『壹』 選擇資產評估方法應考慮哪些因素
資產評估是對資產現行價值進行評定估算的一種專業活動。資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。它是在工程技術、統計、會計等學科的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產評估方法構成，這些方法按分析原理和技術路線不同可以歸納為3種基本類型，或稱3種基本方法，即市場法、成本法和收益法。
一、市場法
市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
市場法是根據替代原則，採用比較和類比的思路及其方法判斷資產價值的評估技術規程。因為任何一個正常的投資者在購置某項資產時，他所願意支付的價格不會高於市場上具有相同用途的替代品的現行市價。運用市場法要求充分利用類似資產成交價格信息，並以此為基礎判斷和估測被評估資產的價值。運用已被市場檢驗了的結論來評估被估對象，顯然是容易被資產業務各當事人接受的。因此，市場途徑是資產評估中最為直接，最具說服力的評估途徑之一。
市場法是資產評估中若干評估思路中的一種，通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個充分發育活躍的資產市場；二是參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等資料是可搜集到的。
一般地說，在市場上如能找到與被評估資產完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格調整。參照物差異調整因素主要包括3個方面：一是時間因素，即參照物交易時間與被評估資產評估基準日相差時間所影響的被評估資產價格的差異；二是地域因素，即資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異；三是功能因素，即資產實體功能過剩和不足對價格的影響。
運用市場法評估資產價值，要遵循下面的程序：明確評估對象；進行公開市場調查，收集相同或類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料並驗證其准確性，判斷選擇參照物；把被評估資產與參照物比較；分析調整差異，做出結論。
市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法，它能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格，評估結果易於被各方面理解和接受。但是市場法需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據而難以應用。這種方法不適用於專用機器設備、大部分的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。
二、收益法
收益法是通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。
採用收益法評估，基於效用價值論：收益決定資產的價值，收益越高，資產的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資於某一資產時，他所願意支付或投資的貨幣數額不會高於他所購置或投資的資產在未來能給他帶來的回報。資產的收益通常表現為一定時期內的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產的現時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現值，這就是資產的評估值。收益法服從資產評估中將利求本的思路，即採用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及3個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：第一，被評估資產的未來預期收益可以預測並可以用貨幣衡量；第二，資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測並可以用貨幣衡量；第三，被評估資產預期獲利年限可以預測。
收益法能真實和較准確地反映企業本金化的價值，與投資決策相結合，易為買賣雙方所接受。但是預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預風因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。
三、成本法
成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。
成本途徑始終貫穿著一個重建或重置被評估資產的思路。在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新，投資者所願支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的實體有形損耗；如果被評估資產存在功能和技術落後，投資者所願支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的功能性貶值；如果被評估資產及其產品面臨市場困難和外力影響，投資者所願支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除資產的經濟性貶損因素。
成本途徑作為一條獨立的評估思路，它是從再取得資產的角度來反映資產的交換價值的，即通過資產的重置成本反映資產的交換價值。只有當被評估資產處於繼續使用狀態下，再取得被評估資產的全部費用才能構成其交換價值的內容。只有當資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者和控制者帶來經濟利益，資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講，成本途徑主要適用於繼續使用前提下的資產評估。同時，採用成本法評估，還應當具備可利用的歷史資料，形成資產價值的耗費也是必須的。
成本途徑的運用涉及4個基本要素，即資產的重置成本，資產的有形損耗，資產的功能性陳舊貶值和資產的經濟性陳舊貶值。
資產的價值取決於資產的成本。資產的原始成本越高，資產的原始價值越大，反之則小，二者在質和量的內涵上是一致的。採用成本法對資產進行評估，必須首先確定資產的重置成本。重置成本是按在現行市場條件下重新購建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內容構成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產評估日期的市場物價水平，後者反映的是當初購建資產時的物價水平。在其他條件既定時，資產的重置成本越高，其重置價值越大。
資產的價值也是一個變數，隨資產本身的運動和其它因素的變化而相應變化：資產投入使用後，由於使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少，發生實體性貶值；新技術的推廣和運用，使用企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比較，在技術上明顯落後、性能降低，其價值也就相應減少，發生功能性貶值；由於資產以外的外部環境因素變化，引致資產價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等，發生經濟性貶值。
運用成本法評估資產，首先確定被評估資產，並估算重置成本，其次確定被評估資產的使用年限，再次估算被評估資產的損耗或貶值，最後計算確定被評估資產的價值。
成本法比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨於公平合理，有利於單項資產和特定用途資產的評估，有利於企業資產保值，在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用。但是採用成本法評估，工作量較大，同時這種方法是以歷史資料為依據確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性。另外經濟貶值也不易全面准確計算。
四、評估方法的選擇
（一）資產評估方法之間的聯系
評估途徑和方法是實現評估目的的手段。對於特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的，這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現截然不同的結果，這是由於評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產，並為相互驗證提供了理論根據。運用不同的評估途徑和方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數合理。
由於資產評估工作基本目標的一致性，在同一資產的評估中可以採用多種途徑和方法，如果使用這些途徑和方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業判斷能力，那麼，多種途徑和方法得出的結果應該趨同。如果採用多種評估途徑和方法得出的結果出現較大差異，可能的原因有：一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的信息依據出現失真；五是評估師的職業判斷有誤。因此，評估師應當為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖，通過對比分析，有利於問題的發現。評估師在發現問題的基礎上，除了對評估途徑或方法做出取捨外，還應該分析問題產生的原因，並據此研究解決問題的對策，以便最後確定評估價值。
（二）資產評估方法之間的區別
各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內在聯系並可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區別的。
由於評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態設定的差異，需要評估的資產價值類型也是有區別的。評估途徑或方法由於自身的特點在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。
（三）資產評估方法的選擇
評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即3個層面的選擇：第一個層面是評估的技術思路的層面，即分析3種評估方法所依據的評估技術的思路的適用性；第二個層面是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實現評估技術的具體技術方法；第三個層面是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。
資產評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當的評估途徑和方法，有效地完成評估任務提供了現實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產的價值，在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應；二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態等因素制約。例如，對於既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本途徑及其方法進行評估；對於工藝比較特別且處在經營中的企業，可以優先考慮選擇收益途徑及其方法；三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟參數能否搜集的制約。
每種評估途徑和方法的運用都需要有充分的數據資料作依據。在一個相對較短的時間內，收集某種評估途徑和方法所需的數據資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應考慮採用替代的評估途徑和方法進行評估。
總之，在評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。但是，不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種假設、前提條件、數據參數的可比性，以便能夠確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ace45870101i92r.html
『貳』 資產評估中成本法的基本原理是什麼
成本法，是置產評估的基本方法之一。
成本法，是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶值因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新，投資者所願支付的價格會再投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶值因素。上述評估思路可概括為：
資產評估價值=資產的重置成本—資產實體性貶值—資產功能性貶值—資產經濟性貶值
成本法是以再取得被評估資產的重置成本為基礎的評估方法。由於被評估資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣泛，並且資產的重置成本與資產的現行市價及收益現值也存在著內在的聯系和替代關系，因而，成本法也是一種被廣泛應用的評估方法。成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值來反映資產價值。只有當被評估資產處於繼續使用的狀態下，再取得被評估資產的全部費用才能構成其價值的內容。資產的繼續使用不僅僅是一個物理上的概念，它還包含著有效使用資產的經濟意義。只有當資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益時，資產的重置成本才能為潛在投資者和市場所承認和接受。從這個意義上講，成本法主要適用於繼續使用前提下的資產評估。對於非繼續使用前提下的資產，如果運用成本法進行評估，需對成本法的基本要素做必要的調整。從相對准確合理，減少風險和提高評估效率的角度，把繼續使用作為運用成本法的前提是有積極意義的。成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。在實際評估實踐中，不是所有的評估項目一定存在三種貶值，這需要根據評估項目的具體情況來定。從成本法定義的角度來講，上述的四個參數都可能存在。
『叄』 成本法評估土地價格時要遵循哪些評估原則
（一）貢獻原則
貢獻原則是指某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決於它對其它相關的資產或資產整體的價值貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產的價值。
（二）替代原則
替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，最低價格的資產需求最大。
（三）預期原則
預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基於對未來收益的期望值決定。
應當說明的是，被評估資產的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產評估就是要通過對資產的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產客觀價值完全一致，那是很難的，資產評估者的目標或任務應是努力縮小這個差距。
『肆』 採用成本法評估土地使用權價值時，影響因素包括利息嗎
採用成本法評估土地使用權價值時，影響因素包括利息。
解析：運用成本法評估地價要注重分析地價中的成本因素，由於土地所有權的壟斷，使用土地必須支付地租，由於開發土地投入的資本及利息也是構成地租的費用內容，因此成本法的基本公式可表述為：
土地價格＝土地取得費＋土地開發費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
成本法又稱為成本逼近法、承包商法、原價法或重置成本法等，是依據開發或建造待估不動產或類型不動產所需要的各項必要費用以及正常的利潤、利息和稅費各項正常費用，從而確定待評估對象價格的方法，採用成本法估價出的價格稱為積算價格。
利用成本法評估土地使用權價格，是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息和應繳納的稅金及土地使用權收益來確定土地價格。
成本法一般適用於新開發土地的估價，特別適用於地產市場不發達，很難找到交易實例，並且無法利用市場比較法等方法進行估價的土地，也比較適用於對一些既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性土地的估價。
『伍』 資產評估中成本法的基本原理是什麼
成本法就是在現實條件下重新購置或建造一個全新狀態的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值後的差額，以其作為評估對象現實價值的一種評估方法。
成本法的優點：
成本法作為國際上公認的資產評估三大基本方法之一，具有一定的科學性和可行性，特別是對於不存在無形陳舊貶值或貶值不大的資產來說，在進行計算的時候只需要確定重置成本和實體損耗貶值，從而確定兩個評估參數的資料，計算的依據又比較具體，並且很容易被搜集到，因此該方法在資產評估中具有重要的意義。它特別適合使用在評估單項資產和沒有收益，市場上又難找到交易參照物的評估對象。
成本法的缺點：
由於成本法本身特殊的性質，市場上不易找到交易參照物的和沒有收益的單項資產，因此需要進行價值評估的並不多。也正是因為這個原因，成本法在現實應用中存在著一定的局限性。運用成本法評估資產時，往往容易將無形資產漏掉，為了防止評估結果的不實，還需要再使用收益法或市場法進行驗證，也增加了操作的復雜性。
『陸』 資產評估：（成本法，收益法，市場比較法）三條都包含，在資產評估中的適用范圍 ，和基本條件是什麼，
當被評估資產存在有效、公平的市場時，優先使用市場比較法，如果被評估資產有獨立的、可量化的凈現金流量，則可以使用收益法，收益法通常用於有收益企業的整體評估及無形資產評估，他的出發點是資產的價值由使用所產生的效益大小決定，不考慮其成本。
當被評估資產不能產生獨立的、可量化的凈現金流，也不存在有效、公平的市場時則使用成本法。
1、成本法。是在條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法，即被評估資產價值=重置全價-實體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經濟性陳舊貶值或被評估資產價值=重置全價×成新率。
成本法是根據被評估資產在重新購置或構建的取得成本，扣減在使用進程中的自然磨損、技術進步或外部經濟環境導致的各種貶值後的價值。
2、收益法。是將評估對象剩餘壽命期間每年(或每月)的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。
使用收益法的前提條件是：
（1）、要能夠確定和量化資產的未來獲利能力、凈利潤或凈現金流量；
（2）、能夠確定資產合理的折現率。對於收益可以量化的機器設備，可用收益法評估，如生產線、成套化工設備等。
3、市場比較法。市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調整。市場比較法評估機器設備，要求有一個有效、公平的市場。
(6)利用成本法評估需要哪些要素擴展閱讀：
必須進行資產評估立項的行為
1、資產拍賣、轉讓；
2、企業兼並、出售、聯營、股份經營；
3、與外國公司、企業和其他經濟組織或者個人開辦中外合資經營企業或者中外合作經營企業；
4、企業租賃；
5、資產抵押及其擔保。
『柒』 成本法的基本要素有哪些
成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。
『捌』 運用成本法進行資產評估的思路是什麼
在採用成本法評估資產時，影響資產評估價值的有：重置成本,實體性,功能性,經濟性貶值,成新率。
成本法，是資產評估的基本方法之一。
成本法，是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶值因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所願意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建成本。如果投資對象並非全新，投資者所願支付的價格會再投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶值因素。
上述評估思路可概括為：
資產評估價值=資產的重置成本—資產實體性貶值—資產功能性貶值—資產經濟性貶值
成本法是以再取得被評估資產的重置成本為基礎的評估方法。由於被評估資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣泛，並且資產的重置成本與資產的現行市價及收益現值也存在著內在的聯系和替代關系，因而，成本法也是一種被廣泛應用的評估方法。成本法從再取得資產的角度反映資產價值，即通過資產的重置成本扣減各種貶值來反映資產價值。