1. 我剛接手一家房地產企業,該公司項目已銷售完畢,可還有2000萬開發成本未結轉,該如何賬務處理
我剛接手一家房地產企業,該公司項目已銷售完畢,可還有2000萬開發成本未結轉,該如何賬務處理?
1. 如果是這樣，你一定要向老闆如實反映這個問題，因為這問題預示著會計漏計，少計開發成本而導致企業多繳企業所得稅，土地增值稅；
2.讓老闆盡快與稅局聯系，看看是否有補轉開發成本的可能，將多繳的所得稅退換企業；
3.按道理。該樓盤的土增稅尚未清算，清算時稅局會看企業會計帳簿而發現問題的，也不止於開發成本還有漏轉成本的事發生。
4.找稅局專管員很好溝通一下，促使企業損失變為更小為好。
2. 取得預售證，尚未竣工結算的房地產，已經預售了部分房子，如何結轉成本
一般放在預收賬款，如果是確認為主營業務收入，按預算價和完成進度結轉成本。這樣會在每年匯算清繳時稅負不太理想。建議放在預收賬款，竣工了再轉（那時單位成本基本已定）
3. 房地產企業開發的房子已經交付但決算未出怎麼計算成本
83號文件沒有明確強調，各省一般規定對於已建成尚未取得建築發票的，可暫按合同價（預算價）作為成本，以後實際取得發票後再進行調整。但2006年31號文件強調了取得合法票據，因為對於已建成尚未取得建築發票的，不得扣除，等取得建築發票後，再進行調整，具體方法是：取得發票後，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，准予在當期扣除。
於未完工開發產品的稅務處理問題
開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其它建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。
理解31號文件第一條第一款，主要理解以下6項要點。
（一）未完工開發產品的理解----所有在產品
1．未完工開發產品可以理解為工業企業的在產品，其成本分攤等均同在產品成本處理有相似之處。
2．31號文件中的在產品，不僅僅指商品房，而是包括了商業住房、配套設施、會所、售樓處等等所有的開發建築物。以前有人誤解為只有商品房的預售收入才繳納企業所得稅，31號文件明確了預售收入繳納企業所得稅的范圍為所有的開發產品。
（二）預售方式-----收付實現制
預售方式是房地產開發企業重要的銷售方式，在稅務上理解本條主要把握，無論是否取得「預售許可證」，只要在完工前取得的收入,均按照預售收入繳納企業所得稅。
（三）預計計稅毛利率----毛利不是營業利潤
31號文件首次提出了預計計稅毛利率的概念，以同83號文件中的「營業利潤率」來對應。在會計上營業利潤=收入-成本-稅金及附加-期間費用，而毛利=收入-成本。31號文件提出了毛利率概念，即明確根據毛利率計算出的毛利，允許扣減營業稅金及附加和期間費用。
（四）扣除期間費用和營業稅金及附加-----同完工產品一並扣除
本條主要注意兩點：一是房地產開發企業的財務費用同一般企業的財務費用不同，在開發產品完工之前，銀行貸款利息是計入其「在產品」（未完工開發產品）的；二是房地產開發企業預售收入所繳納的營業稅，也是允許在稅前扣除的。實際上在實務中，沒有必要區分完工產品和未完工產品的期間費用和營業稅金及附加，這兩項費用，均可以在當年度扣除，而所得稅又是按年度納稅的稅種，因此沒有必要區分完工產品和未完工產品的期間費用。
（五）當期應納稅所得額------暗藏殺機
31號文件將預售收入按照毛利率計算出的毛利減去期間費用、稅金及附加後的數額，表述為應納稅所得額，在征管上具有很重大的意義。如果將預售收入應繳納的稅款認定為預繳稅款，則缺乏必要的剛性，而且在《征管法》中也有禁止預收稅款原則明確的表述，如果企業不繳納預交稅款，也很難對其採取有力的征管措施。31號文件表述為應納稅所得額，第一表明了，預售收入繳納的稅款就是應繳稅金，而不是預交稅金，因此不會有多退少補的過程，即其是「實際徵收」的概念。第二表明了，如果不繳納預售收入所得稅，就是偷稅，稅務機關將按照《征管法》第六十三條進行處罰，而且可以採取稅收保全措施、稅收強制措施等一系列措施。可以說，31號文件將預售收入繳納的企業所得稅，表述為「當期應納稅所得額」，雖寥寥數字，卻是暗藏殺機，蓄勢待發。
（六）計稅成本-----有待制定具體標准
31號文件多次提到了「計稅成本」的概念，房地產企業的成本核算相對於一般工業企業來說，非常復雜，因此對於成本的稅前扣除，就成為企業所得稅關注的焦點。本條款規定，開發產品的應納稅所得額，雖然沒有多退少補的概念，確是要進行調整的，即是「調增調減」的感念。對於預售收入應納說所得額的調整時間，31號文確定為「結算計稅成本後」，即開發產品完工後，進行調整。
4. 房地產開發企業已開售房發票，項目未完工，未結轉成本，此時開的售房發票怎樣入賬
開發票後必須確認收入，而確認收入必須有相應的成本。你可先按預算造價結轉銷售成本，待竣工後按實際成本進行調整。
5. 房地產開發企業工程結算後再發生的成本如何賬務處理。
房地產開發企業工程結算後再發生的成本，需要繼續計入開發成本。
1、如果開發成本已經結轉開發產品，該開發產品未銷售的，也需要通過開發成本進行過渡，轉入開發產品。形成存貨。
2、如果該開發產品已銷售，通過開發成本進行過渡，轉入開發產品。然後從開發產品轉入主營業務成本，並結轉到當期損益。
3、銷售跨年度的，執行企業會計准則的單位，通過「以前年度損益調整」調整損益
根據《關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發［2009］31號）規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案的開發產品，應視為開發產品已經完工；開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《稅收征管法》的有關規定對其進行處理。因此，雖有部分業主未持房地產專用收據換取正式發票，但是也要按收入確定的原則，將這部分預售收入結轉為銷售收入。同時，根據《稅收征管法》第十九條規定：納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的規定設置賬簿，根據合法、有效憑證記賬，進行核算。
6. 房地產開發企業銷售時結轉開發成本，由於工程未完工，計算單位成本無法准確進行，銷售時，如何結轉成本
可以根據簽訂合同的未付款情況再結合實際情況，合理的預估開發成本，銷售時先以此結轉成本，結算時再進行調整。
分錄如下：
1、預估時：
借：開發成本——預估成本（項目） 貸：應付賬款——預估成本
2、結轉成本時：
借：開發產品——項目 貸：開發成本——預轉成本（項目）
3、後續實際支付工程款時：
借：開發成本——XX成本（項目）貸：銀行存款
同時紅字沖銷：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
4、最終竣工結算時：
借：開發成本——預轉成本（項目）
開發產品——項目（差額）
貸：開發成本——XX成本（項目）
同時紅字或藍字沖平：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
同時調整結轉成本：
借：主營業務成本（或以前年度損益調整） 貸：開發產品——項目
7. 房地產開發企業銷售時結轉開發成本，由於工程未完工，計算單位成本無法准確進行，銷售時，如何結轉成本
可以根據簽訂合同的未付款情況再結合實際情況，合理的預估開發成本，銷售時先以此結轉成本，結算時再進行調整。
分錄如下：
1、預估時：
借：開發成本——預估成本（項目） 貸：應付賬款——預估成本
2、結轉成本時：
借：開發產品——項目 貸：開發成本——預轉成本（項目）
3、後續實際支付工程款時：
借：開發成本——XX成本（項目）貸：銀行存款
同時紅字沖銷：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
4、最終竣工結算時：
借：開發成本——預轉成本（項目）
開發產品——項目（差額）
貸：開發成本——XX成本（項目）
同時紅字或藍字沖平：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
同時調整結轉成本：
借：主營業務成本（或以前年度損益調整） 貸：開發產品——項目
8. 年底房地產公司開發工程未完工，沒收入，開發成本要如何結轉怎麼出會計分錄
開發成本不用結轉，只結轉期間費用就行，等完工時再結轉成本。
國稅發【2009】31號文規定：「對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細台帳，待開發產品完工後再予結算。」
9. 房地產企業工程已竣工，但決算還未出，成本如何結轉
不用等的，營業稅是沒有問題了，結帳過來就可以了，成本也可以結轉達了，企業所得稅按結果繳納。沒有收到的帳款記應收帳款，當然你是墊付稅款的，但稅收規定就是如此。
10. 房地產開發企業開的售房發票，項目未完工，未結轉成本，此發票怎樣入賬
可以先確認收入，相應的計提成本，計入預提費用，但是預提費用當年應處理完畢