物業公司如何區別成本費用

㈠ 物業公司經營成本和管理費用

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對於物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准》里，這部分費用叫「綜合管理費」。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1000元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標准：其服務標准可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，並組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會並配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標准完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標准、收費依據及標准;7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。

公共部分運行費
費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外牆、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在採用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標准：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標准》；2.保證護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外牆。
服務好壞決定收費標准 物業費一條一條算清楚

清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為「保潔費」。
費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人400~600元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由於分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都採用外包的形式，由專門的保潔公司負責。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。
服務標准：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調「保證」的責任，而現在更強調「清潔」這一行為。
基本的服務標准為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2.設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。

秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為「保安費」。
費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1000~1700元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。
在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。
服務標准：基本服務標准為：1．做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防範措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，並配合公安部門進行處理。

綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。
費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用葯費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所佔比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標准（徵求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。
服務標准：一般小區都採用北京市園林局規定的《二級養護標准》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。
其他費用
《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所佔比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。
《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最後一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。

參考物業管理網http://www.gywygl.com/6/5426.html

物業管理費用的明細分類包括：
1、公司經費(包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)；
2、職工教育費
3、折舊費
4、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、
5、咨詢費(含顧問費)
6、訴訟費、
7、業務招待費
8、勞動保險費
9、稅金（包括房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅）
10、技術轉讓費
11、排污費
12、無形資產攤銷
13、壞帳損失
14、其他費用

參考物業管理網
http://www.gywygl.com/PMDict/PMDictShow.aspx?ClassID=566&QuestionsID=230

㈡ 物業管理公司的成本包括那些

物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
法律分析
1.人員費用是指小區管理服務人員工資、福利、獎金、工會經費、職工教育經費、社保、公積金。人工成本進項稅額不得抵扣，可以採取勞務外包形式取得進項發票抵扣稅款。2.物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指物業管理區域內共用部位共用設施設備的日常維修養護費。3.清潔衛生費是指保潔外包費用、購置保潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費等4.綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農葯化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。5.管理費分攤物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。即物業公司總部職能部門的人工成本、辦公費用、資產折舊費用、差旅、內控管理、審計咨詢等費用。6.辦公費物業管理處發生的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。7.秩序維護費是維護所需的器材裝備費、安全防範人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費、消防維保費、日常消防物資費用等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。
法律依據
《物業管理條例》 第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
《中華人民共和國民法典》 第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

㈢ 物業管理公司怎樣做好成本費用分析

物業公司成本費用管理辦法。 1.目的 為了加強公司各類費用成本的控制，提高物業管理資金的使用效益。 2.適用范圍 適用於xx物業公司財務部 3.職責 3.1財務部負責制定和控制各類費用標准、審核許可權、報帳流程。 3.2董事長、總經理負責各類費用的審批。 3.3各部門負責本部門發生的各類費用成本的控制。 4.方法和過程式控制制 4.1成本費用管理原則及核算辦法 4.1.1公司在業務經營活動中發生的與業務有關的支出，按規定計入成本費用。成本費用是管理公司經濟效益的重要內容。控制好成本費用，對堵塞管理漏洞、提高公司經濟效益具有重要作用。 4.1.2成本費用開支范圍包括：主營業務成本、利息支出、管理費用、營業費用、其他營業支出等。 A.主營業務成本主要包括服務中心人員的職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、材料消耗、保安部費用、綠化部費用等。 B.利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。 C.營業費用包括：職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公 積金、保險費、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種准備金等其他費用。 D.固定資產折舊費：指公司根據固定資產原值和國家規定的固定資產分類折舊率計算攤銷的費用。 F.攤銷費：指遞延資產的攤銷費用，分攤期不短於5年。 J.管理費用包括職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公積金、保險費、物業管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。 4.1.3職工福利費按工資總額14%計提，工會經費按工資總額2%計提，教育經費按工資總額1.5%計提。住房公積金經批准後，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。 4.1.4加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標准和審批許可權，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經領導簽字或審批手續不全的，不予報銷，對違反有關制度規定的行為應及時向領導反映。 4.1.5公司各項成本費用由財務處負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管處定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本費用支付范圍及審批許可權 4.2.1xx物業屬下兩公司支票印鑒由xx物業總經理負責保管，支票的私人印鑒分別由兩個公司的出納負責保管。 4.2.2xx物業個人日常借款每次金額在其工資范圍內的，由xx物業分管副總經理審批後到財務部借款；xx物業各部門日常借款非現金每次金額在30000元以下的費用，由xx物業總經理審批後到財務部借款；每次借款金額在30000元以上的費用，經xx物業總經理審批後，必須經集團公司領導批准後才能到財務部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金額在50000元以內的費用，由總經理審批；凡是合同付款支出金額在50000元以上的費用，還必須報經集團公司財務負責人審批後，再經集團公司領導批准，才可以支出。 4.2.4物業公司為集團進行有償服務金額超過20000元（含20000元）需雙方簽訂服務合同。 A.工程類合同會簽程序：集團項目中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政中心法務部集團財務中心、集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷類合同會簽程序：集團營銷中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政法務部集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.5物業公司為集團進行有償服務金額20000元以內，不用簽訂服務合同，憑工作聯系單的審批及報銷憑據進行報銷。 A.工程類審批程序：集團項目中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷審批程序：集團營銷中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.6員工當月借款需在下月10日前在財務部報賬，否則從當月工資中扣除。上次借款未結清者，原則上不辦理再次借款。如有特殊情況不能按時報賬，需書面說明報總經理審批後，可暫不扣當月工資或再借支。 4.2.7費用的管理及支付標准 A．差旅費用 因公出差將視工作需要，由部門經理審核，公司總經理審批同意後，其差旅費方可報銷，特殊情況必須請示上一級領導。 註：特殊地區是指北京、上海、深圳。境外相關費用的標准另行規定。 公司員工因公出差，視路途遠近情況，經服務中心經理審查，財務部審核同意，公司總經理審批後，填寫請款單，註明出差事由，可預支人民幣1000—3000元差旅費。返回後一周內憑單據按《因公出差費用報銷的標准》的有關規定報銷並返還剩餘預支款。 餐費補助：定為早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人員按實際誤餐餐數領取補助，如由其他單位接待或以顧問名義接待其他單位並報銷業務費等，不再享受餐費補助。 住宿補助：赴外地出差，在親友家投宿的，可以享受每人每天人民幣100元的住宿補助；由接待單位支付住宿費的不再享受住宿補助；出差人員在外住宿必須憑旅店、招待所、賓館、酒店的正式發票按規定標准報銷。 B.辦公費用 ①公司禁止用公款為個人配備交通、通迅工具，員工的交通補貼已包含在工資福利中。對確因工作需要辦公事而發生費用的人員，視情給予額定的交通、通訊及相關的補貼。具體人員名單由公司領導會議研究核准後，由財務部執行，額定范圍的補貼，需憑正式票據實報實銷。 ②辦公電話：公司正、副總經理開通國內長途服務功能，公司職能處室、各服務中心及所屬部門開通市內通話功能，其中公司正副總經理、職能處室、服務中心的話費按實報銷，服務中心所屬各部門的辦公話費按150元/月以下金額報銷，各類值班電話按100元/月以下金額報銷，超額自付。 ③文具、宣傳、印刷與購書等費用 公司及各服務中心因辦公業務需要購買的辦公文具、紙張等費用，分別由公司人事行政處、各服務中心事先做計劃，寫清用途、數量、金額、統一報公司人事行政處經理或服務中心經理審核，並由公司人事行政處統一采購,再由財務部審核，公司總經理審批後方可購買及報銷。 需在報刊、電台、電視台等新聞媒介做宣傳廣告，須事先做計劃，寫清廣告內容、版面大小、刊登時間、廣告費用等，由服務中心經理申請，人事行政處經理審核，報公司總經理（或副總）審批同意後執行，其費用由直接受益的服務中心承擔或由共同受益的服務中心合理分攤。 因經營管理需要的各類報表、資料、值班記錄登記表等，由公司人事行政處統一印刷發放，其印刷費用由各服務中心合理分攤。 各服務中心因業務的原因需要購買工具書、業務書籍資料的，必須事先做好計劃，報公司人事行政處審核，總經理審批，其發生的費用在各服務中心經營費用中列支。各服務中心購買的圖書屬公司的資源，應建立圖書庫，做好登記和借閱手續，並把圖書目錄定期報公司人事行政處，由公司人事行政處經理統一協調，供公司及各服務中心人員借閱，以充分利用公司資源。 ④會議費用 公司組織召開各類會議，統一由人事行政處策劃組織，策劃方案應包括會議內容、時間、地點、人數及費用預算，交公司副總經理審核，總經理審批。其發生的費用由各服務中心合理分攤。各服務中心召開會議的費用，需由各服務中心另行上報審批，其費用在各服務中心經營費用中列支。 各種會議原則上不發咨詢費，不發紀念品、禮品，與會者不發任何補貼。 ⑤職工培訓費 經公司批準的員工脫產、半脫產或利用業余時間參加與本職工作相關的專業技術學習，經考試合格取得畢（結）業證書，並與公司簽定培訓合同者，學費、書費予以全額報銷。原則上每人每年累計培訓費不得超過2000元。 未經批准或不簽培訓合同的，其培訓費用由個人自負。 ⑥業務招待費 公司正副總經理及服務中心經理因業務需要可開支業務招待費。 任何業務接待費不設飯店、酒樓與餐廳簽單記帳。 公司正副總經理因業務需要發生的業務接待費按實報銷；服務中心經理確因業務需要發生的業務招待費，必須事先請示公司分管副總經理以上領導同意，經財務部審核，方可報銷。 報銷單需註明接待事宜，附合法的發票並具完善的簽批手續，即經辦人、證明人、服務中心經理或總經理審批。 全公司年業務招待費應控制在年營業收入的3‰~5‰以內，或按國家有關規定執行，原則上不允許突破。 ⑦醫療費 所有聘用員工的醫療費按公司醫療保險之有關規定執行。各服務中心自行招聘的臨時工不屬此規定范圍。 ⑧加班費 公司實行定員工作制，確因工作需要，每次時間加班在4小時以內的補貼10元，4小時以上8小時以內的每次補貼20元。假日加班原則上以輪休形式由各單位自行消化，個別確實不能安排輪休的，按國家有關規定計發加班工資。

㈣ 成本和費用到底有啥區別呢

1.簡單來說，費用都是當期損益，就是你經營發生的一些必要或者不必要的支出，和生產出來的產品並沒有直接關聯的各項費用。

2.比如水電，運費，電話費，汽車費，管理人員工資等等，這些都是你經營一個公司每個月都會發生的損益費用。

3.成本就不一樣了，一般只有你銷售之後才會去結轉成本。

4.你一批產品出去之後，你要單獨核算出這批產品的成本，利潤等，以便你未來對於企業發展更好的規劃和決策

5.費用是相對簡單的一塊，成本卻是博大精深，復雜異常。

(4)物業公司如何區別成本費用擴展閱讀：

成本是商品經濟的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進行生產經營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源，其所費資源的貨幣表現及其對象化稱之為成本。

並且隨著商品經濟的不斷發展，成本概念的內涵和外延都處於不斷地變化發展之中。

一般定義

1、成本是生產和銷售一定種類與數量產品以耗費資源用貨幣計量的經濟價值。企業進行產品生產需要消耗生產資料和勞動力，這些消耗在成本中用貨幣計量，就表現為材料費用、折舊費用、工資費用等。

企業的經營活動不僅包括生產，也包括銷售活動，因此在銷售活動中所發生的費用，也應計入成本。同時，為了管理生產所發生的費用，也應計入成本。同時，為了管理生產經營活動所發生的費用也具有形成成本的性質。

2、成本是為取得物質資源所需付出的經濟價值。企業為進行生產經營活動，購置各種生產資料或采購商品，而支付的價款和費用，就是購置成本或采購成本。

隨著生產經營活動的不斷進行，這些成本就轉化為生產成本和銷售成本。

3、成本是為達到一定目的而付出或應付出資源的價值犧牲，它可用貨幣單位加以計量。

4、成本是為達到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的經濟價值。

㈤ 請幫忙物業公司都有哪些費用，怎麼劃分

1．管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3．物業管理區域清潔衛生費用；
4．物業管理區域綠化養護費用；
5．物業管理區域秩序維護費用；
6．辦公費用；
7．物業管理企業固定資產折舊；
8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9．經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或者物業服務成本。

㈥ 物業管理企業的成本與費用是一個概念嗎

根據成本和費用的區別:1、成本是對象化的費用，其所針對的是一定的成本計算對象;2、費用則是針對一定的期間而言的。對於咨詢公司的「主營業務成本」一般對應有「主營業務收入」，如果沒有收入，則將其計入期間費用中，在新准則下一般計入「管理費用」科目。通常情況下，物業公司「主營業務成本」是外包的成本，只要不外包「主營業務成本」可以為零，其他的工資、折舊、水電費都可以入「管理費用」科目。
實際中，物業公司必然有外包費用，如垃圾清運和消納、電梯維護、綠化養護等等，都是外包給第三方公司完成的，因此物業還是有主營業務成本存在的，不能全都計入管理費用

㈦ 請問物業企業的費用和主營業務成本怎麼分

在你的報價裡面的，能從客戶那邊收得回來的支出，就進成本，比如員工的工資福利，制服，裝備等成本。

反之，就進費用，比如，公司的房租，電話費，快遞費等支出。

㈧ 房屋物業管理公司的成本確認

物業管理成本由以下兩個部分構成：
1．營業成本
營業成本是企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
(1)直接人工費，包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。
(2)直接材料費，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

(3)間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
2．期間費用或經營管理費用
期間費用或經營管理費用是物業管理企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接聯系，屬於某一會計期間耗用的費用。

(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(註：實行一級成本核算的物業管理企業，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。
稅金：是指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。
無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。

(2)財務費用。是物業管理企業為籌措資金而發生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續費，④公司籌資發生的其他財務費用。

關於物業管理成本的構成或開支范圍，《物業管理企業財務管理規定》和《施工、房地產開發企業財務制度》還有以下特別規定：
(1)物業管理企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業成本；
(2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計人營業成本或管理費用；
(3)物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或管理費用；
(4)發生的壞賬損失，計人管理費用；

(5)按現行財務制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規規定之外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。
(三)劃清營業成本與期間費用的界限

營業成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現後即得到補償，期間費用則計人當期損益。凡期間費用要按有關規定(或標准)分別計人管理費用或財務費用。這樣，就能弄清企業的直接耗費和間接耗費，准確地核算企業的成本和損益，促進企業加強成本管理，降低成本，提高效益。

物業管理成本的分類
二、物業管理成本的分類
物業管理企業的成本內容繁雜，為了加強企業對成本的管理，加深對其成本的認識，有必要以不同標准對其進行分類。
(一)按照經濟性質分類
按照成本的經濟性質或內容分類，通常可以將物業管理企業發生的成本分為以下七個要素：
(1)外購材料。指物業管理企業耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(2)工資。指企業職工的工資總額。
(3)職工福利費。指企業按工資的規定比例計提的職工福利費。
(4)折舊費。指按照規定計算的固定資產折舊費用。
(5)利息支出。指財務費用中銀行借款利息支出減去利息收人後的凈額。
(6)稅金。指應計人管理費用的各種稅金，如房產稅、車船使用稅、印花稅等。
(7)其他支出。指不屬於以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。
按照費用的經濟內容(或性質)進行分類，有助於具體反映物業管理企業各種費用的構成和水平。
(二)按照經濟用途劃分
物業管理企業在經營過程中發生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業管理成本的構成實際上就是按照經濟用途的不同來分類的。
按經濟用途進行分類，有助於揭示物業管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。
(三)按照與業務量的關系劃分
按照與物業管理服務業務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。
(1)固定成本。這是指在相關的范圍內，所發生的成本總額保持相對穩定，

不隨物業管理服務業務量而變化的項目，如固定資產的折舊、第一線物業管理師的基本工資等。但當物業管理服務業務量的增減超過一定幅度(相關范圍)時，固定成本會相對地有所增減，所以固定成本也稱為「相對固定成本」。

(2)變動成本。變動成本是指其成本總額隨著物業管理服務業務量的增減變動而變動的那部分成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩個部分。比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而比例變化的費用，如物業管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而呈同向趨勢變化的項目，如物業管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。
(3)半固定或半變動成本。是指成本的發生，隨著業務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。

將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對於分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由於固定成本總額與業務量的變動關系不大，因此降低單位業務量的固定成本應從增加業務量和減少費用的絕對額人手；而變動成本隨著業務量的變動而變動，因此降低變動成本應從降低單位業務量的消耗人手。此外，這種成本劃分方式，還有利於進行物業經營管理的預測與決策。
(四)按照計算依據不同劃分
按照成本計算依據的不同，可以有以下一些成本的劃分(並非成本構成項目)。
(1)目標成本。在目標利潤已經確定的基礎上所要求實現的期望成本。

(2)定額成本。成本項目按定額計算，再匯總出物業管理成本。例如，依據材料消耗定額確定材料成本、依據工時定額確定人工成本、依據費用標准確定生產成本，由此而得出定額成本。
(3)計劃成本。計劃期經過預測而預算出來．並要求執行的物業管理成本。計劃成本是指令性成本。
(4)實際成本。計算期依據實際費用支出而計算出來的物業管理成本。它又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。
把成本劃分為目標成本、定額成本、計劃成本和實際成本，對於物業管理企業正確看待成本支出，加強成本的核算和管理，具有十分重要的意義。
(五)按照與決策的關系劃分
按照與決策的關系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。

(1)邊際成本。是指在一定物業管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。當增加一個單位服務量所增加的收入高於邊際成本時，是合算的；反之，是不合算的。微觀經濟學理論認為，服務量增至邊際成本等於邊際收人時，為企業獲得其最大利潤的服務量。

(2)差異成本。是指不同經營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。在數量上，差異成本等於不同方案之間增加或縮小單位物業管理服務量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務量，再加上由於增加或縮小服務規模而導致的「固定成本」。「差異成本」會計工作者認為，邊際分析的方法固然科學和精巧，但邊際在現實中是難以把握的，不如「差異分析」那樣易於求得較優效果。

(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經濟資源於某方案，而放棄另一方案所發生的潛在利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區物業管理項目，就意味著放棄其他住宅小區物業管理項目或收益性物業管理項目潛在收益。
(4)估計成本。是指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業管理工作預估的成本，目的在於預測實際成本以供定價參考。
(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。
(6)可緩成本。是指可延緩至以後期間支出，而對當期營業效率無影響的成本。
(7)可免成本。是指一項成本僅與某一方案有關，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。

(8)附加價值成本。是指當投人的成本可使顧客覺得服務質量或價值有增加，或是將此成本刪減後顧客會覺得服務質量或價值會減低時，所對應的成本即為附加價值成本。

成本估算的目的
第二節 成本估算方法
一、成本估算的目的

物業管理服務成本，主要包括有人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。

在經營性物業中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業主逐期獲取的租金或經營收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。

目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。不論是以包干制還是以酬金制，科學估算物業管理服務成本或者物業管理服務支出，是物業管理企業的一項重要工作。

主要成本項目的估算方法1-7
二、主要成本項目的估算方法
(一)人工費的估算
該項成本是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。
人工費的測算公式為：

式中的S表示參加測算的物業總面積，單位為㎡。
(二)辦公費估算
辦公費是物業管理企業開展正常工作所需要的有關費用。主要包括：
1．交通費(F1)(元／年)
2．通信費(F2)(元／年)
3．低值易耗文具、辦公用品費(F3)(元／年)
4．書報費(F4)(元／年)
5．宣傳廣告和市場推廣費(F5)(元／年)
6．法律費用(F6)(元／年)
7．節日裝飾費(F7)(元／年)
8．辦公用房租金(含水電費)( F8)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：

(三)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算
該項費用在物業管理成本中通常都佔有較大比例，而且其中的具體項目也比較多。主要包括以下幾項：
1．維修保養費(F1)(元／年)
2．裝修費(F2)(元／年)
3．能源費(電、氣、油料等)( F3)(元／年)
4．康樂設施費(F4)(元／年)
5．雜項費用(F5)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：
公共部位、公共設施設備維修保養費
即：公共部位、公共設施設備維修保養費

(四)保安費估算
保安費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由保安系統費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。
1．保安系統費(F1)(元／年)
2．保安人員人身保險費(F2)(元／年)
3．保安用房和保安人員住房租金(F3)(元／年)
根據實際情況，分別計算出這些費用，加總後再分攤到每月每平方米中即得出保安費。
用公式可表示如下：

(五)清潔衛生費估算
清潔衛生費是指樓宇內共用部位、公共區域的日常清潔保養費用。包括：
1．清潔工具購置費(F1)(元／年)
此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
3．清潔機械材料費(F3)(元／年)
此項費用包括大樓幕牆清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。
4.化糞池清理費(F4)(元／年)
5．垃圾外運費(F5)(元／年)
6．其他費用(F6)(元／年)
7．水池清潔費(F7)(元／年)

上述各項費用可按實際情況分別估算出其各自的年總支出，然後加總，用各項費用總和除以參與測算的物業面積與12個月的乘積即得到環衛清潔費。
用公式可表示為：

(六)綠化養護費估算
綠化養護費是指物業區域內綠化的養護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應測算項目有：
1．綠化工具費(F1)(元／年)
此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。
3．綠化用水費(F3)(元／年)
4．農葯化肥費(F4)(元／年)
5．雜草清運費(F5)(元／年)
6．園林景觀再造費(F6)(元／年)
此項費用包括補苗費、環境內擺設花卉等的費用。
上述各項費用通常按年計算，除以12個月和參與測算的物業面積即可測算出來。用公式可表示為：

(七)固定資產折舊費估算
該項費用是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定包括：
1．交通工具(汽車等)( F1)(元／年)
2．通信設備(電話機、手機、傳真機等)( F2)(元／年)
3．辦公設備(桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等)( F3)(元／年)
4．工程維修設備(管道疏通機、電焊機等)( F4)(元／年)
5．其他設備(F5)(元／年)
按實際擁有的上述各類固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米中。計算公式為：

固定資產平均折舊年限一般為5年。

㈨ 物業公司一般的收入和成本指那些

一、物業公司收入包括：

1 、物業管理收入，指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入;

2、物業經營收入，指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建築物和共用設施取得的收入,如房屋出租收入、經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入;

3 、物業大修收入，指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委託,對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

二、物業經營成本是指物業管理企業經營物業產權人、使用人提供的各種建築物和附屬設備而發生的各項費用支出。包括：

1、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。 費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外牆、活動場地和公共房屋等。

共用設施設備則包括：護欄、圍牆、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。

2、清潔衛生費用 物業管理區域清潔衛生費用。主要包括：保潔人員工資；清潔用品費用；垃圾清運費用等。

3、秩序維護費用 物業管理區域秩序維護費用，之前稱為「保安費」。 費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

4、綠化養護費用 費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用葯費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。

(9)物業公司如何區別成本費用擴展閱讀：

一、公共服務

是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務。主要有以下8項：

（1）房屋建築主體的管理及住宅裝修的日常監督；

（2）房屋設備、設施的管理；

（3）環境衛生的管理；

（4）綠化管理；

（5）配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護工作；

（6）車輛秩序管理；

（7）公眾代辦性質的服務；

（8）物業檔案資料的管理

二、針對性服務

是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。

①日常生活類；

②商業服務類；

③文化、教育、衛生、體育類；

④金融服務類；

⑤經紀代理中介服務；

⑥社會福利類；

三、委託性服務

物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，採取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，並不斷拓展其廣度和深度。

特約服務實際上是專項服務的補充和完善。