⑴ 為什麼土增稅清算車位成本低
淺析土增稅清算中地下車位土地分攤規則
槿思成
前言：地下車位是房地產的眾多稅種爭議的對象，聚焦而言，對於絕大多數城市而言，車位的收入成本嚴重倒掛，甚而言之，很多的地產項目的利潤最終在未去化的車位上。若非歸劃要求的車位配比，我相信絕大多數的地產商是不會願意去建如此多的車位。今天探討的是土增稅中車位成本分攤的核心問題，土地成本的分攤。
正文：
一、實務中常見的方式
對於車位土地成本的分攤，常見的幾種方式：1、可售面積法分攤；2、基準地價法分攤；3、受益對象法分攤。
方式一、可售面積法
每平可售面積應分攤的土地成本是一致。或而言之，不管是做精緻糕點，還是做大眾麵包，麵粉成本都是一樣的。
方式二、基準地價法
按照地上和地下的不同基準地價（如地下一層是地上基準地價的50%），拆分地上地下業態應分攤不同的土地成本，地上每平的分攤的地價與地下每平分攤的地價是用基準地價比進行換算。換而言之，蛋糕和麵包使用的麵粉不同，其麵粉成本自然不同。
方式三、受益對象法
這個實操中又有：收入配比法（按照不同業態的收入配比，高收入業態多分攤土地成本），計容面積法（不計容的業態不分攤土地成本），合同約定或單獨補繳土地出讓金單獨歸集法，產權面積法（無產權的不分攤土地成本）。
二、總局層面法規偏向原則性規定
1、《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第(五)款：屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積佔多個項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
2、《土地增值稅清算管理規程》(國稅發〔2009〕91號)第二十一條規定：「審核扣除項目是否符合下列要求：(五)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。」
分析：總局文件，只列舉了可售總建築面積的比例或者其他合理的方法，在規程中又多了受益對象，寬泛的原則性規定。在各地稅務機關的實際操作中，可售面積法出現在眾多省市級文件的規定中，至於其他的合理方式，基本都一事一議或各地一貫管征習慣。
三、個人觀點
1、形成爭議的背景原因
普通住宅20%免徵、車位收入成本倒掛（難去化），有利入庫等是造成稅企有較大觀點出讓的原因。財政的松緊，執筆者的個人態度，稅務局的自由裁量權等等，各地出現很大處理口徑的差異。
2、開發商實際訴求
開發商在總平階段，絕大多數城市的開發商訴求都是增加地下室的利用率，減少地下面積，地上盡可能多劃車位。節約建設成本外，實際上也存在稅務上減少地下室分攤走的成本。
3、合理的口徑
因住宅、商鋪、車位的價值，並不是簡單由建築單價所決定的，而是由其實現的價值屬性所致。車位的銷售對象局限於本小區，又因小區的業主人群的差別，沒有車位需求的業主，也很難激發他們購買車位的意願。除非強制捆綁的項目，絕大多數小區都會存在車位無法完全去化的囧境。故此，車位的分攤，還是應該回歸受益的邏輯。不能就有利納稅的原則，均攤方式，出現貨值10%，土地成本分攤30%的嚴重不符合正常商業邏輯。
具體如下：
無產權車位，無需分攤土地成本；
有產權車位，需明確地上、地下成本單位成本存在區別。銷售額佔比進行分攤；基準地價的比例分攤；
有明確受益的金額，按照受益歸集。合同有明確約定拆分土地成本的按照合同約定的，出現補繳土地出讓金的按照補繳的土地出讓金歸集分攤。
分析如下：
（1）按照計容面積的邏輯存在瑕疵，回歸產權邏輯
依據《國土資源部關於嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》（國土資發〔2010〕204號）的有關規定：'經依法批准調整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批准調整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。（備註：地下不計容的面積，無論建多少，都不存在超容積率的問題。也就沒有補繳出讓金的問題。但是實操中，地下車位確權，部分地方是要求補繳土地出讓金的。）
但是車位權證中一般會註明分攤的土地面積，或者註明共有地塊面積。若有註明的情況下，不分攤土地成本是有瑕疵。而且部分地方無產權車位確權，會要求補繳一定金額的出讓金。
無產權車位，實操是按照銷售使用權處理，更多依據誰建設誰受益的邏輯，是沒有不動產證的（也就是沒有原來的土地證、房產證的），無證不分攤。
江蘇省局：《江蘇省地方稅務局公告關於土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規〔2015〕8號）第二條「關於土地成本分攤問題」規定，土地成本僅在能夠辦理權屬登記手續的建築物及其附著物之間進行分攤。
廈門市局：《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務局公告2016年第7號）第三十四條第（二）款規定，「同一個清算項目， 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建築面積中，對於不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額」。
財稅評論註：江蘇最新規定轉讓無產權車位永久使用權需分攤土地成本：
（2）有產權車位分攤
基準地價的邏輯
一般各地都會有基準地價，對於地下的基準地價與地上都有一定的比值關系。並不是地下與地上是相同口徑。在受益對象的前提下，參考評估方法：基準地價修正法，按照基準地價的邏輯，將土地成本在地上與地下進行了拆分，從而進行分攤歸集。
例如某地規定，經主管稅務機關確認後，"對地下一層、二層、三層（包括三層以下）的地下車位（庫），參照《XX市城市地下空間開發利用管理辦法（試行）》的規定，可分別按50%、20%、10%折算其可售面積，計算分攤取得土地使用權所支付的金額"的口徑，可適用於土地增值稅清算。
收入配比法
收入配比法是更好的體現不同業態的土地利用價值，回歸價值的邏輯，可均勻的分攤不同產品之間的稅負，防止高貨值產品成本抵扣分攤不足，導致稅負畸高的問題。實操使用很受限，聽聞江西有案例。（個人理解最合理的方式）。
（3）明確指定受益的
如土地出讓合同明確約定了地上、地下的土地成本；補繳土地出讓金後車位方可辦證的繳納金額。
如福建省局的12366回復：地下不計容可售面積按規定未計繳土地出讓金的，地下不計容可售面積不分攤「取得土地使用權所支付的金額」;對地下不計容可售面積，按規定有計繳土地出讓金的，應當按照受益對象，按規定歸集和分攤「取得土地使用權所支付的金額」。（目前建築面積法還是通行操作）
如廣州市局的口徑；對國有土地使用權出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金, 或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的, 在計算土地增值稅扣除項目金額時, 應根據《國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發[2009]91號)第二十一條規定, 土地出讓金直接歸集到對應的受益對象(地上部分或地下部分), 不作為項目的共同土地成本進行分攤。
引申：成本中的作業成本法和傳統成本法信息准確性的差別
1、 傳統成本法計算成本的主要目的是把輔助部門歸集的製造費用以一種平均線性方式的分配到各產品,沒有考慮實際生產中產品消耗與費用的配比問題,只能是一種「絕對不準確」的信息。
2、作業成本法計算出的產品成本信息可視為一種相對准確的信息。作業成本法分配間接費用時著眼於費用、成本的來源,將間接費用的分配與產生這些費用的原因聯系起來。在分配間接費用時,選擇多樣化的分配標准(成本動因),使成本的可歸屬性大大提高,並將按人為標准分配間接費用的比重降到最低限度,提高了成本信息的准確性。
⑵ 房地產車位成本怎麼計算
房地產車位成本怎麼計算？
1.開發商品單位面積分配額（平方米）=（開發商品總成本額/項目可售面積總數）*車位面積
⑶ 企業開發房產，地下車位成本如何確認
地下車位成本，是由開發商的建築成本和購買地塊成本分攤而確定的。
地下車位成本，通常來說，只有地下一層的房地產項目，車位單純的建築成本約為每平米2000元，按照每一車位13平米來計算，車位成本約為2.6萬元。有兩層以上的地下室，每增加一層，車位成本相比僅有一層地下室的房地產，每平米大約增加1500-2000元，這主要是增加了建築成本。
⑷ 安裝40個車位要怎麼計算成本
安裝40個車位，要計算的成本就是安裝一個車位需要1000元，那麼40個車位就需要四萬元錢，如果安裝完之後賣出一個車位，1500元錢去掉了自己的一個車位，那麼還要賣掉39個車位，這樣就賺到了
⑸ 停車場單位定價成本一般為多少錢合理
價格如下，
二層升降橫移：設備價17500元/車位（小型車）、17800元/車位（中型車）、18000元/車位（大型車），以此類推。安裝價格：4500元/車位（小型車）、4800元/車位（中型車）、5000元/車位（大型車），以此類推。三層升降橫移：設備價21500元/車位（小型車）、21800元/車位（中型車）、22000元/車位（大型車），以此類推。安裝價格：5500元/車位（小型車）、5800元/車位（中型車）、6000元/車位（大型車），以此類推。
⑹ 成都車位的平均成本是多少一看嚇一跳
一般人理解的車位，不就是在陰暗地下室的空間，一個幾平米寬的框框，不能住人，只能停車的空間。
很多人會疑問，這個框框很值錢嗎？為什麼這個幾平米的框框能在成都賣到十幾萬甚至幾十萬？
這么看來，這一個小框框，還挺貴的，是不是已經接近或者超過你買車位價格了？
所以，開發商基本上是接近成本，或者虧本在賣車位，既然虧本了，為什麼開發商還要修車位？
很簡單，在成都這個私家車保有量巨大，公共交通特別是軌道交通滯後的地方，你不修車位，沒人買你的房。
（以上回答發布於2015-10-14，當前相關購房政策請以實際為准）
點擊查看更多房產信息
⑺ 商場室外停車場成本怎麼計算
收費標准：120元/月•輛，收繳率 80%
80X 120X 80%=7680 元/月、 人員工資及福利
停車場實行三班運轉，每班 2人，工資800元/人•月。一人負責車輛進出登記、查
驗及收費，一人負責指揮車輛停放及場內安全衛生。
福利按國家規定：提取工資總額的 32%。
工資總額： 6X 800=4800 元/月
福利總額： 4800X 32%=1536 元/月 總計：工資總額 +福利總額 =4800+1536=6336 元/月
⑻ 二手車位評估怎麼收費– 安居客房產問答
各地二手車位評估流程和費用都是大致相同的。
如果需要書面的二手車評估報告，就去找評估機構。收費沒有法定的標准，一般在300到500元，不超過1000元，關鍵是討價還價。因為出報告的直接成本就是幾張紙，剩下的就是評估資質值錢了。
如果需要口頭評估，以便為了買車或賣車做定價的依據，最准確的渠道就是去幾家二手車公司，以賣車的名義去談判，這是能得到准確價格的唯一渠道。
有些網站能在線對二手車進行評估，還有電台的評估節目等等，這些都是可以作為二手車交易的一個參考。