土地取得成本是指什麼

I. 劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費包括哪些

劃撥土地使用權成本構成：
一、土地取得費
集體土地：征地補償、安置補助費、青苗補償費
城鎮土地：房屋及構築物補償費、徵收安置補助、停業損失補償費
二、相關稅費
集體土地：耕地佔用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費
城鎮土地：徵收管理費或服務費（評估費等）
三、土地開發費
1、基礎設施配套費：毛地開發成「三通一平」或「五通一平」或「七通一平」費用；
2、公共事業建設配套費
四、開發利息（開發期投入開發資金佔用利息）
五、土地開發利潤（開發企業的利潤）

J. 房地產開發直接成本包含哪些間接成本包含哪些

一、房地產開發直接成本：
（一）土地取得成本
土地取得成本，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設施費、拆遷補償費。
1、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等。
2、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
3、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
4、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
（二）前期工程費
前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
在實務中，通常可以根據管理要求進一步分為勘察設計費、報批報建增容費、「三通一平」費、臨時設施費。
1、勘察設計費
包括勘測丈量費、規劃設計費、建築研究用房費、其他。勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。建築研究用房費：包括材料及施工費。
2、報批報建增容費
報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。
3、「三通一平」費：
三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
4、臨時設施費
臨時設施費包括臨時圍牆、臨時辦公室、臨時場地佔用費、臨時圍擋。臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
（三）建安工程費
建築安裝工程費，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等。
1、建築工程費
建築工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括基礎造價、結構及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內精裝修費。基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
2、安裝工程費
安裝工程費包括室內水暖氣電管線設備費、室內設備及其安裝費、弱電系統費。室內水暖氣電管線設備費主要包括：室內給排水系統費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內採暖系統費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片）；室內燃氣系統費；室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋。室內設備及其安裝費：通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；電梯及其安裝費；發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統費：居家防盜系統費用：包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；寬頻網：包括主體內外布線及終端插座費用等。
（四）基礎設施費
基礎設施建設費，是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。
主要包括：室外給排水系統費、室外採暖系統費、室外燃氣系統費、室外電氣及高低壓設備費、室外智能化系統費、園林環境工程費、環境衛生費。
1、室外給排水系統費
室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；雨污水系統費用。
2、室外採暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用。
3、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站
4、室外電氣及高低壓設備費
高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用；室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設：包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。
5、室外智能化系統費
停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；小區門禁系統費用；電子巡更系統費用；電子公告屏費用等。
6、園林環境工程費
園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括綠化建設費、建築小品、道路、廣場建造費、圍牆建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
（五）配套設施費
公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。
配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
1、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；
2、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；
3、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；
4、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設備、設施；業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；幼兒園：建造成本及配套資產購置；學校：建造成本及配套資產購置；球場；設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設備、各項設施。
二、房地產開發企業的間接成本：
1、工程管理費
主要包括工程監理費、預結算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質量監督費、安全監督費、工程保險費。工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工程質量監督費：建設主管部門的質監費；安全監督費：建設主管部門的安監費；工程保險費。
2、營銷設施建造費
廣告設施及發布費、銷售環境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；其他。
3、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。