‘壹’ 广州中泰天境花园什么情况
周围有四五家化工厂，而且都是在一公里范围内。
‘贰’ 二手房买卖套路多，怎么才能避免被坑
从最开始的挑房选房再到交易过户，你想知道的这里都有！
看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等。时间充沛后，提前一天，打电话给中介，你相中了哪些房子及看房的时间，另外说明下你对房子的要求，预算。一方面，中介会联系你相中房子的业主，另一方面中介也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。
看房子的时候，注意下面几点：
（1）一定要调查清楚业主卖房的原因，是着急用钱、工作变动还是小孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态，好不好砍价。有些业主人在外地，把房子出租出去了，中介说是和业主打好招呼，但是到了现场敲门敲半天，来了几次，租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着，不是诚心想卖的，那你就没必要再看了。
（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了，就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍价了。房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的，这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁，租客有优先购买权，必须让租客放弃。这一点在后期签二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议，以规避风险。
（3）房子是否有抵押，如果有，问清楚欠款多少，因为这个关系到你赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款，除了那种很早之前买了，全款付清。但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入，但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有。因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%，赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话，买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手的房子，如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）。总的来说，如果房子抵押了欠款非常多，你和业主就必须好好砍价了，尽量减少成本。
（4）同一套房子，不要找好几家中介去看。因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看，觉得他房子不错，他自己的心理价位就会高，但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价。
每次看完房子，让中介给你列出所有的费项，包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%，后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子，挑选性价比最高的一套。
如果你看的差不多了，挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！
重要的事情说三遍，因为这个决定了你以后买房的操心程度。
问合同、问手续流程都必须清楚到位的中介。
现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数。
3.确定目标房产
看了如此多房子，如何筛选呢？
第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子，但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置，有多少能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等，下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的费用下面会详细讲讲。
这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子。
缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%； 首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。
契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱，有缴费标准的，所以砍不了价。
计税价是啥？
网签的时候，在房管局登记备案的价格，即网签价，作为计税价。 各地标准以各地为主，有的地方，成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价，可以合法避税。
房管局参考市场行情，给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价。网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成），可以在不动产登记中心查询，输入房产证号身份证号可查。
这里我再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！？
成交价：
成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。
网签价：
房产交易都要进行网上签约，一旦“网签”成功，同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人。所谓的“网签价”就是指在房管局系统里体现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。
评估价：
评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估，终给出一个评估价。银行会根据评估价的多少来放款，评估价越高，个人可以贷款的额度也越高，首付的压力就会小很多。所以，没有三价合一之前，很多人会选择故意把评估价做高，“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现，贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款，更甚者会被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎，不要存在侥幸心理。
（2）个人所得税
满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。
不满五年或者满五不唯一：
a）个人所得税＝（计税价-原登记价）*20%
或者
b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1%
第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证， 实际交个税时，购房者可以二选一，哪种省钱用哪种。按规定，个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场，成交惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商，在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心。
（3）增值税及附加
房子已经满2年，普通住宅免征增值税。正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况，因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价，单增值税一项就10万多。 房子未满2年，增值税及附加的征税标准： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%
（4）中介费
中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的，在房屋总价高或者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间，一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司，收费会低一些，可以谈一口价，1万，2万。但小中介也有问题，靠不靠谱，有没有保证，会不会收了钱不办事或者办事不牢靠。
（5）赎楼费
赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。
赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：
* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱，让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼，风险很大。他要是没那多钱还，让他额度赎楼。
*额度赎楼:担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下，短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张，放款慢，业主欠款又多的话，这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好贷款银行，放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子。
（6） 罚息
当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
（7）评估费
办贷款一般要评估，费用几百到几千，这个可以谈，交给评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司。
（8）按揭服务费
1500-2500块/单，这钱给按揭服务公司，说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥，就是打印了东西，带着业主去公证处了。而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门，或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈，尽量把这个费用砍掉。
总结下购房成本：
看房子先问中介，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。
购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费
*未满2年：契税+个税+增值税
*满2年的：契税+个税
*满5年唯一：契税
*红本不在手，加一笔赎楼费（先按一个月算）
*未满3年：可能有银行罚息
252万的房子，满2年，欠款50万，交了契税1.9万，个税1.9万，赎楼费6000块，中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元，公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万。
自己算下月供，有公积金贷款和商业贷款，每个月月供是多少，算笔账，然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值。根据月供，去砍砍价，一般砍个三五万都没太大问题，遇到着急用钱的业主，或者着急换房的，可以砍多点。
另外，综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后，就准备约业主啦。
4.约业主前的准备工作
（1）先谈好中介费
看好了房子，先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主，各方面谈的非常愉快，马上要成交了，但由于中介费没谈妥，没签成合同。这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成，后期再约这个业主就难了。因此建议跟中介谈妥了，再约业主。谈不妥，就换个中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。
（2）提前预览合同
让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同，签约当天不单只签一份合同就完事的，包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的合同可能不一样。为啥提前看合同？？这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议。因为中介的合同都是格式合同，很多条款规定都非常含糊，对于中介来说，越含糊越好成交，对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议里，比如：房子带租约，租约到几月几日，房租是多少，押金是多少，过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的，比如家私全送，满五唯一，学位没用过，户口迁出，把你在意的都写到补充协议里头。
二、正式交易阶段
二手房交易流程图
1.约谈业主（谈判砍价）
二手房签约前，双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢，有哪些砍价技巧呢？
买方应该：
1) 综合市场价，提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。
2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。
3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利。
4) 将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。
5) 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低，因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢？要针对房子的自身的问题提出，看下面的例子。
6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。
7) 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格，用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。
【例子】
1) 说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）；
2) 如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，因为你要重新大幅装修。
3) 如果学位已经使用过的，也可以谈，因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学，就算没有小孩，你可以说房子用来的投资，3年后会卖掉，影响下家接盘，不好卖。
4) 对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。
5) 对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也不少钱。
2.签合同、交定金
约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。
1)看房产证
红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行，就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS。卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场，要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房，属于夫妻共同财产，因此需要夫妻双方到场签字，如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》。检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还是婚后财产。
房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。
2）合同签订时重点注意: l
@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚，哪个小区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少，是否有抵押，抵押欠款多少金额。交易房屋没有产权纠纷，也未被查封，卖方对该房产享有完全的处分权。 l
@房屋的租约现状：房屋如存有租约。确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。卖方需于签署《二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。 l
@注意迁移户口问题。有时候买这二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买。
@明确违约责任，每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金。定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。 l
@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；采用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的，哪些是房主需要搬走等。 l
@明确每个操作的时间节点，不要含糊，只要卖方逾期了，就参照违约责任条款，逾期多少天，就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房，卖家赔付双倍定金。 l
@ 关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产交易价的20%。为啥，因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足，如果你在后期贷款或者征信出问题啦，社保没满足要求等等出现突发情况，你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家，所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的。在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万，你们按自己情况给。
@关于税费，务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担，省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费用，我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势。但不是绝对的，看你谈判的结果，比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l
@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金。这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物业费等等杂费拖欠，务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣，保障我们买家的权益。
3.房管局查档
双方签订纸质的二手房合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档，最好第二天就去，或者签合同当天去。这一步很重要！不要跳过去，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、身份证去做。如果你很忙，可以让中介看着，发产调表或者发微信视频给你看。如果不忙就一起去。
为什么查档？查档很重要！
签合同时，我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况，业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的，为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息，做最终确认。
【举例说明】
如果一套房屋存在查封无法交易的情况，买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的，而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的。
产调表注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。
5.买家做资金监管
首付款一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管。资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手，资金才会解冻给卖家。从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷，只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。
那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢？（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）
请提前做好银行贷款调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步，调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候去了中行、建行、农行等银行，找了贷款部的业务经理咨询，最终选的农行。额度紧张排队放款慢的，就避开吧，要是你的房子需要赎楼，这个时间越长，你交的短期利息越多。
一般贷款利率各家银行都差不多，深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%。不同支行的排队情况也不一样，你们可以多问几家。农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一，另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品，如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷，利息不是很高，还有“快e贷”。提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的。
第二个问题，做资金监管准备什么？
1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）
2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话，要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那张户口页）
3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）。打一份工资流水和一份最多的生活流水。
4）收入证明（负债月供的2倍，要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打证明。
5）二手房买卖合同
6）定金收据、凭证
7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水
关于银行流水和收入证明，这里展开说下：
一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水
1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入，也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它体现了本人工作的稳定性和保障性。
2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲，其工资通常是通过转账来获得的。因此，如果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入，银行也会认可。
3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。
银行流水不够，该怎么办？？（买房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）
已婚的，个人的银行流水不符合要求，您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求，银行也是会给您审批下来贷款的。
如果单身一族，或者两公婆加一起还不够，就手动做账，老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的银行卡里，留这笔钱待几天，然后分几次还给别人。
6.银行出承诺函
提交了贷款申请后，银行会审批材料，时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来。这段时间你只需要等待就行，承诺函出来后会通知你的。只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求，都没啥大问题。如果万一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果这家银行搞不定，就试试换一家银行，让中介帮忙解决。注意，承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。
7.赎楼
红本在手的房子，跳过这一步。
下面说的是额度赎楼的情况：
银行承诺函出来后，尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款，如果没有问题，审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题，可能会慢一点。审批通过后，就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况。注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日。
8.注销抵押
担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行，取出原房产证，这一步买家不用管，中介和担保公司会安排好。他们拿着原房产证，到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。
9.递件过户
中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理。
递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税。所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费。我们当时是先去的中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万。把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。
10.取新房产证
在不动产登记中心办理了递件手续后，大约5个工作日可以领取新证，拿到红本，马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了，直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款吧，别忘了赎楼利息的事，尾款放了之后，才截止收取费用。
‘叁’ 丹稜县城中泰花园一至四期楼顶户主，十年陆续搭建的挡雨阳光蓬，全强制拆除。
真正影响人民正常生活对安全存在隐患的违规建筑，对这种违建我们积极支持强拆，但楼主所述此种情况，这种对居住小区规范的装修说成的违建，强拆是完全背离中央交件规定的原意的，不仅损坏了公民财产，给市民生活带来极大的伤害，还埋下了巨大的人身与建筑双重的巨大隐患，当地住建局做的是违党旨害百姓的伤天害理之事，应立即停止！
‘肆’ 2手房过户费怎么算
二手房过户费用：
1、营业税（由买方支付）：这项营业税则是由城市维护建设税、费附加谁、地方附加谁和销售营业税组合组成，其征收的税率为5．6％。若是个人购买超过2年（含2年）的普通住宅来对外销售的，则会免征二手房过户营业税。
2、个人所得税（由买方支付）：个税的核定计算的方式为应纳个人所得税＝计税的价格×1％（或是1．5％、3％），一般的个人住房转让的个人所得税核定征收率标准按照普通住房由房价的1％缴纳，非普通住房或非住宅类房产由房价的1．5％缴纳。同时对于个人转让自用2年以上、并且是家庭住宅，免征个人所得税。
3、土地税（由卖方支付）：房屋产权已经取得满五年的则免征，若是未超过产权五年的则按二手房房价的1％预缴纳，并按照超率累进税率计算，多退少补。
4、房屋交易手续费（由双方支付）：按房屋建筑面积6元／平方米交纳。二手房过户房屋产权登记费（由买方支付）：80元。
(4)中泰花园二手房的现状和价格如何扩展阅读：
一、要求卖方提供合法的产权证书正本
要求卖方提供合法的产权证书正本，身份证原件、房产证原件，买方留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。
二、到房管局查询产权证的真实性
到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
三、要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋
一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
四、现场了解房产现状
看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。
在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。
五、注意所购房屋历史遗留问题
购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
六、对二手房价格进行评估
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。
一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。
七、注意协议签订内容
签订书面协议时，主要要关注四个方面，产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。
日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
八、合法彻底办理过户 注意交费时间
要求业主过户递资料完成才给50%房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款；要求中介过户递资料完成才给50%中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。
特别是如果房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管，可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。
如果没有可信赖的第三方，定金较好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易核心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
如房东还有水电费未结清，等全部费用完结后才付中介。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完销售易。
二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言，一方面要对所购房屋的质量和真实性查验，另外一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制。
‘伍’ 李义超的犯罪事实
在李义超风光表面的背后，不和谐之音也一直存在：1993年开始中泰房产开发的中泰花园，由于采光、绿化率等与购房合同不符，遭到业主持续10年的上访。稍后竣工的中泰地城的部分业主与中泰物业发生合同纠纷后，竟遭受到不名身份的人士殴打。
1998年，李义超以359万元的价格购买资产总额近2亿元的水泥制品厂，获得政府批准，该厂312亩土地位于市中心的黄金地段，开发价值极佳。但是由于该厂职工的持续上访，在洛阳市掀起轩然大波，李义超未能如愿。
2003年洛南新区开发建设，中泰地产也第一个成为在洛南地区拿地的地产商。据说，这与李义超与洛阳建委相关领导非同寻常关系有关。
据有关材料显示，经河南省安阳市公安局立案侦查，洛阳中泰房地产置业有限公司在2005年5月至2006年12月偷逃税款1400多万元。洛阳中泰房地产置业有限公司为洛阳中泰集团有限公司控股的子公司，李义超为洛阳中泰集团法人代表、董事长，实际控制洛阳中泰房地产置业有限公司。李义超越过洛阳中泰房地产置业有限公司主要负责人，直接指示该公司财务经理采取收入不记账、隐瞒收入等方式偷逃税款，涉嫌偷税罪，且数额特别巨大。
2007年2月28日，十届全国人大常委会第二十六次会议表决通过终止李义超的全国人大代表资格。
李义超案件一时引起洛阳社会的广泛关注，大家很难想象，连普通的小商贩都要照章纳税，身为全国人大代表且平时颇多善举的李义超，竟然偷税数额却如此之多。
在李义超从发迹到现在的十多年，外界对李义超也存在一定争议。知情人士称，李在洛阳市争议最大的一件事是，20世纪90年代后期的洛阳水泥制品厂贱卖风波。
事实上，与此同时，李案也对目前的房地产企业偷税漏税情况带来意味深长的影响。据媒体报道，在山西、山东、四川、云南、上海等全国各省市的税务稽查人员均发现了这些地方房产企业的大肆偷漏税问题，而这些地方税务机关普遍反映，约有90%的房地产企业存在涉税问题。
对于房地产企业这种利润巨人纳税矮人现象，河南地税部门一位人士表示，河南也不同程度存在。李义超案件显示出河南省对地产行业偷税情况的高度重视，也为河南偷税的企业敲响了一记警钟。
李义超虽然出身底层，但却经过多年打拼在2005年荣登《福布斯》中国富豪榜。令人跌破眼镜的是，这样一位杰出的企业家却在登榜后不足两年的时间内颓然落马锒铛入狱。落榜缘由又岂是“偷税”一个简单的词汇能够形容的呢？“个中滋味，自己体会”或许将成为李义超狱中生活的写照。
发家后的李义超在经营企业的同时，更有诸多善举。但是让人百思不得其解和难以置信的是，身为人大代表的李义超对社会充满“爱心”却对国家税收丝毫没有“慈善”之心。“纳税与死亡一样不可避免”，逃避纳税的企业，必将走向死亡。
智维律师凭借其独到的法律视角和独特的法律智慧，在《中国福布斯落马榜》一书中详细阐述了李义超这位“平民富豪”从白手起家到颓然落马的全过程。智维律师认为，和谐社会需要财富的阳光，更需要阳光的财富。只有阳光照耀下的财富，才会为我们这个社会所尊重。灰色财富、问题财富最终将会被历史的车轮淘汰，李义超的悲剧就在于此。一位知情人士表示，“（李义超、王新立、王跃峰）三人都是洛阳本地商人，都是靠地产起家的，他们名下的公司在进行地产开发过程中，与当地官员勾结，存在违规、违法行为。”
‘陆’ 沪深“重拳”调控楼市：真离婚被误伤，吓跑投机客
11万人打新721套房？假的！2月1日，令深圳购房者们集体焦虑的“6选1”世纪难题头牌万丰海岸城率先辟谣并报警。
不过与之相伴的传闻是，为了打新，深圳各大银行被挤爆，打新大军排队打征信……
而上海，13个人抢一套房，首套验资700万元，二套验资1300万元，认筹金60亿元；部分热门学校附近的小区业主集体控盘；中介房东联手做价助推二手房市场等。
1月26日新华社消息称，住建部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。随即，上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。
各项政策应声落地后，上海和深圳购房者中呈现出一些“新世相”：被误伤的真离婚客群，卡在网签前夜，眼看着首付从三成五飙升到七成，正在发愁；而那些准备不足的投机者，则在资格审查被刷掉之后，暂时选择放弃。
深圳“6选1”新盘，置业顾问不敢宣传
备受关注的前海“王炸”龙光前海天境花园和天健悦桂府刚刚完成线上选房，万丰海岸城、深铁懿府、万科光年四季、中泰印邸、富士君悦府君荟苑、香山道等新盘紧接着宣布集中入市，这一消息再度将新房市场点燃。
这就是深圳富人们年前的集体焦虑——打新“6选1”难题。即6个楼盘只能选1个认筹，选定不能改；一旦发现众筹、代持及提供虚假资料者，将被罚没定金，最高金额300万元。
实际上，在这些网红盘正式公布销售方案前，各平台上关于它们价格、房源数量、认筹方式等虚虚实实的消息从未间断过。
在深圳，打新项目是永恒的爆款。以万丰海岸城为例。2020年9月，万丰海岸城特意发布了一篇推送辟谣，也是其项目公号注册后的第一篇推送，称截至2020年9月18日,本项目尚未取得预售许可证，亦未确定开盘时间、销售价格、销售方式等。今年1月初，又有微博房产大V爆出万丰海岸城的备案表，称项目即将入市，随后也有不少正规媒体跟进报道，但很快他们都删除了相关信息。
1月29日，万丰海岸城正式公布销售方案。项目公开诚意登记的前一晚，购房者陈影收到置业顾问的提示信息，特意强调了“继续淡化对项目的宣传”，称本项目拟于1月29日启动诚意登记，大家一起努力的成果不易，还要继续淡化对项目的宣传。
实际上，深圳已入市或即将入市的网红盘们，都或多或少有着万丰海岸城的经历。而这些新盘之所以被购房者追捧，重要原因仍是新房与周边二手房价格倒挂带来的套利空间与传说中的待落地概念。
《每日经济新闻》记者查询贝壳找房获悉，目前的万丰海岸城周边挂牌均价约7.7万元/平方米，成交均价约7.3万元/平方米，而根据万丰海岸城公布的销售方案，推售的721套房，均价约5.7万元，摇中便有每平方米2万元利差。
虽然6选1中最受欢迎的是万丰海岸城，不过一名业内人士告诉记者，这样的网红盘，由于低总价会引致更多人登记摇号，建议二套或者社保年限较少的购房者谨慎选择，毕竟这次官方推出的“6选1”购房策略，机会成本很高。
“购房诚意登记楼盘只能选一个，i深圳APP不能更改不能撤回。”郭梅是二套购房者，她向记者表示，在近来这场打新热后，特别是在诚意登记系统正式使用后，她和其他二套购房者之间相互提醒最多的一句话就是“千万别点错”。
虽然公开的销售方案仍是优先无房家庭、个人进行购房诚意登记，但对于6选1的方式，郭梅深感欣慰，她认为这种方式某种程度上可以分散购房者，提升中签率。
开发商也精准设置了入围摇号规则，按照社保年限或个税年限进行排序，将总人数控制在房源量的3倍以内。
置业顾问同购房者一样紧张，担心认筹流程出现问题。置业顾问一一发给购房者信息，提示购房者在i深圳APP只能选择一个楼盘报名，不要选错，一旦选定后不能撤销，不能多选登记或更换登记。
“如果选错，将失去购房机会。”这是他们提醒最多的话。
而有的项目置业顾问，甚至非常认真地提示购房者他们的项目排在第几，并提醒购房者尽量在前两天上传资料，这样后续需要更改补充，可以有充分的时间准备。
郭梅说，在他们的讨论群里，大家调侃，如今盲猜入围人数，中签率的购房方式，跟高考填志愿一样。他们也将二套购房者中签几率，从大到小依次排了序。而总价最低、买到赚入百万的真正刚需盘，由于预估认筹人数最多，被二套购房群体排在了最后一位。
“润玺、前海这样的楼盘，二套基本没有入围机会。”“在安托山，海德园是新标杆，关注度太高，打中概率小。”……二套购房群体将此次集中入市看作是一次机会，对每个项目的情况分析得透透彻彻。
不过经历过多轮打新“靠后”的规则折磨后，郭梅说，有的购房者已经放弃了新房或置换计划，以另一种“别人去我也去，打中最好，打不中也不损失”的更轻松心态，重新审视、参与这场打新游戏。
郭梅称，为了提升审核效率或是通过概率，他们除提供了官方要求的资料外，还将资料分门别类，将诸如家庭情况、总收入、社保月数、理财情况等审核要点精炼后，单独成文档说明。
上海有中介忽悠房东，签独家协议控盘
类似情境同样也出现在上海。据《每日经济新闻》此前报道，近两个月，上海的新房市场出现了31个盘售罄、认筹率超过500%的现象，其中就包括13个“千人摇”楼盘。人气最足的一个项目，出现了13个人抢一套房的热闹场景，而这个项目（首套）验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。
有购房客表示，其关注的前滩学区房，在一个月内跳涨200万元。
与此同时，一些自媒体号经常发布诸如“22个楼盘公示摇号名单，17个楼盘认筹率过百；XX湾，成为第一个“千人摇”楼盘；XX公馆二期，成为认筹率（869.85%）第一的楼盘，2月暂无新楼盘项目认筹/开盘动态”等，制造市场紧张情绪。还有“X胖看房”“X房摇号助手”等，也不时发布一些推波助澜的信息。
记者在此前的采访中了解到：“有些中介协同房东，通过调高挂牌价、房东跳涨等方式，制造恐慌情绪。只要有人‘上当’，中介和房东就赚了。就算真没人买，过一段时间再把价格调回去就行了，一本万利。”
这便是中介和房东联手做价，而业主控盘，以及中介主导的“房价操控”也时有发生。
位于浦东洋泾和源深板块的中介门店负责人刘浩告诉记者，他所在区域的一些小区是名副其实的学区房，对口学校有进才北校、六师附小、二中心小学等热门学校。
这些学校附近的小区业主们会在业主群里商定一个价格，要求抛盘价格不得低于这个数，不然就是损害其他业主的利益，以此来达到控制整个小区房价的目的。
中原地产陆店长告诉《每日经济新闻》记者，他所在的门店有业主挂牌“锦绣前城”的一套房源，按照合理市场价格，挂牌价应该在1750万元左右，最近，小区附近一个学校被收编成了附属实验南校，在另一家中介的影响下，业主将挂牌价直接提高了50万元。
陆店长说，这所学校虽然改了名字，但还没有经过升学率的检验，业主直接挂高价有点盲目。
相同情况的还有一个名为“万源杰座”的小区，陆店长介绍，原先小区房源的合理成交价格在950万~980万元，基于市场比较火热，价格会有所提升。但这名客户到了另一家中介那里，被直接建议挂到1100万元。而这名业主当时打算置换张江的学区房，2个月前，那里的三房价格在1300万元，现在房子非但没卖出去，看中的张江学区房也涨到了1500万元以上。对于业主来说，损失的除了时间还有金钱成本。
由于这些挂牌者本身是置换客，因为挂牌价格高，短时间内无法成交，反倒是耽误了置换最佳的时间点。
陆店长告诉记者，一些不负责任的中介会建议房东挂高一些价格，并希望他们签订独家协议，由此，房东的心态就跟着水涨船高。
而这些中介的最终目的是控盘一个小区乃至整个区域房源。
沪深官方出手整治，加快了精细化管理
1月26日，新华社消息称，倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。
倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
随即，上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。
其实上海这一波连环政策，是从打击“假离婚”开始的。1月21日晚，“沪十条”发布，封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理等；1月25日，上海再度加码，将法拍房纳入限购范围；紧接着，上海又传出放贷速度放缓，银保监局连夜发文，要求住房不封顶银行不予个人放贷。
深圳官方也加快了精细化管理行动。1月22日，深圳市住建局针对此前轰动全国的万人抢房事件，发布关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告。
实际上，在通报处罚的前一日，深圳市住建局回复不动产登记中心的一份文件强化了购房资格的细则，即原政策只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记。而最新回复函则意味着，要求所有家庭联名购房者都需要具备购房资格。这被业内人士解读为，官方“围堵”假结婚获得购房资格行为。
1月23日晚间，住建局再次紧急发布加强商品住房购房资格审查和管理的通知。通知共有八条，除强化此前推出购房意向登记系统外，又提出严格审查购房人资格，收入证明、征信报告、购房款来源等更为细化的规则。
上海交易流程拉长，银行放款明显放缓
那些受影响的购房者，瞬间接力贡献了一个又一个鲜活的案例。比如上海，短时间内“离婚”现象明显增多，但同时也“尴尬”倍出，眼看着只差几天就要网签，但首付瞬间从三成五增加到了七成。
受访者李慧告诉记者，她是去年12月底离的婚，净身出户，但前夫和自己名下都有一套婚前的房屋，现在她直接成了被限购对象，要3年后才能买房。李慧说，她是真离婚，而非作假。
另一名受访人吴怡，也因为离婚而被限购。她于去年5月离婚，和父母在黄浦区有一套共住的房子，因为有改善需求，于11月将房子作价500万元售出，随后在宝山上海大学附近相中了一套二手房，总价680万元，交了20万元定金后和中介约定1月底网签。
吴怡告诉记者，因为下家迟迟没有给足首付款，导致她的首付款也无法到位，从去年11月份拖到现在。没想到结果是，没有首付款不能网签。而她虽然有资格买房，首付却从原先的三成五增加到现在的七成。现在，该小区房子普遍涨了30万元左右。
吴怡很着急，她给记者算了一笔账，如果去掉税费和装修的花费，用自己手上现有的钱去置换，结果买到的房子，可能还不如原先的房子。
这也让吴怡陷入了两难境地，如果不买，就要毁约，她就得倒赔对方20万元定金，如果买，首付又该去哪里凑？
除了被新政限购，更多购房者则因为二手房增值税免征年限提高而受影响。马原今年40多岁，是家中独子，父母已年过70，原先居住在宝山一套上世纪八九十年代的老公房里，因为楼层太高，在去年11月卖了房想换个低楼层。
当时，马原的房作价245万元，同月在长宁置换了一套同等价格的房子，签了居间合同，价格240万元。“但因为宝山的房子1月20日才拿到首付款，所以晚了几个月，没想到突然来了新政，要多交12万多的增值税。”
马原告诉记者，现在不买损失20万元，买的话要凑12万元，自己是纯刚需，本来已经捉襟见肘，现在很犯愁。
张静是2020年应届毕业生，因为上海放开了大学生落户政策顺利拿到了上海户口，成了新上海人。去年12月，她相中了杨浦区黄兴公园附近一套2房，总价600多万元。她告诉记者，当时家里人七拼八凑，攒够了350万元首付，但新政下来之后，自己那套房子满2不满5，契税从6万元直接增加到近40万元，中介费12万元。
除了新政涉及税费对提高了交易成本，流程拉长带来的影响也不容忽视。前述陆店长告诉记者，新政之后，面临的最大问题就是放款明显放缓。
其所在门店位于浦东较为热门的花木板块，新政之前，整个交易流程都比较短，大部分为置换客，他所经手的交易时间基本控制在一个半月以内，银行从审批贷款到放款差不多20多天就能完成流程。
如今，银行这边没有具体放款日期，他先后咨询了所在区域的农商行、建行、交行等几大主要银行，得到的答复是，具体什么时候放款未知，已经网签的可能要等到4月份左右。
陆店长估计，现在整个交易流程走完，保守估计需要3~5个月时间，新挂牌的房源比原来增加了交易时间，而且新挂牌房源量会更加充足。
“这直接导致置换的房东首付款不到位，手里面有几个案子都是这个情况。也有几组客户在新政前没有完成网签，导致解约。无条件解约有些客户之前可以做成首套，现在属于二套，目前也在等银行细则出来。哪怕是解约或者进行纠纷处理，也要等到年后了。”
陆店长告诉记者，单纯增加税费，会联系双方协商解决，一人承担一半等灵活方式，根据每个不同案例，看谁愿意，但现在的情况是，交易双方还是在僵持阶段。
一个显着的变化是，原来房东基本是坐地起价的状态，每隔几天，20万~50万元一跳，现在价格虽然没有向下浮动，但已经不跳了，房东也愿意坐下来议价。
陆店长预计，未来一两月，随着价格回调会有一大批房源重新挂牌出售。
上海链家公布的一周（1.25~1.31）各项二手房数据显示，成交套数环比下降26%，成交均价环比下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%。深圳审核非常严格 投机者被“吓退”
而深圳12名涉嫌造假购房者的通报和严查8条等官方紧急打出的严查四连击，“吓退”了部分准备并不充分的投机者。
这一点，从近日备受关注的前海片区两个网红盘公布的认筹和弃选数据，也可见参与方均已进入谨慎状态。
曾引发新华社等媒体点名的代持抢房项目润玺，去年11月公布入市房源1171套，共有15036批认筹人数，9687人入围参与公证摇号，房源认筹比约为1：13，房源入围比约为1：8。
而今年1月下旬完成选房的天健悦桂府、前海天境花园项目认筹人数已大幅下降。天健悦桂府入市的427套房源，均价约10.3万元/平方米，总价约1068万~1973万元/套，最终入围客户1170批，其中无房客户共1134批，有房类共36批，房源入围比约为1：2.74。
刚完成线上选房的龙光前海天境花园，推售房源住宅1003套，162套商业，住宅均价11.2万元/平方米，总价是1153万~1743万元/套，最终入围客户2857批，房源入围比约为1：2.85。
与此同时，深圳近期项目发出的销售公示几乎都明确地提示了众多不规范购房操作的风险，如出现虚假、伪造、无法持续有效等影响购房客户购买本项目物业的情形，或发现客户存在众筹、代持等购房行为，将没收定金，并抄送征信部门。
一位开发商人士告诉记者，年底入市的众多网红盘在审核中都非常严格，也有银行工作人员进驻审核资料，其中不乏审核不通过又反复提交资料的人，甚至也有意欲全款的购房者，但因不符合最新审查通知中偿债收入比而被劝退。不仅审核更加严格，这次网红盘购房者的最低社保或个人所得税，入围所需的月数相较润玺也更久。
值得注意的是，与此前润玺睡过头被迫弃选不同的是，前海两网红盘线上选房时主动弃选的人一下多了起来。
美洋是几十位弃选者中的一人。摇中之后，美洋并没有传说中中彩票的感觉，一方面她对前海目前交通、商超、教育等并不完善配套不太满意，另一方面，她担心还贷过程中的风险。她说，虽然在四处咨询时，朋友多以价差、区位等理由劝她买入，但她最终还是选择了放弃。
对于弃选之后的购房计划，美洋表示，不贷款，全款买入低总价的万丰海岸城。
（为保护个人隐私，文中受访人物均系化名）
记/者/手/记
楼市虚火有望降温
高调“千万刚需房”润玺被官媒点名后，深圳新房市场相对冷寂了一段时间，大家都在等官方的调查结果和传说中的加码调控政策。
1月中下旬，处罚通报和提示终于密集而至，与通报相随而行的几个新盘即将入市的消息却再度掀起市场的打新热度。有多热呢？传说中的11万人审核、200个月社保、开发商报警等等，成为深圳街头巷尾大家都讨论的话题。
与此同时，上海、深圳等的房地产市场调控频频。如“沪十条”封堵假离婚购房的漏洞、将法拍房纳入限购范围；深圳提出八项楼市调控措施，堵住投机漏洞。
可以看出，这一轮调控，主要在“打补丁”，针对各地突出的市场炒作行为，对政策细节进行升级优化。同时，政策倾向通过多渠道减缓供需矛盾，督导落实城市主体责任。
的确，在长期的市场调节下，目前的楼市整体秩序是规范向好的，只是在个别城市、部分热门区域，一些楼盘与二手房存在被炒热的情况来看。而且，这轮炒作很大程度上，源自部分自媒体、中介的牟利搅乱，误导预期。
所以这一轮政策补丁，切口相对较小，使得杀伤力更精准，不会误伤旁人。
而在这些更为精确的调控政策下，多重利空影响，上海、深圳楼市的虚火或得到降温，不过具体的市场反应仍有待观察。
其实资本趋之若鹜，并非产品或设计有多出挑，而是名校加持、价格倒挂等众多因素影响。令购房者欣慰的是，官方改变了游戏规则，开始精细化指导。
2021年，刚需会有很多机会上车吗？这一开放而又复杂的问题，留给市场回答吧。
‘柒’ 中泰天境花园目前在售情况
中泰天境花园目前在售房源有90-102-125-130方的户型，单价21000-22000元，五一有20套特价房源
‘捌’ 二手房成交价和银行评估价不一样怎么办
由于二手房的贷款额是按评估价来计算的，因此网签合同的交易价格可以写评估价。这样还能为买方节省一些税费呢，这属于合理避税，不违法。所以你可以和卖方协商以40万成交。
银行评估价就是完全根据你找的评估公司定出来的价格，一般就是成交价，但你也可以跟评估公司提要求。
房地产评估采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际销售价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。
评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计。
两者差别也不会太离谱，评估价一般是房屋成交价的七八成。
(8)中泰花园二手房的现状和价格如何扩展阅读：
一套二手房的评估价，往往由以下几个因素来共同决定：
一、主观因素
1、房屋户型，房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右；
2、房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；
3、房屋的使用年限会影响价格的评估，房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；
4、房屋朝向，塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；
除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
二、客观因素
1、地理位置，房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高；
2、市场行情，房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；
3、前景规划，城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋的评估值的高低；
4、消费者心理，购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
‘玖’ 淮北中泰国际花园没房产证够买房子的业主能转卖吗
当然可以，有购房合同就行了。但是没有证别人是不愿意买的，因为不安全
‘拾’ 白沙洲的中泰花园属于哪个社区管辖
隶属于白沙洲街星苑社区居委会管辖区域范围。