⑴ 政府會計准則制度對安置回遷房取得的收入如何入帳
賬務處理上應作為銷售處理。貴公司雖然沒有取得現金收入，但貴公司在拆遷過程中，未向拆遷戶支付拆遷款，或支付少量的拆遷款而取得了相關土地使用權，屬於非貨幣的資產交換行為
1.換出資產為存貨的，應當作為銷售處理，按照《企業會計准則第14號-- -收入》以其公允價值確認收入，同時結轉相應的成本。
2、稅務處理上，應同正常銷售，交納營業稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等相關稅費。同時按市場價格開具發票，以便房產所有者辦理產權證明。
《國家稅務總局關於個人銷售拆遷補償住房徵收營業稅問題的批復》國稅函[2007]768號規定:房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益，根據現行營業稅有關規定，應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權，該行為不屬於
通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房。
根據國稅發[2009]31號文件第二十七條規定「回遷房建造支出」可以計入「開發成本一-土地徵收及拆遷補償費」項
目。對回遷標准面積內部分，房地產開發企業應按開發的回遷房屋標准內實際發生在成本確定回遷房屋銷售收入和成本;對超出回遷標准面積的部分，應按實際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積的實際發生的成本結轉銷售成本。房地產企業回遷房銷售收入確認根據《關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》( 國稅發[2009 ] 31號)第七條規定:房產開發企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售於開發產品所有權或使權轉移、或實際取得利益權利時確認收人(或利潤)的實現。其方法和順序如下: (1) 按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定; (2 )由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定; (3) 按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低於15%,具體比例由主管稅務機關確定。
⑵ 天津回遷安置房的建造成本
以你同地域同結構同類型房屋的銷售價來確認成本價。
要看在哪個地區了，我們這邊1300左右，但是各地不一樣的，可以去我們網站看看，有挺多回遷房按理，可以查參考。
安置房過戶買房人應繳納稅費：契稅：房款的1.5%，面積在144平米以上的需要繳納3%。
⑶ 您好，請問回遷房收入成本對應確認，成為開發成本…拆遷成本，回遷房建安成本如何入賬
你好，同學，你這個回遷房的建設成本也是計入開發成本處理的，你可以另設一個明細科目進行區分，
⑷ 回遷房轉讓時原值如何確認
根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）文件的規定：（1）房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
（2）房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費；
（3）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額；
（4）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。」
⑸ 回遷房涉案價值怎麼認定
根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）文件的規定：
1、房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
2、房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費；
3、房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額；
4、房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
⑹ 拆遷還房業務房地產企業應如何進行會計處理
一、房屋產權置換補償方式的特性
1.房屋產權置換補償
根據《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償的方式有貨幣補償和房屋產權置換兩種。貨幣補償就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人(單位或個人)即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商按照評估值確定對被拆遷人補償的金額後以貨幣方式結算同時將被拆遷人的房屋產權證和土地使用證收回到政府房產、國土部門注銷。產權置換就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換並按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協議時的房屋市場價格為准)或優惠價結算置換差價的行為。在產權置換方式下被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷被拆遷人的原房屋產權證在其辦理置換房屋的新房屋產權證時由房管部門注銷。
2.房屋產權置換業務處理現狀
房地產開發企業與被拆遷人在簽訂拆遷補償協議後取得的被拆遷人的舊房(以下簡稱「拆遷房」)時房地產開發企業換出的新房(以下簡稱「回遷房」)尚未完工及交付使用(甚至尚未開工)不符合會計上的收入確認條件所以回遷房不能在此時確認收入。對取得拆遷房及交付回遷房應如何進行會計處理在實務中存在不同的處理方法有部分企業對取得拆遷房及交付回遷房
均不做賬務處理部分企業在取得拆遷房時不進行賬務處理而是在交付回遷房時進行賬務處理部分企業用非貨幣性資產交換准則進行會計處理部分企業將其視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。
3.房屋產權置換業務會計與稅務處理特性
(1)房屋產權置換業務會計處理特性房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房應視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。理由是根據會計核算基本要求各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行會計核算不做賬務處理不符合真實性原則如果用非貨幣性資產交換進行處理收到拆遷房的時間與交付回遷房的時間必須同步顯然不適用於非貨幣
性資產交換准則。
(2)房屋產權置換業務稅務處理特性以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征「銷售不動產」的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按市場售價計算營業額計征「銷售不動產」的營業稅對企業所得稅按市場銷售價格計算。
二、房屋產權置換業務的會計處理
1.房地產開發企業取得拆遷房的會計處理
房地產開發企業從被拆遷人手中取得拆遷房購置成本為回遷房的市場價計入開發成本並按以下步驟進行一是簽訂拆遷補償協議拆遷房交付拆遷人時房地產開發企業對產權置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本計入「開發成本」由於此時尚不符合收入確認條件對應科目應確認為一項「預收賬款」二是如果房地產開發企業給予被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分的權利該部分優惠(即超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額)也應計入購入拆遷房的成本即調整增加「開發成本」及「預收賬款」三是如根據拆遷補償協議房地產開發企業需額外支付被拆遷人差價款支付被拆遷人差價款時因已在上述步驟1中按市場價計入成本此時應調減「預收賬款」四是房地產開發企業收到被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分價款或市場價購房款時應確認為一項「預收賬款」五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件後的月末計算預繳營業稅稅金及附加其會計處理同正常房地產業務處理。
2.拆遷房成本的分配
如果房地產開發公司准備分期開發需將拆遷房的成本按建築面積的比例在各期之間分配而不能僅由回遷房承擔或其中
的某期承擔。
3.交付回遷房的會計處理
回遷房交付使用應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人在符合商品銷售收入確認條件時確認為「營業收入」在轉回之前確認為「預收賬款」。
三、房屋產權置換的稅務處理
根據相關稅收法律、法規的規定產權置換業務主要涉及營業稅、企業所得稅和土地增值稅等稅種及相應發票開具等問題。具體稅務處理如下
1.營業稅的稅務處理
根據深地稅發[1999]462號《深圳市地方稅務局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知》規定「對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行舊城拆遷改造以土地補償給被拆遷戶的按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『轉讓土地使用權』的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按同類住宅房屋的成本價核定計征『銷售不動產』的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『銷售不動產』的營業稅」關於營業稅計繳的時間主要有以下三個時點一是因房地產在達到預售條件取得預售許可證後方可對外銷售。所以只有在達到預售條件時為產權置換面積及超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額部分預繳營業稅的時點。二是在達到預售條件並收取超出產權置換面積部分的房款時為超出產權置換面積部分的房款的預繳營業稅時點三是將回遷房交付被拆遷人時以上預繳的稅款需轉入營業稅金及附加。
2.企業所得稅的稅務處理
根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定「企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為應視同銷售於開發產品所有權或使用權轉移或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於1500具體比例由主管稅務機關確定」。
3.土地增值稅的稅務處理
根據廣州市地方稅務局於2008年10月20日出台的關於印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號)規定「房地產開發企業根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行拆遷改造以房產補償給被拆遷方的對補償面積相等的部分以該房產的建築安裝成本價作為房地產開發企業銷售不動產收入對補償面積超過拆遷面積的部分根據
國稅發[2006]187號文第三條第一項規定確認房地產開發企業銷售不動產收入」。
4.發票的開具
因稅收征管及辦理新房產權證的需要拆遷戶必須向有關部門提供發票和完稅憑證「個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間」(國稅函[2007]768號、國稅發[2005]89號)。我們發現在產權置換業務中房地產企業有兩個不同的應稅收入即營業稅以成本價確認收入、所得稅按視同銷售以市場售價確認收入發票到底以哪個收入來開具?其實產權置換作為一項特殊的業務如按上述方法正確處理發票開具的多少已無關因為計稅依據沒有全部根據發票的多少來計征即便是契稅也是根據差額計算的為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉讓回遷房將以發票金額為取
得成本從財產轉讓所得中扣除)可以按市場售價開具發票。
⑺ 回遷期房何時確認收入
法律分析：對於危改回遷房屋，按照原住房面積標准進行安置。如果回遷房的建築面積與原建築面積相同的，按當年房改成本價，扣除工齡、調節因素等因素計算；建築面積超過原建築面積但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素；建築面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買，對於人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建築面積5平方米標准進行安置。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百六十一條 農民集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的組織或者個人承包；（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；（五）法律規定的其他事項。
⑻ 房地產企業安置回遷戶，安置用房視同銷售，怎麼確認扣除費用
房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
六、關於拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）就拆遷安置土地增值稅的計算方式，國家稅務總局明確，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。
按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
(8)取得的回遷房的成本如何確認擴展閱讀
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》
三、房地產開發費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。
（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。