山地別墅如何控製成本

❶ 如何合理的控製成本

淺談如何控制房地產開發成本

邸國永

近年來，房地產業經營環境急劇變化，競爭日趨激烈。開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經營戰略的重要性越來越被開發商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經營戰略中居於極其重要的核心地位。因為，在短期內，開發商所定位的產品價格受到市場的約束，市場需求也是企業發展的外在因素，開發商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。

一、投資決策階段

投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。

1.組織優秀的項目團隊

項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建築師、造價工程師、營銷人員（或委託專業策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建築安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.進行詳細的成本分析

(1)土地開發成本
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含：
①土地出讓金
土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，並結合其位置及周邊狀況、建築容積率等進行修正估算。
②土地徵用費、城市配套費、拆遷安置補償費
土地徵用費、城市配套費均有具體規定。開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般採用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。

(2)前期工程費用估算
前期開發費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。「三通一平「"和臨時設施費應根據實際估算，並結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。

(3)建築安裝工程造價成本
建築安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建築市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。並對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。

(4)社區管網、配套設施、小區智能化費
社區管網費用對於一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目後期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。
小區智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。

(5)園林環境工程費
園林環境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。

(6)投資決策階段的費稅分析
管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。
銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。
財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。
稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，並爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對於異地開發商來說是至關重要的。

(7)不可預見費及風險分析
根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小於項目凈利潤的5-8％。

二、設計階段

設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建築師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據項目定位確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關繫到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，並結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。

2.做好設計方案的評審，加強設計方案優化
成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建築師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。

3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法
對設計單位施工圖限額設計指標有：
(1)每平方米鋼筋含量指標；
(2)每平方米砼含量指標；
(3)單位施工圖預算指標；
(4)設計變更費用限額指標。

4.加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用
對設計單位的管理工作具有較強的專業性，如果開發商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。

三、招投標與合同洽商階段

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。

1.做好招投標工作的幾個主要措施
根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建築材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。

招標階段控製造價的主要方法有：
(1)單位工程方面：以採用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對於有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等採用分包，同樣實行單方造價包干。
(2)甲供材料方面：對於涉及工程品質的材料（如外牆漆、裝飾材料等），宜採用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。
(3)區內配套及園林景觀工程方面：宜採用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、品質予以明確。
(4)智能化工程方面：宜採用清單報價方式招標，合同價款應採用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。
(5)土石方工程方面：區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可採用單方報價的競爭方式進行投標、競標。
招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。

2.合同管理體系中的成本控制
(1)合同的嚴密性
除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制

施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：

1.加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處於一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理許可權、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便於協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。

2.加強設備和材料的品質與價格管理
完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購
自行采購既能起到成本控製作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外牆漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。
(2)總承包單位采購
開發商對一些建築常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。
(3)甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。

3.加強資金計劃執行的監控
(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協調，扎實地做好基礎工作。
(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。
(3)資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業的銷售收入與工程支出處於良性循環。

五、結算階段的成本控制

結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：

1.會議確認制
結算原則採用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

2.二次復核、審計制
建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處於受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委託中介機構。

3.獎懲制度
結算完畢後，對照成本目標進行分析、整理，並分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

總之，房地產開發的成本控制應貫穿於項目開發的全過程，其控制的重點在於前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態度做好每一個環節，這樣才能使公司贏得最大的利潤。

❷ 怎樣做好成本控制

轉載以下資料供參考

如何做好成本控制
成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件採取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。
一、
成本控制的方法
(一)目標成本管理
目標成本法是一種以市場為主、以顧客需求為導向，在產品規劃、設計階段就著手努力，運用價值工程，進行功能成本分析，達到不斷降低成本，增強競爭能力的一種成本管理方法。
目標成本是在產品生產准備前下達給技術、生產等職能部門的產品成本控制目標，即產品在市場上可能接受的銷售價格減去合理利潤和稅金後所能允許發生成本的最大限額。目標成本計演算法的思路是建立一種通過具有競爭性的市場價格的估算而得出的目標成本，以便使人們從期望的競爭狀態回到能保證目標利潤
實現的經營成本和生產效率上來。目標成本計演算法通常以顧客願意支付的價格為基礎確定產品或勞務的成本計算方法。目標成本計算應以顧客為導向，它以顧客認可的價格、功能、需求量等因素作為出發點。正是由於這個原因，目標成本計算又稱為「價格驅動成本計算」，它與傳統的「成本加成計算價格」相對應。
目標成本計算始於對產品價格的計算。產品價格綜合考慮了多種因素的影響，包括產品的功能、性質及市場競爭力。目標成本管理的關鍵在於確定目標成本，成本預測可以採取以下方法：
①扣除法。首先確定企業的目標利潤，然後再從產品銷售價格中扣除應繳納的產品銷售稅金和本單位目標利潤，其餘額就是需要努力實現的目標成本。
②經驗估演算法，也叫調查研究法。它是對同樣產品，採取同行業先進企業以及本企業的歷史先進水平或上年度的實際成本，結合在計劃期內各種變化的因素進行分析研究，根據預測成本降低的可能性及其保證程度，估算出產品目標成本。
③高低點法。根據成本習性將企業成本分為固定成本和變動成本，用一定時期歷史資料的最高業務量與最低業務量的總成本之差與兩者業務量之差進行對比，先求出單位變動成本，然後再求得固定成本總額的方法。④回歸分析法。根據過去若干期的成本資料，利用最小二乘法，計算出回歸直線，確定固定成本和變動成本.然後再講行成本預測.
目標成本法的執行，與產品生命周期密切相關，特別是在產品規劃、設計、生產階段，目標成本法的作用更加明顯。具體包括下面幾步：
第一，產品規劃階段。由企業產品開發委員會對市場的產品需求狀況和消費傾向等問題進行調研。
第二，產品設計階段。在此階段，目標成本法強調價值工程法的運用。根據產品規劃書，設計出產品原型。結合原型，把成本降低的目標分解到各個產品構件上。
第三，試生產階段。在試生產階段一旦發現產品成本超過目標成本要求，就得重新返回設計階段，運用價值工程進行再次改進。只有在目標成本達到的前提下，才能進入最後的生產。
最後，生產階段。進人生產階段後，目標成本法轉向成本維持，保證正常的生產條件，維持既定的水平成本。
(二)作業成本管理
作業成本法又叫作業成本計演算法或作業量基準成本計算方法，是以作業為核心，確認和計量耗用企業資源的所有作業，將耗用的資源成本准確地計入作業，然後選擇成本動因，將所有作業成本分配給成本計算對象(產品或服務)的一種成本計算方法。作業成本法的指導思想是：「成本對象消耗作業，作業消耗資源」。作業成本法把直接成本和間接成本(包括期間費用)作為產品(服務)消耗作業的成本同等地對待，拓寬了成本的計算范圍，使計算出來的產品(服務)成本更准確真實。作業是成本計算的核心和基本對象，產品成本或服務成本是全部作業的成本總和，是實際耗用企業資源成本的終結。
(三)責任成本控制
責任成本是指特定的責任中心(如某一部門、單位或個人)在其所承擔的責任范圍內所發生的各種耗費。從實質上來說，責任成本制度是企業內部的一種管理制度。具體說，就是要按照企業生產經營組織系統，建立責任成本中心，按成本責任的歸屬進行成本信息的歸集、控制和考核，從而將經濟責任落實到各部門、各單位和具體執行人。責任成本控制主要包括下列內容：
(1)建立責任中心。實行責任成本制度，要求企業根據其組織結構特點按照分工明確、權責分明、業績易辨的原則，合理劃分責任中心。責任中心可從不同角度劃分，西方責任會計中劃分的責任單位主要是利潤中心、成本中心和投資中心。我國責任會計理論對責任單位也有不同的劃分形式，從責任會計核算與控制內容劃分，可將責任單位分為成本費用責任單位、利潤責任單位、成本資金責任單位和收入資金佔用單位。
(2)建立內部結算制度。內部結算是指在企業內部模擬銀行結算方式，對各責任單位的經濟事項運用貨幣形式進行交換的管理方式。建立這種制度的目的，是為企業內部各責任中心之間轉移產品或勞務確定合理的內部價格，為各責任中心考核提供依據。建立內部結算制度的關鍵是制定內部結算價格和選擇內部結算方式。
(3)編制責任預算。責任預算是企業總預算在各個責任中心進行合理劃分而編制的預算。作為責任會計的重要環節，責任預算具有重要作用，它是控制企業及各責任單位活動的標准，是考評各責任單位業績的依據，也是提高企業管理水平的手段。
(4)進行責任控制。責任控制是責任會計的重要內容之一，是以各責任單位的責任指標為基礎，以責任預算為依據，對生產經營過程中的收入、成本、利潤、資金預算執行情況進行控制。各責任中心應實行自上而下的控制，各責任中心也應加強自我控制。
(5)建立健全責任成本核算制度。為了及時報告責任中心責任預算的執行情況，分析實際與預算的差異，企業應建立健全一套完整的責任成本核算制度。
(6)進行責任考核。可以根據責任中心的業績報告，分析與其責任預算的差異，並查明原因，實行獎懲。通過評價和考核，可以總結成功的經驗，查找存在的缺陷，為下一期預算編制提供參考資料。責任成本考核應公平合理，不但能激勵各責任中心的積極性，也能通過適當的懲罰約束和控制不當行為，以實現責任中心權責利的統一。
(四)標准成本控制
標准成本法亦稱標准成本系統、標准成本會計，是指圍繞標准成本的相關指標而設計的，將成本的前饋控制、反饋控制及核算功能有機結合而形成的一種成本控制系統[150]。標准成本系統最初產生於20世紀20年代的美國，隨著其內容的不斷發展和完善，被西方國家廣為採用，目前已成為企業Et常成本管理中應用最為普遍和有效的一種控制手段。
標准成本具有以下特點：以產品成本為對象，融成本計劃、成本核算、成本控制為一體，突出成本控制在系統中的核心地位;成本差異揭示及時，按管理區域分類計算、分析和控制各種差異，責任分明;不強調計算產品的實際成本，反映成本差異旨在改進管理，降低消耗。
一個完整的標准成本系統，主要有標准成本的制訂、成本差異的計算與分析和成本差異的處理三部分組成。實施標准成本系統一般有以下幾個步驟：
①根據企業實際情況，結合生產特點制定成本中心;
②正確制定單位產品標准成本(成本標准);
③揭示實際消耗與成本標準的差異;
④根據實際產量和成本標准計算產品的標准成本;
⑤積累實際成本資料並認真匯總計算實際成本;
⑥通過標准成本和實際成本的比較，算出標准成本的差異，分析成本差異的原因;
⑦進行標准成本及成本差異的賬務處理(納入會計簿記體系的單位才有);
⑧向成本負責人提供成本控制報告，評價考核各責任部門、人員的業績。
二、
成本控制的步驟
雖然控制對象各有不同，控制工作的要求也各不一樣，但控制工作的過程基本是一致的，大致可分為四個步驟：
(1)確定控制標准，即確定評定工作績效的尺度。管理者應以計劃為基礎，制定出控制工作所需要的標准。
(2)衡量工作成效，即通過管理信息系統採集實際工作的數據(與已制定的控制標准中所對應的要素)，了解和掌握工作的實際情況。在這一過程中，要特別注意獲取信息的質量問題，做到信息的准確性、及時性、可靠性、適用性。
(3)分析衡量的結果，即將實際工作結果與標准進行對照，找出偏差並分析其發生的原因，為進一步採取管理行動作好准備。這是控制中最需理智分析的環節，是否要進一步採取管理行動就取決於此。若分析結果表明沒有偏差或只存在「健康」的正偏差，那麼控制人員就不必再進行下一步，控制也就到此為止了。
(4)採取管理行動，糾正偏差。糾正偏差的方法不外乎兩種：要麼改進工作績效，要麼修訂標准。
三、
成本控制的原則
(一)經濟原則
經濟原則是指因推行成本控制而發生的成本，不應超過因缺少控制而喪失的收益。
1.實用性：成本控制要能起到降低成本、糾正偏差的作用，具有實用性;——成本控制系統應能揭示何處發生了失誤，誰應對失誤負責，並能確保採取糾正措施。
2.例外管理：對正常成本費用支出可以從簡控制，而格外關注各種例外情況;
3.重要性：對成本細微尾數、數額很小的費用項目和無關大局的事項可以從略;
4.靈活性：成本控制系統應具有靈活性。面對出現的預見不到的情況，控制系統仍能發揮作用。
(二)因地制宜原則
成本控制系統必須個別設計，要適合特定企業的特點、適合特定部門的要求、適合職務與崗位責任要求、適合成本項目的特點。
(三)全員參加原則
有效控製成本的關鍵，是調動全體員工的積極性。
(四)領導推動原則
成本控制涉及全體員工，並且不是一件令人歡迎的事情，必須由最高當局來推動。

❸ 山地別墅要考慮些什麼

.
別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園的佔地面積是有產權的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層獨立洋房」、「聯排、雙拼排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，容積率低於三層的別墅，這個方法也很不錯，但價格會比一般別墅高。

❹ 沈陽棋盤山別墅為什麼無人住別墅優缺點都有哪些

房屋 類型的不斷增長，讓現在的人們，對於 房產 選擇開始有一些不同的想法，也是最讓人喜愛的必然是 別墅 ，但是，別墅雖好，在有些地區依舊存在著沒人住的情況，就比如沈陽棋盤山別墅，去到那裡就能看到一棟棟空著的別墅，那麼問題來了，沈陽棋盤山別墅為什麼無人住？別墅優缺點都有哪些？

沈陽棋盤山別墅為什麼無人住？

1、孩子漸漸大了，要准備婚房！在農村，人們一直有個觀點，孩子沒有結婚，當父母的責任就沒有盡完。尤其是養兒子的家庭，要麼在農村修房子，要麼在城裡 買房 子，總之就算是貸款也要弄一套房子在那裡。現在孩子還小，所以房子暫時空著。

2、養老！現在的很多老年人都不願意和兒女住在一起，因為生活習慣的不同以及婆媳相處等問題。現在年輕還可以去掙錢，以後老了，房子就可以拿來養老。所以暫時房子就空著了。

3、虛榮、攀比！現實生活中，無論農村還是城市，攀比之風無處不在，看到別人建 新房 了，自己沒有，別人會說自己沒本事，所以就是借錢貸款也要建一套，結果房子修好了同時也欠了一屁股的債，然後再外出打工，掙錢還賬，房子自然也就沒人住了。

別墅優缺點都有哪些？

一、優點

1．選擇在風景秀麗的山地上建設是成為日後別墅項目的主流，這是符合我國的基本國情，並且也可有效地利用豐富的山地資源。

2．山地別墅在建造過程中根據山體的走勢而依山建造的，可以達到建築與自然的和諧，並在一定程度上避免大量的土方開挖跟回填，降低了山體基層處理的難度，以此節約人工及機械的開挖成本。

3．發展山地別墅將在若干年內成為一種趨勢，在一定程度上可以緩解城市 土地 資源的短缺，也能帶動周邊項目經濟的發展。

4．人們選擇回歸大自然、擁抱大自然的精神嚮往，從而來選擇山地別墅，這是對生活品質不斷追求的表現，也成為考驗當代設計師跟建設者的神聖使命。

二、缺點

1．在開發此類項目的同時，務必要對周邊環境的保護與可持續發展做長遠的規劃，否則會使山地恬靜秀美的自然環境被破壞。

2．山地別墅的室外景觀設計及地質災害的預防設計，涉及到山地別墅的日常維護，所以需要在設計中需要各個專業緊密，如果存在問題，很可能會導致結構專業在處理過程中產生一定偏差，在使用功能上不能滿足要求。

了解了沈陽棋盤山別墅為什麼無人住？別墅優缺點都有哪些的問題情況，出現這種現象原因較為繁雜，而且因為是別墅，價格上會高一些，有些樓房沒人住很可能是沒有售賣出去，其他情況就要大家慢慢調查才會知道清楚，至於是在優缺點上，這非常多樣，並且面對不同的人群，優缺點都可能會有轉變改動。

❺ 如何做到成本控制

任何企業生存的動力和最終的目的都是為了盈利，它必須保證企業生存公式：利潤等於收入減去成本的值，值要大於零，且在一定的合理范圍內。因此，企業既要追求多創利的目標，增加銷售收入，又要千方百計地節能降耗，降低成本。當企業與競爭對手的市場銷售收入相差不大時，成本的控制則成為企業取得競爭優勢的關鍵。

在傢具生產企業中，成本控制顯得更為突出和重要，很多傢具企業在生產成本、運營成本等方面的控制上做得不是很到位、也不盡嚴格。近年來，雖然中國傢具企業在銷售總額上總體是持續上升的，但是在利潤指標上與銷售數量不成正比，出現在銷售上升的同時利潤卻下滑，有些企業甚至出現銷量利潤同步劇減的尷尬境地。究其原因，無非是成本的遞增、費用開支的增加。無論是企業的生產成本，還是運營成本都在不斷增加，導致傢具企業整體利潤水平的下降。

不容置疑，企業的目的是贏利，而要實現這一目的，在增加收入的同時必須不斷節能降耗，降低成本。尤其是在國家調整產業結構、提高企業自主創新能力、要求企業節能降耗的大環境和大政策下，傢具企業的成本控制就顯得至關重要。像采購成本、營銷成本、品管成本、設計成本、生產成本等等都應該面面俱到，任何一方的浪費都會造成成本的增加，利潤的減少。

那麼，傢具企業如何來控制生產成本及運營成本，使企業成本降至最低呢?傢具企業要生存要發展，就不能讓成本不斷侵蝕利潤，要讓成本控制始終貫穿於企業整個生產和經營過程當中，節能降耗，要始終把握以下幾點：

建立規范的成本控制和監管機制以及控製程序，並不折不扣加以貫徹執行

所謂「沒有規矩，不能成方圓」，要控製成本，先得有成本控制的標准和監管機制，這樣才能使控制有個度，否則的話還是「瞎子點燈白費蠟」。單憑口頭控制，或只「對內不對外」的控制都是無法讓人信服，也是無法貫徹執行的。因此，傢具企業建立科學、規范的成本控制和監管機制以及控製程序是必要的，也是迫切的。控製程序怎麼走?應制定相應的規范和程序，讓每個成本控制的參與者知道該怎麼去做，要達到什麼效果和程度，讓他們有個方向和目標，不然的話，即使天天嘴上談成本控制，到頭來還是於事無補。

建立合理的公司預決算和部門預決算制度

很多企業都實行了公司整體和部門預決算制度，對於傢具企業引進這一制度更是大有裨益。它可以預估每個部門在未來一段時間內的成本和費用支出，把生產成本控制措施落實到具體的人、具體的崗位、具體的事情上，做到人人肩上都有成本指標。傢具某個款式需要多少原材料、多少輔料，每個部門需要多少辦公消耗等，定額要一清二楚，決不能模糊。打破「要什麼、要多少就購買什麼、購買多少，用多少就拿多少」的陋習，減少企業的隱性損失。

成立內審小組，導入成本核算系統，加強內部成本審核

不管是傢具企業還是其他性質的企業，或多或少都存在一些浪費公司財物或者蠶食公司財產的現象，要遏制這類現象的發生與蔓延，進而杜絕此類事情的發生，需要企業加大內部審核力度，把它扼殺在萌芽之中。

❻ 農村三層別墅需要多少成本，要怎麼裝修

在農村修建三層別墅，並不是一件特別難的事情。花費也並沒有那麼高，一般真正貴的是地基。如果除開地基，一般的造價都在每平米700元左右。

如果不含傢具僅僅只是裝修的話，並不貴。如果只是簡裝的話，那就更便宜了。

三層別墅的發揮空間是很大的，主要是根據自己的喜好來決定。在保證住房安全的情況下，能夠完美的也滿足自己的審美。

❼ 大概120平方米的農村別墅的成本要多少

別墅的裝修這一塊，我想大家都是清楚的，動輒就是幾十萬的支出，還是相對較少的支出，很多業主都不清楚這幾十萬到底用在了哪些地方，其實別墅裝修的費用很好計算，可以根據自身的戶型、要求來簡單的計算的別墅裝修的費用問題。

比如你裝修一個300平方米的別墅，有必要了解別墅裝修的成本構成。關於總體預算成本包括四個主要項目:設計成本、建築成本、產品設備成本和家用配件成本。

一、別墅裝修設計費

在整個裝修過程中，設計費的比例最小。設計費一般以平方米為基礎，並根據設計師的收費水平確定。例如，設計師的設計費是300元/平方米，而300平方米的別墅的設計費大約是9萬元。這位小編輯建議設計師應該有超過10年的設計經驗，並和孩子和老人一起組建一個家庭。這種設計師可以更好地考慮你生活中的各種需求。畢竟，房子太大了，我們不能獨自生活，我們需要專業人士的幫助。

二、別墅裝修施工費

建築費用包括固定項目和透明裝飾公司，包括勞動力、輔助材料、水電、吊頂和其他基本建築費用。在這一地區，水電改造是別墅裝修中非常重要的一項，佔用成本相對較高。此外，別墅裝修對施工技術和工人的要求相對較高，因此不能按水平裝修成本計價。目前，在南寧裝飾市場，別墅裝飾的基本施工報價一般在900-1500元/平方米之間，根據您的設計風格和造型計算。

三、產品設備費用

產品成本主要由兩件設備組成(水處理設備、空氣凈化設備、垃圾處理設備、節能系統、空調地暖設備、智能系統、安防系統、娛樂系統音視頻等)。)和主要材料(如瓷磚、地板、櫥櫃、衛生潔具等)。通常通過材料單價和使用量的乘積來計算)，並且也佔南寧別墅裝修成本的相對較大比例。

四、家居配飾費用

這也可以說是一塊軟板，主要包括傢具、布藝、燈具、壁紙、藝術品、地毯、鮮花和裝飾品。傢具品牌不同，進口的或中國製造的，價格會有很大波動。例如，一些業主以前必須支付50萬元買一張沙發，而且預算肯定必須提高。

別墅裝修每一階段的裝修費用，除了一小部分的設計成本和管理成本，總的建設成本，產品設備成本和家居飾品成本在別墅裝修成本中的比例基本上是1：2、我相信好的數學朋友的業主已經能夠從我家的別墅裝修預算中計劃出來。但是完成一個300平方米的別墅要花多少錢？不知道你的風格，產品和家居裝修的需求，沒有裝修公司可以給你一個估計的價格。不同的選擇可以使成本有很大的不同，所以你可以根據你的家庭情況做出正確的選擇。

❽ 300平的別墅，普通裝修一下需要多少錢的預算呢如何計算

300平的別墅，普通裝修一下需要多少錢的預算呢？如何計算？

裝修一棟300平方米的別墅要多少錢

1、裝修一棟300平方米的別墅要多少錢？如此大的別墅必須精心設計，因此其設計成本也佔一定比例。如果設計費按平方米計價，設計費為200元/平方米，那麼300平方米別墅的裝修設計費約為6萬元。

2、裝修一棟300平方米的別墅要多少錢？在裝修中，施工成本是固定的，其價格包括基礎施工成本。在市場上，基礎建設成本約為800-1200元/平方米，因此300平方米別墅的建設成本約為24-36萬元。

別墅裝修管理費

每家公司都會收取這部分費用，而且比例很小。根據大約5%的工程量，項目管理不同，因此收費方法也不同。一般來說，應根據裝修風格給出近似單價。例如：簡單而普通，總包裝約400元/平方米，不低於12萬元。如果是中等裝修，約為800-1500元/平方米，不低於30萬元。如果要求更高，則不低於200萬。

❾ 怎樣降低控製成本

降低成本是企業面臨的一個永恆主題，在市場經濟條件下，加強成本的科學管理，把成本控制在最佳狀態，是企業取得經濟效益的重要途徑.企業應該將成本管理作為一項戰略長期抓、反復抓。持續不斷地將成本管理滲透到企業運作的全過程，做到人人講成本，事事重效益。企業降低控製成本可以從以下幾個方面考慮。
一、轉變成本管理觀念樹立成本效益觀念，實現由傳統的"節約、節省"觀念向現代效益觀念轉變，從投入與產出的對此分析來看待投入的必要性、合理性。
二、加強企業文化培訓，增強全體員工的成本意識，提高員工的主觀能動性。
（1）員工的成本管理意識、綜合素質集體意識、工作態度和責任感、員工之間以及員工和領導之間的人際關系等，都是影響企業成本高低的主觀因素。
（2）將成本控制意識作為企業文化的一部分，消除認為成本無法再降低的錯誤思想，對企業全體員工進行培訓教育，使企業各級管理人員及全體員工充分認識到企業成本降低的現實意義及重要性，形成民主和自主管理意識。
三、依靠現代化的科學管理降低成本管理貫穿在企業運作的全過程，要降低成本，首先要抓管理。
1，要加強供應管理，控制材料成本。
2，駕輕就熟物資管理，降低物化勞動消耗。
3，強化營銷管理，降低銷售成本。
四、鼓勵發明、創新，並將其應用到企業實際經營中，通過技術改造降低成本。通過技術改造，採用新技術、新工藝、新材料，提高產品技術含量，開辟降低生產成本的途徑。
1，一方面要特別注重工藝技術改造，積極採取新技術、新工藝節能降耗，從根本上減少原材料的消耗。在達到產品質量目標的同時，保證成本控制目標的實現。
2，另一方面，在實施技改項目建設中應該注意降低項目建設成本。
五、設置科學合理的工作崗位和公平合理的薪酬體系。崗位設置要考慮人員費用和人力成本。優化勞動組合，競爭上崗，優勝劣汰，做到"能者上、庸者讓、差者下"，調動積極性。
六、保證產品質量降低成本。
1，要強化對質量管理的領導，形成質量管理網路，進行質量分析，控制質量成本。
2，要有嚴格的工藝技術標准，實行系統的質量管理，做到不符合質量要求的原材料不採購進廠，不符合質量要求的半成品不流入下道工序，不合格的產品不出廠。
3，完善質量管理制度，建立專業檢測隊伍，同時將質量管理納入到經濟責任制考核體系，設立QA、QC檢驗人員確保生產各環節安全有序的進行。
七、優化資源結構降低成本主要包括兩方面:產品結構和資本結構。
1、產品是企業的生命，市場上產品銷售不出去，造成產品積壓，就談不上降低成本。
2、企業要不斷發展，增強參與市場競爭、抗衡市場風險的能力。

❿ 山地別墅特點是什麼有什麼優缺點

我們一聽到別墅，就想到是有錢人才能住得起的，但是其實也不然，別墅的價格有高有低，而且種類也很多。今天我們就來講講其中的一個類別山地別墅，關於山地別墅可能大家聽過不多。那麼下面我們就圍繞山地別墅特點是什麼以及有什麼優缺點來了解吧。
山地別墅特點是什麼？
1．山地別墅給人帶來的是一種舒適健康的生活方式。一般是坐落於群山懷抱，還有水聲潺潺的峽谷以及在山間。所選的地域是要求空氣的含氧量要充足，並且保持山地的原生態植被。
2．山地別墅的供應量較小。在施工方面，要求要盡最大可能來保護原有的山體形態跟自然植被，且不可有大型的機械進入，所以大部分都是用人工去雕琢的。使用現代工業材料的同時也更加強調自然材料的運用。
3．山地別墅在總體上是打破了現代別墅排列式的布局，是沒有固定樓間距的，可以讓所有的建築都按不同的地勢、落差及自然景觀而存在，依著照自然的元素而棲。
4．山地別墅要融入於環境中。摒棄掉更多的人工景觀，比如噴泉、人工湖等等，還有傳統的圍牆式庭院，可使建築落於自然環境之中，使得擁有整體優美的天然環境。
5．山地別墅在設計的創意上可以說是生長型的建築。是先有了環境，然後再有建築的。在建築的結構、布局以及景觀的朝向上都是結合自然地勢的。所以在這方面要求設計師能結合模擬自然的景觀。
山地別墅有什麼優缺點？
一、優點
1．選擇在風景秀麗的山地上建設是成為日後別墅項目的主流，這是符合我國的基本國情，並且也可有效地利用豐富的山地資源。
2．山地別墅在建造過程中根據山體的走勢而依山建造的，可以達到建築與自然的和諧，並在一定程度上避免大量的土方開挖跟回填，降低了山體基層處理的難度，以此節約人工及機械的開挖成本。
3．發展山地別墅將在若干年內成為一種趨勢，在一定程度上可以緩解城市土地資源的短缺，也能帶動周邊項目經濟的發展。
4．人們選擇回歸大自然、擁抱大自然的精神嚮往，從而來選擇山地別墅，這是對生活品質不斷追求的表現，也成為考驗當代設計師跟建設者的神聖使命。
二、缺點
1．在開發此類項目的同時，務必要對周邊環境的保護與可持續發展做長遠的規劃，否則會使山地恬靜秀美的自然環境被破壞。
2．山地別墅的室外景觀設計及地質災害的預防設計，涉及到山地別墅的日常維護，所以需要在設計中需要各個專業緊密配合，如果存在問題，很可能會導致結構專業在處理過程中產生一定偏差，在使用功能上不能滿足要求。
以上關於山地別墅特點是什麼以及山地別墅有什麼優缺點的內容小編就介紹到這里了，如果很有興趣研究別墅的學者那麼也可以查詢有關的資料也可以咨詢資深人士。