土地成本如何增加

⑴ 如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本

一般是兩大部分，具體有以下幾項：
1、土地取得費。分三種情況：
1）徵用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。
2）城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算；拆遷安置費主要包括拆除房屋及構築物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。
3）從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格。
2、土地開發費。土地開發費有三種：
1）基礎設施配套費。
2）公共事業建設配套費。
3）小區開發配套費。

⑵ 營改增後出讓方式下土地增值稅中土地成本如何確認

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條「條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為:(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用」規定；在營業稅階段，出讓方式取得土地可在土地增值稅清算時扣除的是支付給政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位的全部土地價款；那麼，營改增後，在進行土地增值稅清算時，對於出讓方式下取得土地的成本如何確認；我們就此進行以下分析：
一、出讓土地價款在確定計稅依據時，成交價格不扣減增值稅額
土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。
根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅[2016]
36號）中關於《銷售服務、無形資產、不動產注釋》的規定，轉讓土地使用權按照銷售無形資產稅目繳納增值稅；而對於土地所有者出讓土地使用權屬於附件三列明的免徵增值稅項目，同時《關於營改增後契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）規定「五、免徵增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額」，因此受讓方通過出讓方式取得土地所支付的土地價款在確定計稅依據時不扣減增值稅額。
二、房地產業一般納稅人增值稅計稅銷售額的確認
國家進行營改增的主要目的之一是減輕企業稅負、完善稅收制度。房地產業成本中土地成本占開發成本的比例很高，為不增加企業稅收負擔，國家對銷售開發產品環節出台了差額征稅的政策；財稅[2016]
36號文中規定「房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額」。
文件規定房地產業增值稅計稅銷售額是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額，即實行差額計征增值稅，其直接結果是降低了增值稅的計稅基礎----計稅銷售額。
同時，上文規定是土地出讓價款可全額抵減銷售收入後計算增值稅，即出讓方式下並不是將土地價款納入進項稅抵扣范圍。
三、出讓方式下計入土地增值稅的土地成本
財稅[2016]43號規定「三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」
房開企業通過土地所有者出讓土地使用權方式取得土地的地價款屬於免徵增值稅項目，其價款不扣減增值稅額；財稅[2016]
36號文規定的是按土地價款計算扣減銷項稅計稅額，而不是將土地價款納入進項稅額抵扣。因此按地價款計算扣減的銷項稅額並不屬於財稅[2016]43號文規定的不計入土地增值稅扣除項目的允許抵扣的增值稅進項稅額，不能對按地價款扣減的計稅銷售額對應的銷項稅額從土地成本中剔除。
因此，在國家稅務總局未有新的文件出台前，計算土地增值稅允許扣除的土地成本應按實際支付的價款計算，不應剔除抵減的計稅銷售額對應的銷項稅額。

⑶ 土地成本如何分攤

法律分析：一、佔地面積法1.直接按照不同產品對象樓座佔地面積分攤，不考慮綠化道路分攤。高層應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元墅應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元2.先在各樓座及綠化道路等公用部份之間進行分攤，公用部份的土地成本再按建築面積法分攤到各單獨樓座。高層應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×20000/25000600萬元墅應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×5000/25000400萬元

二、建築面積法高層應分攤土地成本20000/25000×1億元000萬元墅應分攤土地成000/25000×1億元000萬元計算結果：1.不考慮道路綠化直接按樓座佔地面積分攤：高層分攤土地成本5000萬元，別墅分攤土地成本5000萬元。2.先按佔地面積法再按建築面積法分攤：高層分攤土地成本5600萬元，別墅分攤土地成本4400萬元。3.直接按照建築面積分攤：高層分攤土地成本8000萬元，別墅分攤土地成本2000萬元。

結論：高層和別墅佔地面積相同，但由於分攤方法不同，土地成本差異巨大。通過以上分析計算，可以看出在計算房地產企業土地增值稅、企業所得稅時，由於成本分攤方法的不同，稅前扣除千差萬別!別墅和高層不同業態房產成本採用不同的分攤方法，對企業所得稅來說，可能是時間性差異，也可能是永久性差異。但對土地增值稅來說，一定是永久性差異。由於全國政策不統一，各地規定分攤方法不一致，這就要求房地產開發企業在進行稅務處理時與當地稅務機關提前溝通，按照當地政策規定處理，避免增加稅收風險。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第八條 城市市區的土地屬於國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有

⑷ 做土地的成本是多少

這里涉及一個建築容積率的問題，容積率就是單位土地上的平均建築面積，計算方法為房屋建成後總的建築面積除以總的土地面積，城市住房一般多層為1.3左右，高層則往往超過3。
「每平方米住房僅土地成本1700元」指的是房屋的樓面地價，其計算方法為土地單價除以容積率。如果這個開發商說的是實話，那麼這處房產的容積率應該是5997/1700=3.53，那麼很明顯這處房產是一個高層（超過12層以上），否則就是開發商在說謊。因為建築越高雖然建築面積越多，但單位面積上所需要的空地也相應增加，一般8-12層的小高層容積率都不到3.2。

⑸ 土地成本主要包含哪些方面

包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。

當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。

為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：

1、對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象。

2、對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

⑹ 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤

論房地產開發中的成本控制

摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，並針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建築安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。

關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價

近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，並且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的「主動型」需求，城市改造房屋拆遷帶來的「被動型」需求，城市化加速農民進城帶來的「自動型」需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建築商建材行業對此都有不同的認識和准備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。

一、我國房地產市場開發現狀

1、市場現狀

1998～2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高於同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。

以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處於高速發展期，又處於轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的「泡沫性過熱」現象出現，還需要警惕由於政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的「盲目性過熱」危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過「無形的手」和「有形的手」，共同促進房地產市場持續健康的發展。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。

⑺ 什麼是土地成本土地成本包括哪些

簡單說，土地成本就是為取得土地而發生的支出.一般包括:取得土地的價格、購買土地的契稅、支付土地的補償費等。一般是兩大部分：1、土地取得費。2、土地開發費。

(7)土地成本如何增加擴展閱讀
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
土地開發成本核算應注意事項
1、土地開發成本歸集對象的確定問題
房地產開發企業在具體確定成本歸集對象時，應結合本企業的土地開發特點和實際情況，在滿足成本計算的基礎上加以確定，成本歸集對象確定後，要有利成本計算的真實、准確和完整，正確反映成本的構成，並能及時結算成本對象的竣工成本。
一般而言，都以成片開發土地中的具體運作項目或土地區域作為成本歸集對象。如某一成片開發土地上規劃有紫荊花園、千*假日酒店等十個具體運作項目，則每一具體運作項目可作為成本歸集對象。
2、共同成本的分配問題
對成片開發土地而言，肯定存在共同成本。那麼，如何將共同成本分配至每一具體成本對象呢?分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應考慮配比原則並且要保持使用方法的一致性。
1、土地取得費。
徵用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算;拆遷安置費主要包括拆除房屋及構築物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格。
2、土地開發費。
基礎設施配套費。公共事業建設配套費。小區開發配套費。