❶ 土地成本如何分攤
分攤方法一：佔地面積法
佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。
對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本
(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：
1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)
2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。
土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。
對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。
適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。
分攤方法二：建築面積法
建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。
(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。
(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。
具體分兩步分攤土地成本：
第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
分攤方法三：售價比率法
售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：
(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。
(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。
應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：
超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)
各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。
(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：
土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%
(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：
1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率
2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率
適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。
(1)佔地面積法如何攤成本擴展閱讀：
房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：
1、土地費用
指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。
2、基礎設施費
一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。
3、配套設施費
一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。
其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。
即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。
其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。
4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。
5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。
如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。
企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。
❷ 土地攤銷計算方式
法律分析：土地分攤類型大致可分為兩種：
1、平面土地使用權分攤。這種類型分攤較簡單，可按獨自面積在共有使用權面積中的比例確定。
2、多層建築物土地面積分攤。其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分攤，在這種情況中土地只作為建築物的附屬形態出現，但由於用途不同，地價不同，土地使用者應分攤的稅費就不同，享有的土地面積也不相同。
由於土地使用情況復雜，以下幾種土地面積分攤的計算方法可供參考：
1、平均分攤法。這是目前被廣泛採用的方法，適用於平面使用土地分攤和劃撥用地分攤，其分攤面積一般按共有使用者之間各自在該宗地內擁有的地上附著物的佔地面積或建築面積來確定。可用以下公式計算：
土地共有使用權分攤面積=使用者獨立擁有的佔地面積或建築面積-在共有土地上全部使用者的佔地面積或建築面積總和×土地共有使用權面積。
2、土地用途分攤法。或稱地價分攤法，適用於對多層多用途建築物進行土地分攤。在土地利用當中，由於土地用途不同，層數不同，土地產生的價值就不同，按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤，確定使用者擁有多少土地面積，應承擔多少稅費，可以說是比較公平合理的一種方法。具體操作可用以下公式：地分攤面積=底層土地面積×(某一用途地價-不同用途地價之和)×某一使用者擁有的層數
其中相同用途的地價累加，這一公式也適用於同一層有多種用途的建築物。
3、樓價分攤法。適用於對不同用途相同層數的建築物土地進行分攤。如果不同用途相同層數的建築物需要交同樣的稅費，就不太合理，所以還應利用樓價對同一用途不同樓層的土地進行分攤修正。由於不同層數的樓價是受市場因素影響的，樓的地價則不變，所以用樓價來修正地價可以說是一種操作簡單的辦法。計算公式為：
修正後的土地分攤面積=某一層樓價÷所有層樓價之和×修正前土地分攤面積。
法律依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》 第六十七條 無形資產按照直線法計算的攤銷費用，准予扣除。
無形資產的攤銷年限不得低於10年。
作為投資或者受讓的無形資產，有關法律規定或者合同約定了使用年限的，可以按照規定或者約定的使用年限分期攤銷。
外購商譽的支出，在企業整體轉讓或者清算時，准予扣除。
❸ 房地產企業土地成本核算是按佔地面積為基數計算還是建築面積計算
按照房地產開發企業會計核算及稅法的有關規定，開發的土地成本費用，應當採用佔地面積法為基礎進行核算。開發成本單價=20000/1000=20元/平方米。
❹ 土地增值稅土地成本分攤方法
一、正面回答
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，同一清算單位不同類型按建築面積法。分兩步分攤土地成本，第一步，先將佔地相對獨立一般是指有道路、圍牆等分隔的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
二、分析詳情
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
三、土地成本投資方法
1、組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持；
2、現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等；
3、 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
❺ 河南省土地增值稅土地如何分攤
佔地面積法
也就是按照項目分期不同，每期占項目總用地面積的比例，分攤土地成本以及開發成本。該方法適用於分期開發或者滾動開發的項目。建築面積法就是將已開發的將進行土增稅清算的部分建築按照與總可售面積(含地下)的比例，進行分攤土增稅抵扣成本。按照比例計算出已售部分可分攤的成本金額。
❻ 土地分攤費是什麼還收取嗎
收取。
佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配；分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積；屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
❼ 土地增值稅的土地成本按什麼原則分攤在兩種不同的住宅上
按受益原則只有能夠分割到士地面積的建築面積中分攤
❽ 土地面積分攤如何計算
分攤面積=公攤系數*套內建築面積。
分攤的共有建築面積的就是公攤面積，簡稱公攤。
公攤面積的計算：
1、建築面積=套內建築面積+公攤面積
2、公攤面積=公攤系數*套內建築面積
3、公攤系數=總公共分攤面積/（套內建築面積*總套數）
4、套內建築面積=套內使用面積+牆體面積 +陽檯面積
影響公攤面積的因素：
1、戶型 同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，點式樓和板式樓是不一樣的。
2、套內面積 房子大就多點，房子小就少點
3、公共設施 只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設施、走廊越多公攤就越大。
4、建築規模 樓梯高度越高公攤越大。
普通住宅的一般公攤比例：
1、多層：8%——15%
2、小高層： 10%——20%
3、高層：15%——30%
(8)佔地面積法如何攤成本擴展閱讀：
分攤面積主要包括：
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室及為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積，按水平投影面積計算。
2、還包括套 ( 單元 ) 與公共建築之間分隔牆及外牆水平投影面積一半建築面積。
根據規定，以下共有建築面積應單獨設置戶室不進行分攤，但應分攤僅為本幢服務的相應共有建築面積。如為多幢服務的管理用房、警衛室；獨立使用的地下室、半地下室、車棚、車庫等；為公共事業服務的配套用房；避難層 ( 室 ) 及結構轉換層可獨立使用的部分。
多幢服務的配電間、水泵房等設備用房；消防避難層 ( 室 ) 及結構轉換層；幢與幢之間相連的通廊，這些共有建築面積應單獨設置戶室不進行分攤，也不分攤其他共有建築面積。
❾ 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
論房地產開發中的成本控制
摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，並針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建築安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。
關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價
近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，並且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的「主動型」需求，城市改造房屋拆遷帶來的「被動型」需求，城市化加速農民進城帶來的「自動型」需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建築商建材行業對此都有不同的認識和准備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。
一、我國房地產市場開發現狀
1、市場現狀
1998～2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高於同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。
以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處於高速發展期，又處於轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的「泡沫性過熱」現象出現，還需要警惕由於政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的「盲目性過熱」危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過「無形的手」和「有形的手」，共同促進房地產市場持續健康的發展。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。