⑴ 房地產企業成本分攤方法整理（附案例分析）
房地產企業成本分攤方法整理與案例分析
建築面積法
建築面積法是按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配的成本分攤方法。具體操作分為一次性開發與分期開發兩種情況。以老王計劃在老家宅基地修建的兩層門房為例，建築面積200平方米，共花了75000元，計算每平方米的單位造價為375元。在房地產企業進行土地增值稅清算時，計算單位成本是必經步驟。靈活運用建築面積法，結合實例案例進行解析。
預算造價法
預算造價法是按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配的成本分攤方法。通過滾動開發三幢樓的案例，解釋如何計算1#樓各年利息成本，並強調預算造價法在分攤利息成本時應注意時間節點，以及其適用於支付未支付的拆遷補償費、未建設或未竣工決算的公配、基礎設施等場景。
佔地面積法
佔地面積法是按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配的成本分攤方法。以某房地產企業建設項目土地10000㎡，土地成本10000萬元，A、B項目基座佔地分別為4000㎡和3000㎡，綠化面積3000㎡為例，計算A項目的土地成本。通過案例解析佔地面積法的運用過程，包括扣除綠化面積的土地成本、剩餘面積中計算A項目佔地成本等步驟。
直接成本法
直接成本法是指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配的成本分攤方法。通過商住一體建築主體中不同成本的直接歸集案例，解釋如何直接歸屬於計稅成本對象的成本，無需採取建築面積法、佔地面積法等其他方法進行分攤。
層高系數法
層高系數法通過利用層高系數來均衡分攤由於層高不一樣而影響的建築成本。以老王計劃修建的兩層門房為例，通過計算層高系數、層高系數面積、單位成本和商業總成本，解析層高系數法的運用過程。注意層高系數法考慮縱向成本不足以及僅適用於開發成本---建築安裝費的局限性。
其他方法
除上述方法外，部分省市根據地域政策創新了其他成本分攤方法。包括成本加成方法、實際合理方法、銷售收入比例法和售價系數法等。這些方法需要與當地稅務機關積極協調與溝通。通過分析寧夏、安徽、江西和南通等地的政策，了解不同地區在成本分攤方法上的創新與實踐，為企業提供參考。
⑵ 怎麼樣在房地產做好成本分析
1.制定目標——目標成本
目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個「大致的數」，而真正到了執行時，這個「大致的數」往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的「目標/計劃」實際上是「假目標/計劃」，其結果導致「走一步看一步」、「拍腦袋做決策」，成本失控就不足為奇了。
目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，並在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
影響目標成本制定準確性的原因
1）項目進度太緊：
基於市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基於完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始「招標」、「施工」、「邊干邊設計」的現象相當普遍。既然「施工圖設計」未能在「招標」、「施工」之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行准確測算。
另外，也正因為招標前不能對「合同標的」進行准確測算，實際業務中只能使用「費率招標」方式取代「總價招標」、「工程量清單招標」，這就為日後施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大量的「合同變更」，其中很重要的一個原因就是採用了「費率招標」的模式。
「欲速則不達」，為了進度卻犧牲了成本。業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強「規劃設計」、「招標」環節，積極推行「目標成本管理」，取得了不錯的效果。
2）缺乏規范的目標成本測算體系：
從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定「目標成本」就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的「目標成本管理規范」。
規范的目的：
保證目標成本的准確性：通過制定統一的流程與標准，使目標成本的准確度不因項目差異而不同。
實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題並及時採取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，並可以站在「歷史的高度」去不斷完善優化相關流程。
規范的方法：
建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用的支出。
建立規范的流程：定義如何在項目發展階段對「估算成本」進行測算，如何在「規劃設計」、「擴充設計」、「施工設計」各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，並形成最終的目標成本，指導招標、施工、采購等業務活動中的成本費用的使用與管理。
2.明確崗位職責——責任成本體系
「責任成本體系」的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，並藉助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。「責任成本」回答的是在「成本管理相關業務」中誰來做、做什麼的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？
做什麼？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎麼負責？如何評價？
「責任成本體系」包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在「組織架構」的層面保證目標成本的順利執行。落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少「目標與執行脫鉤」現象的出現，真正做到「權責明晰，有據可依」。
責任成本范圍：
「責任成本體系」的目的是保證對目標成本的執行落到實處，因此「責任成本體系」中的「責任范圍」的劃分，實際上也就與目標成本的結構體系息息相關。簡單的說，「責任范圍」的集合應該來自「成本結構樹」。理論上，我們還可以把「成本結構樹」的每一個分支都作為「責任范圍」來看待，並為之定義相關的責任部門、評價指標、評價部門。當然在實際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進行定義並加以實施。
作業過程管理：
明確了「責任成本體系」，按照部門/崗位對其負責的「責任范圍」進行合並，我們就可以得到部門/崗位的成本目標集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的「作業過程指導書」來對部門/崗位的行為進行規范，也就是說，必須從「制度流程」的層面保證對目標成本的執行，保證對成本的控制，這就是「作業過程管理」。我們可以把房地產開發全過程劃分為若干個相對獨立的作業過程，並為每個作業過程定義相應的流程制度規范，同時重點定義每個作業過程中與成本控制相關的要點，包括量化的經濟技術評價指標。這樣，我們就可以在日常業務這個層面實現對成本的過程式控制制，真正的將成本控制的執行力滲透到基層一線。
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用的支出。
3.跟蹤執行——動態成本法
經過前兩個步驟實現了「目標明確」、「責任清晰」之後，我們便進入最重要的第三步：目標成本執行過程的跟蹤——動態成本。動態成本反映的是項目實施過程中的預期成本，通過實時反應目標成本和動態成本的差異，幫助相關部門及時發現問題並解決問題，實現對成本的控制。
全動態成本：
動態成本的核心是實時性，動態指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態，例如，每平方單方綜合造價是多少？
我們強調「在項目執行過程中」能對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控製成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結束時得到相關成本數據，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結束時，木已成舟，談控制為時已晚。
如何實現動態成本的測算？——一個中心，三條主線
動態成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發生成本。合同性成本是動態成本中變動性最大的部分，其「高變動性」決定了它是成本控制的重中之重。而「非合同性成本」，如「政府報批報建費用」等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際業務中，就表現為「變更黑洞」、「款項超付」等成本失控現象頻頻出現。所以，我們在成本管理中必須「以合同為中心」。
三條主線：「動態成本」、「實際發生成本」、「實付成本」。「動態成本」反映任意時段項目的綜合成本及結構分布：「實際發生成本」指的是項目當前已審定的工程量，與「動態成本」對比可反映出項目整體進度：「實付成本」指的是實際已支付的款項，與「實際發生成本」對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執行的全貌。
成本管理系統——管理目標成本/動態成本的重要工具
動態成本的構成是相當復雜的，為了能實時得到動態成本相關數據，實現成本核算、成本控制的目標，我們必須藉助信息化手段提高企業成本管理水平。成本管理系統其實是一個能夠實時反映出項目成本的信息平台，它可以輔助我們建立成本結構體系、規范操作流程、實時記錄跟蹤核心業務進展，實現業務、財務、資金管理的有機結合。整個系統的核心是圍繞合同管理進行的，包括了估算成本、目標成本、合同台帳、合同變更、合同結算、付款管理、資金計劃、動態成本等功能。系統還可以提供決策的依據，比如付款時間、歷史賬務，大量的基礎工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關人員提高效率並且對項目進行監控。系統通過即時反應目標成本和動態成本的差異，大幅提升企業對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業的核心競爭力。
4.業績評估——優獎劣罰，拿數據說話
制定目標成本、明確責任體系、對業務過程進行了實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之後，最後我們就可以根據執行的結果對相關的業績進行評估。
將項目最終的「動態成本」與「目標成本」對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；將執行過程「實際完成的經濟技術指標」與「責任成本體系」中的「評價指標」做比較，我們就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業績進行評估，並真正做到「優獎劣罰」拿數據說話。
成本資料庫的建立：
在我們完成對業績評估的同時，還必須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結，並將之與項目「目標成本數據」、「動態成本數據」一起進行歸檔，在此基礎上，提煉出關鍵的成本指標，並最終形成項目的「成本資料庫」。通過「成本資料庫」的建立，所有項目的關鍵成本數據都將被保存下來，並對未來業務的開展發揮重要的指導作用。「成本資料庫」的建立充分體現「知識管理」的思想，使知識作為企業最寶貴的財富，能夠很好的沉澱下來，不因人員的流動而流失，使房地產企業的成本管理再上一個新的台階。
「省錢就是賺錢」，誰在成本管理領域走在前面，誰就在競爭中占據優勢！
⑶ 房地產公司的成本分析報告怎麼寫
在撰寫房地產公司的成本分析報告時，首先應當按照房地產成本項目（或細目）構成進行逐項分析。這包括但不限於土地成本、開發成本、建築成本、營銷成本、管理成本、稅費等。每一項成本都應該詳細列出，確保數據的准確性和完整性。
其次，參考當地房產成本指標進行對比和分析。這一步驟可以幫助企業更好地了解自身在成本控制方面的表現，同時也能為未來制定更合理的成本預算提供參考依據。對比分析可以發現成本控制的薄弱環節，進而採取措施進行改進。
在進行成本項目分析時，應確保數據的准確性和及時性。成本數據的收集應來源於可靠的渠道，如合同、發票、銀行流水等，避免數據造假。此外，及時更新成本數據，有助於企業准確把握市場變化，為決策提供支持。
對比分析則需要選取具有代表性的當地房產成本指標作為基準。這些指標可以包括土地成本、建築成本、稅費等。通過對比分析，企業可以發現自身在成本控制方面的優勢和劣勢，為優化成本結構提供依據。
撰寫成本分析報告時，還應關注成本控制的最佳實踐。這包括但不限於採用先進的施工技術和管理方法、優化供應鏈管理、提高員工技能和效率等。這些最佳實踐可以為企業帶來成本降低和效益提升。
總之，在撰寫房地產公司的成本分析報告時，應注重成本項目的詳細分析，參考當地房產成本指標進行對比和分析，確保數據的准確性和及時性，並關注成本控制的最佳實踐。