政府如何0成本拆遷

1. 如何破解征地拆遷十大難題

征地拆遷是項目開工建設的重要前提。如果是一進場順利地拿到地，項目開局良好進展順利，施工計劃就可以如期實施，施工進度就有保障；如果是征地拆遷遇到梗塞、讓地不順暢，項目如期竣工和兌現合同承諾的計劃將要落空。這項工作開展的是否順利，直接影響工程進度、施工工期和項目管理成本。如何解決征地拆遷困難中的問題，既保障項目快速開工的用地需求，又能和諧征遷維護好群眾利益，實現「路地雙贏」，是我們在工作中急需破解的難題。

一、征地拆遷凸顯的幾個問題

1、群眾工作不好做。造成群眾不願意征地拆遷不外乎有幾種原因：一是補償標准不高。群眾嫌征地拆遷補償標准過低，說實話節衣縮食一輩子，好不容易建起的房屋，遇到基礎建設，需要顧全大局，房子拆遷讓路，但對經濟困難的拆遷戶來說，出現一些家庭無力購買超出部分的面積，造成無房可居的問題。二是安置點位置不理想。許多群眾都傾向於就地安置，新安置點不如原來老房子環境如意，無論就醫孩子上學，還是大人上班上街購物，出行不方便，新安置點服務不配套等。三是受傳統思想的影響。有些人較為迷信，認為現在住得很好，人丁興旺，子孫如魚得水，這一切歸功祖屋風水和祖宗保佑，搬家有可能把好風水搬掉了，心裡忐忑不安老大不樂意。四是期望值過高。受利益趨動的影響，群眾的各類情緒和矛盾總是不可避免的，遇到百年拆遷難得的機遇，認為應該向政府多要錢，條件不答應就賴得不搬，討價還價的「釘子戶」應運而生。五是土地收購的失落感。土地是農民賴於生存的保障，讓農民離開土地就是剝奪了農民的保障。農民戀鄉戀土的情結濃得化不開，已深入到骨子裡了，沒有了土地生存保障受到極大的挑戰，又沒有其他謀生出路，在文化程度不高的農民身上尤為顯得明顯。

2、地域性徵地拆遷壁壘。征地拆遷難不能一概而論，稍微加於區別就不難發現，國家重點基礎設施建設項目，征地拆遷的進度要明顯快於地方基礎設施項目，鐵路項目要好於公路項目。原因是重點項目建設有資金保障，領導重視程度和工作力度不一樣，做事雷厲風行，一招一式落地有聲，從省、市、區、縣、鎮、鄉（街道）自上而下均成立征地拆遷辦事機構，專門有一幫人為重點項目建設服務，找人辦事極為方便。而地方性建設項目，因建設需要匆匆上馬開工，資金來源有不確定性，缺乏雄厚的資金支撐，捉襟見肘，一時無法與征地拆遷戶兌現，導致征地拆遷工作無限期的拖延。其次，受當地經濟利益的趨動，一些部門和個人以維護群眾利益不受侵害和發展地方經濟為由，說一套做一套，明一套暗一套，吃拿卡要，施工單位叫苦不迭，實在逼急了施工單位就用打架形式來推動拆遷，雖然做法不理性有些欠妥，但是也沒有辦法的辦法。有些地區利用新聞輿論來推動征地拆遷倒不失為好辦法。同樣是國家重點項目，不同地區和省份，由於辦事力度做事風格迵然不同，征地拆遷地域性差距明顯。

3、征地拆遷機制不完善。首先，征地拆遷中政府與被拆遷者之間的矛盾依然突出，主要表現在土地補償費和房屋拆遷費標準的補償標准過低，體現不出地區差異；拆遷補償政策混亂，同一區位的不同項目征地拆遷成本補償標准不統一，政策延續性差，房屋拆遷補償安置成本無固定增長模式，缺乏統一的標准依據；失地農民社會保障不到位，既定的保障政策沒有得到有效執行，重拆遷輕安置現象依然存在。其次，征地拆遷前期准備工作不充分，工作方案不夠完備，補償標准沒細化。在全國或在全省范圍內沒有統一征地拆遷補償標准，經濟開發區和非開發區補償不一樣，隨意而為，缺乏完整的補償標准體系，沒有建立能夠隨經濟環境變化而變化的補償標准周期性調整機制，嚴重傷害了拆遷戶的利益。第三，安置工作有缺陷。征地拆遷的安置工作為頭等大事，使失地農民盡快得到基本充足的養老保障，做到安置工作達標後方能進行拆遷，但是有些地方急功近利，缺少周密成熟考慮，兼顧國家、集體、個人關系的分配機制不明顯，群眾有抵制情緒，安置工作反反復復，害苦了施工單位。第四，征拆人員積極性受限。有些地方征地拆遷工作經費相對有限，相關工作人員經濟待遇相對較低；地方許多長期在征地拆遷一線的同志，經常被投訴或被個別群眾辱罵騷擾，一定程度上影響工作積極性。第五，施工單位利益難於得到保障。在征地拆遷過程中，村民的利益一旦得不到滿足，就把火燒到施工單位頭上，干擾你正常施工。雖然出氣對象是施工單位，但是真正的矛頭不是對著他來的，逼迫政府作出讓步。施工單位不折不扣成了「冤大頭」，設備閑置和人員窩工費用由誰來承擔？為此十分糾結。

二、破解征地拆遷難題的幾點策略

征地拆遷從表面看是政府的事兒，掏錢是政府的事兒，面子也是政府的事兒，拆得動拆不動和施工單位勿搭界，如果這樣認為是大錯特錯了。征地拆遷難題不解決，無地可用，隊伍上場後沒有活干，設備閑置，經濟損失尷尬境地自然不可能避免。因此，加強協作，積極參與，主動配合，主動出擊，是破解征地拆遷的難題的唯一出路。

1、充分做好征地拆遷前期准備工作。征地拆遷工作涉及面廣、工作量大，做好各項前期工作是確保征地拆遷工作有序進行的前提。首先，與地方征遷部門搞好工作對接，配合地方征遷部門摸清情況，把土地類別、房屋面積、青苗品種規格以及受徵人等相關情況調查清楚，登記造冊。其次，制定完善的征地拆遷工作方案，把工作過程中可能發生的事情考慮在先，充分准備。通過實地調查，制定符合實際情況並進一步細化的征地拆遷方案，組織項目人員一起攻關。再次，設置項目征地拆遷辦公室，配主任和征遷員，同時，要成立征地拆遷領導小組，項目經理和黨工委書記作為第一責任人，既要掛帥、又要出征，親力親為抓征遷。對征地拆遷工作，要結合當地實際進行細化，時時關心，時時跟蹤，盯住不放，狠抓落實。

2、提高征地拆遷工作服務水平。一是掌握政策和熟悉業務。作為征地拆遷工作集政策性和業務性很強的工作，融合了社會學、心理學、關系學，涉及太多單位和拆遷戶的利益，必須對征地拆遷政策有所了解有所掌握，說話謹慎，不能信口開河，做事謙遜，要小心翼翼，在處理業務向群眾宣傳時，要把握好方向，自己要做明白人。二是具備較強協調和溝通能力。征地拆遷免不了與人打交道，上至政府公務員下至平民百姓，征地拆遷矛盾需要協調與溝通，如果不會做協調和溝通工作，不僅不能夠解決問題，還有引起對方的反感可能激化矛盾，因此，學會說話，提高溝通技巧很重要。三是超前工作意識和應變工作方法。主動上門求教，態度要虛心誠懇，在了解徵求意見基礎上，從諸多信息中梳理出有用的信息，超前謀劃，應對瞬息萬變的征地拆遷工作。

3、充分認識征地拆遷任務的艱巨性。由於國家對土地管理日益規范，老百姓的法律意識和自我保護意識越來越強，所以，征遷工作越來越難做。一是堅定信心。碰到征地拆遷難題不能退縮，遇到挫折不能氣餒，人都是逼出來的，只要你努力去做，不怨天尤人，辦法總比困難多，一定有克制困難解決矛盾的辦法。二是依靠地方政府。政府是征地拆遷的主體，必須與政府建立良好的工作關系，尊重當地風俗，以禮相待，真誠同對方交朋友，先拜訪後辦事，合理反映我們的訴求。要學會心細、腿快、腦靈、嘴甜、多磨的工作本領，讓政府體會到我們沒有地不能施工的難處。「感情有，喝杯酒」，有時一起吃餐便飯，酬謝一下對方也有必要。三是交好私人朋友。做好事情想要成功，需要領導也需要朋友。個別老百姓為了自己的利益，不會與你講政策，只會無理取鬧。講實惠、講現實，有時政府人員也拿他們沒轍。碰到難纏的「釘子戶」，不能懈氣，請當地有威望、且為共同熟悉敬重的長輩或領導出面做協調工作，為工作甚至和所謂的「釘子戶」交朋友，任何事情總會有變化的，堅信天下沒有永遠的敵人和永遠的朋友，有時候敵人也可以變成朋友。四是吃苦耐勞的犧牲精神。征遷人員難免要受氣、受苦、受累，甚至被施工隊伍和村民所誤解，出力不討好，心酸只能住肚子里咽，學會忍辱負重，遇到復雜問題和尖銳征遷矛盾時，需要攻堅，連續地做思想工作，也許你正常的生活規律完全打亂，但，你必須學會堅持挺住。

4、打造平安工地共建「路地雙贏」關系。征地拆遷順不順和諧不和諧，雖然有多種原因，但是很大程度上取決於事在人為和處理藝術，看我們自己願意不願意付出。因此，在對外宣傳、外部環境協調上必須把握好關鍵幾點：一是注意政策宣傳教育工作，把征地拆遷政策和項目建成之後交通改善給地方帶來的好處向群眾講清楚，妥善解決群眾提出的困難和問題，以取得群眾的理解支持。二是對於個別鑽政策空子借機鬧事，敲詐、堵門、堵路等，嚴重影響施工秩序的行為，一方面進行有理有節地進行勸阻、批評、教育、警告、制止，軟硬兼施，靈活運用；另一面和當地公安取得聯系請他們出面調解矛盾解決問題。三是對群眾合理訴求決不能視而不見。比如：因重載施工車輛造成當地村道路損壞，需要補修道路；因施工鑽孔樁，泥漿外溢，流入農田，造成污染；因山體機械開挖和爆破施工，對周邊村民的噪音影響，村民要求項目調整施工時間等等。對於群眾合情合理的訴求，盡快予以答復和解決，避免問題擴大矛盾升級，影響和諧共建「路地雙贏」關系。四是力所能及為群眾排憂解難。對於落後和經濟相對欠發達的地區，群眾生活還比較艱苦，脫貧致富的願望較為強烈。首先，對於有勞動能力特別困難的村民，介紹到我們工地幹活，幫助其解決困難；其次，在修施工便道的同時力所能及的幫助他們修橋補路，方便村民出行，「積小善為大善，積小德為大德」。第三，對於村民遭遇乾旱和洪災等自然災害，要雪中送炭，支持他們興修水利渡過難關。五是開展送溫暖工作。與當地學校開展幫扶結對子活動；重陽節關愛老年人送溫暖走訪慰問活動，等等。改善關系，主動示好，是營造和諧「路地關系」一計心靈良葯，問題和矛盾迎刃而解。
【重慶律師】http://www.lawtime.cn/chongqing

2. 如何提高拆遷補償呢

拆遷，是勢不可擋的潮流，被拆遷人只有被動接受。在這樣的前提下，如何提高自己的拆遷補償，對被拆遷人來說才是最為關鍵的。總的來講，拆遷補償中占補償額最大比例的就是房屋和土地的價值。換句話說，房屋和土地所能爭取到的拆遷補償決定了拆遷補償總額的高低。房屋和土地價值越高，拆遷補償總數額就相對偏高了。而在現實的拆遷中，為了盡可能壓低補償，拆遷單位總是想方設法的在房屋和土地上做文章，也就是說拆遷方會以各種方法和理由讓被拆遷戶的房屋遠遠低於市場價格。那面對這樣的現實情況，如何讓你的房屋和土地價值在拆遷中保值呢？

照相錄音是對房屋土地保值提價的最好監督措施

來自網路經驗

3. 政府徵收土地和拆遷該怎麼賠

拆建單位依照規定標准向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用於補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標准由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標准
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標准
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費
註：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
(三)農村房屋拆遷補償標准
(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆+6拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建築面積;
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，並獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建築面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

4. 被政府拆遷賠償金額是多少，是怎麼樣賠償的

拆遷安置房補償由於地區不同、同一地區區位價值也不同，補償標准也不相同。房子是不是自己購買，還是開發商負責給建設也是不同的。
1、相關的房屋進行拆遷補償，拆遷工作統一由地方政府委託相關單位辦理拆遷事宜；
2、當地政府應當事先發出拆遷公告和補償標準的公告，被徵收人如果不同意補償的方式和數額等，可以協商處理，協商不成的可以提起行政訴訟，要求法院予以裁決；
3、建議到當地政府相關部門了解有關拆遷安置的有關文件。
有照房和無照房補償金額是不一樣的，補償時將對產權人補償，也就是你一定要確保產權證上時你的名字，現在很多棚戶區改造的房屋有幾種情況，一是就地安置，就是在所拆房屋地點安置，採取拆一還一政策，就是會在原地分給你一套房子，超出的面積按照成本價補差價；二是異地安置，也就是在你被拆遷房以外的區域進行安置；三是貨幣安置，就是按照當地補償政策，每平米給與被拆遷人一定數額的貨幣進行安置。

5. 政府拆遷補償的問題

如果產權是個人的，需要拆遷戶的土地使用權證、房產證，收款證明、拆遷安置協議以及身份證復印件等證明直接入開發成本—土地徵用及拆遷補償費。對於產權是單位的，這里有兩種情況要區別對待：
1、房地產企業自己拆遷需要被拆遷單位的土地使用權證、房產證，收款證明、拆遷安置協議以及稅局代開的發票。2、如果是政策性拆遷（就是由政府發拆遷公告），取得被拆遷單位的收款收據即可入帳（也有稅局要求開具發票的，目前對企業取得政策性拆遷收入的所得稅有規定，營業稅國稅總局的文件還沒有具體規定。
這里有幾個文件參考一下 國稅發【2005】45號文、【2009】118號文
還可以參考《廣東省地方稅務局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》(粵地稅函「1999」295號)規定,"為了支持城市改造建設,經請示國家稅務總局同意,凡經縣級以上政府批准,國土局及有關房地產管理部門發出公告,限期拆(搬)遷的地(路)段的,被拆遷戶取得的拆遷補償收入(包括貨幣、貨物或其他經濟利益)暫不徵收營業稅.";《福建省地方稅務局關於拆遷補償業務徵收營業稅問題的通知》閩地稅發[2004]63號規定,"被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應徵收營業稅.1、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費,暫免徵收營業稅.2、被拆遷個人因自用普通住房拆遷,所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換,暫免徵收營業稅." 結合上述文件,可知,搬遷企業取得政府財政部門支付的拆遷補償費及其他補助費,免收營業稅;搬遷企業通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉讓收入,按"轉讓無形資產"徵收營業稅;
現行墊付：
借：預付帳款或其他應收款 30000
貸：銀行存款 30000
收到政府補貼
借：銀行存款 30000
貸：補貼收入 30000

6. 政府應如何做好房屋拆遷工作

各級應依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱條例）各地條例規定的程序實施房屋拆遷管理和補償安置工作。凡縣、區級原已制定的與《條例》、《辦法》有抵觸的規定應即行廢止，切實保證政令暢通。要嚴把房屋拆遷許可證審查發證關，房屋拆遷管理部門在受理拆遷人的房屋拆遷許可證申請時，必須依照《條例》規定進行嚴格審查、核實，對不符合條件或申請要件不全的項目均不得頒發房屋拆遷許可證。各地要根據《條例》的規定，切實加強拆遷補償安置資金監管工作，防止擠占挪用拆遷補償安置資金。對拆遷補償安置資金不落實的項目，不準實施拆遷。各地應按建設部《城市房屋拆遷單位管理規定》（建設部12號令）和《房地產估價規范》的要求，加強對房屋拆遷單位和房地產估價機構的管理。建立和完善房屋拆遷單位和估價機構資質管理制度，嚴格拆遷人員和評估人員持證上崗制度，加大對房屋拆遷單位和房地產估價機構的監管力度，加強對從事房屋拆遷工作和房地產估價人員的培訓和教育，提高房屋拆遷從業人員素質。嚴禁無拆遷資格的單位和個人承攬拆遷項目，嚴禁通過掛靠拆遷單位從事拆遷；嚴禁有資格的拆遷單位非法轉讓或層層轉包、分包拆遷業務，出借拆遷資格證；嚴禁房地產估價機構轉讓或層層轉包、分包拆遷業務。對違反規定實施拆遷和拆遷評估的單位和個人，各級行政執法部門要依法加大嚴查處罰力度。

同時，各級建設和房屋拆遷管理部門要加強房屋拆除工程的監督管理工作。建立安全管理制度，提高安全生產和文明施工水平，杜絕拆除工程中的傷亡事故。

7. 政府拆遷如何賠償

國家對拆遷住宅沒有有具體補償標准，一般都是根據當地的市場情況進行賠償。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定：作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十三條規定：對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條規定：房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

8. 詳細的拆遷流程

拆遷流程是拆遷活動必須依照法定程序進行的具體體現，了解拆遷流程會使我們對整個拆遷環節有一個概括性的把握。

1、頒發拆遷許可證

取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎。

單位和個人(有例外)需要拆遷房屋的，必須持國家規定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。

2、發布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在核發房屋拆遷許可證時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

3、拆遷補償協商

拆遷公告發布後，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協商階段。

(2)、另一種情況是，經過平等、自願、合法的協商未達成拆遷安置補償協議。

4、進行裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

5、拆遷實施階段:

(8)政府如何0成本拆遷擴展閱讀：

拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。

拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發後，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法對拆遷區域內的房產進行價格評估確定的行為。

拆遷補償價格評估的法定依據一共有三種：

市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

市場評估價

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序。

選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

交易均價

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定並公布。

重置價

重置價是指由估價機構採用估價時點的建築材料和建築技術，按估價時點的價格水平。

判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建築物的正常價格。