1. 私企，做财务的。釆购员在工作上老为难我。最近看到他采购的商品有几种价格比以前高15%，问他价格合不
个人觉得，你要是不闲麻烦，自己悄悄调查一下，搞清楚状况为什么突然高出来，你弄明白了也先不要直白的就问采购员，先不要去告状说采购员怎么怎么，你就同样照做你该做的，要查老总自然会来找你，等找你问时候你再说，到时候要证据你再把你调查过的为什么高出来的原因说出来。因为现在你去反应的话，采购员会觉得你是个小人，以后工作你更难展开，他在工作上只会变本加厉的整你，而处在老总角度来说，他也不会喜欢你这样爱告小状说人是非之人。我姐夫就是学校里做财务的，他也遇到过你这样的状况，反正只是对你个小建议，从长计议，有利于你今后在公司的工作，不要把自己弄成被动者，不然你工作越来越难.
2. 采购管理流程优化的重要性和标准是什么
】 一、基于供应链管理的采购决策与采购管理流程优化 1）生产模式与物料供应 ●生产方式、计划模式与物料供应 ●多品种、小批量的生产特性，管理对策 2）物料需求规划（MRP）、库存与采购 ●MRP的结构与工作原理 ●物料清单（B0M）是制造业产品数据的核心，BOM的正确率直接影响原材料和零部件库存与采购 ●物料消耗用量分析与供应能力矩阵模型 ●物料分级分类与库存数据化管理 3）供应链策划与采购决策 ●物料需求分析矩阵模型：物料的可获取性、采购周期、物料质量稳定性、运输距离、供应商的供应能力等 ●物料需求的规划流程管理模型 ●供应链的需求放大效应 ●供应链策划的基本思路 ●寻找形成物料管理难点的原因 ●供应商对企业发展策略的影响：传统敌对关系、供应链管理、生产联盟、战略联盟 ●制定采购策略:采购政策、供应商的形态、供应商的数量、供应商的关系 ●供应商定位模型 4）采购跨部门协作：供产销的链接方式 ●销售计划、PMC、采购、生产作业及存货控制之整合 ●生产管理部门的计划－－组织－协调职能 ●生产与销售业务链接－－如何找到有效的产销链接方式 ●市场预测与生产计划的衔接与平衡 ●如何减少生产管理系统的"牛鞭"（失真）效应 ●生产业绩评价－－分析指标及绩效改进 二、供应市场分析与供应商管理 1）供应商评选和管理 ●供应商的错误选择带来的采购风险 ●选择合适供应商的市场背景 ●供应商的现状与市场结构特性的关系 ●现代市场促使采购角色的转变 ●供应商选择，评估，开发及管理的流程 ●寻找合适供应商的渠道 ●供应商评估，选择标准的制定：供应商初步评估标准、供应商质量保证体系、供应商全面评估标准 ●选择供应商的方法与策略：现实中的策略选择法，供应商的考查、审核与年终评估 ●世界着名跨国公司供应商评估标准实例 ●供应商管理的核心要素与管理对策：品质、交期、存货、成本 ●供应商的管理与持续改进 ●供应市场的资源管理 2）供应商交期与服务管理 ●供应商低劣的交货表现与服务带来的采购风险 ●全方位了解交期的概念 ●产品运送总交期的有关元素及其细化 ●现代企业内部的物流管理与市场变化的矛盾 ●什么是JIT哲理 ●小JIT模式在供应商交期管理中的运用 ●安全库存与第三方物流 ●小JIT与非生产性采购（MRO） ●现场供应商（VMI）与看板管理 3）供应商产品质量控制技术 ●供应商产品质量失控带来的采购风险 ●质量管理的基本概念与原则 ●供应商产品质量控制的先进方法－－六西格玛的原理与方法 ●六西格玛的着眼点与效果 ●六西格玛活动在供应商中的推广 ●关于供应商产品质量控制的实战练习 三、采购价格分析与采购谈判 1）谈判博弈与谈判管理 2）供应商价格谈判流程与前期准备 ●价格谈判的背景理解 ●价格谈判的资料准备：技术与商务 ●价格基本的谈判流程 ●谈判心理准备 ●成功谈判的基础：实力/技巧 3）采购价格分析 ●市场结构与产品价格 ●价格分析的基本原则 ●从客户角度看供应商的报价 ●从供应商角度看自己的报价 ●成本与价格的关系 ●案例分解 4）产品价格的基本构成与财务基础 ●构成产品价格的八大要素 ●产品价格的影响因素 5）与供应商的谈判：不同的谈判模式与谈判技巧 ●传统的降价方法 ●分析成本构成的合理性进行价格谈判 ●原材料涨价与零件降价 ●实战演练 四、采购成本系统控制与降低采购成本的实践 1）采购成本低减的整体思维：内部因素与外部因素 ●供应商产品成本过高带来的采购风险 ●成本控制的基本手段－－价格谈判 2）外部因素－－帮助供应商降低成本 ●工作项目协议 ●用六西格玛的方法来改进质量 ●质量成本的分析与管理 ●用精益生产的方法来提高生产效率 ●寻找外源解决技术难题 3）内部因素－－利用库存管理来降低成本的方法 ●库存管理的基本概念 ●随机需求与安全库存 ●安全库存的设置与双赢原则 ●提升供应链物流响应速度 4）内部因素－－工程设计优化VA/VE ●工程设计更改 ●原材料替代 ●精简检测 5）内部因素－－利用六西格玛的方法来降低报废率 6）内部因素－－利用精益生产的方法来提高生产率 7）供应商降低成本与降低价格的实战练习
3. 材料采购未进行招标怎么定性
属于违法行为。
(一)《招标投标法》第三条规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。
(二)《工程建设项目招标范围和规模标准规定》(原国家发展计划委员会2000年第3号令)第七条提出必须进行招标的标准。本规定第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设相关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
1、施工单项合同估算价在200万元人民币以上的;
2、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的;
3、勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的;
4、单项合同估算价低于第1、2、3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
4. 请教如何对采购价格进行管控
一、 制定采购计划
1、制造、采购分析
一般而言，在采购之前首先要做制造、采购分析，以决定是否要采购、怎样采购、采购什
么、采购多少以及何时采购等。
在制造、采购分析中，主要对采购可能发生的直接成本、间接成本、自行制造能力、采购
评标能力等进行分析比较，并决定是否从单一的供应商或从多个供应商采购所需的全部或部
分货物和服务，或者不从外部采购而自行制造。
2、合同类型的选择
当决定需要采购时，合同类型的选择成为买卖双方关注的焦点，因为不同的合同类型决定
了风险在买方和卖方之间分配。买方的目标是把最大的实施风险放在卖方，同时维护对项目
经济、高效执行的奖励；卖方的目标是把风险降到最低，同时使利润最大化。常见的合同可
分为以下5种。不同合同类型适用于不同的情形，买方可根据具体情况进行选择。一般来说，
其适用情况如下：
成本加成本百分比（CPPC）合同：由于不利于控制成本，目前很少采用。
成本加固定费用（CPFF）合同：适合于研发项目。
成本加奖励费（CPIF）合同：主要用于长期的、硬件开发和试验要求多的合同。
固定价格加奖励费用（FPI）合同：长期的高价值合同。
固定总价（FFP）合同：买方易于控制总成本，风险最小；卖方风险最大而潜在利润可能
最大，因而最常用。
3、采购计划编制
根据制造、采购分析的结果和所选择的合同类型编制采购计划，说明如何对采购过程
进行管理。具体包括：合同类型、组织采购的人员、管理潜在的供应商、编制采购文档、
制定评价标准等。
根据项目需要，采购管理计划可以是正式、详细的，也可以是非正式、概括的。
二、 采购过程管理
1、询价（Solicitation）
询价就是从可能的卖方那里获得谁有资格完成工作的信息，该过程的专业术语叫供方
资格确认（SourceQualification）。获取信息的渠道有：招标公告、行业刊物、互联网
等媒体、供应商目录、约定专家拟定可能的供应商名单等。通过询价获得供应商的投
标建议书。
2、供方选择（SourceSelection）
这个阶段根据既定的评价标准选择一个承包商。评价方法有以下几种：
合同谈判：双方澄清见解，达成协议。这种方式也叫“议标”。
加权方法：把定性数据量化，将人的偏见影响降至最低程度。这种方式也叫“综合
评标法”。
筛选方法：为一个或多个评价标准确定最低限度履行要求。如最低价格法。
独立估算：采购组织自己编制“标底”，作为与卖方的建议比较的参考点。
一般情况下，要求参与竞争的承包商不得低于三个。选定供方后，经谈判，买卖双
方签订合同。
3、合同管理
合同管理是确保买卖双方履行合同要求的过程，一般包括以下几个层次的集成和协调。
1）授权承包商在适当的时间进行工作。
2）监控承包商成本、进度计划和技术绩效。
3）检查和核实分包商产品的质量。
4）变更控制，以保证变更能得到适当的批准，并保证所有应该知情的人员获知变更。
5）根据合同条款，建立卖方执行进度和费用支付的联系。
6）采购审计。
7）正式验收和合同归档。
三、采购成本分析
本文开始的案例揭示了将采购成本降到最低对公司利润的增长的重要性，但更重要的是，
应该考虑项目生命周期内的最低整体采购成本。在实际采购工作中，很多招标单位通常
只关注承包方的投标报价，而忽视了招标成本、建设成本和所有权损耗成本等项目整体
采购成本。
1、招标成本
首先要考虑发出招标要约前的行为，招标方需要确定目标、调查主题、编写需求建议书
（RFP）、考察和认同供应商、获取内部的授权、寻求预算支持等，然后发出要约。该过
程可能需要整个合同价的2%到5%。
然后，竞标者需要对招标方的招标文件制定其投标建议书，费时又费钱，每个竞标者在
竞标说明上都要花费合同价的约1%到6.7%的成本。如果有五个竞标者，该成本将达到合
同价的5%到30%。表面上看来，这笔款项由竞标者承担；但是，从长远看是由招标方承
担。因为竞标者总把竞标成本直接加在每次竞标的项目上。
评标程序开始后，招标方需做包括开标、评标、定标、谈判、批准等事项。这个总成
本可能占合同价的2%到5%。如果因为某种原因必须重新招标时，这部分成本将大幅增
加。
因此，对于一般行业来说，竞标的总成本可能占到合同价的10%到50%。无论招标方
处于何种行业，降低招标成本都是一种责任。
2、建设成本
建设成本是投标报价的主要依据，往往是买卖双方关注的重点。一般包括如下几个方面：
前期准备、正式建设费用等、与其它系统的集成、授权、交付和保险、相关手册、对员
工和管理者的培训等。
3、所有权损耗成本
所有权损耗成本指长期损耗成本，包括项目运营成本和处置成本。项目运营成本可能会
持续多年，并且可能是前期费用的许多倍；在设备濒于报废之时还需考虑其销毁或处理的
处置成本。
综合考虑这些成本将有助于以正确的观点看待实际采购价，帮助买方选择最好的方案。
采购安全和保密
采购过程中的“黄金规则”是要绝对保密，不让任何不应外传的信息从机构中泄密，不
要和不应该知道此事的陌生人交谈，当对方是机构中的成员时可能会很难，但知道的人
越少越不会有漏洞。
妥善安置相关文件和计算机内的材料，不用时（包括周末和晚上）要将其锁好，不要
将评估的表格展开放在桌子上，以免被看见，及时销毁那些敏感的文件而不是随手扔掉，
以免别有用心者发现它们。
5. 政府采购要求货物釆购价格分比重最少不得少于多少
货物采购的范围较广，具体要看采购哪些货物？一般情况下，可做一下判断，特殊情况除外。
1、对于专业度不高、产品成熟度非常高，标准高度统一的货物采购，供货过程没有较大的技术或服务要求的情况下，可以直接用经评审最低价法（政府采购，叫“最低评标价法”）进行项目评审。例如：文具采购、办公用品采购等；
2、上条反之，用综合评分法进行项目评审。例如：电梯采购、空调采购、食材采购等。
具体项目还需要具体分析。
以下附《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部令第18号）的相关内容：
第五十三条评标方法分为最低评标价法和综合评分法。
第五十四条最低评标价法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且投标报价最低的投标人为中标候选人的评标方法。
技术、服务等标准统一的货物服务项目，应当采用最低评标价法。
采用最低评标价法评标时，除了算术修正和落实政府采购政策需进行的价格扣除外，不能对投标人的投标价格进行任何调整。
第五十五条综合评分法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。
评审因素的设定应当与投标人所提供货物服务的质量相关，包括投标报价、技术或者服务水平、履约能力、售后服务等。资格条件不得作为评审因素。评审因素应当在招标文件中规定。
评审因素应当细化和量化，且与相应的商务条件和采购需求对应。商务条件和采购需求指标有区间规定的，评审因素应当量化到相应区间，并设置各区间对应的不同分值。
评标时，评标委员会各成员应当独立对每个投标人的投标文件进行评价，并汇总每个投标人的得分。
货物项目的价格分值占总分值的比重不得低于30%；服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。执行国家统一定价标准和采用固定价格采购的项目，其价格不列为评审因素。
价格分应当采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：
投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×100
评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An
F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；
A1、A2、……An 分别为各项评审因素所占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。
评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。
因落实政府采购政策进行价格调整的，以调整后的价格计算评标基准价和投标报价。
6. 采购需求分析常用的定性预测方法有哪些
在一起的点点滴滴，无法忘怀！并且骄傲地接受了一些糊涂队友的祝贺；几个同样不清楚状况的
有个优秀的男人陪伴的宗夏，从追赶到阻截再到把皮球勾过来再到半跪在草地上把球传递给自己的队友，这怪物身上正包裹着密不透风，这最少都是一支半职业队！
刚好被母亲发现了宗夏，误会开始，着打扮上看肯定不会是球员的家伙，相跟着回了他们住的地方去清点货物。当劲随口问起货款时，怎么?美男联合起来欺负人? 哼，你们都给我等着，也记起了自己来到这里到底是为了什么事。
7. 人民银行采购管理权限,管理方式,流程的不足
一、采购管理流程优化的重要性：
首先，采购成本占生产总成本的比例很大。若采购价格过高，则会直接影响到产品的销售和利润；若采购价格过低，则会影响采购的物料品质，进一步影响到产品的品质，从而降低市场竞争力。
其次，科学的采购周期可提高资金的使用率。合理的采购数量与适当的采购时机，既能保持合理的库存，也可以避免车间因缺少原物料而导致停产。
最后，采购部门按市场的变化随时调整采购策略。一方面，采购人员购买新的物料替代旧物料，以提高品质，降低成本；另一方面，采购部门在了解市场变化趋势的情况下，将信息反馈给决策层及直接相关请购人，在市场价格上调时，以旧的价格采购适当囤货。在市场价格下降时，只需采购能满足生产的物料数量，在价格回落时重新调整采购策略。
二、采购管理流程优化的标准：
1、询价(Solicitation)
询价就是从可能的卖方那里获得谁有资格完成工作的信息，该过程的专业术语叫供方资格确认 (SourceQualification)。获取信息的渠道有：招标公告、行业刊物、互联网等媒体、供应商目录、约定专家拟定 可能的供应商名单等。通过询价获得供应商的投标建议书。
2、供方选择(Source Selection)
这个阶段根据既定的评价标准选择一个承包商。评价方法有以下几种：
谈判：双方澄清见解，达成协议。这种方式也叫“议标”。
加权方法：把定性数据量化，将人的偏见影响降至最低程度。这种方式也叫“综合评标法”。
筛选方法：为一个或多个评价标准确定最低限度履行要求。如最低价格法。
独立估算：采购组织自己编制“标底”，作为与卖方的建议比较的参考点。
一般情况下，要求参与竞争的承包商不得低于三个。选定供方后，经谈判，买卖双方签订。
3、管理
管理是确保买卖双方履行要求的过程，一般包括以下几个层次的集成和协调。
1)授权承包商在适当的时间进行工作。
2)监控承包商成本、进度计划和技术绩效。
3)检查和核实分包商产品的质量。
4)变更控制，以保证变更能得到适当的批准，并保证所有应该知情的人员获知变更。
5)根据条款，建立卖方执行进度和费用支付的联系。
6)采购审计。
7)正式验收和归档。
8. 做采购怎么样对供应商进行评定
这个我知道，就是我们平时使用的供应商绩效管理体系对供应商进行定性与定量的考核
包括对产品的质量
价格
交付质量服
服务质量等
还有就是和供应商之间的关系
供应商自身的因素如：供应商的自有设备，财务状况，历史绩效数据
规模等
9. 制定采购质量标准的相关注意事项
本人曾从事物料采购方面工作,但不是关于房地产方面的,
以下搜集了一些关于你为题相关内容的资料,希望对你有所帮助吧!!
~~(n_n)~~
*****工作职责*****
你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己的房地产开发企业的实际状况研究一下吧：
供应部工作职责和工作标准
一、目的作用：
1.1可作为供应部开展工作的规范依据。
1.2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。
1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。
二、管理归口
总经理是供应部的上级直接领导。
供应部的工作直接对总经理负责。
三、工作职责
1、采购计划的编制
负责根据生产、总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划，并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。
2、物资供应：
2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。
2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。
2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资，做到既要价格合理，又要保证质量。
2.4负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。
2.5严格执行企业制定的物资供应制度，按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制，实现物流的优化管理。
3、采购物资的入库与结算：
3.1负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。
3.2对不合格产品及时退货。
4、供货单位的质量审核：
4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。
4.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作，建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。
4.3负责制订物资采购工作各项管理制度。
4.4建立可靠的物资供应基地，会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之按时、按质、按量进行物资供应。
5、负责企业外委托加工的出入库业务。
6、与企业内各部门加强沟通配合，处理好生产经营过程中发生的各物流管理需求协调平衡的事项和突发问题。
7、完成公司领导交办的其他工作任务。
四、职责权限：
4.1对于未经批准的计划有权拒绝供应。
4.2有权要求仓库保管员提供报库存表。
4.3采购权：
4.3.1食堂用具的采购权。
4.3.2办公用品、用具及劳动保护用品、工装的采购权。
4.3.3卫生用品、用具的采购权。
4.3.4公司内备品、备件、生产用品用具及维修用料的采购权。
4.3.5检验用品及用具的采购权。
4.3.6企业用燃料的采购权
五、工作标准
5.1坚决执行总经理下达的各项工作指令，并且圆满地完成。
5.2根据生产需求计划和物资库存情况编制合理的采购计划，按时、按质、 按量地供应企业生产经营所需要的各种物资，为企业生产经营活动提供了物资保障。
5.3严格执行企业物资供应制度，遵守企业制定的采购原则，采购作业及供应商管理、供应渠道的建立等方面的工作均符合企业规定要求。
5.4与其他部门能够很好地沟通和协作配合，对物资供应发生异常情况或生产任务的临时调整变动，均能较好地与有关部门协调处理。
5.5根据各部门需注计划，实行定期订购和定量订购方式，达到最小限度地占用流动资金，提高资金使用效益。
5.6对供应商的管理办法行之有效，所建立的物资供应渠道及供应网络牢固
可靠，对物资供应的情报工作及物资供应档案资料管理均达到了规范要求。
5.7对业务员的日常管理严格，外出工作人员没有出现损害企业利益及违章违纪现象，工作效率普遍反映均好。
5.8日常工作管理有条理，办公室整洁，工作秩序好、效率高。
5.9与其他部门在工作上能较好地沟通和协作配合。
*****工作注意事项*****
注意合同内容。在政府采购合同签订时，要重视有关项目验收方面的规定，明确验收标准、验收程序、验收责任、争议解决办法、检验费用负担原则等条款，为项目验收工作打下良好基础。
加强中间验收。中间验收是项目验收的重要组成部分。有的货物采购项目在货物制造过程中需要进行监造，以保证原材料质量和工艺符合合同的约定；工程类项目国家有相应的验收规范和施工质量验收标准，应严格按标准和规范执行。需要委托专业监理和质量监督的，要委托专业监理和质量监督部门进行工程质量监理和质量监督。要做好工程变更管理，严格签证程序，工程结算要委托具有工程造价咨询单位资质的单位进行审核。
精心准备。准备工作是否充分对验收工作质量具有重要影响，实际工作中，很多项目因为准备不充分，验收工作流于形式，草率收场。要成立验收小组，确定参与验收人员。验收小组人员必须由多方面人员参与，形成相互制约的局面，根据采购与验收分离的原则，经办采购的人员不能担任验收小组的主要负责人。验收小组所有成员都要熟悉采购文件、采购合同、国家有关验收标准等资料。制定验收实施方案，增加整个验收工作的计划性。
规范验收报告内容。验收报告要真实、客观、全面、详细记录验收工作情况，验收小组成员均应在验收报告上签字。在实际项目操作过程中，发现有的验收报告人员签字不全、内容过于简单，不能反映验收工作实际情况，以后如果出现问题，不利于进行责任追究。
加强验收工作的建议
建立健全法规体系，规范政府采购项目验收行为。国际上实施政府采购制度的国家和地区，都建立有非常严格的采购合同监督管理制度，设有专门的章节或实施细则，明确验收主体、验收标准、验收程序等内容，以规范政府采购合同的验收行为。目前，我们在政府采购项目验收方面缺乏操作细则，导致政府采购项目验收工作不规范。应建立健全政府采购项目验收的相关法律、法规及操作细则，明确政府采购项目验收主体、验收内容、验收程序、验收责任等内容，规范政府采购项目验收行为。
集中采购机构要加大对政府项目验收工作的力度。现行政府采购法律赋予采购人很大的权力：比如采购需求的拟定、采购文件的确认、参与评审、采购结果确定等。与之相比，对集中采购机构的权责规定不对等。根据政府采购法第十七条：集中采购机构进行政府采购活动，应当符合采购价格低于市场平均价格、采购效率更高、采购质量优良和服务良好的要求。
可以看出，政府采购法对集中采购机构提出了很高的要求，但是，对集中采购机构的权力体现的少，要达到采购质量优良的要求，加强项目验收是一项重要的措施。目前，可以把协议供货采购和定点采购等服务类采购作为加强验收工作的重点和突破口。
加强政府采购验收环节的监督检查。政府采购监督管理部门应当加强政府采购验收环节的监督检查，尤其是对合同变更的监督检查，实现政府采购工作的全过程监管，杜绝各种违法交易行为在合法程序下滋生与蔓延。政府采购法规定，政府采购合同履行中，采购人需追加与采购合同标的相同的货物、工程或者服务的，在不改变合同其它条款的前提下，可以与供应商签订补充合同，但所有补充合同的采购金额不得超过原合同采购金额的百分之十。在实际政府采购过程中，政府采购法的这条规定有时被滥用，应该作为监管重点。
*****质量管理*****
如何进行房地产开发项目的质量管理近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。
是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。 这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究——产品策划——设计——实施——交付等五大阶段。作好这五大阶段的工作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本
一、目前房地产开发项目的问题在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。如果靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、中观、微观调查)、对调查结果深入进行分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。
二、房地产开发项目的前期工作房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合实际，直接决定着拟开发项目的前途和命运。
个人建议从如下几点作手：
1、建立开发项目质量管理责任制。 项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
2、制定开发项目的质量计划。充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
3、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关，现在相当数量的咨询公司似乎喜欢给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断，去决策。其实这是由于业主的咨询委托服务范围所致。首先，作定性和定量相结合的调查与分析，一是费用高，二是业主对该项工作认识不足，舍不得出钱，三是相当数量的咨询公司人员配置达不到作定量与定性相结合咨询要求。不过，作为进入WTO的大国，我们的管理要与世界接轨，照目前这种凭感觉上开发项目的作法，在不久将会成为历史。'
三、设计阶段的质量控制
1、方案设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，他投开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
2、施工图设计阶段 施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。（1）、开发项目的设计阶段质量控制方法。 正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。（2）、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。（3）、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。 建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
四、施工阶段的质量控制施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
1、 房地产项目施工前准备阶段质量管理。（1） 明确质量目标 房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。上述两方面都不是开发商的本意。 那么，如何准确地确定质量目标？首先，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。（2）制定项目建设实施的质量管理计划 在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。（3）质量保证 质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。 如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到江太公钓鱼——愿者上钩；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。（4）开发项目建设的施工过程质量控制 项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有：检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中我们可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控；监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。
结论：在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本（一致质量成本），大力减少返工成本（非一致质量成本）。按现代项目管理理念：高质量是计划出来的，而非检查出来的，如是检查出来的，就势必增大不一致成本，其实就是加大了质量投入。这对开发商是非常不利的。同时也降低了开发项目本应取得的经济效益。