1. 房產評估價格的標准什麼,評估費用是怎麼計算的
看房齡:房屋的新舊程度,直接關繫到買家喜歡與否,而房屋自修建完畢後,就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時,一定要計算房屋的折舊費,磚混結構房屋折舊期限為50年。
看戶型:市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套二、套三等為主,這樣的戶型直接使房價走高,反之形狀不規范的異型戶型,或套型過小、過大的戶型等,都會讓房價降低。
看樓層:樓層的好壞也直接影響房價的高低,以處於中間部位的房屋最好賣,如果底樓帶有戶外花園,或頂樓帶有屋頂花園,價格可能更高些。
看朝向:南北朝向的房子最受喜歡,東西朝向及其他朝向,由於室內的通風、採光性能不是很好等原因。
看裝修:裝修時間在5年以內的房屋,價格一般會高出清水房2000元左右,如果裝修質量較高、成色又好,則需增加;如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修,當初成本耗費不大,增加比例酌情降低。
看物管:有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中,對建築年代在1995年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理,一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用;看位置:房屋臨街會降低房屋的售出價格,而所處位置較好居住環境幽靜的房屋,其價格就會偏高。
看配套:消費者在選購二手房時,都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施,通常情況下,如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失,則按相應比例減少。
看小區:房屋的配套設施的完善與否,對居家來說尤為重要。在同一地段,二手房的小區環境會遜色於新住宅區,根據小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況,則需要減少;看市場。
根據物價局的有關規定,目前評估費收費標准採取累進計費率,如下:房屋總價100萬元以下(含100萬元)的,收取評估總價的0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%。
2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
(1)標准成本計算如何取分割評估價格擴展閱讀:
行業相關規定:國家規定,凡從事房地產評估業務的單位,必須配備有一定數量的房地產估價師,估價師要具備房地產估價人員的《執業資格證》。
取得房地產估價師《執業資格證書》,表明持證人已具備房地產估價師的水平和能力,該證書即作為持證人依法從事房地產評估業務活動的依據。
目前,在房地產評估師實行"資格認定製度"中,主要認定兩種資格,一種是由建設部和人事部組織全國統考的房地產估價師;一種是由國家土地局組織全國統考的土地估價師。
房地產估價師和土地估價師分兩級管理:估價師和估價員,取得估價師資格必須參加全國統考,估價員由各省、自治區,直轄市自行考試認定。
參考資料來源:網路-房產評估
2. 標准成本法如何核算
按標准價格計算成本,工作量較輕。但也要匯總成本差異。
3. 單位標准成本怎麼算
單位成本的計算方法可以根據需要進行選擇:
1、如果以銷售產品數量為單位,其單位成本為:銷售總成本/銷售數量
2、如果以生產數量為單位,其單位成本為:生產總成本/生產數量
3、如果要計算銷售成本單位賣價(元)的成本:銷售總成本/銷售收入
4. 成本核算裡面的價格差是怎麼計算出來的
標准成本是為與成本相關的諸如技術指標、作業指標、計劃值等各項指標而設計的,將成本的前饋控制、反饋控制及核算功能有機結合而形成的一種成本控制系統。其主要內容包括成本標準的制定、成本差異揭示及分析、成本差異的帳務處理三部分。
標准成本計算前五項准備
① 核對物料清單
對成本計算來說,物料清單決定了哪些材料將被計算進產品的成本,以及計算的順序和材料的多少。對單層的物料清單來說,材料成本只是單純的累加過程,比較簡單。這里,著重講述的是多層物料清單。物料清單的准確度一般應高於99%。
產品SA977004的物料清單
SA977004是沃奇公司生產的一套工具,由批頭手柄(Bit driver)和批頭組(Bit Group)組成;其中,批頭組是半成品,由T10和T15兩個批頭組裝而成。
對於這種多層的物料清單,ERP對成本計算是從下到上的,即最先計算最低層物料的成本(2層);然後逐步計算上一層次的物料(1層),計算過程中,包含了已經計算過的下層物料的成本。這一過程叫做成本上卷。
在ERP系統中,半成品「批頭組」的成本計算後,會保存在ERP系統相關的單據里。通過成本上卷功能,我們就可以分析,每個生產層次的附加價值,如我們可以分析T10與T15組裝成批頭組後,價值增加了多少。
② 劃分工作中心
ERP中,工作中心是一個比較抽象的重要組織結構,跟企業車間劃分相似,但更加細分。如一條工作線、一個裝配中心、一個車間,甚至一台機器都 可以定義為一個工作中心。如高級排程、計劃調度等,都會用到這個設置。而對於成本來說,它定義了相關成本的計算方法,是計算人工成本和製造費用的基礎。如 SA977004產品,可以定義為兩個工作中心:一是組裝T10與T15的組裝中心,二是包裝批頭手柄和批頭的包裝中心。
③ 確定工藝路線。
工藝路線確定了生產一種產品所須的每一道工序以及執行這些工序的先後順序。工藝路線中,還要指明哪道工序在哪個工作中心中執行,需要哪些材料以及工時等信息。
如產品SA97004的兩道工序組成即可定義為:
工序10:組裝批頭組
工序20:包裝批頭
系統使用工作中心定義的計算方法和工藝路線中提供的標准值就可以計算標準的耗用量。
④ 成本中心作業
成本中心是ERP系統中,歸集和控製成本的組織機構。任何一個工作中心,都必須明確的歸屬於一個成本中心。在實際工作中,一個或幾個工作中 心,可以對應一個成本中心,但在ERP系統中,為了便於計算和核對,只能一個工作中心對應一個成本中心。我們可以把成本中心想像成是一部機器,把材料、人 工投入進去,生產出一種新的產品。投入與產出價值的差異,就是該成本中心的增值。
以組裝工作中心為例,組裝中心屬成本中心CB01。該成本中心要投入材料T10和T15,投入人工,投入電費等相關費用;產出的是批頭組。組裝過程完成後,批頭組的價值中不僅包括了投入的成本,還包括在此過程中增加的價值。
⑤ 物料基本信息
物料基本信息里,包含了管理物料所需的信息。對於成本來說,我們關注的是價格信息,在成本計算中所用到的材料價格相關的內容,都會在此取得。所以,這部分內容是成本計算成功的基礎。一般們要求,在上成本模塊前,物料基本信息記錄的准確率必須保證在98%以上。
產品SA977004的標准成本計算
產品SA977004的通用標准成本計算
下面,以沃奇公司的產品SA977004為例,完成該產皮的標准成本計算。
SA977004的BOM如上所述,具體用量如下:
一套SA977004,需要用到零件:
批頭手柄:2個
批頭組: 1套
半成品批頭組,需要用到零件:、
T10:10個
T15:15個
該產品的工藝路下如下:
工序10:組裝批頭組
作業101:組裝准備 生產數量:1套 投入部件:T10 為10個,T15為15個
需要時間:1小時*人
作業102:組裝 需要時間0.5小時*人
作業103:檢驗 需要時間0.1小時*人
工序20:包裝批頭
作業201:包裝 需要時間0.5 小時*人 投入:批頭組1套,批頭手柄2個
查詢物料基本信息,原材料基本價格如下:
批頭手柄:4/個
T10: 1/個
T15: 1/個
企業定義兩個工作中心和成本中心,具體設置如下:
工作中心 成本中心 工序 作業 價格
組裝中心 CB01 工序10 作業101 2.5/小時
作業102 3/小時
作業103 3/小時
工序20 作業201 3/小時
其它成本的計算與人工費用計算原理相同,為便於說明,在此沒做考慮。標准成本計算如下。
SA977004:總成本 8+29.3+1.5=38.8元
原材料:批頭手柄 總成本 8元
原材料:2*4=8元
半成品:批頭組 總共成本:29.3元
原材料成本:10*1+15*1=25元
生產准備成本(作業101):2.5*1=2.5元
組裝成本:(作業102)0.5*3=1.5元
檢驗成本:(作業103)0.1*3=0.3元
包裝成本(作業201):3*0.5=1.5
計件工資下的標准成本計算
以上計算並未考慮供熱的計件工資,事實上在許多製造業的公司,都普遍採用了標准工資+計件制的辦法。在這種情況下SA977004的標准成本計算如下:
在基本資料里,修改工作中心的資料:基本價格=月基本工資/月累計工作小時。
工作中心 成本中心 工序 作業 基本價格 計件價格 關系
組裝中心 CB01 工序10 作業101 0.5/小時 2/個 正比
作業102 1/小時 1/個 正比
作業103 1/小時 0.2個 正比
工序20 作業201 1/小時 1/個 正比
SA977004:總成本 8+29.3+1.5=38.8元
原材料:批頭手柄 總成本 8元
原材料:2*4=8元
半成品:批頭組 總共成本:29.3元
原材料成本:10*1+15*1=25元
生產准備成本(作業101):1*0.5+2*1=2.5元
組裝成本:(作業102)0.5*1+1*1=1.5元
檢驗成本:(作業103)0.1*1+0.2*1=0.3元
包裝成本(作業201):1*0.5+1*1=1.5
標准成本計算的四個注意事項
① 標准成本流程計算出來的結果都會保存在標准成本模塊中。以剛才SA977004產品為例,我們計算出來的半成品批頭組和成品的成本,都會保存在資料庫里, 而不是查詢一次,系統計算一次。這樣做主要是因為標准成本運算比較復雜,會涉及到多個表,一個產品運算起來可能不用花多少時間,但隨著產品的增多,運算時 間就會越來越長。
因此,需要注意材料價格的變動,或者工時、單價的變動,並不會馬上反映到標准成本中去。而是在價格或工時等元素有重大變化的情況下,重新運行標准流程作業,待系統穩定運行後,直接運行「標准成本作業」即可。
② 通過流程運行可知,標准成本的計算,不是財務一個部門的事情,而需要生產、采購、倉庫等各個部門的積極配合,才能把標准成本計算準確。各個部門相關的數據發生重大變化時,需注意及時通知財務部門,在系統中重新計算標准成本。
③ 如果發現標准成本計算有誤,應注意按照如下步驟進行檢查:
第一步,重新運行「標准成本作業」。標准成本計算有誤可能因以上提到的一些基本信息改變後,沒有及時運行「標准成本作業」所致,因此需首先重新運行「標准成本作業」來校驗標准成本。運行後,如發現仍有錯誤,可進行下一步檢查。
第二步,檢查物料清單。物料清單的變更對標准成本運算的影響最大,因此,物料清單變更後,要保證及時運行「標准成本作業」,跟實際的BOM進行核對,確保最新BOM更改已經反映到系統中去。
第三步,檢查物料的價格信息。物料的價格變化比較頻繁,對標准成本的影響比較大。一般系統建議,計算標准成本的價格以上月末的價格為准,除非本月內價格發生了重大變化。
第四步,檢查其它信息。如工藝路線、工時單價、人工價格等信息,一般企業變化不是很頻繁,所以,對標准成本的影響也不是很大,可以放在最後核對。
④ 注意計算標准成本的時機。在理想的狀態下應該是在每次需要的時候,運行一次標准成本。但由於運算速度的關系,產品層次復雜或產品多的企業,運行一次標准成 本,往往要2-3個小時時間,這樣做顯然得不償失。一般情況下,建議運行此作業的最優時機為:月末或月初;新產品開發,投入生產後;基本信息有重大改變 後。
5. 標准成本怎麼算出來
標准成本=實際產量*單位產品標准成本
成本標准=單位產品標准成本=單位產品標准消耗量*標准單價
標准成本按所根據的生產技術和經營管理水平,分為理想標准成本和正常標准成本。
理想標准成本是在最優的生產條件下,利用現有規模和設備能達到的最低成本。是理論上的業績標准、生產要素的理想價格和可能實現的最高生產能力的利用水平。
理想的業績標準是指生產過程中毫無技術浪費時的生產要素消耗量,最熟練的工人全力以赴工作、不存在廢品損失和停工時間等條件下可能實現的最優業績。
最高生產能力的利用水平是指理論上可能達到的設備利用程度,只扣除不可避免的機器修理、改換品種、調整設備的時間,而不考慮產品銷路不暢、生產技術故障造成的損失。
這種標準是「工廠的極樂世界」,很難成為現實,即使出現也不可能持久。它的主要用途是提供一個完美無缺的目標,揭示成本下降的潛力,不能作為考核的依據。
正常標准成本是在效率良好的條件下,根據下期一般應該發生的生產要素消耗量、預計價格和預計生產經營能力利用程度制定出的標准成本。
把難以避免的損耗和低效率等情況也計算在內,使之切實可行。從數量上看,它大於理想標准成本,但又小於歷史平均水平,實施以後實際成本可能是逆差,是要經過努力才能達到的一種標准,因而可以調動職工的積極性。
(5)標准成本計算如何取分割評估價格擴展閱讀:
標准成本的用途:
(1)標准成本可用於控製成本。評價管理人員工作的好壞,把實際已經做的和應該做的進行比較,標准成本便為這種對比提供了基礎,順差表示經營的結果優於預期的而逆差則表示經營的結果不如預期的。因此,這種差額的計算對分析和控製成本是重要的。
(2)用於決策。標准成本通常用來作為確定銷售價格的基礎,特別是在確定不屬於同批產品的銷售價格時,更要以標准成本為基礎。
(3)使成本計算更合理。同樣的產品有同樣的成本。
(4)減少成本會計的工作量。
6. 為什麼在計算標准成本差異時要分解為價格差異和數量差異
標准成本差異一般分為數量差異和價格差異兩種。計算標准成本差異時,可按下式計算:
成本差異=實際成本-標准成本
=實際數量×實際價格-標准數量×標准價格
=實際數量×實際價格-實際數量×標准價格+實際數量×標准價格-標准數量×標准價格
=(實際價格-標准價格)×實際數量+(實際數量-標准數量)×標准價格
=價格差異+數量差異
7. 急求豬肉分割後的單項成本演算法!
分類核算方式
由於分拆類生鮮品多以整片豬、牛、羊等畜產屠體和整禽形式采購進超市,在賣場加工分解,分類核算就是以采購單品的批次采購總成本與分解後各對應 單品銷售額總和作對比,核算采購單品的批次銷售毛利。核算可以細化至采購單品的批次,也可以大而化之成為一定期間內(月、半月、周)的肉類或者水產部門的 分類核算。
分類核算的基本計算方式
假設按照采購單品批次為核算基礎,分拆類生鮮品分類核算主要依據以下基本計算公式:
總采購成本+總損耗成本+毛利額=總銷售額
在這個基本公式中,有幾項為已知或者事先可以採集到的標准數據,其中,總采購成本是指采購單品的本批次采購成本總和(例如生豬采購金額),此項 數據應該為已知項目;總銷售額為采購單品分解成銷售單品後銷售額合計(例如本批次生豬分割成排骨、瘦肉和五花肉等銷售單品之後的銷售額總和)。
其計算公式為:
總銷售額=(銷售單品價格×銷售單品重量)+……其中:單品價格是參照市場單品價而定的本超市銷售單品定價
銷售單品重量=總豬重量×銷售單品出品率
總損耗成本=總銷售額×標准損耗率
最終銷售毛利可以通過上述公式和已知條件計算得出:
毛利額=總銷售額-總采購成本-總損耗成本
毛利率=毛利額÷總銷售額
分割試驗與標准核算參數提取
在分拆類生鮮品的整個核算過程中,在采購單品的品級規格,以及轉化到部門商品結構中的銷售單品數量確定之後,有一個重要的准備工作就是要進行一定批次和數量的分割試驗,從中提取核算標准參數,這些參數包括:銷售單品出品率、標准損耗率和預算毛利率。
1、通過分割試驗詳細記錄每個分拆後的銷售單品占單位屠體重量的百分比,由此累計得出銷售單品出品率。
2、通過分割試驗詳細記錄屠體分解過程中加工損耗、在賣場加工銷售期間內的脫水損耗、合理的過期報廢損耗和廢料損耗等占單位屠體重量的百分比,累計得出標准損耗率。
3、按照各銷售單品的預定價格所得的銷售額合計,可以計算出預算毛利額和預算毛利率。
當分割試驗中累計出核算標准參數比較穩定時,管理人員可以在一定盤點周期內,直接使用這些經驗參數推算出與采購單品量對應預算銷售額和預算毛利(預算毛利額=總銷售額×預算毛利率)。
由於這些核算參數屬於需要不斷累計的經驗數據,也會受到來自采購單品質量狀況和屠體分解作業管理的影響,因此連鎖超市還需要在生鮮經營過程中定期進行分 割試驗,以便監控和修正核算參數,越是成本核算偏差較大,問題多發,分割試驗的頻率也要加大,以保證核算參數的准確性。
分類成本核算平衡
由於分拆類生鮮品加工和成本分解過程難以做到隨時採集數據,所以部門內定期盤點作業就顯得非常重要,如果標准核算參數相對准確而穩定,分拆加工作業規范能夠保證,那麼定期盤點可以監控運營中的毛利狀況,此時毛利率可能呈現出4種情況:
實際盤點毛利率與預算毛利率基本吻合,誤差值在合理范圍內,或者實際盤點毛利率持續穩定地高於預算毛利率,此類盤點結果可以說明標准核算參數准 確,加工作業穩定,損耗控制有效,整體運營處於良性狀態;如果定期實際盤點毛利率持續偏低於預算毛利率,則需要依次檢查以下幾個管理環節,以便決定是否需 要調低毛利率預算:采購單品的質量品級是否符合採購標准要求、是否因為采購單品成本偏高導致整體毛利率下降、標准核算參數是否准確、分拆加工作業管理流程 是否存在偏差;如果定期實際盤點毛利率持續在預算毛利率曲線上下跳動,則有必要加大盤點核查的頻率,縮短盤點周期,重點檢查各項作業管理流程的執行情況; 當以上方法仍無法找到毛利波動原因,則可以參照分割試驗的方式對每一次分拆作業進行詳細的分割出品記錄,全面採集相關數據,這種方式繁瑣,工作效率較低, 但有利於比較全面地查找原因。
8. 標准價,成本價怎麼計算的
成本價是按照當地政府基準的房改費用買斷的產權類別,可以直接上市出售(直接交納土地出讓金);而標准價、優惠價是當地政府或者單位對於參加房改的員工予以低於當地規定的成本價優惠出售給員工的房產,需要先交納一部分費用補足成本價才能出售。
備注說明:
各地對於土地出讓金的收取標准不一樣,北京市:
成本價房改房土地出讓金:當年成本價(1560元)×建築面積×1%;
優惠價、標准價需要先補為成本價,計算公式:當年成本價(1560元)×建築面積×6%,然後產權性質變更為成本價,上市出售時依舊需要交納土地出讓金。
9. 房屋評估價如何計算
一、先要知道你所要評估的房屋是什麼用途、結構、樓層、裝修等,才能選定評估方法。
二、房產評估的方法有市場法、成本法、收益法、剩餘法等,要根據具體評估對象選擇相應的評估方法,市場法一般評估住宅、商網,成本法、剩餘法一般是評估工業,收益法很少使用。
三、房地產評估的方法有以下幾種:
1、成本法
(1)成本積演算法,即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法,它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算,然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價,然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率,二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過准確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發完畢後的市場價值,然後扣除剩餘開發任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區域因素、個別因素的調整,最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對於同一街區,土地的價值具備相對的穩定性,如果知道該街區土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
四、具體的計算過程,你可以買一般房產估價師的書看,來進行學習。
10. 用成本法評估如何計算
1、.工料機價值編製法
工料機價值編製法就是先將委估建築的人工、材料、機械三類費用分別計算而後再相加求出建築造價的方法,它一般適用於單體建築的評估。這個方法適用范圍很窄,因為這三類費用的原始數據很難齊全,准確度難以掌握,容易因數據資料的不完整或不準確而失去造價的正確性。只有在評估項目各相關資料齊備、數據准確的情況下可以採用此法計算建築造價。否則,要慎重考慮。
5.指數調整法
(1) 指數調整法應用分析
指數調整法系按照賬面原值乘以建築調價系數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用於群體建築的評估,也可用於單體建築的評估,但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素,即賬面原值和採用的調整系數,只有在賬面原值正確,採用的調整系數准確的前提下,這樣計算的結果才能准確可靠。在一個群體的房屋建築評估中,由於很多項目賬面值缺乏可靠性,有的調整系數不準確,應避免使用此法。
在不得已的情況必須採用指數調整法進行房屋估價時,應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性,只有在兩個因素相關關系符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。
(2)計算方法
建築調價系數系由造價調整系數、前期和其它費用調整系數以及資金成本綜合調整系數等部分組成,前者系指在房屋建築建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關系;後者系指在房屋建築建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關系以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關系,還有其它方面的調整比例關系暫未考慮。在重置價值評估計算過程中,重置價值的調價系數應由建築綜合調價系數來表達,建築綜合調價系數可以近似地按下列公式計算。
C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)
Jc=Jz×C
C:建築綜合調價系數;
C1:評估基準日時的造價調整系數;
Cq1:評估基準日時的前期和其它費用系數;
Cz1:評估基準日時的資金成本綜合率;
Cq2:原前期和其它費用系數;
Cz2:原資金成本綜合率;
Jc:建築重置價值或建築單方重置價值;
Jz:建築賬面成本價值或建築賬面單方成本價值。
在房屋建築評估中,僅用一個造價調整系數去進行造價計算是不科學的。
例如,北京市某辦公樓,磚混結構,6層,層高3.0m,磚條形基礎365mm厚磚外牆,240厚磚內牆,鋼窗,包板木門,包門套,水磨石地面, 外牆水刷石,內牆噴大白漿,每層設有普通衛生間,水暖電配套齊全,建築面積3058平方米,竣工造價570409元,1985年12月竣工使用,評估基準日為2002年12月,現求評估基準日時的單方重置價值。
經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整系數為531%,建造時期的前期和其它費用率為5.65%,計劃經濟時期的資金成本率應為0;評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%,資金成本率為一年期5.49%的一半,即2.745%。則
當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2,
建築綜合調價系數=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)
=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00
= 556.11%
評估基準日時的單方重置價值=186.53×556.11%
=998.25元/m2
重置價值=1037.31×3058
=3172093.98元
在使用造價指數進行房屋造價評估時,應注意造價指數的類別,要選擇相應類別的造價指數去調整,一般情況,造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整系數,構築物可按其相應結構類型調整系數套用或按其它結構調整系數套用。還要指出,國家有關部門公布的物價指數及環比指數、清產核資採用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合范圍太廣,概念含糊,沒有針對性;還有按建築物用途劃分的造價系數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價系數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關,而與用途無關。
另外,建築造價和建築重置價值的含義應區別開來,建築造價增長了,重置價值不一定增長,因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時,建築重置價值有可能還要降低。
求採納為滿意回答。