⑴ 房地產項目施工階段的成本控制淺析
房地產項目施工階段的成本控制淺析
【摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析,力圖為房地產企業提供一些建議,促進中國房地產企業的健康發展。
【關鍵詞】施工成本控制
上世紀90年代以來,我國的房地產業逐漸放開,房地產市場也逐漸升溫,時至今日可以說幾近瘋狂。房地產開發項目在國內處處開花,雖然在目前瘋狂的形勢下房地產企業基本都有盈利,但是隨著國家調控的開始,其火爆程度必將下降,房地產業也將重新洗牌,競爭力比較強的企業會繼續下去,沒有競爭力的企業則會被淘汰,所以,及早的提高企業的競爭力才是企業生存的王道。提高企業競爭力,從成本控制開始,因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一,成本得以控制的話企業就可以具有盈利的機會,成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析,力圖為房地產企業提供一些建議,促進中國房地產企業的健康發展。
1、房地產企業項目工程成本管理的現狀
目前國內房地產企業的項目工程成本管理處於發展階段,具體表現有以下幾點:
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一,但目前許多的房地產企業並沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留於表面,並沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的'工程成本信息並不能反映企業成本的真實情況,從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一,把成本與責任相結合可以使成本處於受控的狀態,出現異常可以找到相關的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理並沒有引入責任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下,存在於房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控製做簡要研究。
2、施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性文件外,還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據,也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。
2.2 嚴格控制工程款的支付
2.2.1 當工程進度達到合同規定的付款要求時,工程師也要根據工程計量的結果,扣除不合格的工作量,及時支付進度款。
2.2.2 當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發商投資控制的失控。
2.2.3 當工程進度達到合同規定的付款要求,工程師也出具了付款依據時,開發商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產生負面影響,而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由於勘察設計工作粗糙,以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素,不得不改變設計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由於許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什麼原因引起的設計變更,都將帶來投資變動的後果。
2.4 工程索賠的控制
認真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發生;熟悉相關法規的規定,運用法規綜合處理索賠事件;加強反索賠管理。
3、施工現場成本控制措施
現場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設期間,找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來,主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
3.1.1 規章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時,造成成本失控。
3.1.2 由於沒能很好的控制設計變更,導致合同工程量增加經濟洽商大量出現,致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足,當風險一旦發生之後,形成了工期延誤、質量事故等等損失,引起施工企業的索賠,造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
3.2.1 建設項目在建設的過程中,事前控制比事中控制和事後控制意義更大。工程項目也是一個動態的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事後的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放鬆的。施工過程中,對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底,也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步,也是進行事中控制和事後控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控,隨著工程進行中發生的突發情況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制,這是現場成本進行的事中控制和事後控制的內容,也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動控制和被動控制
⑵ 該如何進行項目管理的成本分析
成本是項目施工過程中各種耗費的總和。成本管理的內容很廣泛,貫穿於項目管理活動的全過程和每個方面,從項目中標簽約開始到施工准備、現場施工、直至竣工驗收,每個環節都離不開成本管理工作,就成本管理的完整工作過程來說,其內容一般包括:成本預測、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。下面僅就工作項目的成本預測、成本控制、降低成本的有效途徑三方面引以闡述。
1搞好成本預測、確定成本控制目標
成本預測是成本計劃的基礎,為編制科學、合理的成本控制目標提供依據。因此,成本預測對提高成本計劃的科學性、降低成本和提高經濟效益,具有重要的作用。加強成本控制,首先要抓成本預測。成本預測的內容主要是使用科學的方法,結合中標價根據各項目的施工條件、機械設備、人員素質等對項目的成本目標進行預測。
1.1工、料、費用預測
①首先分析工程項目採用的人工費單價,再分析工人的工資水平及社會勞務的市場行情,根據工期及准備投入的人員數量分析該項工程合同價中人工費是否包住。
②材料費占建安費的比重極大,應作為重點予以准確把握,分別對主材、地材、輔材、其它材料費進行逐項分析,重新核定材料的供應地點、購買價、運輸方式及裝卸費,分析定額中規定的材料規格與實際採用的材料規格的不同,對比實際採用配合比的水泥用量與定額用量的差異,匯總分析預算中的其它材料費,在混凝土實際操作中要摻一定量的外加劑等。
③機械使用費:投標施組中的機械設備的型號,數量一般是採用定額中的施工方法套算出來的,與工地實際施工有一定差異,工作效率也有不同,因此要測算實際將要發生的機使費。同時,還得計算可能發生的機械租賃費及需新購置的機械設備費的攤銷費,對主要機械重新核定台班產量定額。
1.2輔助工程費的預測
輔助工程量是指工程量清單或設計圖紙中沒有給定,而又是施工中不可缺少的,例如
混凝土拌合站、隧道施工中的三管兩線,高壓進洞等,也需根據實施性施組作好具體實際的預測。
1.3施工方案引起費用變化的預測
工程項目中標後,必須結合施工現場的實際情況制定技術上先進可行和經濟合理的實
施性施工組織設計,結合項目所在地的經濟、自然地理條件、施工工藝、設備選擇、工期安排的實際情況,比較實施性施組所採用的施工方法與標書編制時的不同,或與定額中施工方法的不同,以據實作出正確的預測。
1.4大型臨時設施費的預測
大型臨時工作費的預測應詳細地調查,充分地比選論證,從而確定合理的目標值。
1.5小型臨時設施費、工地轉移費的預測
小型臨時設施費內容包括:臨時設施的搭設,需根據工期的長短和擬投入的人員、設備的多少來確定臨時設施的規模和標准,按實際發生並參考以往工程施工中包干控制的歷史數據確定目標值。工地轉移費應根據轉移距離的遠近和擬轉移人員,設備的多少核定預測目標值。
1.6成本失控的風險預測
項目成本目標的風險分析,就是對在本項目中實施可能影響目標實現的因素進行事前
分析,通常可以從以下幾方面來進行分析:
1)對工程項目技術特徵的認識,如結構特徵,地質特徵等。
2)對業主單位有關情況的分析,包括業主單位的信用、資金到位情況、組織協調能力等。
3)對項目組織系統內部的分析,包括施組設計、資源配備、隊伍素質等方面。
4)對項目所在地的交通、能源、電力的分析。
5)對氣候的分析。
總之,通過對上述幾種主要費用的預測,即可確定工、料、機及間接費的控制標准,也可確定必須在多長工期內完成該項目,才能完成管理費的目標控制。所以說,成本預測是成本控制的基礎。
2圍繞成本目標,確立成本控制原則施工項目成本控制就是在實施過程中對資源的投入,施工過程及成果進行監督,檢查和衡量,並採取措施確保項目成本目標的實現。
成本控制的對象是工程項目,其主體則是人的管理活動,目的是合理使用人力、物力、財力,降低成本,增加效益。為此,成本控制的一般原則有:
2.1節約原則
節約就是項目施工用人力、物力和財力的節省,是成本控制的基本原則。節約絕對不
是消極的限制與監督,而是要積極創造條件,要著眼於成本的事前監督、過程式控制制,在實施過程中經常檢查是否出偏差,以優化施工方案,從提高項目的科學管理水平入手來達到節約。
2.2全面控制原則
全面控制原則包括兩個涵義,即全員控制和全過程式控制制。
1)項目全員控制
成本控制涉及到項目組織中的所有部門、班組和員工的工作,並與每一個員工的切身利益有關,因此應充分調動每個部門、班組和每一個員工控製成本、關心成本的積極性,真正樹立起全員控制的觀念,如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事,就片面了。
2)目標控制原則
目標管理是管理活動的基本技術和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等加以逐一分解落實。在實施目標管理的過程中,目標的設定應切實可行,越具體越好,要落實到部門、班組甚至個人;目標的責任要全面,既要有工作責任,更要有成本責任;做到責、權、利相結合,對責任部門(人)的業績進行檢查和考評,並同其工資、獎金掛鉤,做到獎罰分明。
3)項目全過程成本控制
項目成本的發生涉及到項目的整個周期,項目成本形成的全過程,從施工准備開始,經施工過程至竣工移交後的保修期結束。因此,成本控制工作要伴隨項目施工的每一階段,如在施工准備階段制定最佳的施工方案,按照設計要求和施工規范施工,充分利用現有的資源,減少施工成本支出,並確保工程質量,減少工程返工費和工程移交後的保修費用。工程驗收移交階段,要及時追加合同價款辦理工程結算,使工程成本自始至終處於有效控制之下。
⑶ 如何加強房地產開發項目成本控制和管理
如何做好房地產項目開發的成本控制與管理 以下僅為參考:
房地產行業的迅猛發展,已成為當今社會最具影響力和競爭力的朝陽行業。在這里我們探討如何做好房地產開發項目的成本控制與管理具有重要意義。房地產行業因為具有資金投入量大、建設周期長、專業性強、受政策及市場不穩定因素影響大的特點,該行業也是當今公認的高風險行業。隨著房地產市場的不斷規范和競爭的不斷加劇,房地產投資效益的高風險高回報時代已成為過去。在房地產開發投資中,要實現開發項目的最大經濟效益,就必須要對項目開發成本進行有效的管理與控制,實行「集約效益型」開發模式,從而真正實現開發利潤的最大化。
一、加強企業內部成本管理體系的建設
(一)建立企業內部成本控制管理組織機構
成立一個強大的成本控制管理組織,配備精良而優秀的技術管理幹部和人員,經常組織學習和培訓,提高內部的整體素質和管理水平,總結經驗、創新科學,成為一支真正有實力的、專業性的管理團隊。
(二)健全成本管理制度、制定管理目標
健全成本控制管理制度、加強認識、落實責任、使成本管理工作走向科學性、規范化的管理模式。
制定成本控制管理目標:從一個項目建設開紿,首先要針對項目建設開發的特點、投資定位及相關影響因素等制定相應的目標成本和目標收益,多做調查研究,在可能的情況下要讓目標成本盡可能詳細,甚至包括一些不可預見的成本支出及風險系數,把成本預算系統化並編製成冊,這樣便於實施過程的核查和控制,使之達到「行之有效」。
(三)強化企業內部的成本控制管理
項目開發的成本控制,不能僅依賴決策管理層,還需要在企業內部建立一套完善的成本管理制度及體系。比如實行成本控制管理的約束機制和激勵機制,對每個部門每位員工分別進行考核,建立企業內部效益增長與員工利益成正比的分配製度,落實成本管理的獎懲方案,將責、權、利落到實處,做到獎懲分明,形成降低成本提高企業效益為中心的作用力,加強企業的凝聚力,培育以效益為中心的企業文化,讓所有員工意識到企業利潤的形成靠的是對成本的有效控制,靠的是所有員工的共同努力,樹立員工的主人翁意識。
二、項目立項階段,作好目標成本預測
進入項目立項階段,企業首先要做好調查研究並收集大量的市場信息。房地產價格主要由所處地段、土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。在項目方案設計、產品定位及預算上,企業要充分考慮到這些因素,可以根據市場價格採取擬定目標利潤的辦法來推算項目的目標成本,再將目標成本按期間費用和開發成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎上,對各環節支出確定開支范圍及擬訂費用標准,根據目標成本預測各項稅費支出,預訂支出計劃,讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。
三、項目設計階段成本控制
可以這么說,在搞好管理的基礎上,項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節,因為設計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產項目設計階段一般可統分為方案初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標,每一項指標都關繫到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段,又是具體分解目標成本並進行落實的階段;在這個階段,成本管理要掌握一個重要原則,那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作:
(一)項目設計委託時,要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡的准確的相關設計資料及各種技術經濟指標,明確項目開發的定位、工程建設成本范圍、質量及效果,特別要強調設計方案的「經濟」「合理」,具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節約。
(二)初步設計完成後,開發企業要認真審查比對,不能過分依賴於設計部門。這一階段十分重要,著重應注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標,整個設計思路是否經濟合理。這里的「合理」包含兩種意思;一是布局是否合理,比如戶型,是否充分考慮在最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要,環境藝術配套設施,是否從 「以人為本」作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素,因為我們在銷售過程中發現很大一部分購買者對戶型和居住環境看得很重,甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理,比如建築設計時可將功能分區相對集中,盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑,建築尺寸盡量採用經濟尺寸;另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適,不求奢華但求新穎。在全面審查後,針對各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改,盡可能做到詳盡周到,避免設計返工;其次,對修改後的設計方案要從新進行成本預算並再與目標成本進行對照,這樣做目的是為了避免超預算設計。
(三)施工圖設計階段,這是控制工程成本最主要的一環。在設計過程中,有些工程設計人員只注重設計「質量」及設計期限,沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。因此在這一環要十分注重,不可忽視。比如:
1、基礎結構形式的選用必須依靠真實的地勘資料並對持力層進行認真選擇,避免在施工時出現超深或返工現象。
2、結構配筋量標准不一。有些設計人員為了減少工作量,對配筋及截面不進行單獨計算,統一配筋;比如對現澆板不分開間大小,都設計為統一厚度及配筋,這是十分浪費的。
3、安全系數取值偏大。比如:結構安全重要性等級及非抗震、抗震等級的選用。這些都將對設計結果產生很大的影響。
4、結構按取大值的方式進行統一標示或作文字簡單說明。以上設計毛病是控制工程成本不可忽視的問題。在施工圖設計完成後,除了要提交設計審查部門外,還要專門組織專業管理人員對施工圖進行認真和細致的審查,對施工圖中存在影響工程質量、圖紙錯漏、使用材料及工程成本的問題要及時與設計人員進行溝通並更正,避免不必要的損失及浪費。
四、項目實施階段,可以從以下幾方面考慮
(一)工程預算成本控制。通常施工圖預算都是在施工圖經過有關部門審查之後工程發包前進行施工圖預算,此時圖紙文件實際上已經定局,施工圖預算只要是按照圖紙設計的內容及做法要求按國家規定的預算定額和工程量計算規則進行計算工程造價。在這個階段的工程造價成本控制方法只要是認真地、客觀地按照圖紙計算工程量,要做到項目不重復、不多算、不漏項、反復檢查核對。由於在施工圖預算過程中,預算人員對圖紙看得比較仔細且善於發現問題,這個過程也可以對設計圖紙的錯漏問題進行記錄並在圖紙會審時向設計部門提出合理建議並更正,避免在施工中出現過多的設計變更而造成建安成本增加。此外,在獨立費項目和材料價格的定價也要起到作用,因為目前建築市場上各種各樣的材料甚多,價格當然也有所不同,在預算時原則上是根據當地政府公布的當期材料信息價,但實際上是不夠的,由於在實際工程中很可能用到的材料在生產廠家和品牌上與政府公布的信息是有對應不上的,所以成本控制部門就必須進行市場材料調查,提取真實的材料價格確保預結算成果達到較好的真實性。
(二)工程發包施工方的邀標與選擇,嚴格選擇施工單位,要求施工方對項目施工管理具有較強的管理能力和經濟實力。建立合作共贏夥伴,創造條件,共同實現項目品牌標准和贏利目標。
(三)合同管理與控制。合同管理是開發企業的重要內容,也是降低工程成本,是控制資金投入的有效手段。簽訂合同認真審核,嚴格施工合同的訂立。在合同管理方面做到合同的履約,守合同重信用,依法規范操作。合同管理員、財務部門、項目工程部等有關人員密切合作,經常到施工現場了解工程進度,掌握施工形象,使每筆履約款項都依據工程造價監理的審核結果和工程的實際進度進行付款,做到了量款同步,較好地控制了資金的投人。
(四)加強現場管理。嚴格督促施工方按圖施工,嚴格控制設計變更及材料代用,對必要的變更要做到先算帳後簽證,做好現場各種施工記錄,做好材料進料抽檢工作,及時掌握各種材料的市場價格信息,在保證質量的前提下盡可能將工期提前。
(五)充分調動現場管理人員的積極性,實行效益獎勵制度。在施工過程中,如有人發現施工圖設計錯誤或不合理的地方,通過確認,可以根據其節約效益給予適當獎勵。
(六)對施工進度款的撥付要嚴格簽認制度及審查制度,要實行多級管理及控制。比如對工程量的審查,要做到不多算、不重算,誰簽字誰負責。另外,對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核,對就高不就低的項目要堅決糾正。
由以上幾點可見,房地產開發項目的成本控制與管理是一個多階段的、動態的和復雜的,要做好房地產項目開發的成本控制就必須要樹立起企業的成本意識,做好開發過程各個環節的成本控制和管理工作,建立一套完善的成本控制管理運行體系,只有這樣才能在競爭及風險中立於不敗之地,並為企業贏取較大的贏利空間。
⑷ 如何進行項目的成本管理
1 在工程投標階段的成本管理
投標階段的成本管理工作主要是通過編制施工預算為最終確定投標報價提供依據。根據施工現場的踏勘情況,技術部門提出施工技術措施;工程管理部門提出施工組織方案和設備配備規模;勞資部門提出工種結構和人員規模;結合招標文件規定的材料供應方式確定出施工中各種消耗材料價格;根據工程所在地與現駐地距離及需要調遣的人員和設備數量計算出機構調遣費用;財務部門根據項目經理部管理人員數量、交通工具及檢驗工具等配備情況計算出現場管理費用;最後根據招標文件規定的工期要求,按上述各方案計算出工程的總體施工費用預算,稱之為施工預算。
2 在施工准備階段的成本管理
工程中標後,項目經理部要根據企業本部下達的預算成本編制責任預算。一是根據圖紙和技術資料對施工技術措施、施工組織程序、作業組織形式、機械設備的選型、人力資源調配等進行認真分析研究,以優化施工方案,合理配置生產要素,為編制科學合理可行的責任預算創造條件。二是在對當地勞動定額、材料消耗定額、工程機械定額等進行全面調查的基礎上,詳細確定勞動定員、機械運行及材料供應定額。同時,經過反復比較制定出材料、機械單價控製表,結合現場施工條件計算出各分部分項工程的責任預算。三是以分部分項工程實物量為基礎,按照部門、施工隊和班組的分工進行分解,形成各部門、施工隊和班組的責任成本,為以後的成本控製作好准備。
3 在施工過程中的成本管理
施工過程中的成本管理主要指成本控制和分析。人工費控制:對各施工隊、班組實行工資包干制度,按照事先確定的工日單價乘以隊、班組完成實物工作量的工日數作為班組工資,多勞多得,從根本上杜絕出工不出力的現象;培養、配備一專多能的技術工人,合理調節各工序人數松緊情況,既加快工程進度,又節約人工費用。
4 在工程結算階段的成本管理
施工企業按照圖紙要求完成施工並經業主驗收後,進入工程結算階段,直到該建設項目成本的所有款項收回結束。在結算之前,項目技術、預算人員要認真核對已完工程量,將尚未辦理變更索賠手續的項目取得業主的簽認,確保取得足額結算收入。
⑸ 項目管理中如何成本管理
企業經營最直接的目標就是利潤,利潤的最直接決定因素就是成本,因此利潤與成本的關系最為密切。項目成本管理涉及在一個允許的預算范圍內確保項目團隊完成一個項目所需要開展的管理過程。成本按其產生和存在形式的不同可分成固定成本、可變成本、半變動成本、直接成本,間接成本和總成本。軟體項目成本是指完成軟體開發過程中所花費的工.作量及相應的代價,它不包括原材料和能源的消耗,主要是人的勞動的消耗,同時,軟體項目不存在重復製造的過程,其估算應從軟體計劃,需求分析、設計、編碼、單元測試,集成測試到系統維護等一次性開發過程所花費的代價作為計算的依據。軟體項目成本主要包括以下內容。
1.直接材料成本
直接材料成本是能用經濟可行的辦法計算出來的,所有包含在最終產品中或能追溯到最終產品上的原材料成本。在軟體企業和軟體項目中,直接材料成本是指項目外購的直接用於項目並將最終交付給用戶的硬體,網路、第三方軟體、外購服務(安裝、維護、培訓、質保)等。這部分成本可以直接從項目合同中區分並計算出來。
2.直接人力成本
直接勞動力成本指用經濟可行的辦法能追溯到最終產品上的所有勞動力成本,如機器的操作員﹑組裝人員。在軟體企業和軟體項目中,直接勞動力成本也稱為直接人力資源成本,是指可分攤到項目上的人力資源的直接費用,包括工資、福利、保險等固定費用,也包括激勵等不固定的費用。在項目的不同周期內人員使用的工作量的計算、專職和兼職、全職和半職等,都對直接的人力資源成本計算產生影響。
當確定了項目的目標和范圍,並根據任務進行了工作任務分解後,就可以基本確定人力資源的使用情況,根據人力資源使用數量,參照公司的人力資源直接成本,可以獲得項目的直接人力資源成本。
3.項目的實施費用成本
在項目實施中,差旅費用、交通費用、通信費用、出差補貼等是實施費用的主要構成因素。
⑹ 如何實現項目成本目標
項目成本是項目在施工中所發生的全部施工費用的總和,包括材料、機械使用費、支付的工資、獎金以及管理費用等。項目目標成本是企業效益的根源,是保證企業市場競爭的命脈。在項目實施中,採取有效控制措施進行項目目標成本管理,是消化市場壓價讓利因素,實現企業創效、創牌的重要手段,是控制消耗,降低成本的有效途徑。項目管理論壇
項目目標成本管理是一個整體的、全員的、分層次的、全過程的動態管理,要想在項目實施中做到事前的目標成本預測控制,事中的目標成本計劃執行控制和事後的實際成本核算與目標成本比較分析控制,把項目目標成本管理貫穿在成本形成全過程中,就必須採取如下有效控制措施。
一、嚴格工程合同的簽訂
工程成本的確定最終是通過合同形式來實現。在進行合同簽訂時要考慮全面、周到,特別是對進度、質量、安全等要有相應的制約機制和制約手段。在合同簽訂前應採用合同評審制度,使項目部的預算、技術、財務、質量對合同的主要條款內容要有所了解,並使他們各自有自己所肩負責任的簽字許可權,同時將合同細化,確保目標成本的實現。項目經理圈子
二、加強對經濟成本管理人員的培訓
項目成本管理是一項既要懂政策,又是一個專業性很強的工作。加強對經濟成本管理人員的培訓是企業提高競爭力的人才儲備工作,它將造就一批專業化的、職業化的項目經理和經濟成本管理人員。項目部應制定培訓計劃,確保有資格、有能力的人員進行項目管理,使工程項目的進度、質量、工期、成本都處於受控狀態。
三、加強對合格供應商的評定
材料成本約占目標成本的60%以上,如何控制目標成本,材料控制是關鍵。材料控制又取決於供應商的質量保證能力及對供貨實物的質量水平。所以對合格供應商的評定是至關重要的,項目部必須嚴格按合格供應商評定程序進行全過程監控。
四、嚴格實現限額領料制、降低材料消耗項目經理博客
在施工現場材料管理中,要想降低材料消耗,第一,要加強現場管理,嚴格按施工平面布置圖進行合理的堆放,減少材料二次搬運和攤銷損耗。第二,要嚴格執行限額發料管理制度,特別對周轉工具要嚴格按照進度計劃及施工技術措施去實施,以減少租賃費用。
五、優化施工組織設計、確保質量成本
優化施工組織設計,合理確定項目目標成本,是經濟與技術相結合的過程。施工組織設計優化對項目目標成本的作用具體體現如下:
1.施工組織設計的優化是合理確定項目目標成本的關鍵。優化施工組織設計應當依靠集體的智慧,進行認真比較、討論、評價,從技術、經濟兩個方面進行綜合評定。
2.優化施工組織設計是控制項目目標成本的基礎。目標成本是否得到控制,首先取決於方案是否優良。項目經理博客
3.採用新技術、新工藝和合理的技術措施是降低項目成本的主要手段。應用現代化的管理手段可以加快施工進度、節省材料消耗,減少設備租賃費用。
六、建立健全項目目標成本管理制度
為確保目標成本管理工作的有效運行,必須建立健全項目成本管理體系,包括建立組織機構、設計成本管理流程和運行程序、明確各級崗位的成本職責和考核辦法。1.制定項目目標成本管理辦法。對目標成本管理組織體系、職責,工作流程和原則,成本預算和控制 ,以及項目成核算的 和 等都應作出明確規定,便於操作和執行。2.建立施工前的成本核算評估制。工程開工前,要依據項目中標價或工程預算,組織專業技術人員對人、機、料、管理費等支出進行核算評估,測算各項支出後,能夠盈利多少,做到心中有數,然後按照各作業層,將項目成本目標合理分解後再組織施工。3.建立施工過程中的成本管理檢查制。項目經理部每月召開一次成本分析會,結合工程進度、各施工機組施工情況及各項費用支出等進行分析、 。公司每季度召開一次由專業管理人員參加的項目成本分析會,組織專業技術管理人員深入項目經理部進行查帳對比分析,嚴格對項目經理部目標成本指標進行比較、分析、考評,查找成本節超原因,及時調整偏差,並總結成本管理經驗,進行試點推行,確保項目成本總目標的實現。4.建立決算制。在施工過程中,要按月准確統計施工進度,定期做好預結算工作,使工程款及時回收。及時辦理工程變更、經濟簽證的報批、簽字手續,督促業主履行合同。工程竣工後項目經理部編制結算報告,公司組成結算審查小組,重點要考核完成工程產值總額、價款收入、成本開支、利潤等,對項目經營業績進行評價,分析目標成本指標的執行情況。5.建立激勵機制。獎金分配必須與項目經理部的整體利益、各崗位人員的責任和貢獻掛鉤,項目經理部應建立起強有力的激勵、約束機制和項目經理部全體員工利益共享、風險共擔的責任體系,極大地調動全員關心成本核算的積極性。項目管理論壇
七、充分利用和發揮計算機在成本管理中的作用
目前,在國內已開發出不少用於項目成本控制與管理的軟體,不僅可以大大提高管理人員的工作效率,而且在輔助管理人員進行設計、決策管理方面也起到了十分重要的作用。因此充分利用和發揮計算機在成本管理中的作用,可提高預測的准確性、控制的及時性,提高傳輸效率和資源共享利用率。
總之,項目管理是以經濟效益為中心的綜合管理,是企業成本經營管理的核心工作。企業要想生存,要想獲取更大的經濟效益,除了在項目實施中採取上述有效控制措施外,還應從整體上提高企業管理水平。只有這樣,才能在競爭激烈的市場經濟下,促進企業的發展、壯大,立於不敗之地。
⑺ 軟體開發的成本
軟體開發成本主要指軟體開發過程中所花費的工作量及相應的代價。
在對一個軟體項目進行開發成本估算時,應該包括從項目立項直至項目研發活動結束所花費的資源總和,並且可以按階段進行估算或測量。
軟體開成本估算的過程可分為:估算規模、估算工作量、估算工期和估算成本這4個過程,最終確定軟體成本。其中成本估算需要對直接人力成本、間接人力成本、間接非人力成本及直接非人力成本分別進行估算。
開發平台
軟體開發平台源於繁瑣的實踐開發過程中。開發人員在實踐中將常用的函數、類、抽象、介面等進行總結、封裝,成為了可以重復使用的「中間件」,而隨著「中間件」的成熟和通用,功能更強大、更能滿足企業級客戶需求的——軟體開發平台應運而生。
平台是一段時間內科研成果的匯聚,也是階段性平台期的標志,為行業進入新的研發領域提供了基礎。由於平台對企業核心競爭力的提升非常明顯,國內的管理軟體市場,軟體開發平台的應用已經成為一種趨勢。
以上內容參考:網路-軟體開發
⑻ 房地產開發項目成本控制
房地產開發項目成本控制
房地產開發的多數項目不具有連續性,因此在項目的開發過程中成本控制應強調有效的動態的控制,以下是我為大家推薦的相關MBA論文範文,希望能幫到大家,更多精彩內容可瀏覽(www.oh100.com/bylw)。
摘要:房地產業是國民經濟中的支柱產業,但近年來,房地產市場逐漸趨於飽和,房地產企業之間競爭的激烈程度也愈演愈烈,在需求不像過往那樣火爆的當下,如何加強成本控制是房地產企業更好地生存和發展壯大的當務之急。文章從界定房地產企業成本控制的概念、特點及對象出發,指出了房地產企業加強項目成本控制的原則,並從四個方面提出了成本控制的具體方法。
關鍵詞:房地產開發項目;成本控制;原則;具體方法
一、相關概念界定
(一)房地產開發項目成本的概念
項目成本是指為實現項目的總目標而進行的各項活動消耗人力、物力等資源而產生的各種費用的總和。對於房地產開發企業來說,其最主要業務活動是開發、生產房地產商品,所以房地產公司的成本就是房地產開發項目的成本。房地產開發項目的成本是指項目在決策立項、設計規劃、建設施工、竣工結算以及銷售等過程中耗費的所有費用的總和。
(二)房地產開發項目成本控制的特點
房地產開發項目管理的核心環節體現在對房地產開發項目成本的控制。房地產企業要實現穩定、可持續、健康的發展,實現項目的經濟效益和社會效益,就需要通過加強對項目成本的控制來提升房地產企業的核心競爭力,以保證開發項目順利實施,確保項目整個開發過程中合理均衡地配置各類資源,從而獲得良好的經濟、社會、環境效益。顯然,對項目成本的控制,對實現房地產開發項目的效益是非常有效的控制手段。房地產開發項目的成本控制具有高風險性、全面性、綜合性、程序性等幾個特點。
(三)房地產開發項目成本控制的對象
根據全過程式控制制項目開發成本的要求,主要的控制內容體現在如下幾個階段:
1.可行性研究階段。可研階段也是投資決策階段,對擬投資開發地塊在其公開掛牌前進行可行性研究,包括成本測算,市場分析及最終受益情況,最終形成可研報告供決策者決策。
2.規劃設計階段。規劃設計階段是從項目控規、規劃條件、項目總體方案、單體方案、景觀方案,一直到相應的施工圖紙設計全部過程,此階段基本確定了開發項目80%的成本,從結構形式、建築體型、外立面形式、景觀等等,此階段成本管理者必須全程參與跟蹤,必要時把限額設計的指標提供給設計部門。
3.招投標階段。此階段是由招標部門組織,根據設計方案/圖紙及技術標准編制相應的招標文件,同時對招標項目進行成本估算,提出投標決策意見,盡可能做到合理低價選擇中標單位,做到有效控製成本。
4.施工階段。施工階段是依據設計圖紙和相關技術規范、操作規程等,編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃,並編制有效的進度控制計劃和控制措施,這個過程中要兼顧對開發項目的成本進行事前、事中和事後的控制。成本控制要以合同、定額、規范為依據,參考市場行情,對施工過程中的設計變更、現場簽證進行控制,同時避免發生無效成本。
5.竣工結算階段。對已竣工且經過驗收合格後的總包/分包等項目及時進行結算,准確的確定結算費用額以及維修保養額度,做到依據充分、合理控制。
二、房地產開發項目成本控制原則
(一)全面全員過程式控制制原則
全面考慮開發項目壽命周期內各項事務的子目細化,全員參與成本控制並將責任落實到人,全程進行有機綜合,形成PDCA(計劃一實施一檢查一調整)的良性循環過程。它包括房地產開發項目的成本預測與決策、成本計劃和實施、成本核算和偏差分析等主要環節,其中以成本計劃的制定和計劃的實施監控為關鍵環節。
(二)成本控制的最低化原則
房地產開發項目的成本控制應該使用科學的手段和方法,比如企業的各類制度、流程和方法,保證可以不斷地有效合理的控制開發項目的成本,最終實現達到項目最低的結算成本目標。同時也要注意所控製成本項目的科學性和合理性,不能顧此失彼,應做到合理的降低,符合客觀規律、符合市場,避免事倍功半。
(三)目標成本管理的原則
實現目標成本管理,應包含以下內容:編製成本目標,並對其進行責任分解,落實到具體責任部門和責任人,定期對目標的實際執行情況進行檢查落實,對目標成本的實施、檢查、反饋、處理循環進行評價和修正。在規劃設計審批通過後,應將目標成本完成定稿並實施,真正體現目標成本的前置指導性。目標成本的修改應有嚴格的規定,體現決策嚴謹性要求。
(四)動態成本管理原則
房地產開發的多數項目不具有連續性,因此在項目的開發過程中成本控制應強調有效的動態的控制,充分體現出責、權、利相結合的原則。動態成本是通過對已發生及待發生成本隨時掌握和控制,是成本管理責任部門依據已審批的目標成本,對項目開發過程中各階段的業務活動進行連續監控。在房地產項目開發過程中,房地產開發企業應組成一個負責成本控制管理的機構或組織,可以是永久的,也可是臨時的,在對成本控制工作負責的同時,也應有一定的成本控制管理的許可權,是成本控制的主導部門,同時項目管理負責人要定期檢查和考評各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業績,並做到獎罰分明。
三、房地產開發項目成本控制具體方法
(一)決策立項階段成本控制的措施
1.做好可行性研究。可行性研究作為房地產開發項目前期階段的一個重要環節,對房地產開發項目的成敗起著至關重要的作用。房地產開發企業進行成本控制的根本目的是要實現經濟效益與社會效益的最大化。項目投資決策依據就是可行性研究報告,報告內容論證是否經濟合理,對項目建設成敗具有很大影響度。在房地產工程開發前期,需要充分考慮自身的地理條件、競爭優勢和市場需求,充分做好前期的基礎調研工作,收集大量的資料,嚴密論證房地產開發項目投資效益和投資方案的合理性,避免決策失誤。在選立項時就首先要對項目的開發規模大小進行說明,分析項目的選址條件以及所具備的建設條件、預期收入、及銷售利潤等,同時包括經濟利益和社會效益分析,以及環境影響和社會影響評價及風險分析等。
2.控制土地與拆遷費。土地和資金是房地產開發項目開發最重要的`兩大要素。其中,土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產開發的主要成本之一。要控制好土地成本,需要對土地招投標制定好競買的策略及技巧,以最低的價格和風險獲得最大的利潤。要控制好土地費用所能承受的最高限額。土地競拍前,擬建初步方案前,確定要建什麼樣的樓盤,預測未來幾年的銷售金額,根據建造需要的估算成本,假定方案以最低利潤的價格銷售,假設零利潤來計算土地成本限額,計算拍賣可以承受的價格底線,從而保證土地成本控制在一定的范圍內。
(二)設計規劃階段成本控制的措施
1.推行設計的招投標制度。在項目的設計階段應大力引入競爭機制,推行方案設計、工程設計的招投標制度,以達到控製成本的目的。通過網路、報刊等媒體發布招標公告,吸引諸多的設計大單位參與設計方案,從而優選厲行節約,符合先進技術、建設節能並安全適用且設計美觀的方案。
2.加強技術溝通、優化設計方案。對於建築師的設計方案,需由項目的成本控制負責人通過對設計方案的平面布局、結構特徵、外觀造型等進行研究,並充分與設計人員進行建議、意見的溝通,明確規定設計質量不過關而造成變更的改進措施,以達到最大限度優化設計方案的目的。
3.實行限額設計方法。設計單位在進行設計中,要推行限額設計。所謂限額設計是指按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計,按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。
(三)建設施工階段成本控制的措施
1.嚴格執行招投標制度。通過嚴格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資,對成本控制具有非常關鍵的作用。主要是通過工程量清單,編制招標控制價格,為最終確定投標價)格確定依據。建設項目實行工程招投標制,能夠引入市場競爭機制,確保合理的工程造價,同時能夠防止建設單位的暗箱操作。招標工作應遵循公平、透明、公正、誠信的原則,認真編制工程標底和標書,做好評標定標工作,確保合理低價者中標。
2.加強合同管理。房地產項目是一個極為復雜的社會生產過程,包括建築、結構、水電、機械設備、通訊等專業設計和施工活動,需要各種材料、設備、技術和勞動力的供應。在現代的社會化大生產和專業化分工條件下,一個稍大一點的工程參加單位就有幾十個,甚至上百個,它們之間形成各式各樣的經濟關系,而項目中維系這種關系的紐帶就是合同。合同管理不能流於形式,不是單純的起到檔案歸置的作用,應嚴格按照建築行業的行規及法律規范,實行合同審查、會簽制度。以加強在項目建設過程中對於資金款支付情況的控制,避免因為職責不清,材料不全、相互扯皮等現象造成成本徒增、工期延誤等問題。
(四)竣工結算階段成本控制的措施
1.嚴格控制竣工驗收。竣工驗收是竣工結算階段成本控制的一項重要工作。竣工驗收要通過檢查工程質量,包括結構、門窗、綠化等是否達到規定的設計要求和規范,要檢查工程內容是否有缺漏,是否違反設計規格、各項配套設施功能是否良好等,通過實驗的方法,對設計各功能進行檢測,管線布置、氣密性是否良好等。工程完工後,房地產開發商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進行全面交接,查擺問題,進行質量評定。符合竣工驗收依據的工程才能通過驗收,並使建設工程投資產生效益。在竣工驗收環節要注重對竣工圖紙和文件的交接,這部分材料不單純是項目各項工程建設技術參數、系統狀況的證明,更是往後工程改擴建、維護的重要依據。
2.嚴格審查竣工結算。工程決算書是由施工單位編制的,直接關繫到甲方業主方和乙方施工方的利益關系,業主方和施工方都很關注項目總價款的審核結算。工程決算書由業主方委託有資質的中間機構進行監審對工程總造價的影響非常大。竣工階段要按照合同規定的結算方法、計價標准、收費定額、優惠政策等,對項目進行審核,如有紕漏,要認真復審,明確結算的要求。竣工材料完備時才能列入結算。嚴格控制工程變更等費用,認真落實變更簽證,根據規定的流程進行核准,施行規范化管理,以降低工程結算過程摻雜的水分。
參考文獻:
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;⑼ 地產開發《如何在公司快速開發中做好成本工
你好
一般而言,房地產開發工程是一個復雜的建築實施過程,通過對各種資源進行調度和組合利用,實現預期的建築目標,具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標,對全過程進行系統的控制,從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求,只有這樣才能夠確保各方的基本利益,這也是成本控制的最為基本的出發點。從這個角度來看,房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。
一、房地產開發企業的項目成本控制概述
房地產開發企業的項目成本控制,是控制理論在項目成本管理中的實際應用。即在項目實施各環節採取一定的控制管理措施,以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據,項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事後控制,其中,事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素;事中控制就是項目實施過程中對成本的控制;事後控制就是項目成本真正出現改變時採取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制,確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究,有助於項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響,前一個環節為後一個環節的基礎,彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。
二、房地產開發企業的項目全過程成本控制
1.設計階段的成本控制
眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大,據資料統計,規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制,確定合理的設計方案、成熟的工藝,減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生,對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此,項目的投資者首先就要轉變觀念,在設計、規劃方案的評審階段,從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來,考慮質量價格比以及功能價格比的取捨問題,從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。
2.招投標階段的成本控制
通過招投標來選擇施工單位或材料供應商,這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中,不要一味的追求最低的投標報價,而是對工程造價進行了科學的計算之後,在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下,通過競爭獲得合理低價。同時,通過招標詢價,及時了解最新的人、材、機單價,加強對成本的控制。
⑽ 房地產開發企業如何做好項目成本控制及稅務籌劃
通過對房地產項目成本的前期預算和工程建設全過程式控制制,即前期設計、前期開發成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理,是目前宏觀調控形勢下房地產得以可持續發展的不二法則。
1、確定項目成本目標
在房地產投資決策階段,開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計,並對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。
房產既然是商品,它就有和其他商品一樣的共性,可以應用價值工程管理,即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下,爭取獲得最佳經濟效益。
在價值工程中,價值定義為:功能和實現這個功能所耗費用(成本)的比值。其表達式為:價值=功能/成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途;成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研製、生產,到用戶使用所花費的全部成本。一般說來,提高產品價值的途徑有五種:一是功能不變,降低成本;二是成本不變,提高功能;三是成本增加,功能提高幅度更大;四是一些次要功能下降,但帶來成本大幅度降低;五是既提高功能,又降低成本。通過功能細化,把多餘的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價,實現建設項目最佳經濟效益。
目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法,這有利於在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上對工程項目做進一步測算優化,以確定項目的最終目標成本。一步降低開發成本,在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2、項目目標成本的控制
項目成本目標確立後,如何有效控製成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場,房產的市場定位是相對穩定的,因此對於項目成本控制尤為重要。在實施階段,我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2.1合理安排工程周期
項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期,科學合理地安排建設周期,可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工准備開始,經施工過程至竣工移交,成本控制工作要伴隨項目的每一階段,如在工程准備階段與總承包單位制定最佳的施工方案,合理安排施工順序,按照設計要求和施工規范施工,充分利用現有的資源,確保工程質量,減少施工成本支出,減少工程返工費。使工程成本自始至終處於有效控制之下。
同時,根據建設周期,施工進度,相應地安排各項配套工作的時間節點,使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2.2嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本,降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中,工程雖能按期保質完成,但工程成本超支嚴重,不能達到預期收益的情況時有發生。因此,在與施工單位簽訂承包合同時,應聘實際工作中,在保證品質的前提下改進和優化設計,進請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本,對承包商的制約條款要達到無所不包的地步,對可能發生的情況都要有提前的預計,以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建築市場行情、建築業的一般慣例和有關規范,就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定,經法律形式確定下來,來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析,應盡可能減少變更,對於技術變更和施工變更,要先簽單(技術合同單,施工簽證單)後施工。如果工程進度要求緊,也要做到同步進行,工程若有增減應及時審價,以避免無法核實的情況發生,引起雙方不必要的爭議。總之,各職能部門要加強監控,加強預算審查,嚴格經濟簽證和工程變更管理。
聘請獨立的專業審價機構是個好辦法,該工作在項目實施之初就要及時介入,協助建設單位對項目施工的實際工程量,材料的選用價格及時跟蹤統計,特別是隱蔽工程的變更要及時審價,為工程項目最終審計和成本控制打下基礎。
2.3嚴格控制材料、設備價格
材料設備費在工程的建安造價中約佔70%,工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容,對一些主要材料和設備一般採用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網路,及時准確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨,應貨比三家,也可採用招投標方式采購,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時機。同樣的材料設備,由於產地檔次不同,價格會有差異,就是同樣品牌的設備由於銷售代理級別不同,價格也會有差異。要樹立成本意識,形成控製成本機制。
非甲供材料,可以採取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨,可以推薦相關廠家進行類比;同時要控制材料的采購價格、監督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。
2.4合理安排建設資金
房地產企業必須合理籌措資金,保證項目開發,控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高,而較高的資產負債率是向銀行貸款的一;房地產企業必須合理籌措資金,保證項目開發,控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高,而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業要拓寬融資渠道,就要根據投資期限的長短、企業資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。
對於同時投資於多個房地產開發項目的企業來講,由於投入資金較多,資金壓力也大,需要通過融資來保證多個項目的開發,又要避免過多佔用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發過程的資金收支情況有一個很准確的預計,同時又對本企業的資金運作情況能有一個比較清晰了解,才能制定最佳資金計劃方案,把企業資金成本降低到最小。
例如,我們根據公司房產開發點多,資金緊缺的情況,對一項目開發在配備一定自有資金同時,採用信託融資方式解決前期購買土地資金,在取得「四證」後,再根據建設資金安排,向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信託融資的借款,再用銷售回款歸還貸款資金和信託資金,取得了很好的效果。通過信託融資,可以有效規避「四證」不全無法取得銀行借款的問題,就可以解決前期投入資金的問題;還可以合理優化資本結構,使其具有再融資能力;這樣就有效地規避了資產負債率高的問題。
3、合理利用稅收政策的籌劃
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃,有效降低稅收負擔。企業財務部門應針對每種稅收的特徵,制定相應合理的避稅措施。
房地產開發項目稅金主要為:營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進徵收。房產項目如果合理進行稅務籌劃,此三大稅應有較大避稅空間。
房地產開發項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有:合理分攤法;定價籌劃;收入籌劃;優惠政策籌劃等。如能合理分攤費用,用足用活優惠政策,則有不少籌劃空間。
由於稅法規定房地產開發項目取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和,可加計20%扣除,三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%之內扣除,普通住宅增值額未超過20%的情況下可以免徵土地增值稅。因此,如果開發的項目涉及普通住宅和其他房地產開發,應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算(前提是當地稅務是否允許),可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅;也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20%;期間三項費用開支盡量達到開發成本10%的上限等。
4、結語
房地產企業的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系,加強實施過程的成本監督和分析,及時反饋成本信息。為企業營銷策略的制定和調整提供依據,就能使企業獲取更大的經濟效益。
還有 啊 --