❶ 什么是二手房的评估价二手房的评估价一般能到市场价的多少
二手房的评估价指的是通过待评价房屋的实际情况做出的市场价值的估计，是一种估价行为，受多个因素影响。二手房评估价大多为市场价值的80%-90%，，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
一、什么是二手房的评估价？
即二手房的房屋评估值，由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
二、二手房的评估价一般能到市场价的多少？
二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
❷ 二手房指导价和评估价有什么区别
二手房指导价和评估价区别：指导价是政府给予的价格，评估价是由评估公司出具的评估价格。
“指导价”由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。换句话说，就是政府根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围。网签价高于指导价就按网签价格交税，反之按指导价交税。
所谓二手房评估，就是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。在二手房交易中，评估价通常为房屋成交价的7成左右。银行会根据评估价的多少来放款，如购房者为首次购房，那么多可以贷到二手房评估价的7成，这样算下来，购买二手房的高贷款额仅为房屋总价的5成左右。
很多人为了能够多从银行贷款故意把评估价做高，但如果高得过于离谱会被银行察觉，这样一来他的贷款申请将被银行拒绝，甚至可能被定性为骗贷而被追究法律责任。
成交价比较容易理解，它就是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。房屋交易需要受市场，所以就衍生了指导价；买卖房屋需要在进行备案，就出现了网签价；贷款买房的话银行需要知晓房屋价值，这就是评估价。购房者需了解其各自含义。
❸ 二手房有没有什么限制，该怎么解决
二手房交易流程
(1)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。
❹ 在房子评估后签约时是不是公开能知道别家的价格
签订二手房交易合同主要有如下几个步骤，第一步是选好中介后，买方或卖方单独与中介签订代购合同或代售合同，或者三方同时签订居间合同；第二步是买卖双方正式签定买卖合同。期间，买方或卖方可能会在中介组织下签订贷款合同、担保合同、评估合同或在委托合同、居间合同、买卖合同中写明类似合同条款，以便二手房交易能顺利进行，直到房屋、款项交割完成。
为顺利签约，同时避免交易风险，每一份合同或法律文件的签署，基本上划分为三个操作环节，分别是签约前、签约中和签约后，现就每个环节的具体操作方法和注意事项说明如下。
（一）合同签订前1、评估自身需求：买卖双方、中介方一定要清楚自己在合同中所处的地位及各自合同目的，以便维护自身利益的同时促成交易。
（1）买方一定要分清购房目的是自己居住还是用来投资，准备买什么样的房，以什么样的价位和方式付款。
（2）
卖方一定要分清售房目的是炒房套现还是置业升级，能接受什么样的价位和付款方式。
（3）
中介一定要分清合同目的是代理一方买房、卖房，还是中间提供居间服务和延伸服务。
2、进行信息批露：交易各方一定要向他方批露自己交易信息，并主动询问对方的交易信息，以便对合同要素进行充分考虑后，拟订合同条款。
上述信息主要包括交易各方的主体资格信息、身份信息、联络信息、供需信息、服务内容、价款费用和合同标的等等，例如中介方在其经营场所公布房屋信息，包含房屋基本情况（包括坐落、面积、建筑物状况、价格等）、产权状况、房屋权利瑕疵或限制情况（如是否抵押、查封、出租）等等。
3、考察交易对象：这里主要是搞清对方当事人和中介的单位名称、经办人员姓名、通信地址、联系方式、营业范围、资格资质、签约权限等等，以免出现交易欺诈；必要时请专业律师协助调查。
4、调查合同标的：这里主要是查明交易房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等；查明房屋产权归属，是否为夫妻共同财产，或者是否为其他人所共有；查明房屋出售是否有条件限制，是否存在抵押、查封或其他权利瑕疵的情况；查明房屋是否属于私搭乱建非法建筑；查明房屋的物业管理费用和其他交费情况；查明房屋的权属资料是否齐全；查明是否附送设备和装修等等。
5、准备签约资料：
（1）
买方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。
（2）
卖方应备资料有：自然人应准备身份证或护照，未成年人应准备户口簿或出生证明，企业应提供营业执照，政府机关应提供政府批文。房屋买卖合同或合法取得房屋证明，房地产证，购房发票、收据，水、电、费单据、物业管理合同等等。
（3）
中介方应备资料：营业执照、经纪业务备案证明，经纪人资格证书、身份证，收费标准等等。
以上资料有原件的提供原件，没有原件的提供复印件。以上各方有委托代理人的，须提供经公证的授权委托书及代理人身份证明。买方如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译，境外人士提供的有些材料如授权委托书、合同等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。
（二）合同签订中1、核实签约各方主体身份、签约权限，审验各方签约主体资格。
2、审查合同条款，对合同条款进行详细的了解和询问，据理力争，同时注意谈判气氛，必要时请专业律师协助，进行合同谈判、条款修改、签约等等。
3、审查合同价款：这里主要是查明合同价款的构成，必要时应列明详细清单，例如房屋价款、佣金、税费的多少及其支付方式、支付条件等等；查明是否需要办理银行按揭贷款以及银行贷款和资金监管方式；查明定金、诚意金、保证金的多少及其支付方式、支付条件、退还方式、退还条件；查明合同尾款的履行期限、地点和方式；查明未列入合同价款、费用的承担方式和上限、下限；查明因市场变化带来的交易价格波动防范措施。需要特别指出的是，如果有附属设施一起交易的，也应该明确价款。对于中介佣金应该明确委托价格、佣金数额，并有必要对交易失败后的佣金退还做出约定。
4、审查房屋验收、交接方式：这里主要是查明房屋的交付时间、交付条件；查明房产手续是否齐备，以便办理产权过户手续。一般来讲，交房时要注意对房屋及其附属设施、设备、装修及附赠家电、家私等事项一并进行验收，并且要注意下水道是否堵塞，墙面是否渗水等房屋质量问题。建议在合同中明确附送设备设施的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。“房屋交付”条款中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，以及卖方户口迁移时间和方式及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度，必要时请律师在违约责任方面下点工夫。。
5、预设违约补救措施：这里主要是写明合同将会出现哪些违约情形，如何补救，如何承担违约责任等等；包括违约金、定金、赔偿金的计算标准与给付方式，免责事由等等；如果出现争议如何解决等等；合同的中止、终止、转让或解除等等。违约补救措施非常重要，可以有效降低和防范纠纷的发生，尽早解决各方纷争，但是从实践来看，其往往被交易各方所忽视。在二手房属于集资房、房改房、军产房或产权有限制、存在抵押、房地产证还没有拿到的情况下，全面设计违约责任条款显得尤为重要，一定要请律师把关、起草。
6、审查合同中数字大小写是否一致，文字有无歧义或笔误，如有立即改正。
7、审查签约各方在合同上的署名和日期是否真实，避免张冠李戴。
（三）合同签订后1、买方需交纳购房首付款或定金，切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。中介或其他人代收的，一定要审查对方的委托授权书，确认对方是否有代收的权限，并索要收据。
2、索要对方联系方式，以便以后跟踪联系。
3、做好履约准备，并协助对方履约，如有问题，立即反馈、沟通，并尽量留下书面证据。
（1）付款方式一般分为双方自行交易，中介机构代收、代付，银行、交易中心、律师楼资金监管，其中委托第三方监管比较安全，能够适当降低交易各方法律风险。
（2）
如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。否则，将有可能使交易各方陷入僵局，导致产生合同纠纷。
（3）
为避免事后发生纠纷，建议在签订合同时查明房屋是否拖欠水电费、物业管理费用、银行贷款等等，如有拖欠，应订立相关协议并在合同价款中予以考虑。
（4）
尽量避免与中介发生矛盾，在合同中一定要写明中介佣金的计算标准和支付条件。
4、履行期限、地点、方式：这里主要记载的是房屋、款项交付时间、交付期限、期间；交易各方履行合同的先后时间和顺序，以及互相配合、协助的方式、方法等等。
参考资料：http://secondhouse.gz.soufun.com/secondhouse/news/558084.htm
❺ 地税局对已经评估完的二手房价格有哪些权限评估完成去交税，税务局说回评估公司让他们重新评估，原因
很常见，地税部门对各区域房产价格有一定的限制、不得低于该价格，如低于的话不能受理、需要重新评估~
其实、地税是扯淡、既然委托了评估公司、为啥还嫌人家出的价格低了？
❻ 二手房交易中有哪些相关的法律法规和政策
二手房买卖合同纠纷中适用法律法规有：《中华人民共和国城市房地产管理法》，《城市商品房预售管理办法》，《物权法》，《担保法》，《中华人民共和国合同法》等。
二手房交易中房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。
买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。
(6)已经评估的二手房价格有哪些权限扩展阅读：
房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。
房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。
❼ 买二手房对评估价有异议怎么办
根据《市存量房交易计税价格评估争议处理试行办法》的相关规定，如果对机评价格有争议，经争议处理专员解释仍不接受系统评估结果的，由争议处理专员向您出具《存量房交易计税价格评估争议处理联系单》，您持联系单并携带房屋交易相关资料，通过第三方具有资质的评估机构进行争议评估，出具评估报告。对评估机构出具的评估报告仍有异议的，可提请市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定。
房产评估应考虑的因素
1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3、所在小区和所在板块的房价走势
4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
❽ 二手房评估价是什么
二手房评估价是什么？
二手房评估价就是二手房的房屋评估值，二手房评估是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。
二手房评估价由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的一个价格，受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响。
简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。
二手房的评估价由什么因素决定？
一、主观因素
1、房屋户型影响二手房评估价，房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型（小厅、小厨、小卫）的二手房在评估价上会扣减10％左右；
2、房屋楼层影响二手房评估价，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3％，3层和4层会增加3％，若是楼顶就会减5％；
3、房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；
4、房屋朝向影响二手房评估价，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；
除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
二、客观因素
1、地理位置
地理位置影响二手房评估价，房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高；
2、市场行情
市场行情影响二手房评估价，房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；
3、前景规划
前景规划会影响二手房评估价，城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低；
4、消费者心理
消费者心里也会影响二手房评估价，购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
什么情况下需要房产评估
1、向银行申请房贷
向银行申请房贷需要房产评估，办理住房按揭贷款的时候，银行会委托评估公司进行评估，又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款；
2、缴纳二手房交易税费
评估价高，虽然让贷款额度更多一些，但涉及到的税费相应也要更高一些。为了避免买卖双方签订阴阳合同避税，所以相关部门也会对交易房产进行评估；
3、房屋保险
房屋买保险需要二手房评估，一旦被保险的房屋出现问题，保险公司需按评估价给予赔付；
4、交易纠纷
二手房交易过程中，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方给予评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。