① 土地開發成本
是指
房地產開發企業
開發土地(即建設場地)所發生的各種費用支出;
核算應注意的問題
房地產開發企業土地成本的核算過程是指企業將開發一定數量的土地所支出的全部費用進行歸集和分配，最終計算出某個項目的總成本或單位成本的過程。對於開發規模小，周期短的企業，只要按前面所講的成本內容進行核算，就能較容易解決問題。但對於企業進行規模較大、周期較長的成片土地開發而言，土地成本核算過程就不那麼簡單了，在成本核算過程中就應該注意以下三個問題：
② 土地開發成本的成本核算
企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發成本」賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發成本」賬戶進行核算。
為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置「商品性土地開發成本」和「自用土地開發成本」兩個二級賬戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入「開發成本——商品性土地開發成本」、「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在「開發間接費用」賬戶進行核算，於月份終了再按一定標准，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
③ 土地開發成本如何評估
地開發成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然後將兩者相減即為土地開發成本。
運用成本法評估土地開發成本，是土地開發成本各構成部分的累加即為土地開發成本。由於掛牌出讓的宗地，其來源有農民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發成本的構成不同，所以土地開發成本可分為農民集體土地的開發成本、住宅用地的開發成本和單位用地的開發成本。
1、農民集體土地開發成本的計算
農民集體土地的開發成本主要是征地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規規定的徵用農民集體土地的費用項目和標准進行計算：集體土地征地補償費＝土地補償費＋青苗補償費＋地上物補償費＋勞動力安置費＋超轉人員安置費＋菜田基金＋耕地佔用稅等。
2、住宅用地開發成本的計算
住宅用地的開發成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
住宅房屋拆遷補償價格＝(基準地價×K＋基準備房價)×被拆遷房屋建築面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補償費
上式中，K為容積率修正系數。
3、單位用地開發成本的計算
單位用地的開發成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
非住宅房屋拆遷補償價格＝區位價格×K1×K2×K3×建築面積＋地上物重置成本＋停業損失補償費＋搬家補償費
上式中，K1為容積率調整系數，K2為房屋原用途調整系數，K3為規劃用途調整系數。
由於以前的土地使用權出讓主要採用協議出讓方式，土地開發成本雖然有法律、法規對征地拆遷費用項目和標准作了規定，但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地佔有者討價還價確定的，其之間的協商結果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和准確的評估操作方法。
④ 土地成本是怎樣計算的
計算公式：V＝σ×r×666.67平方米/畝
V－每畝土地的價值
σ－每平方米建築面積的土地成本
r－容積率
V每畝土地的價值是經營性土地進行招拍掛時的最後成交價，是老闆們作為決策的依據；
σ每平方米建築面積的土地成本是項目運作成功的關鍵，是老闆們的心理底價，它的取值是本公式的核心.
⑤ 房地產開發成本測算怎麼算
1、土地成本
300×（9578.14÷2000/3）=4310.16萬元
2、建安成本
建築面積=9578.14×1.8=17240.65平方米
17240.65×2800÷10000=4827.38萬元
3、設計費
17240.65×22÷10000=37.93萬元
4、報建費
17240.65×100÷10000=172.41萬元
5、銷售費用
17240.65×7200×3%÷10000=372.40萬元
房地產開發成本=土地成本+建安成本+設計費+報建費+銷售費用
=4310.16+4827.38+37.93+172.41+372.40
=9720.28萬元
9720.28×10000÷17240.65=5638元/平方米
合每平方米成本5638元。
⑥ 房地產開發拿地成本的計算是怎麼算的
因為你拿的地不光是蓋的房子那麼大點地方，你蓋的小區，道路，停車場，等等，都是你拿的地的錢，哪個開發商就蓋一棟房子然後政府給你劃一百平米的？出門都沒地方踩了？
⑦ 開發商的土地成本怎麼算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：網路：土地成本）
⑧ 土地整理成本怎樣核算
一、土地開發支出劃分和歸集的原則
房地產開發企業開發的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地(也叫商品性建設場地);另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品,其費用支出單獨構成土地的開發成本;而後者則是企業的中間開發產品,其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的「開發成本——土地開發成本」科目,它的核算的內容,與企業發生的土地開發支出並不完全對口,原則上僅限於企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地,其費用可分清負擔對象的,應直接計入有關房屋開發成本,在「開發成本——房屋開發成本」科目進行核算。如果企業開發的自用土地,分不清負擔對象,應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的,其費用可先通過「開發成本——土地開發成本」科目進行歸集,待土地開發完成投入使用時,再按一定的標准(如房屋佔地面積或房屋建築面積等)將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬於企業開發商品性土地的一部分,則應將整塊土地作為一個成本核算對象,在「開發成本——土地開發成本」 賬戶中歸集其發生的全部開發支出,計算其總成本和單位成本,並於土地開發完成時,將成本結轉到「開發產品」賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應負擔的開發成本,從「開發產品」賬戶轉入「開發成本——房屋開發成本」漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發成本。
二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
(一)土地開發成本核算對象的確定
為了既有利於土地開發支出的歸集,又有利於土地開發成本的結轉,對需要單獨核算土地開發成本的開發項目,可按下列原則確定土地開發成本的核算對象:
1.對開發面積不大、開發工期較短的土地,可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象;
2.對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地,可以一定區域作為土地開發成本核算對象。
成本核算對象應在開工之前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。
(二)土地開發成本項目的設置
企業開發的土地,因其設計要求不同,開發的層次、程度和內容都不相同,有的只是進行場地的清理平整,如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外,還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此,就各個具體的土地開發項目來說,它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目,設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目,如建築安裝工程費,配套設施費,可不必設置。根據土地開發支出的一般情況,企業對土地開發成本的核算,可設置如下幾個成本項目:
(1)土地徵用及拆遷補償費或土地批租費;
(2)前期工程費;
(3)基礎設施費;
(4)開發間接費。
其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費,及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的,應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用,包括規劃、設計費,項目可行性研究費,水文、地質勘察、測繪費,場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費,還應設置「配套設施費」成本項目,用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。
三、土地開發成本的核算
企業在土地開發過程中發生的各項支出,除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發成本」賬戶核算外,其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發成本」賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本,對土地開發成本應按土地開發項目的類別,分別設置「商品性土地開發成本」和「自用土地開發成本」兩個二級賬戶,並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出,可直接記入各土地開發成本明細分類賬,並記入「開發成本——商品性土地開發成本」、「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。發生的開發間接費用,應先在「開發間接費用」賬戶進行核算,於月份終了再按一定標准,分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費,應記入「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
現舉例說明土地開發成本的核算如下;
如某房地產開發企業在某月份內,共發生了下列有關土地開發支出:
301 351
商品性土地 自用土地
支付征地拆遷費
78 000元 72 000元
支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元
應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元
分配開發間接費 10 000元
合 計 133 000元 108 000元
則在用銀行存款支付征地拆遷費時,應作:
借;開發成本——商品性土地開發成本 78 000
開發成本——自用土地開發成本 72 000
貸;銀行存款 150 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 20 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸:銀行存款 38 000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 25 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸;應付賬款——應付工程款 43 000
分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 10 000
貸:開發間接費用 10 000
同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。
四、已完土地開發成本的結轉
已完土地開發成本的結轉,應根據已完成開發土地的用途,採用不同的成本結轉方法。
為轉讓、出租而開發的商品性土地,在開發完成並經驗收後,應將其實際成本自「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發產品——土地」賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收,加上以前月份開發支出共1002 000元,應作如下分錄入賬:
借:開發產品——土地 1002 000
貸:開發成本——商品性土地開發成本 1002 000
為本企業房屋開發用的土地,應於開發完成把土地投入使用時,將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本,結轉計入房屋開發成本的土地開發支出,可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合並為「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」兩個費用項目,然後轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用,均轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」項目;對其他土地開發支出,包括前期工程費、基礎設施費等, 則合並轉入有關房屋開發成本的「基礎設施費」項目。經結轉的自用土地開發支出,應將它自「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方。
假如上述開發企業自用土地在開發完成後,加上以前月份開發車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用於建造 151出租房和181周轉房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周轉房用、地1200平方米,則單方自用土地開發成本為 240元(648000元/1500+1200),應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元(240元×1500),結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元(240元×1200),在總分類核算上應作如下分錄入賬:
借:開發成本——房屋開發成本 648 000
貸:開發成本——自用土地開發成本 648 000
如果自用土地開發完成後,還不能確定房屋和配套設施等項目的用地,則應先將其成本結轉「開發產品——自用土地」賬戶的借方,於自用土地投入使用時,再從「開發產品——自用土地」賬戶的貸方將其開發成本轉入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方
⑨ 怎樣用土地面積和地價來算出開發成本
土地面積×容積率=建築面積
300×3.5=1050畝
土地單價×面積=總地價
500000×300=150000000元
總地價/建築面積=樓面地價
150000000/（1050×666.66）=214.29元/平方米
這只是樓面地價，當然還要加上建築費用及其他費用。
⑩ 土地取得成本與土地開發成本有何不同
土地取得成本就是開發商通過招、拍、掛等方式取得土地的價格，比如120萬/畝。土地取得成本是取得開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（買方）繳納的稅費構成。在目前情況下，土地取得成本的構成，根據房地產開發取得土地的途徑分為下列3種：
1．通過徵用農地取得的，土地取得成本包括農地徵用費和土地使用權出讓金等。
2．通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權出讓金等。
3．通過在市場上「購買」取得的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成徵用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費(如交易手續費、契稅)等。
土地開發成本－－指開發區內的市政工程建設費,包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、
通訊
及道路建設費用,這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種,歸集並計算出單項總造價後,按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。
1、土地徵用及拆遷費 新區開發含對土地所有者的安置資、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、土地補償費及遷墳、魚塘。養殖場的拆遷賠償費等。舊城區開發含動遷戶臨時安置的安置費、自行安置的補助費、私房征購費等。
2、土地購置費 雙方在土地交易中發生的價款。
3、出讓金 國家收取的款項。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。
4、七通一平費 指開發區內的市政工程建設費，包括開發區內的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設費用，這些費用按開發單位價目成本總額包括以下幾種，歸集並計算出單項總造價後，按土地開發受益面積平攤到土地開發成本中去。
① 場地平整
② 勘察設計
③ 臨時設施
④ 樁基工程
⑤ 土建安裝
⑥ 管理費 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
⑦ 利息 七通一平費用單獨施工、計算時計入。
5、耕地佔用稅
6、耕地開墾費
7、征地管理費 指為組織與管理土地開發工程而支付的各種費用。包括管理人員工資、生產工人輔助工資、工資附加費、辦公費、差旅費、職工教育費、固定資產使用費、檢驗試驗費、勞保技安費等。
8、佔耕地教育附加費
9、新增建設用地有償使用費
10、南水北調費
11、新菜田開發基金
12、出讓金業務費
13、契稅
14、利息 目前國內外銀行提供貸款均是以復利法計算利息的。所以開發工程的貸款利息，應以復利計息計人成本。
二、建築及安裝工程費
1、建築及安裝工程費 指新建全部建築物、構築物的施工及設備購置費用。主要包括：
① 人工費 直接從事建築安裝工程施工的工人和在現場為建築安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。
② 材料費 工程施工所耗用的並構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。
③ 機械使用費 工程施工過程中使用的機械動力設備發生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。
④ 施工管理費 為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。主要包括：
- 工作人員工資
- 工資附加費
- 辦公費
- 差旅費
- 檢驗試驗費
⑤ 設備購置及安裝費 包括各種設備的購置及安裝費。
- 供熱及換熱站
- 供電設備、安裝（外接及配電室、配電箱費用）
- 電梯
2、小區內公共服務及建設費 指按規劃要求興建
① 中小學校、幼兒園
② 健身設施或用房
③ 醫院
④ 派出所
⑤ 環境衛生用房
⑥ 物業管理用房（保安監控室）
⑦ 居委會
⑧ 商店
⑨ 停車場（洗車場）
⑩ 其他服務設施
3、小區內公共設施配套工程建設費 （單指工程施工費用）
① 道路 停車場 地面硬化 圍牆
② 排水、排污管道
③ 供水管道、二次加壓
④ 監控系統
⑤ 供電線路、路燈
⑥ 寬頻及機房
⑦ 有線電視
⑧ 通訊線路
⑨ 供熱管道及換熱站
⑩ 園林、綠化
三、基礎工程費
（主體工程基礎費用）
四、城市基礎設施配套費
1、渣土費
2、人防費
3、中學增建費
4、城市基礎設施配套費
5、舊城改造費
6、公建地費
7、牆改費
8、便道佔用費
9、環境保護監察費
10、城市綠化費
五、前後期費用
1、勘察設計費
2、監理費
3、招標費
4、質檢費
5、測量、放線費
6、價格評估費
7、綜合開發管理費
8、房屋所有權登記費
9、房屋所有權登記工本費
10、物業前期費
11、散裝水泥限袋費
12、工程質量監督費
13、工程造價管理費
14、安全監督費
15、勞動定額測定費
16、外省承包工程管理費
17、施工圖紙審查費
18、預算費
19、施工噪音管理費
20、專家評審費
六、預備費
1、熱力補貼費
2、供暖
3、煤氣集資
4、煤氣施工
5、供電
6、供水外接
7、排污費
七、經營管理費 企業運行項目管理過程中所發生的費用。
1、監察審計費
2、資質年審費
3、營業執照年審費
4、治安費
5、衛生費
6、行業管理部門培訓費
7、城市交通集資費
8、報刊費
9、街道管理費
10、計劃生育管理費
11、社會統籌
12、教育基金
八、貸款利息 項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。
九、不可預見費
十、銷售、廣告費
1、銷售提成費用
2、廣告費
3、銷售營業稅
十一、各種稅費
國家和地方政府徵收的投資方向調節稅、工商統一稅、企業所得稅、印花稅等。
十二、總投資額
十三、利潤額