㈠ 如何投資房產
1、個人房地產投資應注意的風險
由於房地產具有增值的特性，這就決定了相對於其他投資工具而言，房地產投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產用於出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產升值所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至於炒賣房地產，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產只有長線投資才能始終立於不敗之地;而短線投資房地產，有時會受到經濟衰退的影響而導致全線崩潰。
但根據風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規避風險的能力。通常房產投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對於部分以借貸形式投入房產的投資者，更應本著「穩健」的原則，經過精確計算後再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用於房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
2、購置房產後如何進行投資操作
投資者購置房產後，即投資者用現款或分期付款的方式直接向房地產開發商購買住房，並適當裝修、裝飾後出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。隨著房地產中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的「房屋銀行」，對大多數希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經驗的投資者來說，無疑是其首選方式。
投資房地產的注意事項:
1、做好對自身資金實力和房地產市場的分析評估。
房地產投資需要大量的資金,如果自身沒有足夠的資金,或者沒有一定的籌資能力,就不能投資房地產。
第二,要當時的地產市場進行市場分析,避免盲目的投資。不論是什麼行業,價格都是由供求關系影響的,因此投資房地產還是要著眼於市場的供求關系,觀察市場需求和價格走勢,找准投資時機。
2、選擇好房地產投資的品種。
目前,可以供個人進行投資的房地產品種主要有商鋪、寫字樓、住宅等。
一般情況下,地區經濟快速增長時,投資商業地產會有比較好的回報。而投資住宅地產會比較安全,升值穩定。
3、投資房地產要考慮全面。
綜合考慮該項目開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面的問題。
4、考慮好如何進行投資操作。
投資方房地產最常見的一種方式就是向開發商購買住房,進行裝飾後出售或者出租,以獲得利益。如何將房產出租出去,尋求合適的租戶,按時收取房租,就成為投資者關心的問題。
投資房地產幾個技巧
1進行研究，可以讓你學會了解你的目標市場，並適用這些知識來增加你自身的優勢。
2參加相關研討會。有時候關自己學習是不夠的，有時需要聽聽專家的解釋，要充分認識參加研討會的重要，這里你將能獲得寶貴的指導，這些信息有時並不會出現在你閱讀的書裡面。
3交志趣相投的朋友。雖然他們可能是你的對手或競爭者，朋友與你的同胞的房地產投資者不會受到傷害，特別是如果你新來的業務員，通過與他們的互動，你可以了解最新的市場趨勢，他們也可能教你一兩有關成功的房地產投資。
——上海菁英地產員工
㈡ 房價為什麼這么高，根本原因是什麼
城鎮土地並不稀缺，一到春節，還不是一座空城？越來越多地農村人是湧向了城市，但是也只是工作，不要想的太多，房價並不是因為這個原因，所以實際上買房的的人並沒那麼多，越來越高原因：
一是國家政策。某種情況來說，現在的情況只不過是國人，簡單效仿西方對房地產發展過程，國家對經濟的中存的問題沒處理好的緣故。
二是農業和重工業這大核心產也快速消失，注重股票、基金等等的虛假經濟，股票和基金的運用不是西方國家一般，大偏離了本身的定義，因此產生了很多畸形的經濟問題，經濟澎脹。如騙人集資而捲走的事件屢見不鮮。
三是國家大力發展公路、鐵路和飛機場等的基礎設施，造成鋼筋、水泥供一直處於不應求，造成價格過高，也是其中一個原因，其它原因還有泛濫的地產行業等等情況，造成了所畏的一般概念的建築成本高。
四，房子的實際價值不高，定價虛高，已到有『有價無市』，即有價格沒人買，就像把一個雞蛋賣到1億元那樣的不切實際。
目前房地產大部分買房的人，其實入住的應該在20%—35%，空置房子可想而知，而一般房子壽命只有70年，商業房20-50年，中國每年那麼多房子空閑著，不用多久將都是危房，只能說，一起見證這種遲早會崩潰的實體經濟的。
最終大概會是以一場經濟泡沫為結局。
㈢ 中國房地產市場價格過高的原因及對策
中國房地產市場價格過高的原因及對策： 摘要：針對我國房地產價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產企業、房地產購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩定房價的對策建議。
關鍵詞：房地產泡沫：成本推上、國際游資、經濟適用房
一、近年來我國房地產價格持續快速上漲
我國自1998年開始實施新型住房制度，即以住房分配貨幣化為起點，逐步建立私有產權為主，其他產權形式並存的多元化產權制度，有效拉動了社會需求，刺激了住宅消費，帶動了國民經濟的持續快速發展。然而，隨著中國房地產市場的發展，各種矛盾也逐漸暴露，特別是高房價問題。 過去的2007年，房地產價格經歷了快速上升階段，各省城市房價不斷攀升，截止到2007年12月，國家統計局國房景氣指數連續8個月上升，創下2004年2月以來新高。不斷走高的房地產價格，尤其在一些大城市，已遠超大多數居民的購買能力。
房地產價格的快速上漲已成為我國經濟平穩運行中的突出問題。從房地產業在國民經濟中所佔比重以及該產業同其他產業的關聯度大小來看，房地產業在國民經濟中所佔比重不斷增加；房地產產業的產業鏈長，波及面廣，國民經濟中的絕大部分產業和房地產業都有關聯關系；此外，房地產業還關繫到民生問題。
驅動房地產價格上漲的因素主要有：國民經濟的持續快速增長，居民收入增長加快；城市化進程的加快及我國人口結構因素；較為寬松的信貸政策；人民幣升值的預期。人民幣近年來兌美元不斷升值，隨著美元不斷貶值，人民幣成了避風港，房地產行業作為不可貿易品部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲；房地產升值預期的形成導致開發商囤積土地、捂盤惜售再加上土地供給缺乏彈性，導致供給減少，供需矛盾加劇，促使房地產價格上漲。
以上因素是房地產價格不斷上漲的主要因素。可見，房地產價格的上漲既有經濟發展帶來的必然因素，同時還存在一些不確定因素。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發出來，加之20世紀末擴大內需的一系列政策，房地產價格一漲再漲。 1999—2009年間，房屋銷售價格指數呈明顯上升趨勢。據國家發改委、國家統計局調查，2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產價格不降反升。 房價過高過快增長引發了房地產泡沫。由於房地產虛擬需求過度膨脹導致房地產價格相對於理論價格的非平穩性上漲，當經濟快速發展，財政狀況好轉時，盲目或有目的地投機房地產，而產生房地產價格暴漲現象被稱為房地產泡沫。當價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據泡沫的具體成因採取有效對策，控制房地產價格繼續大幅上漲。 二、近期我國房地產價格持續快速上漲的原因
1.政府方面
有關房地產的各種現行制度在執行過程中有許多不規范之處。雖然國家出台了很多鼓勵中低價房產，特別是經濟適用房的開發政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監督管理。
2.房地產企業方面
(1)房地產市場具有高交易成本特徵，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什麼可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在於房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特徵。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策。現實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，佔有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至於房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特徵可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。
(2)房地產具有一定的壟斷性特徵，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特徵。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特徵則衍生出了房地產的壟斷性特徵。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特徵，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特徵最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由於中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向於開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源於土地自然特徵及稀缺性特徵，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。
(3)開發成本。 ①土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬於國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。 在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。 ②開發企業融資成本上升。近年來，為了打壓房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出台了一系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升。對此，開發企業的反應無非兩種：一是減少開發量，二是提高已建房產價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價。可見，如果調控力度過猛，調控手段過於生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。
(4)需求方面。 ①城市化進程加快，家庭規模縮小。隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規模是指家庭平均人口數。家庭規模與住房價格變化方向相反。隨著經濟發展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現家庭小型化趨向。根據我國人口普查數據，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。 ②社會心理因素。當房地產價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，於是爭相購買，推動價格繼續上升。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續上漲的觀點，形成大規模跟風購買，造成短期內房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產開發過熱，採取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著「開發商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益」，於是爭相購買，推動房價繼續上漲。
㈣ 房子的材料成本是不是很貴為何很多城市房價動不動就好幾萬
其實不是房子材料成本高，而是地價高，現在出現很多地王，直接就把地皮的價格給炒起來。成本高了，再加上房子材料，人工也都漲價，還有炒房客的瘋狂。所以房價就被拉高了。