⑴ 成本法評估
是下面這個計算思路么？
1、基本思路
成本法是依據開發或建造待估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。
利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。
2、適用范圍
成本法一般適用新開土地的估價，特別適用於土地市場不發育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對於既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。
3、土地評估的成本法操作步驟
公式：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
（1）計算土地取得費用
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：
①、國家徵用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
關於征地費用各項標准，《中華人民共和國土地管理法》有明確規定：徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前3年平均產值的6－10倍；徵用耕地的補助費，按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以征地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標准，為該耕地被征前3年平均年產值的4－6倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前3年平均年產值的15倍。
徵用其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由各省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
被徵用土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
按照以上規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。
②、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。
（2）計算土地開發費用
土地土開發費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
①、「三通一平」指：通水、通路、通電、平整地面。「七通一平」指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎設施配套費用應以「七通一平」為標准計算。
②、公共事業建設配套費用。
③、小區開發配套費。
（3）計算投資利息
在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發費兩大部分。由於兩部分資金的投入時間和佔用時間不同，土地取得費在土地開發動工前即要全部付清，在開發完成銷售後方能收回，計息應為整個開發期和銷售期。土地開發費在開發過程中逐步投入，銷售後收回，若土地開發費是均勻投入，則計息期為開發期的一半。
（4）計算投資利潤
利潤率計算的基數可以是土地取得費和土地開發費，也可以是開發後土地的地價。
（5）土地增值收益確定
土地增值收益主要是由於土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應歸土地所有者所有。
根據計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。土地增值收益率通常為10％－25％
4、新建房地產評估的成本法操作步驟
公式：新建房地產價格=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤
（1）、土地取得費用
土地取得費用包括：土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續費及稅金
（2）、開發成本
① 勘察設計和前期工程費。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執照費。
② 基礎設施建設費。包括：由開發商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環境、衛生、照明等建設費用。
③ 房屋建築安裝工程費。包括：建築安裝工程費、招投標費、預算審查費，質量監督費，竣工圖費，三材差價，定額調整系數、建材發展基金等。
④ 公共配套設施建設費。
⑤ 開發過程中的稅費及其他間接費用。
（3）、開發利潤：以土地取得費和開發費用之和作為利潤計算的基數。利潤率應根據開發類似房地產的平均利潤率來確定。
（4）、管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發過程中管理人員的工資等。
（5）、投資利息：以土地取得費和開發成本之和作為計算利息的基數。
（6）、銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費。
⑵ 成本法適用的對象、條件和步驟
適用的對象特別適用於既無收益又很少發生交易的房地產的估價，明攜也適用於市場不並槐銀完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產絕宴，房地產保險一般也採用成本法。
步驟：收集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料、估算重新購建價格、估算折舊、求取積算價格。
⑶ 房地產估價師考試知識點：成本法
成本法：
1.成本法適用的估價對象：
①新開發的房地產、舊的房地產、在建工程、計劃開發建設的房地產都可以採用成本法估價;
②由於很少發生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或者沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的`房地產以及單純的建築物或者其裝飾、裝修部分，通常也是採用成本法估價;
③在房地產保險及其他房地產損害賠償中、房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易實例較少的地區，難以採用市場法估價的，通常只好採用成本法估價;
④成本法一般適用於評估那些可獨立開發建設的整體房地產的價值。
2. 成本法的注意事項：
(1)採用客觀成本而不是實際成本。
(2)在客喊此觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。
(3)在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進行調整。
成本法需要注意以下幾個問題
1)成本法中開發成本可劃分為土地開發成本和建築物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費;②基礎設施建設費;③商品房建築安裝工程費;④公共服務設施建設費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發成本，哪幾項歸建築物建造成本。
需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬於土地開發成本，②項如果取得的房地產開發用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬於土地開發成本，部分屬於土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建築物建造成本，⑤項應更多可歸於建築物建造成本中。
2)紅線內市政費用應包括在建造成本中。
3)要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。
4)勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市政費，一般應包含在土地開發成本中並參與計息。
5)成本法利息的計算中，基飢滲搭礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發成本費用的。
6)對自用房地產用成本法估價中，要計算銷售費稅。
7)成本法評估在建工程，並不是“什麼情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預售時就有銷售費用。
8)房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。爛拿
9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產開發中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同於利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。
10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經濟折舊中由於外部的改善帶來的價值提升，是屬於是房地產價值的升值。
⑷ 作業成本法的成本計算對象包括多少幾個層次
作業成本法的成本計算對象包茄此扒括5個層次。根據查詢相關資料信息：作業成本法的成本計算對象包括資源、作業、作業中心、批次、制顫昌造中心這五個層扒讓次。
⑸ 作業成本法的成本計算對象包括什麼幾個層次
資源，作業，成本動因，作業中心。
1、資源是企業生產耗費的原始形態，是成本產生的源泉。企業作業活動系統所涉及的人力、物力、財力都屬於資源。一個企業的資源包括直接人工、直接材料、間接製造費用等。
2、作業，是指在一個組織內為了某一目的而進行的耗費資源動作，它是作業成本計算系統中最小的成本歸集單元。作業貫穿產品生產經營的全過程，從產品設計、原料采購、生產加工，直至產攜腔品的發運銷售。在這一過程中，每個環節、每卜亮道工序都可以視為一項作業。
3、成本動因，亦稱成本驅動因素，是指導致成本發生的因素型隱寬，即成本的誘因。成本動因通常以作業活動耗費的資源來進行度量，如質量檢查次數、用電度數等。在作業成本法下，成本動因是成本分配的依據。成本動因又可以分為資源動因和作業動因。
4、作業中心又稱成本庫，是指構成一個業務過程的相互聯系的作業集合，用來匯集業務過程及其產出的成本。換言之，按照統一的作業動因，將各種資源耗費項目歸結在一起，便形成[作業中心]。作業中心有助於企業更明晰地分析一組相關的作業，以便進行作業管理以及企業組織機構和責任中心的設計與考核。