① 房价指数反应什么情况怎么算出来的
目前，世界各国的房地产市场在信息收集、分析、计算方面有很多方法。归结起来，这些方法可分为以下4种：
成本投放法：成本投入法是根据房地产项目的投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。
加权平均法：该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是，以大量的房地产实际交易价格作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比，虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。因此，在国外房地产价格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价格指数编制上的较少。
重复交易法：它是利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法经过实践和专家的多次修正，在理论上已经相当完整，因此该方法被称为国际上最先进的计算方法，能够客观、准确地反映出房地产市场的状况。
特征价格法：该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。
② 房产评估价格怎么计算公式
房产价格的评估法律的规定是：房地产价格的评估是采取市场比较法，通过对同一楼盘在售房源的挂牌价格以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出某楼盘的平均单价并结合待评估房屋的实际情况计算出该房屋相对科学合理的市场参考价，评估基础有基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。
【法律依据】
《城市房地产管理法》第三十四条
国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条
国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
③ 房地产计算价格的权重公式是什么
成本导向定价法
1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
(3)房地产价格走势怎么算扩展阅读：
世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种多样。归结起来，这些方法可分为以下五种：
成本投放法
(Input Cost Method)
成本投入法是根据营造各项投入成本(包括材料及人工费用等)的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。
中位数价格法
(Media Sale Price)
中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值(即最高、最低价)影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。
重复交易法
(Repeat Sale Method) Baily，Muth和Nourse1963年提出的重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数， 该方法的优点是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。
特征价格法
(Hedonic Price Method) 特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。
因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。
混合模型
（Pooled Method） 鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称Pooled GLS模型。
1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans对Pooled GLS模型进行了改进，提出基于最大似然估计法(MLE)的Pooled MLE模型。
④ 怎么判断房地产价格走势
决定房地产价格的两个最终因素是供给和需求，其他的一切因素，或者通过影响供给，或者通过影响需求来影响价格。供大于求，则房地产价格降低；需求大于供给，房地产价格则升高。要想全面了解影响供给与需求的因素必须先了解房地产价格构成。
商品房价格构成，主要包括土地开发费；工程设计费；建筑安装工程费；设备工程费；其他工程开发费；商品房流通费；房地产企业利润和税金。
以上几项是构成我国商品房价格的基本内容。各个地区房地产企业在商品房售价计算中，大体包括了上述构成内容。但在具体的房产价格构成计算方法上，不同地区存在一定差别。这种差别主要是由于各地区商品房开发的具体条件不同，各地政府房价政策不同造成的。
以上所述各项费用的高低与合理性直接影响到房屋的建造成本高低，即影响到房屋售价的制定。除了上述硬指标外，还有以下一些软指标也影响到房屋价格。
1.社会因素
社会因素对房地产价格有着很大的影响，主要包括以下几项：
（1）人口分布。社会因素最主要的是人口分布状态。某地区人口增加则房地产需求增大，或人口在某地区比较集中，则该地区房地产需求也会增大，该地区房地产价格一般会上升。
（2）家庭构成状态。传统家庭构成观念的变化对房地产价格也有一定的影响。如现在以父、子、孙这种纵向连结为轴心的大家庭制基本上已没有了，取而代之的是以夫妇为中心的小家庭构成，这样就增加了对于居住单位的需求，特别是在城市，这种需求增加比较明显。
（3）城市状况。城市的发展会使住宅地的需求提高，地价水平上升；公共设施的建设也会使该地区地价水平上升；教育及社会福利的状态，会影响社会文化水平、生活水准，进而影响房地产价格。
（4）建筑风格与质量。建筑风格、质量的高级化，使建造的成本增加，房地产价格必然会提高。
2.行政因素
行政因素是政府从公益的角度扶持房地产发展或限制其发展，大体包括以下内容：
（1）土地利用规划及管制。我国有关土地利用的法规很多，主要有《土地法》、《建筑法》和《城市规划法》等，基于这些法规之上的土地利用规划及管制，对房地产价格影响非常大。如随着现在土地被指定为工业区、住宅区、商业区等不同类型，土地价格会发生很大变化。
（2）土地和建筑物结构、防灾等管制状况。房地产本身必须注意安全，而且还要确保公共的安全。如房地产开发时不允许发生崩塌，建筑物要设防火等，这些规定对房地产价格也产生影响。
（3）房地产租金及税制。国家对地租、房租的管制，会影响到房地产价格、房地产税收制度，对房地产供求都会发生直接或间接的作用，从而使房地产价格发生波动。
（4）住宅政策。国家实行何种住宅政策，金融机构与地方公共团体等是否协助土地与住宅的供给，国家对个人住宅建设的管制与援助动向必然会影响房地产价格。
3.经济因素
经济活动的变化，直接影响到房地产的价格。经济活动的影响一般包括以下几个方面：
（1）储蓄及投资水平。储蓄投资水平的增长，表明中国城镇居民总支出的增长，居民支出中很大部分是花在住房上的，所以经济增长在一定程度上影响到房地产的需求。
（2）财政与金融情况。财政与金融状况的好坏直接影响房地产价格。经济下滑，会导致银根紧缩，如果这种情况长期持续下去，不但房地产需求会减退，房地产供给量也会紧跟着下降，这对房地产价格的影响是非常大的。此外，国家通过财政与税收手段调节经济的政策，对房地产价格也有很大影响。
（3）技术革新与产业结构的变化。技术革新不仅是投资活动的原动力，而且是经济增长的基础，产业结构变化对设备投资和企业投资有重大影响，因而二者对房地产价格会有一定影响。
（4）租税负担。租税负担变化影响企业财务，租税负担增加，通常会抑制产业活动，导致房地产价格变动。
（5）物价、工资及就业水平。物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。从工资及就业水平看，人均收入高的城市，房地产价格也高，反之则低。
（6）交通体系状况。交通体系状况如何，直接影响一个地区的发展与衰退，新交通的开辟，必然促进土地的开发和地区经济的发展，从而使房地产价格上升。
4.区域因素
区域因素是指具体的房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的地区特性，对该地区房地产价格水平的影响。根据房地产的类别不同，应重视的条件也有很大差别。
（1）工业区。对下列区域因素应加大重视：与产品市场、原材料采购市场及相关产业的位置关系；道路、港口、铁路等运输设施建设状况；动力资源及排水费用；劳动力市场的供求；水质污浊、空气污染等公害发生的危险性；行政上的管制状况。
（2）住宅区。住宅区应重视的区域因素有：日照、温度、湿度、风向等气候条件；当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心距离及交通设施；商业街的配置；水、暖、电、气的供给设施；学校、公园、医院的配置；洪水、地震等灾害发生的几率；噪声、空气污染、环境污染等公害发生的程度；自然景观等。
（3）商业区。商业区应重视的因素有：腹地的大小及顾客的情况；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争状况；该地区经营者的创造力与资信情况；繁荣程度与盛衰状况；收益程度等。
5.个别因素
房地产价格的个别因素是指其个别特性对房地产价格的影响。
个别因素：主要指土地的位置、面积、地势、地质与地基情况；土地的宽度、深度、形状；日照、通风、干湿状况；与其相临街道、公共设施、水电设施的关系等；建筑物的面积、构造、材料、设备、施工质量和费用；各种法规对建筑物的限制；建筑物与其环境的配合等。
综上所述，影响房地产价格的因素很复杂，对大多数房地产投资者来说想判断房地产价格走势是很困难的，最佳的办法就是分析当地房地产的供求发展趋势，我国政府目前的房地产政策及当地房地产市场的详细情况。
⑤ 房地产价值是如何计算的
通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如：
1）楼层（楼层高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/园景等其他景观
4）宁静（所处位置的宁静程度）
5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）
6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）
7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）
8）私密性
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。
⑥ 房地产价值怎么计算的
通过选择多个重要的性能指标来评价计算某套房屋的价值，例如：
1）楼层（楼层高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/园景等其他景观
4）宁静（所处位置的宁静程度）
5）户型（该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度）
6）朝向（该房屋方位朝向的优劣）
7）视野（视线是否受阻及视野开阔程度）
8）私密性
以上8项指标中，第1项指标“楼层”可看作是纵向指标，可以通过楼层价差来反映其指标分值的高低。而其他7项指标则是横向指标，通过分别评价并加权汇总来计算其横向的综合性能;各个因素的权重则主要靠经验和价格试算确定。
计算步骤 ：
一、 确定均价
均价通常根据项目销售目标而定。在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：
1． 成本加成法
即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。
2． 市场比较法
以市场情况、特别是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。此种方法应该评价分析相对于竞争项目的竞争优势（劣势）和所处的竞争地位。
3． 消费者心理价格法
二、 确定楼层价差
确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。纵向楼层价差根据地域和形态的不同而不同。在一些城市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高（也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情况）。
另一种方法是楼层分段价差，这种方法主要针对高层住宅使用。即将楼栋各楼层分为若干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。采用楼层分段价差方法时，楼段价差通常在50~100元/m2，每个楼段通常包括5个楼层左右。
三、 确定横向房屋价格系数
计算房屋价格系数的基本思路是分项评分、加权计算。
为了简化计算，选择某一普通楼层（本计算方法中选择中间楼层）为基准楼层进行评分，并以此为基础搭建价格框架。若有部分楼层有特殊变化，则在搭建的价格框架基础上进行局部调整。
具体计算时分为以下四个步骤：建立评分标准——权重设置——分项评分——加权计算。
四、 搭建价格框架
1.通过Excel软件可以实现价格框架的搭建和计算。
以中间楼层为基础，根据基准价格和各房屋价格系数计算中间楼层各房屋的价格，然后代入楼层价差数据，计算出其他楼层各房屋的价格。其中，基准价格是计算的初始价格，其基本与前面所确定的均价一致。计算表中最后得到的均价将以基准价格为基础试算得到。
2． 景观阶跃
景观阶跃是指某房屋随着楼层的升高（或降低），出现视野豁然开阔（或突然受阻）、景观资源陡然丰富（或急剧减少）等情况。这时，应该相应提高（或降低）该房屋的销售单价。提高（或降低）的幅度根据实际情况而定，通常在20~100元/m2
之间。
景观阶跃的情况还包括：低层临近车库出入口、临近裙楼顶的中央空调冷却塔、临近空中花园、赠送花园/露台、房屋内有被记入销售面积的柱体、房屋局部空高减小等等。应该根据情况赋以相应的景观阶跃价差，提高（或降低）销售单价。
3． 特殊楼层
在高层住宅中，有时候顶层会给消费者以身份的象征，其价格可以适当提高。
此外，某些城市对楼层编号的数字比较在意，消费者会更愿意买带“8”的楼层，而不愿意买带“4”的楼层和第13层。这种情况下，可以给相应的楼层适当提高（或降低）销售价格。
五、 价格试算与调整
对初步价格框架进行了局部调整后，就可以进行价格试算了。对试算出的价格，需要从以下方面，结合经验判断进行校验：
1． 最低价和最高价（包括单价和总价）
2． 同楼层各房屋之间的价格差距（单价和总价）
3． 整个楼栋各房屋之间的价格差距（单价和总价）
若以上结果不甚满足要求，则可以从以下方面进行调整（在调整时，需要注意随时更改基准价格以使计算表中的销售均价与确定的目标均价一致）
⑦ 房地产均价到底怎么算
不对。均价=总价/总面积。你这里只有总面积的单层均价，如果单层面积不一样用单层均价总和除以三不等于均价。如果单层面积一样你的答案就算正确。
⑧ 房价怎么算
房子虽然具备投资属性，但是归根到底它就是用来住的，你说它多贵没人卖没人租都是瞎扯，一方面租金背后有市场需求支撑，更侧重于房子的真实价值。
所以，另外一个能推导房产估值的指标：租金回报率，我认为更为客观。
它的计算方式同样很简单，就是房屋年租金／房屋总价；目前比较合理的一个回报率水平是4%。
另外有几组数据也是可以重点关注的：
1、北京的房价其实和伦敦的差不多，但是租金却只有伦敦的1/4，与东京、纽约等也存在较大差距；
2、中国租房人口比例仅为25.8%，其中北京为32.2%，广州为46.9%，而纽约为56.9%，东京传闻是90%。
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今天读到一个观点，分享一下：
众所周知，房地产属于资金密集型的行业，对资金的渴求可谓是到了极致，恰好国内融资渠道全面收紧，借钱成本极高。（中小放贷利率在8-9%之间，信托更高）
所以房企们纷纷转向海外市场融资，大部分以发美元债为主（2年期的美债利率在3-5%间），那个时候房企的利润还能保持在15%，所以这一倒腾，拿地的钱便宜啊。
有个数据能看出，2017-2018年中资房企的美债发行量是2015-2016年的3.5倍。但好景不长，今年以来国家对房地产的调控越来越强，而更糟糕的是那些2年期的美债今年该还钱了。
再加上离岸人民币的汇率破7，无疑徒增了房企还钱的成本。你说这会怎么着？唯有降价促销迅速回笼资金。
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1、钢铁、化工、建筑装饰等传统制造业的行业利润在3%左右；
2、家电、纺织、服装、轻工制造行业的行业利润在8%左右；
3、房地产行业因为还外债的压力，加上政策打压，由以往的15%降到了9%左右；
4、传媒、互联网、医药生物等少数几个行业，净利润还能勉强维持在10%以上；
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请教了一下一个相熟的房企前辈
房价主要由下面这条公式构成：
房价=土地价格+（建造成本+土地增值税+财务成本）+开发商利润
按目前来说，括号里面的三个东西加起来，每平米价格大概在4K-10K之间，如果是地王则更高，这还是不算开发商利润的情况下。
而开发商去拿地的钱主要有四种来源：自有资金、银行贷款、信托、企业债
后三种方式从成本角度来说，已经比以前高不少了，现在房企要拿地或者说额外拿更多的地，估计就只能用自己手里的钱了。
或许这个可以从另一个角度去看房企往后的节奏
⑨ 房地产是怎么算价格
你好
一般来讲多少钱每平米使销售价格，是该套房子的所有权转移的价格，也就是说这个房子100%归你了，根据房产性质不同年限是有限制的，商品房为例：房子本身是永久的，土地是国家的有使用年限70年，到时候土地是要交回的或者在此支付土地出让使用费，而房产也是有质量保质年限的，一般剪力墙为150年，具体问题你可以给我留言。
http://hi..com/limingdongfang
⑩ 房地产均价怎么算
目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”最低的那栋楼的价格。这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向、通风、采光都不是最差的，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。
“均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。
一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准：是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。
一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5％-8％，高层是在15％-20％之间、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。