1. 房地產開發企業土地增值稅清算四項開發成本核定辦法是什麼樣的
各省不一，以浙江省為例：
《浙江省地方稅務局關於房地產開發企業土地增值稅清算「四項開發成本」核定辦法的公告》（2016年第20號）
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）精神規定，現對房地產開發企業土地增值稅清算中前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等「四項開發成本」(以下簡稱「四項開發成本」)的核定辦法規定如下：
一、房地產開發企業在計算土地增值稅時，前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用等「四項開發成本」應按實際發生額據實扣除。
二、房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的「四項開發成本」的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門定期公布的建安造價定額資料，結合房屋建造年份、結構、用途、區位、材料等因素，計算核定上述「四項開發成本」的單位面積金額標准。房地產開發企業清算申報的「四項開發成本」的單位面積金額超過主管地方稅務機關核定標准，有正當理由且能提供確鑿證明材料的，可據實扣除；超過核定標准，又無正當理由的，按核定標准計算扣除。
三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方稅務局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的公告》（浙江省地方稅務局公告2015年第8號）第五條規定同時予以廢止。
本公告自2017年1月1日起施行。
浙江省地方稅務局
2016年11月28日
2. 稅務局是如何界定建築企業成本
如果我申報納稅，需要繳納社保嗎？如果不申報，直接附上工資條也不能算正式。如果要求勞動者代開勞務票，根據政策，服務費徵收率為20%-45%，那麼個人開具的勞務發票是按照個體工商戶的稅率開具的。疫情期間個人收入為1%增值稅為1%，剩餘稅率由賣家代扣代繳，但現在賣家不代扣代繳了。如果稅務局進行徹底調查，這是不符合規定的，賣家將被要求代扣代繳。
因此，建築企業的用工成本急劇上升，進一步降低了企業的最終利潤。靈活就業形式豐富多樣，可以很好地增加就業渠道，方便建築企業招聘更多的人才，緩解就業市場緊張的供需關系，保持工人工資的穩定。施工改造企業靈活用工後，可根據工程項目需要隨時增減工人數量，避免閑置人工成本浪費，減少波動用工影響，智能控制人工成本。
3. 稅務部門審核工程成本發票是按工程的實際產值還是按實際收到的工程款
對稅務部門來說，工程的實際產值還是按實際收到的工程都具有不確定性，工程的實際產值如果不實很難核實，而實際收到的工程款又不一定能反映真實的工程成本。稅務部門審核工程成本一般採取逆查法，以合同中標價及項目定額成本資料為基礎，逐項審核各項成本的實際支出情況。
4. 建築安裝企業:如何核算工程成本
.一、生產費用的歸集與分配
（一）人工費
1．企業要對工資、獎金支出的原始憑證(工資單、獎金單、單位工程月
報、工時記錄、施工任務書等)審核、匯總,按成本核算對象將生產工人的工
資、獎金在月度進行分配。貸：
2．對外包工工資,依據外包工工程用工記錄和外包工結算單，按成本核
算對象進行分配。
3．對當月支付生產工人的輔助工資、勞動保護費、交通費等，月度按企
業選定的分配方法計入成本核算對象。
4．材料二次搬運和冬雨季施工期間所增加的人工費按成本核算對象進行
分配。
5．人工費核算要以預算工日和定額單價為依據,要嚴格施工任務書和各
類承包、計件、實物量計酬的管理,實事求是做好用工記錄,區別生產用工與
非生產用工,區別不同單位工程的用工。
6．在人工費歸集與分配中,應注意將不屬於人工成本項目的工資、獎金、
福利費等各類支出加以區分,按規定計入應計的項目。
以上屬於人工費列支費用分錄如下：
借：工程施工-合同成本-直接人工費
應付人工費或勞務費
貸：應付賬款-應付勞務費-某某勞務有限公司
借：應付賬款-應付勞務費-某某勞務有限公司
用支票支付人工費或勞務費
貸：內部銀行-內部銀行存款
（二）材料費.
1．直接用於工程實體或有助於工程形成的各種材料,必須依據其驗收發
放、耗用、盤點的原始記錄正確進行數量與金額的核算,能分清成本核算對象
的按成本核算對象編制工程"耗料表",確定應計入材料費成本的數額。.
2．由幾個成本核算對象共同使用的材料,企業應確定合理的分配方法,
在報告期進行分配。.
3．周轉材料的租賃費、攤銷費,直接計入受益的成本核算對象,集中支付
需幾個成本核算對象共同負擔的,應確定適當的方法,合理分配。
4．材料二次搬運和冬雨季施工期間所增加的材料費按成本核算對象進行
分配
5 材料的消耗應依據定額,隊組用料執行"限額領料單"。月度單位工程材
料耗料應與帳冊反映的情況一致。成本核算對象所歸集的月度材料耗料應與
工程進度一致。
6．結構件、設備和其他加工訂貨包括建設單位供料,必須按規格、數量、
質量標准認真驗收,建立保管台帳,月度按實際安裝進度計算耗料。
7．已供貨未付款未結算的材料物資,應暫估入帳,按材料管理、核算的正
常手續辦理驗收領耗,付款後按實際結算數調整差額。期末對已領未用的材料,
應做假退料處理。
8．工程竣工後的剩餘材料,應轉移到下一個工程使用，如果經公司企業
管理部確認已無使用價值則按帳面價值全部進入工程成本。
9．周轉材料的攤銷,可選用定額攤銷、分期攤銷、分次攤銷等方法計算和
分配。周轉材料在工程使用結束時,應盤點數量、核實殘值,調整已提攤銷額。
（1）定額攤銷法:依據預算定額中規定的攤銷量換算:
月攤銷額=月實際完成工程量×定額攤銷額
（2）分期攤銷法:按計劃使用周轉材料期限加以平均計算。
月攤銷額=（周轉材料原值-預計殘值）÷計劃使用月數
（3）分次攤銷法:按周轉材料在工程中計劃周轉次數,計算出每次攤銷額
然後根據報告期實際周轉次數,計算報告期應計攤銷額。
每一次攤銷額=（周轉材料原值-預計殘值）÷計劃周轉次數
報告期攤銷額=每次攤銷額×報告期實際周轉次數
（4）結構工程完工後，木模板按實際盤點數量,依據市場價格確定留存
余額。
（5）工程竣工後應將剩餘周轉材料有償調撥下一個工程或對外銷售，如
果經公司企業管理部確認已無使用價值則按帳面價值全部進入工程成本。
10．凡採用實際成本進行材料計價核算的企業,在領用和發出時可選用"
11先進先出法、加權平均法、移動加權平均法、"等,計價方法一經
確定不得隨意變更。
以上屬於材料費列支費用分錄如下：
1、材料已用到工程實體未付款會計分錄如下：
（1）應付材料費
借：原材料-主要材料-鋼材
原材料-主要材料-木材
原材料-主要材料-地材
原材料 -結構件-混凝土構件
原材料 -結構件-木構件
原材料 -結構件-金屬構件
貸：應付賬款-應付購貨款-某某單位
（2）月底耗料
借：工程施工-合同成本-直接材料費
貸：原材料-主要材料-鋼材
原材料-主要材料-木材
原材料-主要材料-地材
原材料 -結構件-混凝土構件
原材料 -結構件-木構件
原材料 -結構件-金屬構件
（3）應付周轉材料租賃費
借：工程施工-合同成本-直接材料費
貸：應付賬款-應付租賃費-某某單位
（4）應付周轉材料
借：周轉材料-在用周轉材料-木模板
周轉材料-在用周轉材料-鋼模板
周轉材料-在用周轉材料-安全網
周轉材料-在用周轉材料-腳手架木
貸：應付賬款-應付購貨款-某某單位
（5）攤銷周轉列成本
借：工程施工-合同成本-直接材料費
貸：周轉材料-周轉材料攤銷-木模板
周轉材料-周轉材料攤銷-鋼模板
周轉材料-在用周轉材料-安全網
周轉材料-在用周轉材料-腳手架木
2、用支票支付材料費會計分錄如下：
（1）支付材料費
借：應付賬款 -應付購貨款-某某單位
貸：內部銀行-內部銀行存款
（2）支付周轉材料租賃費
借：應付賬款 -應付租賃費-某某單位
貸：內部銀行-內部銀行存款
（3）支付周轉材料費
借：應付賬款 -應付購貨款-某某單位
貸：內部銀行-內部銀行存款
（三）機械費
1． 租用的大型垂直運輸機械和中小型機械,租賃費按受益對象直接列
入機械使用費成本。由幾個單位工程共用的機械,能劃清每工程台班的按台班
記錄直接計入,不能劃清的按實物工程量或產值分配計入。
（1）機械已用到工程實體未付款會計分錄如下：
應付機械租賃費
借：工程結算-合同成本-機械使用費
貸：應付賬款-應付租賃費-某某單位
（2）用支票支付機械費會計分錄如下：
支付機械租賃費
借：應付賬款-應付租賃費-某某單位
貸：內部銀行-內部銀行存款
2．生產工具使用費,採用租賃方式的，按實際支付的租賃費計入成本。
自有生產工具可採用以下攤銷方法計入成本：
（1）一次攤銷:適用於低值工具,即出庫領用時攤銷原值的100%。
低值易耗品攤銷會計分錄如下：
借：工程施工-合同成本-機械使用費
貸：低值易耗品-低值易耗品攤銷-低值工具
（2）五五攤銷:適用於大型工具,即出庫領用時攤銷原值的50%,報損時
補提攤銷50%。
大型工具攤銷會計分錄如下：
借：工程施工-合同成本-機械使用費
貸：低值易耗品-低值易耗品攤銷-大型工具
（3）為工程特殊工藝而配備的專用工具,隨工程工期分次全額攤入成本。
專用工具攤銷會計分錄如下：
借：工程施工-合同成本-機械使用費
貸：低值易耗品-低值易耗品攤銷-大型工具
5．屬於統計報量的打樁、挖土、吊裝、降水等機械施工項目，按實際結
算的價款列入工程機械使用費。
會計分錄如下：
（1）機械已用到工程實體未付款會計分錄如下：
應付機械租賃費
借：工程施工-合同成本-機械使用費
貸：應付賬款-應付分包款-某某單位
（2）用支票支付機械費會計分錄如下：
借：應付賬款-應付分包款-某某單位
貸：內部銀行-內部銀行存款
(四)其它直接費：按工程對象支付的其它直接費支出,如工程水電費、臨時設施攤銷費等,直接列入受益對象。
以上屬於其它直接費列支費用分錄如下
1、水電費已用到工程實體未付款會計分錄如下：
借：工程施工-合同成本-其它直接費
貸：銀行存款
2、用支票支付暫設房屋等款項會計分錄如下：
借：臨時設施建築物—原值
貸：內部銀行-內部銀行存款
3、臨時設施攤銷
借：工程施工—合同成本—其他直接費
貸：臨時設施攤銷
(五)現場管理費
1．各施工現場發生的現場經費及臨時設施費通過「間接費用」賬戶進行
歸集、核算。
4．各工程共同受益的檢驗試驗費、工程定位復測點交及竣工清理費，分
配計入。
1、檢驗試驗費、工程定位復測點交及竣工清理費已用到工程實體未付款會計分錄如下：
借：間接費用-其他-檢驗試驗費
間接費用-其他-其他費用
貸：應付賬款-應付購貨款-某某單位
2、用支票支付檢驗試驗費、工程定位復測點交及竣工清理費會計分錄如下：
借：應付賬款-應付購貨款-某某單位
貸：內部銀行-內部銀行存款
(六) 期間費用的核算
1．公司所屬各單位，除公司機關可以使用管理費用科目核算外，其他單位只能將各項基金的公補部分、工會經費、職工教育經費、訴訟費、稅金等費用在間接費用中核算。
2．工會經費，項目部按照財務制度的規定，以工資總額的2%提取，提取
時費用列在間接費用，貸方列在其他應付款，並按照公司工會要求及時上交。
會計分錄如下：
（1）計提工會經費
借：間接費用-職工薪酬-工會經費
貸：應付職工薪酬-工會經費
（2）月底將應付職工薪酬-工會經費科目余額轉到其他應付款里
借：應付職工薪酬-工會經費
貸：其他應付款-工會經費
(3)支付工會經費
借：其他應付款-工會經費
貸：內部銀行-內部銀行存款
3. 職工教育經費，項目部按照公司有關規定，對職工進行培訓的費用在
此列支，費用發生時經項目經理批准，列支在管理費用科目，以工資總額的
1.5%為控制數。
會計分錄如下：
（1）計提職工教育經費
借：間接費用-職工薪酬-職工教育經費
貸：應付職工薪酬-職工教育經費
(2）月底將應付職工薪酬-職工教育經費科目余額轉到其他應付款里
借：應付職工薪酬-職工教育經費
貸：其他應付款-職工教育經費
(3)支付職工教育經費
借：其他應付款-職工教育經費
貸：內部銀行-內部銀行存款
4．利息支出，項目部根據資金使用情況，可以向公司資金計劃部貸款，
並承擔相應的利息。項目部發生資金短缺，向公司提出貸款申請，經有關領
導批准後，公司財務部將貸款額轉入該項目部存款戶中，資金計劃部從貸款
轉入之日起計算利息，並且按月向項目部轉利息清單，直接由該項目部存款
戶中扣除，項目部可根據利息清單列帳，費用列入「間接費用」科目。
支付貸款利息會計分錄如下：
借：間接費用-其他-其他費用-內部貸款利息
貸：內部銀行-內部銀行存款
（七）上交公司費用的核算
1．在項目部每一次收取工程款時，公司財務部按工程承包合同中應上
交公司費用所計算的比例扣除上交款項，扣除上交比例包括：上交公司的利
潤、公司代交的稅金。
公司比例扣款會計分錄如下：
借：內部往來-公司內部往來-上繳利潤
內部往來-公司內部往來-代扣代繳稅金
貸：內部銀行-內部銀行存款
2.工程結算稅金及附加，根據統計部門按預算定額當月所報工程產值所
取得的稅金，與公司做轉帳，由公司財務部統一上交稅務機關。
上交公司稅金及利潤會計分錄如下：
借：應交稅費-應交營業稅
應交稅費-應交城市維護建設稅
應交稅費-應交教育費附加
應交稅費-應交地方教育費附加
本年利潤-主營業務利潤-上交款
貸：內部往來-公司內部往來-上繳利潤
內部往來-公司內部往來-代扣代繳稅金
5. 稅務對成本核算是怎麼規定的有具體核算方法嗎
成本核算是指將企業在生產經營過程中發生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，以計算總成本和單位成本。成本核算通常以會計核算為基礎，以貨幣為計算單位。成本核算是成本管理的重要組成部分，對於企業的成本預測和企業的經營決策等存在直接影響。進行成本核算，首先審核生產經營管理費用，看其已否發生，是否應當發生，已發生的是否應當計入產品成本，實現對生產經營管理費用和產品成本直接的管理和控制。其次對已發生的費用按照用途進行分配和歸集，計算各種產品的總成本和單位成本，為成本管理提供真實的成本資料。
成本核算具體方法：
1、分步法
（1）定義
以產品生產階段、「步驟」作為成本計算對象，計算成本的一種方法。
（2）成本對象
分步法下的「步」同樣是廣義的，在實際工作中有豐富的、靈活多樣的具體內涵和應用方式，分步法下之「步」在實際應用中，可以定義為下列「步」含義：部門——即計算考核「部門成本」、車間、工序、特定的生產、加工階段、工作中心， 上述情況的隨意組合。
（3）計算方法及要點
較之其他方法，分步法在具體計算方式方法上很有不同，這主要是因為它按照生產加工階段、步驟計算成本所導致的。
在分步法下，有下列一系列特定的計算流程、方法和含義，分步法成本核算一般有如下要點：按照「步」作為成本計算對象、歸集費用、計算成本、成本計算期一般採用「會計期間」法、期末往往存在本期完工產品、期末在產品，需要採用一定的方法分配生產費用。
（4）適用范圍：大批大量多步驟多階段生產的企業；管理上要求按照生產階段、步驟、車間計算成本；冶金、紡織、造紙企業、其他一些大批大量流水生產的企業等。
2、分類法
（1）定義
以「產品類」作為成本計算對象、歸集費用、計算成本的一種方法。
（2）成本對象
分類法的成本對象為產品「類」，在實際工作中，可以定義為：產品自然類別、管理需要的產品類別。
（3）計算方法及要點
分類法下成本核算的方法要點，可概括如下：以「產品類」為成本計算對象，開設成本計算單；「產品類」的成本計算方法同於「品種」；某「類產品」的成本計算出來後，按照下列方法再分配到具體品種，以計算品種的成本；類中選定某產品為「標准產品」；定義其他產品與標准產品的換算系統；按照換算系統之比例將「類產品」的成本分解計算到具體品種產品的成本。
（4）適用范圍
分類法適合於產品品種規格繁多，並且可以按照一定的標准進行分類的企業。如：鞋廠、軋鋼廠等。
3、分批法
（1）定義
以產品批別作為成本計算對象的一種成本計算方法。
（2）成本對象
產品的「批」。分批法是一種很廣義的成本計算方法，在實際工作中，有「批號」、「批次」的定義。可以按照下列方式確定成本對象：產品品種、存貨核算中分批實際計價法下的「批」、生產批次、制葯等企業的產品「批號」、客戶訂單——即按照客戶訂單計算成本的方法、其他企業需要並自定義的「批」
（3）計算方法及要點
品種法在實際工作中的應用要點為：以「批號」、「批次」為成本計算對象開設生產成本明細賬、成本計算單。 成本計算期一般採用「工期」， 一般不存在生產費用在完工產品和在產品之間分配。若生產費用在完工產品、在產品間分配採用定額法。
（4）適用范圍
單件、小批生產企業、按照客戶定單組織生產的企業——因而也稱「訂單法」
4、品種法
（1）定義
以產品品種作為成本計算對象的一種成本計算方法。
（2）成本對象
品種法的成本計算對象為：產品品種。實際工作中，可以將「品種法」之下的成本對象變通應用為：產品類別、 產品品種、產品品種規格。
（3）計算方法及要點
品種法在實際工作中的應用要點為：以「品種」為對象開設生產成本明細賬、成本計算單；成本計算期一般採用「會計期間」； 以「品種」為對象歸集和分配費用；以「品種」為主要對象進行成本分析。
（4）適用范圍
品種法適合於大批大量、單步驟生產的企業。如發電、採掘業、管理上只要求考核最終產品的企業。
5、ABC成本法
從70年代開始，在一些發達國家開始研究作業成本法（ABC法），現在，已經被很多國家採用。它是一種將製造費用等間接費用不按傳統的（以車間為費用歸集和分配對象）方法，而是以「作業」為費用歸集和分配的方法，它能夠更加合理地分配間接費用，使成本的計算更加合理。由於它只是間接費用的一種分配方法，因此，企業實際上還要結合其他基本核算方法共同使用。
成本管理系統能夠滿足企業成本核算的各種計算方法的選擇，但是，由於各個企業的成本核算還有許多具體的、特殊的要求，有的企業的隨意性還比較大。再此，建議企業在成本核算中，應該選擇適當的成本核算方法，並規范成本的核算過程，減少隨意性，一旦確定一種成本核算方法之後，不要隨意改變。
6. 施工企業的收入和成本如何確認
我國會計制度的規定，施工企業的工程結算收入採用完工百分比法計算。
採用了形象進度法，即工程項目部每月末向企業工程管理部門按照施工形象進度估算本月實際完成的施工產值，工程管理部門經過審核後提供給財務部門，財務部門據以確認工程結算收入。
7. 土地增值稅如何進行清算審核
一、根據《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定：「第十六條 清算審核包括案頭審核、實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。
必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。
第十九條 非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1. 按本企業在同一地區、同一年度銷售的稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第二十條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額。
（二）房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
（三）房地產開發費用。
（四）與轉讓房地產有關的稅金。
（五）國家規定的其他扣除項目。
第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：
（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
（三）扣除項目金額應當准確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
（六）對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為准。
第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地徵用及拆遷補償費時應當重點關註：
（一）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
（二）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地徵用及拆遷補償費的情形。
（三）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關註：
（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。
（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。
第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關註：
（一）公共配套設施的界定是否准確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。
（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。
（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。」
第二十五條 審核建築安裝工程費時應當重點關註：
（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。
（二）房地產開發企業自購建築材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。
（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建築安裝工程費支出是否存在異常。
（四）房地產開發企業採用自營方式自行施工建設的，還應當關注??等情況。
（五）建築安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。
第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關註：
（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。
（二）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。
第二十七條 審核利息支出時應當重點關註：
（一）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。
（二）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。
（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。
第二十八條 代收費用的審核。
對於縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價並向購買方一並收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。
第二十九條 關聯方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。
應當關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。
第三十條 納稅人委託中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關應當採取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。
第三十一條 對納稅人委託中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未採信或部分未採信鑒證報告的，應當告知其理由。
第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，並確定辦理補、退稅期限。」
二、根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規定：「土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
第五條規定：「免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。」
第六條規定：「在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2016年5月1日起執行。」
8. 如何加強建築業和房地產業稅收徵收管理
（一）加大稅法宣傳力度。針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限於稅收宣傳月，而定期對房地產和建築企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規政策進行重點宣傳和講解。並通過各種媒體進行稅收政策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳並予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。
（二）健全協稅護稅網路。一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由政府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現並解決漏征漏管問題。三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。並通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、准確。四是加強關聯方信息的監控。到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。
（三）優化稅源管理手段。一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建築業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，並實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機製作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新台階。三是實行房地產業、建築業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建築行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建築業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建築承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，並將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日後的監管打下基礎。其次，依託商品房模型管理軟體，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態台賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過台賬和模型軟體反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。再次，根據商品房模型管理軟體的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，並補征稅款。最後，在項目竣工後，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，並及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。一是針對房地產開發企業虛構建築業務，虛增建築工程成本的，按照施工合同金額徵收承建商的建築業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。每一個項目辦理竣工結算後，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤並入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對於納稅人不能按項目准確核算收入、成本、費用，或項目完工結算後，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。通過採取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，並將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。
其次，強化土地增值稅的管理。在合理確定土地增值稅預征率的基礎上區分住宅、商業用房情況隨同營業稅一同徵收。對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。對納稅人有《征管法》第三十五條規定情形的，採取核定方式徵收土地增值稅。
（六）強化以票控稅。一是嚴把發票開具關。銷售不動產發票專人管理專人開具，並嚴格按照規定的綜合稅率進行開具，個人所得稅和企業所得稅一律在開具發票時進行預征。同時管理部門和發票管理人員應分別建立房屋銷售台賬和銷售不動產代開發票管理台賬，定期將代開發票金額與已完稅銷售收入進行比對，避免出現超出預繳稅款代開銷售不動產發票的情況。二是嚴把發票索取關。對外來房開企業，要求其必須索取施工地稅務機關開具的建築業發票，不得接受外來發票，以保證其建安成本的真實性。三是嚴把發票審核關。房開企業代開發票時應先由稅收管理員審核房屋銷售合同，對同類房屋銷售合同標明銷售價格必須控制在合理范圍內，對有疑點的進行實地調查並調整其銷售價格。四是嚴把發票處罰關。對檢查中發現違規使用發票的，嚴格按照《稅收征管法》和《發票管理辦法》的有關規定進行處罰，體現稅法剛性。
（七）加大稅務稽查力度。充分發揮稽查的殺手鐧作用，規范稅收秩序，加強對房地產企業的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、售價偏低等疑點納稅戶的重點稽查，同時在稽查中要做到「兩個堅持」。一是堅持實地查訪。針對房地產開發周期較長，開發產品是不動產，具有不可隱匿性的特點，檢查人員在工作中不能僅僅「就賬查賬」，還應堅持到實地進行「三看」，即看實際操作是否按規劃進行，有無自行更改規劃項目的情況；看住戶的入住情況，對銷售數量進行估計；看售樓部台賬，了解檢查項目已售、預售情況和銷售價格。二是堅持找准重點。檢查人員應在實施賬簿檢查前，通過詢問的方式進一步了解企業在被檢查年度開發、銷售項目等情況；調閱開發項目立項批文、土地轉讓協議、房產預售證、物價部門的價格批復等；對搜集了解到的被查企業的靜態資料信息進行案頭分析，比對涉稅核算項目的各類指標，對檢查重點做到心中有數，有針對性地制訂檢查方案，避免盲目的「就賬查賬」。
9. 如建安成本高於別的房地產公司，稅務局有權核減不予扣除嗎
不得扣除。
根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
建築安裝成本是房地產開發項目中最重要的成本項目，也是房地產開發企業在土地增值稅清算審核中存在問題最多的項目，稍有不慎，就會給企業帶來較大的稅負影響。
10. 建築安裝公司怎樣確認收入與成本
1、收入的確認。根據營業稅相關條例，建築安裝工程的納稅時間可以按照工程結算方式和時間來確定，換言之，就是按照建築方與承建方之間的工程款結算時間來確認收入，如按月結算的話，就按月確認收入。如果結算時開發票，那就是按開票時間來確認，如果不是，就按結算時間確認。在稅務的角度來說，你進行結算時就應該繳稅，不管你是否收到錢。據我了解，現在的建築企業一般都會遵循結算——開票——收錢這個流程來做，所以一般都會先繳稅，後收錢。也有不少是收到錢才開票和確認收入的，這可能有違法的嫌疑，不過如果稅務機關任務不緊的話，都不會太嚴的。
2、成本費用的確認。一般來說，是應該按照工程項目來歸集成本費用，也就是說A項目的成本費用要與B項目的分開來結算，這樣才能准確核算利潤。但如果實在不行，那就只能按照工程比例來核算。舉個例子：
A工程總收入100萬元，成本費用比例為80％，1月份A工程進度是40％，那麼，A工程的成本費用就是100×80％×40％＝32萬元。
新企業所得稅法第八條規定：企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，准予在計算應納稅所得額時扣除。
所以，除了新法和實施條例有具體規定扣除標准以外的費用，只要是合理的，都可以扣除，也就是說，只要你的成本收入比例定的合理的話，你這樣核算是被承認的。不過一定要事先與稅務機關溝通。
補充：其實你可以參考《企業所得稅法》確認收入的方法來確認，而材料的分攤也可以參考上述的方法，原理也是一樣的。