A. 稅法規定舊改回遷房如何計價入賬
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條:土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 第九條:納稅人成片受讓土地使用權後,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建築面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 有關企業所得稅方面:依據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定,房地產開發企業必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分所開發產品的成本核算對象,按規定分別歸集各個成本核算對象所發生的開發成本和費用,不得將屬於某一成本核算的成本費用在各個成本核算對象之間進行分配。據此,你單位應按政府規劃許可和土地使用情況合理劃分該開發項目的成本核算對象,對各個成本核算對象的成本費用分別進行歸集,不得將屬於某一成本核算對象的動遷成本分配到其他成本核算對象。
B. 回遷房項目的會計核算和稅務處理有哪些不同
土地徵用費和拆遷補償費構成房地產項目開發成本的重要組成部分，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條規定，土地徵用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由於其行為的特殊性，會計和稅務處理有所不同，這種不同直接影響到開發產品計稅成本的確認，我們以案例分析如下。
【案例】
A房地產開發公司開發項目佔地10000㎡，土地成本已發生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現回遷房60套（平均每套150㎡）。
開發項目分兩期進行建設。一期項目佔地面積6000㎡，二期項目佔地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩餘的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發產品會計成本和計稅成本。
該公司認為，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回遷房的建安成本應當分攤到剩餘的460套可售樓房銷售成本中，也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本，並且由於一、二期回遷房套數和面積不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地減少前期的企業所得稅支出，獲得遞延納稅的好處。
這種觀點是否正確呢？我們根據會計核算的基本原則以及國稅發〔2009〕31號文件分析如下：
第一期商品房的會計成本：
1、土地成本貨幣性支出為：3500+1500=5000（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費 5000
貸：貨幣資金 5000
2、第一期回遷房40套建造支出：（7000÷75000）×40×150=560（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費560
貸：開發成本——建築安裝工程費 560
3、第二期回遷房20套因未實際發生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬：（7000÷75000）×20×150=280（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費280
貸：預計成本——建築安裝工程費 280
4、土地成本合計：5000＋560＋280＝5840（萬元）
5、第一期分配土地成本：5840÷（6000+4000）×6000=3504（萬元）
6、單位可售建築面積土地成本：3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）
7、單位可售建築面積建築成本：（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
第一期商品房的計稅成本：
房地產開發業務中，拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案例中包含了產權調換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產權調換則成為計稅成本確定的難點。
產權調換，屬於房地產企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權。企業所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即「以物易物」處理，根據國稅發〔2009〕31號文件第七條的規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為：40×150×3000=1800（萬元）。另外，對於非貨幣交易的產權調換方式，同時涉及換入資產（土地）的計稅成本確認問題，國稅發〔2009〕31號文件第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，按下列規定處理：
1、換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2、換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
本案例中，房地產開發企業在接受土地使用權時，暫不確認計稅成本，第一期40套回遷房交付後，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。
第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值，不屬於國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定的可以預提的計稅成本，暫按成本為0計算。
另外，根據國稅發〔2009〕31號文件第三十四條的規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。這20套回遷房計稅成本可以在二期房產中直接列支，以後結算二期計稅成本時，不需要再調整一期的計稅成本。
該項目在第一期開發產品完工後，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。
因為該項目分兩期開發，所以土地成本需要按照各期佔地面積進行分配。第一期分配土地成本：6800÷（6000+4000）×6000=4080（萬元），單位可售建築面積土地成本為：4080÷75000=544（元/㎡），單位可售建築面積建築成本為：7000÷75000=933（元/㎡）。
以上計稅成本高於會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：
1、回遷房視同銷售的處理。
2、以回遷房換取的土地使用權價值是否可以預提入賬的問題。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據國稅發〔2009〕31號文件第三十一條的規定，可以將全部回遷房公允價值計入換取的土地計稅成本並再行分配。
C. 回遷費怎麼算
一、回遷房過戶費用：
1、交易手續服務費：住宅6元/平方米(房改房、經濟適用房、安居房減半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。買賣雙方各承擔一半。
2、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。
3、土地收益金(代收)：房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔。
4、核檔費：50元/宗。
5、契稅：稅率為3%，按正常交易成交價格計征;個人購買的自用普通住宅(建築面積144平方米以下、容積率1.2以上、交易價格4290元/平方米)契稅稅率減半，按1.5%徵收;拆遷居民因拆遷重新購置二手房的對相當於拆遷補償款的部分免徵契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分徵收契稅。買方承擔。
6、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。
7、營業稅及附加：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
8、個人所得稅：所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式
①稅率20%，按財產轉讓所得(本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業稅-合理費用)計征;
②未能提供原購房發票的按已成交價格的1%徵收。賣方承擔。
二、回遷房和商品房的區別：
1、產權的區別
很多回遷房不是完全產權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多回遷房的土地性質是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產權，也就是繳納了土地出讓金。
所以，回遷房在以後再次交易時，可能會被要求補繳土地出讓金。當然，目前回遷房交易並沒有要求這樣，但法律規定是要繳納的，所以，一但政府出台政策，那就很可能要交。
2、質量的區別
回遷房往往建設利潤被限制的很死，因此，建築商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上回遷房的質量不如商品房。
3、土地來源的區別
拆遷回遷房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房是有區別的。但拆遷回遷房如果進行了產權登記並取得房屋所有權證，可以進行上市交易。所以要看開發商是否對回遷房進行產權登記。
4、交易限制的區別
回遷房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府的約束。
5、交易時間的限制
不少回遷房都有交易時間限制，也就是規定在幾年內不得上市轉售。商品房沒有這方面的規定，只要是你買到的已經辦理過登記的現房，就可以上市交易。
6、享受權利的區別
商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權,包括佔有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。而回遷房卻沒有這全部的所有權。
備註：根據我國法律的規定，回遷房的轉讓交易需要在取得該回遷房房產證後才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋（即商品房）沒有任何區別，所以購房時要注意甄別。
D. 房地產財務處理，如何結轉成本
對於房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。
結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入
就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。
這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別合同的結算數。
結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。
各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。
1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。
2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。
3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回
5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單裡面。
最後，合同清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。
預提時候：
借：開發成本
貸：應付賬款-預提
按照這個金額結轉到開發產品。
借：開發產品
貸：開發成本
結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。
這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等於可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積
根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本
產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積
賬務處理：借：主營業務成本
貸：開發產品
這裡面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，並且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。
結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。
E. 房地產交房成本如何結轉
開發成本全部轉入開發產品，其中地下室部分的成本根據土建結算地下部分的成本來結轉；
這樣，地上與地下成本分開後，再根據各自的面積來計算單位成本……
F. 房地產財務處理，如何結轉成本
房子竣工驗收後結轉。
1、結轉收入時：
借：預收賬款
貸：主營業務收入
借：主營業務收入
貸：本年利潤
2、結轉成本時：
借：開發產品
貸：開發成本
借：主營業務成本
貸：開發成本
借：本年利潤
貸：主營業務成本
(6)回遷房怎麼算結轉成本擴展閱讀：
一、本科目核算企業當期實現的凈利潤（或發生的凈虧損）。
二、企業期（月）末結轉利潤時，應將各損益類科目的金額轉入本科目，結平各損益類科目。結轉後本科目的貸方余額為當期實現的凈利潤；借方余額為當期發生的凈虧損。
三、年度終了，應將本年收入和支出相抵後結出的本年實現的凈利潤，轉入「利潤分配」科目，借記本科目，貸記「利潤分配——未分配利潤」科目；如為凈虧損做相反的會計分錄。結轉後本科目應無余額。
本年利潤賬戶的余額表示年度內累計實現的凈利潤或凈虧損，該賬戶平時不結轉，年終一次性地轉至利潤分配一未分配利潤賬戶，
借：本年利潤
貸：利潤分配——未分配利潤
如為虧損則作相反分錄。年終利潤分配各明細賬只有未分配利潤有餘額，需將其他明細賬轉平，
借：利潤分配一未分配利潤
貸：利潤分配 — 提取盈餘公積、向投資者分配利潤等
至此，所有結轉分錄可以劃上一個圓滿的句號。
為了使「本年利潤」科目能准確、及時地提供當期利潤額又不增加編制分錄的工作量，單位在實際工作中「本年利潤」賬頁採用多欄式。
把「主營業務收入」、「主營業務成本」、「主營業務稅金及附加」等項科目，由一級科目轉變為「本年利潤」下的二級科目使用，減少了結轉時的工作量。
但「收入」、「成本」下設的產品明細賬仍需按數量和金額登記。按「附表」賬頁中期末結出發生額，在編制損益表時不用查看多本賬簿，只通過「本年利潤」就能滿足編制損益表的需要。
「營業費用」、「管理費用」、「財務費用」等項費用，每月的發生額不大或業務筆數不多，也可直接作為「本年利潤」的二級科目使用，以減少結轉的工作量。
如果上述費用較大或發生的業務筆數較多，仍需根據實際情況設置明細賬，期末結轉「本年利潤」科目中。
G. 回遷房的價格怎麼算的
回遷房辦好產權出售的話，和普通商品房一樣過戶繳過戶費，根據房屋是否滿五年？是否唯一住房？是否首次購房？根據前面所問、評估價、面積等情況，繳納如下：
1、測繪費1.36元／平方，買方；
2、評估費0.5％（評估額，允許浮動），買方；
3、契稅評估額初次90平內1％、90平～140平內1.5％，超過140平或非首次3％，買方繳納；
4、所得稅按全額的1％，由賣方承擔，滿五年唯一住房減免；
5、交易費6／平方，雙方；
6、工本費80元，買方（工本印花稅5元）買方；
7、營業稅5.6％賣方繳納，普通住房滿五年可減免。
H. 房地產企業安置回遷戶，安置用房視同銷售，怎麼確認扣除費用
房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
六、關於拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）就拆遷安置土地增值稅的計算方式，國家稅務總局明確，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。
按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
(8)回遷房怎麼算結轉成本擴展閱讀
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
I. 回遷房款如何計算
你沒有說回遷價是多少。我假設是1000元，1到5個平方按1000算，就是5000元，5到10個平方按2000元算，就是10000元，10個平方以上按3000元算，就是3000元，超出了11個平方，總共18000元。
J. 北京回遷房有原值嗎是怎樣計算的
回遷房一般按照建委發布的成本價銷售，你和開發商簽訂的購房合同中會有明確的約定，該價格加房屋裝修、稅費支出之和即為原值。個人意見，僅供參考！