A. 商品房估價中成本法、市場法、收益法的差別
你好,我是房地產估價師.就你這個問題我說下自己的看法:
1、市場法：在所有的評估方法中，市場法是最常用，也是相對最准確的一種方法。它通過選取一些（3個以上）的可比案例，將這些可比案例與估價對象在交易情況、交易時間、房地產狀況等方面進行比較，最終得出估價對象的客觀合理價值，它的優點在於得出的結果與市場交易情況相吻合，最具說服務。缺點是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量較大，而且對於成交不多的房地產，就很難使用市場法。
2、收益法：收益法更注重房地產的盈利能力，認為房地產盈利能力決定了房地產價值的高低。這種方法的優點是對有投資價值的房地產能更准確地反應其內在的價值和升值的潛力。缺點是對於難以出租或營業的房地產不太適用。
3、成本法：成本法可以說是估價方法中最古老，但也很常用的一種方法，以建造該房地產所需的支出得出房地產的價值。其優點是計算較為簡便，缺點是往往不能正確地反應房地產的真實價值，與市場實際成交價格相差較大。
如果是評估商品房（住宅），那麼市場法應當是首選的方法。如果是評估商品房（營業），那麼收益法應當是首選的方法。
還有什麼問題，我們可以一起探討，我的QQ：22767976
B. 如何運用成本法進行建築物，地的分估
對的，是這個。估價技術路線就是明確了估價對象、估價目的、估價時點後，應該怎麼著手來做，具體作業的技術思路就是技術路線。
如：
非住宅營業性用房比較法估價技術路線：
1. 確定房屋類別。根據房屋的性質、用途確定其所屬類別。非住宅營業性用房一般劃分為商場類建築（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建築（門面房、商鋪等）、商務類建築（金融、證券、商業寫字樓等）、旅館類建築、餐飲類建築、娛樂類建築。
2. 搜集可比實例。按照比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目內搜集交易實例。
3. 測算評估價格。按照比較法評估的應用要求，將3個以上可比實例分別修正後計算平均值得出標准樣本房屋的基準價格，再測算出非住宅營業用房的拆遷評估價格。
非住宅非營業用房成本法估價技術路線：
1. 成本法的內涵：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然後扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格的方法，其「成本」含義並不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎的客觀市場價格。
2. 成本法的基本公式：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋拆遷補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：
拆遷補償評估價格＝土地重新取得價格＋建築物重置價格－建築物折舊＝土地重新取得價格＋扣除折舊後的建築物現值。土地重新取得價格是估價時點的土地取得價格。
3. 參數確定：除另有規定外，土地重新取得價格（或國有土地使用權市場價格）可採用成本法、基準地價修正法、比較法等確定。
C. 成本法是什麼
成本法(Cost method) :是指長期股權投資按投資的實際成本計價的方法。該方法要求當企業增加對外長期投資時才增加長期股權投資的賬面價值。
當投資公司能夠對被投資公司實施控制時採用的長期股權投資會計處理方法，即投資公司的長期股權投資賬戶，按原始取得成本入賬後，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營業結果發生增減變動的一種會計處理方法。成本法房地產估價方法之一，指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
成本法的會計處理方法：
（1）投資公司購入股份時，借記長期股權投資，貸記銀行存款等，此時被投資公司無需作會計分錄。
（2）投資公司收到股利，借記銀行存款，貸記投資收益。
（3）當被投資企業用投資企業購售前的分配利潤或盈餘公積金支付一部分股利時，以及發放清算股利時，這些應作為投資成本的部分償還，借記銀行存款或投資收益，貸記長期股權投資。
（4）當股權投資發生永久性跌價時，應借記長期股權投資跌價損失，貸記長期股權投資。
成本法的會計處理比較簡單，但投資公司無法在賬面上反映其在被投資公司股東權益中所佔份額，因此成本法只適用於投資公司在被投資公司權益中所佔份額不足以適用對被投資公司經營決策、理賬決策等施加重大影響的情況，且被投資公司非上市公司；若被投資公司為上市公司，則根據謹慎原則，應採用成本與市價孰低法重新確定投資的賬面價值和投資收益。
D. 房地產估價裡面的成本法算銷售稅費怎麼算的
我公司剛入行的員工也提出過這個問題。
這里關鍵是要理解：重置成本的含義，
因為（1300+78+45.20+137.8)*5.65%中的（1300+78+45.20+137.8)並不是重置成本，
重置成本=（1300+78+45.20+137.8)+銷售稅費
由依題意：銷售中需支付的營業稅等費率為重置成本的5.65%
所以計算過程應該是：銷售稅費=【（1300+78+45.20+137.8)+銷售稅費】x5.55%
上式計算式子整理後就成為：銷售稅費=（1300+78+45.20+137.8)x5.55%/（1-5.65%）
所以 圖片中得公式是對的。
希望對你有所幫助，祝你學習進步！
E. 房地產估價中比較法、收益法、成本法、假設開發法的區別
摘要 常見的拆遷評估的方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法四種。市場法又叫市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為評估。成本法又稱成本估價法、原價法，是將房地產價格的各個組成部分逐項合成，最後加總的方法。主要適用於新近開發建造、計劃開發建造或者假設重新開發建造的房地產的價值評估。收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後進行累加，以此估算被拆遷房的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法指預計被拆遷房屋開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法
F. 用「重置成本法」計算套房的公式是
1，房地產中，重置成本法的計算公式： 評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值。
2，在評估時，常用成新率來綜合反映各種貶值因素，成新率的計算公式為：
成新率=1-（實體性貶值＋功能性貶值＋經濟性貶值）/重置成本。
G. 用成本法對房地產作出估價：具體如下
一、土地價格
土地價格=13340×200=266.8萬元
二、建築物重置成本的求取
假設投資建設期為1年，投資利息取一年貸款利率6%，建設期費用各項均勻投入（評估結果保留兩位小數）。
1、建造直接成本=700×（6000+2000+1500+2500）=840.00萬元
2、建造間接成本=840×20%=168.00萬元
3、投資利息=（840+168）×（（（1+6%）^0.5）-1）=29.78萬元。
4、開發利潤（建造利潤）=840×13%=109.20萬元
建築物重置價格=1+2+3+4=1146.98萬元
三、房地產重置成本=建築物重置價格+土地價格=1146.98+266.80=1413.78萬元
四、折舊情況
成新率=（1-3%×25）=25%
五、房地產估價金額
房地產估價金額=重置價格*成新率=1413.78×25%=353.45萬元。
正常情況下需要考慮投資利息，條件沒有給，但是要考慮的，如果不需考慮，可以不用計算投資利息部分，計算方法上同。
H. 房地產估價-成本法
建築物的重新構建價格=建安工程費+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤建築物折舊：用直線法計算的年折舊額=（建築物的重新構建價格-建築物的凈殘值）/建築物的經濟壽命
I. 成本法評估
是下面這個計算思路么？
1、基本思路
成本法是依據開發或建造待估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。
利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。
2、適用范圍
成本法一般適用新開土地的估價，特別適用於土地市場不發育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對於既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。
3、土地評估的成本法操作步驟
公式：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
（1）計算土地取得費用
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：
①、國家徵用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
關於征地費用各項標准，《中華人民共和國土地管理法》有明確規定：徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前3年平均產值的6－10倍；徵用耕地的補助費，按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以征地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標准，為該耕地被征前3年平均年產值的4－6倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前3年平均年產值的15倍。
徵用其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由各省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
被徵用土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
按照以上規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。
②、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。
（2）計算土地開發費用
土地土開發費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
①、「三通一平」指：通水、通路、通電、平整地面。「七通一平」指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎設施配套費用應以「七通一平」為標准計算。
②、公共事業建設配套費用。
③、小區開發配套費。
（3）計算投資利息
在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發費兩大部分。由於兩部分資金的投入時間和佔用時間不同，土地取得費在土地開發動工前即要全部付清，在開發完成銷售後方能收回，計息應為整個開發期和銷售期。土地開發費在開發過程中逐步投入，銷售後收回，若土地開發費是均勻投入，則計息期為開發期的一半。
（4）計算投資利潤
利潤率計算的基數可以是土地取得費和土地開發費，也可以是開發後土地的地價。
（5）土地增值收益確定
土地增值收益主要是由於土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應歸土地所有者所有。
根據計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。土地增值收益率通常為10％－25％
4、新建房地產評估的成本法操作步驟
公式：新建房地產價格=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤
（1）、土地取得費用
土地取得費用包括：土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續費及稅金
（2）、開發成本
① 勘察設計和前期工程費。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執照費。
② 基礎設施建設費。包括：由開發商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環境、衛生、照明等建設費用。
③ 房屋建築安裝工程費。包括：建築安裝工程費、招投標費、預算審查費，質量監督費，竣工圖費，三材差價，定額調整系數、建材發展基金等。
④ 公共配套設施建設費。
⑤ 開發過程中的稅費及其他間接費用。
（3）、開發利潤：以土地取得費和開發費用之和作為利潤計算的基數。利潤率應根據開發類似房地產的平均利潤率來確定。
（4）、管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發過程中管理人員的工資等。
（5）、投資利息：以土地取得費和開發成本之和作為計算利息的基數。
（6）、銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費。
J. 成本法和權益法通俗解釋
成本法(Cost method) :是指長期股權投資按投資的實際成本計價的方法。該方法要求當企業增加對外長期投資時才增加長期股權投資的賬面價值。
權益法(Equity method): 是指長期股權投資按投資企業在被投資企業權益資本中所佔比例計價的方法。長期股權投資採用權益法時，除增加、減少因股權影響長期股權投資而引起的賬面價值的增減變動外，被投資企業發生利潤或虧損，相應要增加或減少投資企業長期股權投資的賬面價值。
成本法房地產估價方法之一，指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
根據這一方法，投資企業要按照其在被投資企業擁有的權益比例和被投資企業凈資產的變化來調整「長期股權投資」賬戶的賬面價值。使用這種方法時，投資企業應將被投資企業每年獲得的凈損益按投資權益比例列為自身的投資損益，並表示為投資的增減。
如果收到被投資企業發放的股利（不包括股票股利，下同），投資企業要沖減投資賬戶的賬面價值。