市按各自房產銷售收入分攤土地購置成本，但是我覺得第一種回答還是比較科學即「先用分攤面積進行折算，然後根據普通住宅和非普通住宅房價的比值做加權調整。」有比較權威的說法嗎？
③ 單獨建造的公共配套性質地下車庫成本如何分攤
首先，要確定地下車庫的產權，你提供的信息是沒有產權，屬於公共配套設施，是不可售面積。因此，停車場不單獨核算開發成本，相關的成本費用作為配套公共費用攤入可售面積成本之中。因此，應該認定為利用地下基礎設施形成的停車場。
其次，單獨建造的停車場是指與其他物業關聯度不大，不是利用其他物業的基礎設施建造。有單獨的建造許可證等批文，完成後可以申請獨立的產權證，可以用於營業或出售。
④ 土地成本如何分攤
分攤方法一：佔地面積法
佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。
對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本
(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：
1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)
2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。
土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。
對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。
適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。
分攤方法二：建築面積法
建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。
(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。
(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。
具體分兩步分攤土地成本：
第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
分攤方法三：售價比率法
售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：
(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。
(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。
應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：
超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)
各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。
(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：
土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%
(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：
1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率
2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率
適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。
(4)如何把地庫費用分攤到主樓擴展閱讀：
房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：
1、土地費用
指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。
2、基礎設施費
一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。
3、配套設施費
一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。
其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。
即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。
其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。
4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。
5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。
如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。
企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。
⑤ 如何分攤費用
費用分攤法是指在保證費用支出最少的前提下，採用一定的方法使費用攤入成本時實現*5攤入，以*5限度避稅。
企業費用開支有很多種內容，如勞務費用開支、管理費用開支、福利費用開支等。在所有費用開支方面，勞務費用、管理費用開支最為普遍，也是企業費用開支中兩項最主要的內容。通常所用的費用分攤方法主要有三種：
*9種，平均分攤法。把一定時間內發生的費用平均攤到每個產品的成本中，它使費用的發生比較穩定、平均。平均費用分攤法是抵消利潤、減輕納稅的a1選擇，只需生產經營者不是短期經營而是長期從事某—一種經營活動，那麼將一段時期內(如1年)發生的各項費用進行*5限度的平均，就可以將這段時期獲得的利潤進行*5限度的平均，這樣就不會出現某個階段利潤額及納稅額過高的現象。
第二種，實際費用攤銷法。根據實際發生的費用進行攤銷，多則多攤，少則少攤，沒有就不攤，任其自然，這樣就達不到避稅的目的。
第三種，不規則攤銷法。根據經營者需要進行費用攤銷，可能將一筆費用集中攤入某一產品成本中，也可能在另一批產品中一分錢費用也不攤。這種方法最為靈活。企業如果運用得好，可以達到事半功倍的效果。特別是當企業的經營不太穩定，造成利潤每月差別很大時，該方法可以起到平衡的作用，利潤高時多攤，利潤低時少攤，從而有效地避稅。
⑥ 管理費用、銷售費用如何分攤到工作中心
兩種方案
方案一
目標：為公司決策提供相關資料信息；為公司對各部門業績評價提供依據。
范疇：解決短期利益沖突
具體內容：
1、針對「技術部的制費如何分配到各個工作中心去呢？」
技術部的主要職能分析及對策：
（A）為提供生產線所需技術支持。
因技術部此項費用隨生產線的運轉而發生，分配依據應為「生產線實際使用了技術部實際為生產線提供的技術服務的『數量』」（說明：如果所提供的並非生產線實際需要的服務，那麼該服務對生產線來說是無用功，則不應計入生產線），根據受益原則，被分配的對象應為生產線的工作成果（包括半成品、在產品）。
換句話說，生產線的工作成果中包含了技術部提供某項服務而使技術部發生了該費用，那麼生產線的該成果應當分攤技術部的該相關費用。分配的基準為各該生產線所產出的各該批次的成果接受技術部服務使技術部服務費用產生的數額，如果沒有對此數據作符合要求的記錄，那麼也可以粗略地採用各該期間生產線的單位產品成本的比率＜分配前＞（這里的依據是「單位產品成本越高，其所需服務的質量也需要越高，那麼其應該分配到更多的費用）。
另外，技術部還可能會因為向生產線提供了無效的服務而產生了相關費用，該費用未使用生產線的任何工作成果受益，那麼從目標上講，不應當分配給生產線，而直接作為技術部的費用（技術部成果的負數）。
（B）為公司產品決策提供的服務。
如果決策結果採納了該服務，那麼為提供該服務而發生的費用直接計入決策過程所產生的費用，由相關部門承擔。
如果決策結果未採納該服務或該項費用數額不是很大，也不非頻繁發生，可以先計入「管理費用」再隨「管理費用」的分配而分配。原因一是「重要性原則」，二是可將該費用視為管理決策上的沉沒成本。
注意，如果決策結果採納了該服務且該項費用頻繁發生而數額可觀，那麼應當計入「銷售費用」。理由：一是市場是否接受產品的一個重要的前提是該產品功能（或性價比）適合市場需要，這離不開技術部的技術支持。二是該項費用無法具體平衡地分配到某個具體產品中去，所以只好結合「理由一」並從簡分配。
（C）研發。
研發費用包括研究階段與開發階段。如果長期或有規律地從事該項活動，那麼可採用的方法是，將研究階段的費用先「管理費用」，而將開發階段的費用計入「無形資產」。
說明：諸如技術部工資類的費用可能無法具體與上述各職能相聯系，那麼可以按照技術部的主要職能（或本期主要職能）為線索，分配計入生產線的工作成果或產品決策過程或研發。
關鍵調整：受益原則 簡化原則 歸屬原則
2、針對「品保部的制費如何分配到各個工作中心去呢？」
品保部的主要職能分析及對策
（1）為銷售的產品符合標准而提供的服務
這也是品保最重要的內容了。鑒於此，首選的被分配對象是所銷售的各該產品。這里有個困難，就是品保實際發生的費用在先，而產品銷售在後，並且某些產品可能「永遠」也不能銷售，對此該怎麼辦？建議我們這樣看比較簡單，即：銷售部當前所銷售的所有合格產品都是品保部之前（幾小時前、幾天前、幾周前、幾月前、幾年前等）的服務結果，而從長期來看，品保部的費用也完全可能隨所有的產品被銷售而全部收回。分配的標准可採用本期各該產品的銷售收入的比例。
（2）為使生產線的成果合格而提供的服務
這是比較常見的理解。實際上也是不完整的理解。如果公司按照這種理解，那麼建議採用產品生產工時（最好是各該產品的檢驗工時）作為分配依據，而將相關費用分配計入各該產品的製造成本中去。實際操作時，需要結合品保部所服務的具體對象，如「班組」、「車間」、「生產線」、「批次」等進行。
說明：考核與決策的主要目標之一是尋找每種產品的製造、銷售與企業盈利的關系，上述作法正是為了符合這一目標。
關鍵詞：品種基準原則 決策目標原則 常見理解
3、針對「管理費用、營業費用如何合理的分配到工作中心機台中去？」
分析及對策
結合公司實際情況進行劃分為「中心」與「共同」部分進行歸集。中心的費用不用再分配。需要分配的是「共同」部分。共同部分實際上很難說按什麼基準分配是合適的，比如說公司電費（你總不能逐項去登記各中心的用電器功率再詳細記錄各中心的相關用電器的開啟時間吧？這樣做不是不可以，關鍵是不經濟，也就難以實現公司考核與決策的根本目標），再比如說公司大樓折舊，你可以按各中心實際使用面積來分配，但問題是你怎麼說服某個月某部門接受其所有人員都在外出差的情況下該期間所分配給該部門的折舊呢？即便是強制使用了某個標准，也未必能為公司決策提供任何有意義的信息。
所以對於共同發生的費用不如直接留在所設立的「共同」中心與總經理的工資一起，不再往下分配。
方案二
目標：為公司尋找長期笪整體的決策提供依據。
范疇：解決長期利益沖突
這里的具體內容不涉及管營費用中的「共同」部分。
方法
採用作業成本方法重新歸集所有共同發生的除管營費用中的共同費用之外的費用（下同）。這時，需要做大量的基礎工作，付出可能巨大的實施成本，承擔可能失敗的實施風險。而這樣做的最大的好處就是清楚地界定了所有可以區分的共同費用的被分配對象與被分配數額，做到「無摩擦」地實施公司考核與決策。當然，這也不是一兩句話所能講清的。如果你有興趣，可以單獨聊。
⑦ 物業收的停車場費如何與開發商分攤
你好，不知道你所說的車位是否是開發商售出的？還是出租的？
如果是開發商售出的，物業只是收的車位管理費讓扮用，沒有其他費用了；
如果是出租的車位，定價是由開發商跟物業協商的價格，車位費歸開發商所有，管理費歸物業所有，是兩項費用加起沒滑慧來的。一般情況下枯答是業委會（開發商）70%，物業30%。