㈠ 能告訴我開發費用怎麼算嗎
第一節 建設項目投資估算
（一）建設項目總投資構成：
包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。
固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出；流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所佔用的全部周轉資金。
建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。
第二節 房地產項目投資與總成本費用估算
一。房地產開發項目投資與成本費用的相關概念
（一）房地產開發項目投資特點
三種經營模式：出售、出租和自主經營。
（二）房地產開發項目總投資
房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。
1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等
2、經營資金是指房地產開發企業用於日常經營周轉的資金。
三）開發產品成本
開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。
而在核算上又可劃分為：開發直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等）。亦可開發成本和開發費用進行分類。
開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。
開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。
例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建築面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用於出租，會所自己經營。該項目總投資70,794萬元，其中開發建設投資70,644萬元，由開發產品成本65,644萬元和自營固定資產（會所）5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時（預計38年後）一次收回。則開發項目總投資構成如圖6-1所示：
如果項目只有租售部分無自營部分，那麼其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產（會所）的5,000萬元和經營資金150萬元。
三。房地產開發項目總成本費用構成估算
1、土地費用估算
（1）土地使用權出讓金
土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。
（2）土地徵用及拆遷安置補償費
新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
（3）土地轉讓費
土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。
（4）土地租用費
土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常採用。
（5）土地投資折價
非常常見的合作開發項目的模式。
2、前期工程費
前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及「三通一平」等土地開發工程費支出。
（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標准估算，一般為設計概算的0.5%左右。
（2）「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標准估算。一般為設計概算的0.35%。
3、基礎設施建設費
基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建築物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和幹道的介面費用。
基礎設施費通常採用單位指標估演算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建築平方米或用地平方米造價計算。
4、建築安裝工程費
建築安裝工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。
5、公共配套設施建設費
公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發間接費
開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。
7、管理費用
管理費用是指房地產企業行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業管理用房）、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。8、財務費用
財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業為項目籌資發生的其他財務費用。
長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見「借款還本付息估算」。利息外的財務費用可按利息10%估算。
9、銷售費用
銷售費用是指開發項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。
（1）廣告宣傳及市場推廣費
約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低）
（2）銷售代理費
約為銷售收入的1.5%—2%
（3）其他銷售費用
約為銷售收入的0.5%—1%
以上各項合計，銷售費用約佔到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用
其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發期間稅費
開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標准估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：
（1）配套設施建設費（小區建安造價的5.5%，單體11%）
（2）固定資產投資方向調節稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停徵收）
（3）土地使用稅
（4）建築工程質安監督費
（5）供水增容費（已免徵）
（6）供電增容費（已免徵）
（7）物業管理基金（按售價2%計收，用於出租的物業，開發商交，用於出售的，買家交）
（8）其他
12、不可預見費
不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述各項費用之和為基數，按3%—5%計算。
如果是開發項目完成後出租或自營的項目，還應估算下列費用：
13、運營費用
運營費用是指房地產項目開發完成後，在項目經營期間發生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。
14、修理費用
修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經營期間發生的物料消耗和維修費用。
第三節 房地產項目的收入、稅金估算與資金籌措
一、經營收入測算
房地產開發項目應在項目策劃方案的基礎上，制訂出切實可行的房地產產品的出售、出租、自營等計劃（以下簡稱租售計劃），通過該收入計劃，正確地估算出開發項目可能的收入。租售計劃應與開發商的營銷策略相結合，同時還應遵守各級政府有關房地產租售方面的限制條件和規定。（一）制訂房地產開發項目租售計劃
房地產項目租售計劃一般包括：可供租售的房地產類型及數量、租售價格、收款方式等內容。
1、在確定可供租售的房地產類型及數量時，應首先確定開發項目可以提供的房地產類型及數量，再根據市場條件，確定開發項目在整個租售期內每期（年、半年或季度，以下同）擬租售的房地產類型及數量。
2、租售價格的確定應在市場調查與預測的基礎上，結合房地產開發項目的具體情況，通過市場交易信息的分析與比較來完成。特別應注意已建成的、正在建設的以及潛在的競爭性房地產項目對擬開發項目租售價格的影響。
3、確定收款方式時應考慮房地產交易的付款習慣和慣例。當分期付款時，應注意分期付款的期數與分期付款的比例。在制訂租售計劃時，應特別注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響。
（二）房地產開發項目租售收入的估算
租售收入的估算是要計算出每期所能獲得的房地產收入，主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入和開發企業自營收入等。
1、房地產開發項目的出租、出售收入，一般為可租售的項目建築面積的數量與單位租售價格的乘積。對於出租的情況，應注意空置期（項目竣工後暫未租出的時間）和空置率（未出租建築面積占可出租總建築面積的百分比）對各期租金收入的影響。同時還應考慮經營期未出租物業的轉售收入。
2、房地產開發項目的自營收入，是指房地產開發企業以開發完成後的房地產產品為其進行商業和服務業等經營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進行自營收入的估算時，應充分考慮目前已有的商業和服務業設施對擬開發項目建成後所產生的影響，以及未來商業和服務業設施對擬開發項目建成後所生產的影響，以及未來商業和服務業市場可能發生的變化對擬開發項目的影響。
二、稅金估算
（一）經營稅金及附加
1、經營稅金及附加的概念
經營稅金及附加是指房地產銷售、出租與自營過程中發生的稅費，主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加（即為通常所說的「兩稅一費」）。
2、具體估算
（1）營業稅
對房地產投資而言，營業稅是從納稅房地產銷售或出租收入中徵收的一種稅。
營業稅稅額=應納稅銷售（出租）收入×稅率，目前我國的營業稅稅率是5%。
（2）城市維護建設稅
城市維護建設稅，按增值稅、消費稅、營業稅的實繳稅額為計稅依據，專門用於城市建設、維護而徵收的一種稅。對房地產開發企業而言，城市維護建設稅的計稅依據是其實際繳納的營業稅。
城市維護建設稅的稅率因納稅人所在的地區而有所差異：納稅人所在地為市區的，稅率為7%，納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為1%。
（3）教育費附加
教育費附加是國家為發展教育事業、籌集教育經費而徵收的一種附加費，其計費依據與城市維護建設稅相同。對房地產開發企業而言，教育費附加的計費依據是其實際繳納的營業稅。教育費附加的稅率一般為3%。
（二）土地使用稅
土地使用稅是房地產開發企業在開發經營過程中佔有國有土地應繳納的一種稅。計稅依據是納稅人實際佔有的土地面積。採用分類分級別的幅度定額稅率，每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個不同檔次，其中如廣州這樣的大城市為0.5元至10元（具體參見表）。
年應納土地使用稅=應稅土地面積（平方米）×稅率
（三）房產稅
房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對於出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。對於非出租的房產，以房產原值一次扣除10%—30%後的余額為計稅依據計算繳納。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。
房產稅採用比例稅率，按房產余值計征，稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，稅率為12%。
（四）企業所得稅
企業所得稅是對企業生產經營活動所得和其他所得徵收的一種稅。就房地產開發活動而言，企業所得稅的納稅人即為房地產開發企業，所得稅計算公式是：
所得稅稅額=應稅所得額×稅率
應稅所得額=利潤總額-允許扣除項目的金額
對開發企業而言，其利潤總額主要是開發建設及經營期間的組收收入，其允許扣除項目為總開發成本和經營成本。房地產開發企業所得稅稅率一般為25%。
（五）土地增值稅
1、土地增值稅的概念
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收益的單位和個人，就其轉讓房地產所得的增值額為征稅對象徵收的一種稅。
2、轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。可以是貨幣收入、實物收入和其他收入。但一般指貨幣收入。
3、土地增值稅的扣除項目
計算土地增值稅應納稅額，並不是直接對轉讓房地產所得的收入征稅，而是對收入額減除國家規定的各項扣除項目金額後的余額計算征稅。這個余額就是納稅人在轉讓房地產中獲取的增值額
扣除項目包括：
（1）取得土地使用權所支付的地價款和相應的手續費。
（2）房地產開發成本，包括土地徵用拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。
（3）房地產開發費用，包括管理費用、財務費用、銷售費用。
但三項費用在計算土地增值稅時，並不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除。具體扣除時，要看財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構的證明。
如果是，則財務費用中的利息支出允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同期貸款利率計算的金額，而其他房地產開發費用則按照第1、2項計算金額之和的5%以內計算扣除。
如果否，則凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，則整個房地產開發費用按上面第1、2項計算金額之和的10%以內計算扣除。
（4）舊房或建築物的評估價格
轉讓舊有房地產時，應按舊房或建築物的評估價格計算扣除項目金額。
（5）與轉讓房地產有關的稅金，包括營業稅、城鄉維護建設稅、教育費附加、印花稅等。
（6）財政部規定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可按第1、2項之和的20%扣除。
4、土地增值稅的稅率
土地增值稅實行四級超率（額）累進稅率，從30%-60%。
（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數，下同）的部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
5、土地增值稅的免稅規定
有以下情形之一者，免徵土地增值稅：
（1）納稅人建築普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。
（2）因國家建設需要徵收的房地產。
綜上所述，土地增值稅的計算步驟
例6-2：某房地產開發公司出售房地產得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為10,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-10,000=30,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
30,000÷10,000=300%
增值稅超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
（3）計算各檔土地增值稅稅額：
a、增值額未超過扣除金額50%的部分，適用30%的稅率，稅額為：
1,000×50%×30%=150萬元
b、增值額超過扣除金額50%但未超過100%的部分，適用40%的稅率，稅額為：
1,000×（100%-50%）×40%=200萬元
c、增值額超過扣除金額100%但未超過200%的部分，適用50%的稅率，稅額為：
1,000×（200%-100%）×50%=500萬元
d、增值額超過扣除金額200%的部分，適用60%的稅率，稅額為：
[3,000-（1,000×200%）]×60%=600萬元
（4）土地增值稅總額：
150+200+500+600=1,450萬元
例6-3：某房地產開發公司建設普通標准住宅出售得到收入40,000萬元，其扣除項目金額為35,000萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。
解：
（1）計算增值額為：
40,000-35,000=5,000萬元
（2）計算增值稅與扣除金額之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判斷土地增值稅適用稅率：
增值稅未超過扣除項目金額20%，故該項目免徵土地增值稅。
第四節 借款還本付息的估算
借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。
一、還本付息的資金來源
根據國家現行財稅制度的規定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成後可用於借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租收入。
1、利潤
用於歸還借款的利潤，一般應是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈餘公積金、公益金以及向投資者分配利潤後的未分配利潤。
2、折舊費
如果項目建設完畢後形成了一部分固定資產（如例6-1中的產生的價值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那麼作為固定資產重置准備金性質的折舊基金，在被提取後暫時處於閑置狀態。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以後應由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款後恢復其原有的經濟屬性。
3、攤銷費
4、其他還款資金
5、預售或預租收入
二、還款方式和順序
（一）國外借款的還款方式
按照國際慣例，債權人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規定。如按規定等額還本付息、等額本金償還、BalloonPayment等方式。
二）國內借款的還款方式和順序
一般按照先貸先還、後貸後還，息高先還、息低後還的順序，或按雙方的貸款協議歸還國內借款。
三、利息的計算
（一）借款時的利息計算
按照國家有關規定，在進行建設項目經濟評價時，對當年發生借款的，假定借款在當年年中發生，按半年計息，其後按全年計息。每年應計利息為：
每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率
例6-4某房地產開發項目，建設期為3年。在建設期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計算建設期貸款利息。
解：
建設期各年利息計算如下：
第1年應計利息=（0+300÷2）×12%=18萬元
第2年應計利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元
第3年應計利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元
故建設期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元
（二）還款時的利息計算
1、等額償還額本金和利息總額時
2、等額還本，利息照付
四、借款還本付息表
房地產投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務狀況財務信息，描述了項目開發經營過程中債務本息的分布狀況，為項目經營決策和財務決策、償債能力分析提供了重要依據。但應注意，借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反應流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財務費用，而由於其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。
針對項目還本付息表，可進行如下分析：
1、分析項目債務清償能力
2、協助安排短期貸款
3、研究資金籌措方案的合理性
例6-5某房地產開發項目，建設期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設完畢後開始銷售，預計每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設期結束後5年內等額還本付息。試編制該項目的借款還本付息估算表。
解：（1）建設期各年應計利息：
第1年應計利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元
第2年應計利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元
第3年應計利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元
第3年末借款累計：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元
（2）每期還本付息：
A=P（A/P,i,n）=1648萬元
㈡ 土地一級開發成本如何確定
法律分析：由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，土地一級開發成本由政府依法確定。根據《中華人民共和國土地登記規則（修正）》 第六十四條《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和土地他項權利證明書式樣由國家土地管理局統一制定，由國家土地管理局或其授權的單位統一印製。土地登記卡和土地歸戶卡由國家土地管理局統一格式，由縣級以上地方人民政府土地管理部門印製,土地登記所需的其他表、卡、簿按照國家土地管理局制訂的基本格式要求，各省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門可進行適當補充規定,任何單位和個人不得非法印製土地證書。非法印製的土地證書無效。
法律依據：《中華人民共和國土地登記規則（修正）》 第六十四條《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和土地他項權利證明書式樣由國家土地管理局統一制定，由國家土地管理局或其授權的單位統一印製。土地登記卡和土地歸戶卡由國家土地管理局統一格式，由縣級以上地方人民政府土地管理部門印製,土地登記所需的其他表、卡、簿按照國家土地管理局制訂的基本格式要求，各省、自治區、直轄市人民政府土地管理部門可進行適當補充規定,任何單位和個人不得非法印製土地證書。非法印製的土地證書無效。
㈢ 一級土地開發成本每畝多少
不同的政府開發要求不同，沒有固定。
土地一級開發成本是指在政府規劃的土地一級開發區域紅線內實施土地一級開發全過程的費用。
由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、工程建設其他費用、管理費、財務費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設施移交前的管理費用等構成。和土地拍賣價格比起來，就是毛毛雨了。
㈣ 房地產開發成本費用計算規則
1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用於集團內全資、控股及受託非控股經營的房地產開發企業。
3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改並檢查執行情況；
集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、准確、完整地提供成本核算資料，並及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程式控制制
4.1 成本核算的基本程序
成本核算的一般步驟依次如下：
4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
4.1.8 編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定
4.2.1 成本核算對象的確定原則
4.2.1.1 滿足成本計算的需要；
4.2.1.2 便於成本費用的歸集；
4.2.1.3 利於成本的及時結算；
4.2.1.4 適應成本監控的要求。
4.2.2 成本核算對象的確定方法
各公司可根據成本核算對象的確定原則，並結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。
4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。
4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對於只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
4.3 成本費用項目及核算內容
4.3.1 成本費用項目
開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按製造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：
4.3.1.1 土地獲得價款
4.3.1.2 開發前期准備費
4.3.1.3 主體建築工程費
4.3.1.4 主體安裝工程費
4.3.1.5 社區管網工程費
4.3.1.6 園林環境工程費
4.3.1.7 配套設施費
4.3.1.8 開發間接費
4.3.2 各成本項目的核算內容
4.3.2.1 土地獲得價款
指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：
A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
D、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期准備費：
指在取得土地開發權之後、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、「三通一平」等前期費用。主要包括以下內容：
A、勘察設計費
(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。
(2) 規劃設計費：
規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。
(3) 建築研究用房費：包括材料及施工費
B、報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
C、「三通一平」費：
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
D、臨時設施費
(1) 臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
4.3.2.3 主體建築工程費
指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：
A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓）。
C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。
D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
4.3.2.4 主體安裝工程費
A、室內水暖氣電管線設備費；
(1) 室內給排水系統費（自來水／排水／直飲水／熱水）；
(2) 室內採暖系統費（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統／暖氣片）；
(3) 室內燃氣系統費；
(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋
B、室內設備及其安裝費
(1) 通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；
(2) 電梯及其安裝費；
(3) 發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；
(4) 消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；
(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
C、弱電系統費
(1) 居家防盜系統費用：包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；
(3) 三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；
(5) 電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；
(6) 寬頻網：包括主體內外布線及終端插座費用。
4.3.2.5 社區管網工程費
A、室外給排水系統費
(1) 室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨污水系統費用
B、室外採暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用
C、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站
D、室外電氣及高低壓設備費
(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用；
(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；
(3) 室外弱電管道埋設：包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用
E、室外智能化系統費
(1) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；
(2) 小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；
(3) 周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；
(4) 小區門禁系統費用；
(5) 電子巡更系統費用；
(6) 電子公告屏費用
4.3.2.6 園林環境工程費
指項目所發生的園林環境造價，主要包括：
A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；
B、建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等；
C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；
D、圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門；
E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
F、室外背景音樂；
G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
4.3.2.7 配套設施費
指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
A、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；
B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；
C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；
D、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：
A、游泳池：土建、設備、設施；
B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；
C、幼兒園：建造成本及配套資產購置；
D、學校：建造成本及配套資產購置；
E、球場；
F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；
G、車站建造費：土建、設備、各項設施。
4.3.2.8 開發間接費
開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。
A、工程管理費
(1) 工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；
(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；
(3) 行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎
(5) 工程質量監督費：建設主管部門的質監費；
(6) 安全監督費：建設主管部門的安監費；
(7) 工程保險費。
B、營銷設施建造費
(1) 廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；
(5) 其他。
C、資本化借款費用
包括直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。
D、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。
4.3.2.9 期間費用
包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬於房地產的製造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規范》。
三類期間費用與「開發間接費」均有聯系和區別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規范》。
4.4 會計科目與帳簿設置
4.4.1 「開發成本」科目
該科目核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見「房地產成本核算科目明細表」。
成本管理軟體運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數據在成本管理軟體中保存。成本項目數據必須定期（月、季度）與成本管理軟體中的相應數據進行核對，並保持一致。
在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。
㈤ 土地開發成本的成本核算
企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發成本」賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發成本」賬戶進行核算。
為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置「商品性土地開發成本」和「自用土地開發成本」兩個二級賬戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，並記入「開發成本——商品性土地開發成本」、「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在「開發間接費用」賬戶進行核算，於月份終了再按一定標准，分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
㈥ 土地一級開發財務核算辦法
可以參考網路文庫的《土地一級開發成本核算測試模版》
㈦ 開發成本如何核算
要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
1.土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4.代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1.土地徵用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2.前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3.基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4.建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。
不含營業稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業稅和土地增值稅應計入「營業稅金及附加」，土地使用稅和印花稅應計入「管理費用」，它們都不是開發成本核算的范疇。
㈧ 房地產開發成本測算怎麼算
1、土地成本
300×（9578.14÷2000/3）=4310.16萬元
2、建安成本
建築面積=9578.14×1.8=17240.65平方米
17240.65×2800÷10000=4827.38萬元
3、設計費
17240.65×22÷10000=37.93萬元
4、報建費
17240.65×100÷10000=172.41萬元
5、銷售費用
17240.65×7200×3%÷10000=372.40萬元
房地產開發成本=土地成本+建安成本+設計費+報建費+銷售費用
=4310.16+4827.38+37.93+172.41+372.40
=9720.28萬元
9720.28×10000÷17240.65=5638元/平方米
合每平方米成本5638元。
㈨ 房地產開發項目投資估算中，各種費用的比例大致是多少，想土地費用、前期工程費、建安成本、公共設施費等。
下面是我之前做過的一個項目的開發成本預算，總建築面積為41895，裡面的數據可以供你參考一下；
1、 土地費用
土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元
2、 前期工程費
地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、 建安工程費
樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、 室內設施工程
區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、 公建設施費
人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、 工程監理費
21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、 財務費用
房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、 開發商管理費
110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、 不可預見費
165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、 銷售費用
357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元
㈩ 房地產企業 各項費用占開發成本的比例 如何計算
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。