① 尾盘里也能淘到好房 掌握四个技巧就够了
很多人买房时，首先想到的就是最近新开的楼盘，而少有人关注尾盘。随着销售进入尾声，原本风头再劲的楼盘也会剩余部分房子成为尾盘，其实这些“剩下来”的房子也不都是“糟粕”，如何在尾盘中选出满意的房子?
尾盘剩下各有原因
尾盘体可以分三大类
第一类是知名大盘。这些大盘的共同特点是规模较大，名气较大。对于这些名盘尾房，一般来说，属于正常销售剩余的尾房，没有售出的主要原因是朝向差、没有景观、楼层不理想、户型不好或者单套面积偏大等。
第二类是区域小盘。这些尾盘的共同的特点，就是项目规模小，主要目标客户群体就是周边所在区域的置业者，没有大张旗鼓的广告宣传，完全在小区域内进行消化。而这样的尾盘项目，除了正常销售剩余的尾房，还有一种产生尾房的可能就是对市场消化能力的预估不足。
第三类被定义为非正常情况的尾盘，有些是因为对房地产市场的需求调研分析不充分，导致产品定位和市场需求间产生偏差，导致大量尾房产生;有些则是宣传推广力度不够，市场对楼盘的认识很有限，导致销售缓慢，市场人气流失造成。
尾盘具有两大优势
虽然说，尾盘在先天上存在一些缺陷，但是尺有所长、寸有所短，尾盘也并不是一无是处，风险小、性价比高就是尾盘最大的两个优势。
首先，因为尾盘基本都是实景，小区配套、建筑质量、环境一览无余。能看到的东西比图纸中看到的更真实，购房者不仅可以直接看到现房，实地品评房屋质量，还可以直观地感受社区环境、生活配套是否便利。而且，大部分的尾盘还可以实现“即买即住即办房产证”，让消费者买得更踏实。尤其是对于购房经验不足的人来说，购买现房，还可以避免冲动买房。
而除了风险小，性价比更好也是尾盘的一大优势，尤其是对于那些许多急迫买房的刚需购房者而言，尾盘的确是不错的选择。购买新盘的话，等交房的期间，不仅要支付房贷，还要另外租房，太不划算，直接买现房，就省去了租房的费用。而对于那些积蓄不多，但又想尽快改善住房条件的年轻人来说，尾盘也会是不错的选择，因为在同样的条件下，选择尾房价格可减少一万至几万元不等，而且在价格、付款方式上还有一定的讨价空间。
其实，同一栋楼的成本中，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说是一样的，所不同的只是朝向、景观、楼层。所以，只要不是什么接受不了的大毛病，而且房价合适，综合其他因素考虑，尾盘的性价比无疑更划算。
尾盘淘房四注意
虽然尾盘有一定的优势，但尾盘毕竟还是存在一定的缺陷，所以在选购尾盘时更需要擦亮眼睛。
首先，应注意该尾盘是否已被抵押，是否一房多卖，以免日后产生纠纷，伤心伤神。
其次，自我需求定位清楚。要明白自己最需要的是什么，是面积、位置，还是楼层、户型，或者是小区环境为首要选择元素等等，应首先考虑清楚。
其三，尾盘虽然是“挑剩的”，但还是要看看其结构、采光怎样。选购尾盘不要忽视其改造特性。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些毛病，许多都可以通过装修改造消化掉，所以遇到这些问题，不要立即全盘否定。
其四，价格是否合算。有的楼盘价格走的是低开高走的策略，因此尾房价格反而比较高，这时候就要分析是否真正物有所值。选购尾盘应注意横竖对比，不仅要把尾盘的价格和以前的售价进行比较，还要注意和周边的新盘或尾盘比较。
总之，若想从楼市中淘出合意的尾房，保持冷静的心态和敏锐的嗅觉就显得非常重要。不过，由于尾盘阶段，开发商一般很少投入广告宣传，要想选购合意的尾房，可能要多花时间多费神。
（以上回答发布于2017-01-12，当前相关购房政策请以实际为准）
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② 新楼盘的尾盘有什么好方法销
楼主您好
尾盘就是指楼盘的销售率达到了某个较低的比例数值时,所剩余单位的统称。
对于开发商来说,绝大部分尾盘都是沉淀的利润,尾盘销售的快慢多寡则决定了一个项目的利润指标。对于地产项目而言,真正的高级操盘手不是有本事、有能力、有方法解决问题的人,而是事先嗅知问题、规避问题并化解问题于无形的人;前者事倍功半,后者事半功倍。
(一)上策:惟有善始、方能善终,把尾盘消灭在前期是最高境界
1、产品方面。打造优质产品，把尾盘消灭在图纸上。
2、营销方面。面对在所难免的瑕疵产品,在项目入市前做好应对策略,优劣搭配、销控严谨,将此部分产品逐批、坚决、混搭推出,通过价格的巧妙制定把此类产品消化在前期。
(二)中策:营销诊断+精细营销
虽然能够认识错误、发现问题并不意味着肯定能够解决问题、挽回颓势,但这却是解决问题的起点。但凡滞销发生,就必须从头梳理整个项目的产品与营销流程。营销环节问题主要体现在:房源卖乱了、价格定位失误了,没有通过形成价格壁垒的手段留优去劣。
1、分期开发的大盘,新房源带动老房源,通过真实的价格差或巧妙的价格烟雾形成价值洼地。
2、聚合资源,整体放盘。同期开发楼盘数量较多的大型开发商,每个盘剩下几十套,盘多了可就是几百套,此时可将房源、推广、促销等多方面因素进行整合，开设尾盘超市,将尾盘进行整体包装与销售。
3、根据产品状况找出优势所在,重新定位目标客户群。例如无电梯的多层顶楼,尽管冬冷夏热、爬楼烦累,但却也视野开阔、空气清新,可以针对青年置业者大力促销。
4、改进、优化产品,包括硬件与软件。要在软件改进上多下工夫。例如大幅度改善楼盘整体品质,增加配套服务、入学指标、优化景观环境、物业提升等。
5、小版面、高频次广告推广模式。尾盘期虽然没必要在广告传播上大举投入,但是充分发掘一些性价比高的小版面,其实是非常有效与划算的。
6、口碑传播与客户关系营销(俗称“客带客”)。任何一个楼盘到了交房入住期后,最不能忽略的就是已经成交和入住的老客户,因为他们的口碑是项目最好的传播方式、最重要的推广媒体,他们的一言胜过我们的万语。在服务好他们、联络好感情的基础上,通过各种奖励措施,如送礼品、送现金、送管理费等,调动老业主的积极性,让“客户关系营销”为楼盘扫尾做出贡献。
7、相当部分存量尾盘都已是交房后成为现房的产品。现房的一切优势就是尾盘的优势。①市场中总会有“急需”购房者,如拆迁、婚嫁等,即买即住绝对是此时的第一卖点;②若对社区物业水平很有信心可以卖物业、卖体验;③若社区中人群素质较高,那卖人群、卖邻居,有些人特别认这个。
8、借助大势,寻求新的增值性卖点。例如:市场宏观供应量走低、城市规划走向转移、城市大型配套建设(公园)、干道开通等等,这些都将对楼盘销售产生较大的影响。宏观大势是最能够推动楼盘升值潜力和投资价值大幅度上扬的因素,适当的炒做与跟风都将促进尾盘的顺利消化。
(三)下策:价格战
没有卖不出的住宅,只有卖不出的价格。
1、存量不多的、急于回款的,可以显性降价、特价出击；
2、大部分尾盘不宜采取整体降价打折的方式,必须针对不同产品制定差异明显的折扣;
3、高价高折。按照操盘规律,一般正常操作的楼盘卖到后期,注定会产生部分高价单位。针对尾盘,我们可以比照高价单位甚至楼王来定价,然后推出撼人的折扣,此法尤其适合高品质楼盘中的大户尾盘;
4、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理,如降低或代垫首期、送装修、送家私家电、送物业费、送会所消费卡、送花园、送车或送配房、送创业基金等等。
(四)他策:特殊方式
1、顶债。这一招开发商用得最多,好多卖不动的都顶工程款、材料款了。
2、抵押给银行,套现部分款项后用于其他项目周转。
3、低价格团购形式转销给其它开发商做回迁房使用。
4、租赁方式。闲着也是闲着,实在卖不出,不如先租着。
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③ 地产的尾盘是什么
尾盘就是房地产住宅项目的销售过程到了后期剩下的房子。尾盘一般分为两种：一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员一味追求业绩，导致有些有硬伤的房源直到后期也没卖掉，逐渐形成尾盘。另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。
④ 什么是尾房和期房哪位知道请给我解释下，不胜感激
尾房是现房，各种原因卖剩下的房子，有可能朝向或者楼层不好，但是价格便宜。
期房是还没有盖好的房子，有规定的交房日期，比如说2007.10月或者是什么日子，你买的时候看不到现房，只能看图纸
⑤ 什么是尾盘房，它到底能不能买
尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。
简单来说，尾盘就是房地产住宅项目的销售过程到了后期剩下的房子。
因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。
随着房地产市场发展的日益完善，营销手段多样，在当下的房地产市场，尾盘的数量并不多。房子的质量并不差，但在价格上开发商往往能给出优惠，在此种背景下，尾盘作为特价新房的特点就显现出来。
说起尾盘，很多买房人首先想到就是烂尾楼，实际上，尾盘与烂尾楼是完全不同的两个概念，烂尾盘是绝对不能购买的。烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
2、尾盘的优点与缺点
作为一种富含潜力的销售品类，尾盘有其自身独特的特点。
从尾盘的优点来看：
（1）价格相对便宜，性价比高
尾盘属于楼盘销售后期，开发商为了回笼资金，减少更多的广告成本、人力成本等，会想方设法的尽快出手剩余房子，而降价就成了促销最常见、最有效的方式了。所以此时选择购买尾盘的话，有较大的议价空间，也有较大的优惠和折扣。
（2）尾盘基本上是现房，方便检测房屋质量问题
尾盘基本上是现房，房屋虽然有不满意的设计因素存在，但关于房屋自身的质量问题都是经过检验的，而且随着时间的变化，一些在检验过程中没有发现的问题也会暴露出来，此时的购房者不仅可以观看现房，减少购买期房的资金风险，同时又能对房屋本身进行实地探测，对社区环境、生活配套进行查看，远比购买起期房要放心的多。
（3）社务管理与服务成熟
一个楼盘的开发通常是要分好几期进行的，尾盘作为最后剩下的一批房源，具有与前期楼盘一样的社区配套，并且经过前几期业主的相继入住，与新的物业管理方面的磨合、配合也逐渐完美，很多问题解决起来也方便了很多。购买尾盘入住的业主们，就省去了这些适应的阶段，快速融入新的社区生活中。
除了以上几类优点之外，尾盘也有一些客观存在的遗憾：
最主要的就是房子本身的问题，比如楼层，东西户、采光、通风等情况。但这也是每个社区部分房源普遍面对的问题，这就需要买房人加以甄别，选择适合自己的合适房源。
⑥ 开发商的尾盘怎么处理
对于地产开发商来说，绝大部分利润都在于尾盘，如果说前期的销售只是收回了成本，那么尾盘销售的好坏则决定了利润的多少。所以，快速地清除尾盘房源，是操作整个项目的点睛之笔，也是谋求利润的关键一招。
一、沉下心来搞客户，逐一击破
在项目没有后期开盘的营销依托下，最好的办法是重新熟悉本地市场，制定认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究
其次寻找相匹配的消费，用不同 的销售方式、策划、优惠政策来吸引消费者，这样销售人员在介绍事，优缺点清楚，成功率大幅提高
二、快速、直接、有效
在尾盘阶段，花费大量营销费用是不划算的，而且前期的市场认知已形成，因此不宜把希望寄托在项目形象提升、新价值点挖掘、新客户群形成等复杂的营销目标上，最有效的往往是直接针对目标的营销手段
1、不追求超额利润，迅速出清尾盘，实现快速走量，出货为量
2、不通过大规模的推广来实现销售，精细化、定向化的渠道销售为尾货的主要销售途径
三、促销策略：小优惠，大逼定
尾盘销售，优惠促销必不可少，项目需根据自身实际情况制定相对应的促销策略，促销额度不一定大，关键在于如何逼定
四、活动策略：高频次，折腾客户不要停
针对目标客户群，举办贴合项目的活动，反复折腾市场和老业主，撬动客户上门
另一方面增加客户到访次数，有助于深入了解客户需求，同时还能增加新客户来访
五、尾盘销售原则
方案一：降价的技巧
其实，尾盘除了朝向、楼层、布局等问题，也可能由于现楼热卖价格太高，让消费者望而却步，从而造成积压。但无论哪种情况，尾盘销售几乎都离不开“降价”这两个字，降价也有许多技巧，采取与开发商老总打配合隐形降价。
方案二：改良产品
由一贯的高品位、高质量、高价位，还要转为卖生活，卖实质、卖功能，并请教专业程度较高的人士请教，对剩下房子都进行仔细研究的使用性，优缺点清楚，成功率大幅提高。
方案三：口碑传播
金碑银碑，不如老业主的口碑
用适当的形式让老业主感受相应的售后服务，不用吝啬公司的礼品拉进老业主关系,在尾盘阶段可以反映以下重要意义：产品的 客户群在那里及产品的缺陷在那、口碑传播、最简单和最有效的推广途径.因此一般的做法有跟踪、访谈、调查、忠诚客户可以送购物卡。
⑦ 特价房和尾房有区别吗
1、特价房和尾房的区别在于它们的性质不一样。
2、特价房是指朝向不是很理想的或开发商在开盘当天也会放出一些好的盘，来达到吸引购买人得眼球的房或在销售尾期，为了尽快回笼资金也会把房子降价出售的房。
3、尾房是指项目销售八九成以后，剩余或长时间没有销售出去的房屋。尾房本身有两种形态，一种是整个项目里面比较好的房子，开发商将其留在最后“压场”；另一种是有“问题”的房子，但并非一无是处。
4、特价房中包括尾房。尾房其是卖剩下的户型及朝向的房子，价格较便宜，所以属于特价房的一种。
(7)尾房和产品哪个划算扩展阅读：
购买尾房与购买新房是两种完全不同的心理状态，买新房时，开发商会将整个楼盘最好的状态呈现给售房者，从售楼小姐到售楼处，无不给购房者心旷神怡的感觉，而看尾房时则通常会看到项目的真实状况，甚至看到项目的缺陷所在，这往往会给购房者带来一定的心理障碍。
尾房基本上都是现楼，房间本身的质量已经经过竣工后时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，风险小，买得更踏实，或许可以通过装修改造来个“因地制宜”。
网络-尾房
⑧ 楼房尾盘可以买吗，我不懂这个，有什么需要注意的，会不会有什么不好的。详细点哈
楼房尾盘是可以买的，没有什么特别需要注意的地方，尾盘通常都是被购房者选购后剩下的，其户型、楼层、房号等相对来说较次。
一、尾盘一般指楼盘的销售率达到70%左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性的进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发商头疼的一件事。尾盘不仅沉淀了开发商的目标利润，更压制了他们前进的热情。
二、尾盘一般分为两种：一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员或代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。用一些专业人士的话来说，这种尾盘除了降价，没有更多的办法了。
另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，例如某项目价位是4900元/平方米，市场定位在普通白领阶层，却将顶层的户型均设计为面积在200平方米以上的复式结构，其中平层部分户型面积也达到200平米，总楼价100多万元，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。
⑨ 在聊城买房，买期房好还是买现房比较好呢
价格PK
“买个坑划算还是买现房好？”售楼员会告诉我们，当然是买个坑划算，等到现房时房价都涨了好几个点了。
显然，在房价一路看涨的今天，价格是期房最大的优势。楼盘的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长，由于楼盘各种建设还没有完善，房地产开发商为了及时收回资金，销售上也一般都会采取低开高走的策略，因此期房的销售价格一般比现房要低。同一项目期房价格相对现房一般要优惠10%左右。
现房的价格则基本稳定，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。鉴于目前市场上期房销售成风，能够现房销售的或是尾房，或是开发商留下的“精品单元”。前者是在已经涨价的基础上打折销售，后者则因是“精品”而价格不菲。当然，如果出现同等条件下，现房与期房价格不相上下的情况，还是现房划算。而今年冬天的市场很特殊。受国家新政的影响，沈阳市场上，历经长达四五个月的观望期，许多期房销售的项目受到影响，已是现房或准现房，而在价格上涨幅较小，与期房不相上下，可选房源也较多，因此今冬买房是很划算的。
产品PK
“买个坑划算还是买现房好？”专家会告诉我们，当然是买现房划算，眼见为实啊！
现房最大的长处就在直观、即买即住。现房可以让购房者马上看到“现实”的房子，最大可能地减少了不确定因素，对楼盘形态、配套建设、房型设计、面积、周边环境等各方面都有切实的感受和判断。而在冬季购买现房，更可以对住宅的阳光问题、保温问题、采暖问题及工程质量等做最直观的考察，不像在样板间只能看到华丽的表面。
期房则不然，无论开发商是有意还是无奈，产品前后多多少少都会有所差别、变化。虽然我们不能一口咬定现房的质量一定比期房好，但仅仅看到房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房，就掏出大笔积蓄，相信谁都会“心里没底儿”，毕竟买房子不像到市场买大白菜那么便宜。
因此，买期房时最好找有口碑、信誉好的品牌开发商。相对而言，房子质量、配套设施有保证，园区规划不易被随意修改。
房源PK
“买个坑划算还是买现房好？”买完房子的人会告诉我们，现在市场上都是坑，我只能买坑了。
目前沈阳市场上不存在完全现房开盘销售的楼盘。我们口中的“现房”多是期房销售期过后剩余的房源。
因此，从房源的丰富量上分析，期房提供的选择空间要比现房大得多。特别是全新开盘的房源，由于订的是未竣工的房子，房型、面积、朝向、楼层等都可以有较多比较和选择。其次，从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。
而现房的选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走；内部格局和装修多已固定，不易调整，各方面进一步变通和完善的机会较少。
风险PK
“买个坑划算还是买现房好？”市场告诉我们，还是买准现房吧，要不就再等几年买。
风险性是期房最近遭到大规模“批斗”的主因。质量风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、延期交房的风险……相对期房而言，现房的风险性自然较小，优势明显。
两者的“中间产物”，新政效应的意外“礼物”——准现房将大放异彩。相对期房和现房而言，准现房价格适中、选择更多，房屋质量也可以让购房者部分地“眼见为实”。
在我们无法实现市场全现房销售的今天，准现房无疑将是最受欢迎的产品。
⑩ 尾盘便宜到底能不能买这些真相你知道吗
尾盘在价格上真的是能便宜不少，但是尾盘真的值得购买吗？购买尾盘需要了解哪些问题？这些真相你一定不知道！
什么是尾盘？
顾名思义，尾盘就是房地产住宅项目的销售过程到了后期剩下的房子。
尾盘一般分为两种：一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，销售人员一味追求业绩，导致有些有硬伤的房源直到后期也没卖掉，逐渐形成尾盘。
另外一种是项目市场定位与产品本身出现矛盾，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策的典型案例。
那么，尾盘到底能不能买？
虽说尾盘在先天上存在一些缺陷，但是尺有所长、寸有所短，尾盘也并不是一无是处，风险小、性价比高就是尾盘最大的两个优势。
首先，因为尾盘基本都是实景，小区配套、建筑质量、环境一览无余，能看到的东西比图纸中看到的更真实，购房者可以直接看到现房，实地品评房屋质量。而且，大部分的尾盘还可以实现“即买即住即办房产证”，让消费者买得更踏实。
除了风险小，性价比高也是尾盘的一大优势，尤其是对于那些许多急迫买房的刚需购房者而言，尾盘的确是不错的选择。
尾盘值得购买，也要注意以下问题：
1、地段
选择好的地段和区域是一个关键，特别是对于投资者来说，绝好的地段能使你购买的房子便于出租或是以后转手卖个好价钱。
2、同区货比三家
在购房区域内多看几个楼盘，多一些选择，掌握每个楼盘的特点、优势和不足，砍价时心里也有底。
3、同期房价比较
存量房最大的特点就是全现房，但作为尾盘来说，价格比期房时每平方米上涨50元至100元都属于正常范围，如果高得太多，那开发商决不是按尾盘来卖，而是在炒高房价，因此购房者对期房的价格要有所了解。
4、看清土地年限
购房者理应对所购房屋的土地使用年限“较真”，因为这将关系到购房者所买房屋下次转手时的价值。
5、具体实地考察
购买时一定要实地考察房屋的质量、社区环境、生活配套是否便利等。
6、重视开发资质
品牌开发商所开发的楼盘即使是尾盘，各方面也都会有所保证，有一定的信誉度。
（以上回答发布于2017-02-09，当前相关购房政策请以实际为准）
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