❶ 小区物业费包括哪些物业费太高怎么办
法律分析：物业费包括下列费用:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折l旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业费过高可以与物业公司协商降低物业费或提高服务质量。
法律依据：《物业管理条例》 第四十条 物业服务收费应当膳循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
❷ 怎么样提高物业管理公司的管理水平以及降低成本急&……急！急！
物业管理企业抓好物业节能降耗工作无论是从建设节约型社会的角度还是从降低营运成本方面看都有非常重要的意义。物业管理企业开展节能降耗活动，其前提是在企业内建立起一套管理体系。因为有了体系的保证，节能降耗工作才能是全员的、有组织的企业行为，才能保证节能降耗活动广泛、持久、健康、科学地开展下去。本文将就我国物业管理企业建立节能降耗管理体系的一些问题进行分析。
建立健全能源管理机构
为了落实节能降耗工作，必须有相对稳定的节能管理班子，管理和监督小区能源的合理使用，制定节能计划，实施节能措施，并进行节能技术培训。企业能源管理机构应以企业领导挂帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小组。
建立节能降耗标准和目标
物业管理企业进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗标准。使用某一项节约技术或措施到底能够节约多少水电气？使用什么测量仪器？用什么测量方式？用什么样的计算模型进行节能效益计算？如何测量？如何计算节能效果？对这类问题必须建立相应的企业标准。建立企业标准一方面要参照《综合能耗计算通则》、《企业能耗平衡通则》、《评价企业合理用电技术导则》、《节电措施经济效益计算方法评价方法》、《风机监测标准》和《水泵监测标准》等国家和地方的标准；另一方面，要横向按本行业中先进物业管理企业同性质的物业项目为参照，纵向按照本企业上年同期水平实际消耗水平为依据，核算合理的技术改造节约额度，确立年度节能降耗的各项定额目标。对涉及能源消耗的项目要建立定额手册，按月核减定额目标。在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后，企业还要定期动态地调整定额，使之不断适应本企业的需要。
节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工的积极性，还有可能使企业错失生存发展的机遇；目标太低，起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用，没有实施价值。
建立节能降耗管理责任制
企业制定节能目标后，要将节能降耗定额目标按月、按专业分解落实。要层层分解到基层，与经济效益挂钩，使全体员工完成自身的节能降耗分目标，从而完成企业的整体节能目标。
对节能降耗目标的实施过程进行控制
为保证企业节能降耗目标的实现，需要对节能降耗目标的实施过程进行控制。首先，要求企业各个部门认真做好能源消耗的原始记录、建立能耗台帐，并按规定向企业报送能耗定额考核情况；用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认真分析超耗原因，并按规定向企业报送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利节能降耗；其次，企业要进行严谨的财务日常核算。采用按目标预算与实际支出情况进行对比分析的方法，对能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决的办法。还要严格执行节能降耗考核与评价制度，以便按照成本分析结果实施奖惩。通过严格的考核，必然能调动各部门对节能降耗的高度重视。但在具体实施过程中应注意到，物业管理企业属于服务行业，提供给业主的产品就是服务。因此，在完成节能降耗目标的过程中，不能以牺牲服务质量为代价。对于在各种不同的情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业管理公司一定要建立相应的制度和标准。
建立激励机制
物业管理企业节能降耗属于典型的全员活动，真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、领班和员工。因此，企业对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情，为企业的节能降耗目标而努力，这就是激励问题。激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩罚激励等。
组织节能降耗培训
由于许多物业管理企业以较低薪金雇佣的操作人员没有经过设备运行管理及节能降耗方面的系统学习，只掌握了系统中单个设备的运行方式，对整个系统的工作原理不甚了解，在遇有情况变化时很难做出及时科学的处理。因此，企业应当把员工节能降耗培训列入企业人力资源管理的一项重要内容。
培训的内容要根据具体情况而定，一般有下列几个方面：
1.国家的能源法律、政策、指令、标准和规定等内容的培训；
2.能源技术管理基础知识的培训。如用电、用水、用煤、用油、用热、用气等节能技术管理的培训；
3.能源技术管理的方法和手段的培训。如能源的计量与测试、能源消费的统计分析、微机在能源管理上的应用、能耗计算方法与分析以及能耗定额制度等；
4.能源经济分析基础的培训。如能源消费经济活动效果的计算和分析，节能工程投资经济效果的计算和评价等。
企业要根据培训的对象、需要的时间来确定培训方式，比如，采用专题报告会、节能系列讲座、交流研讨会等方式。
建立业主参与机制，鼓励业主参与
物业节能降耗工作是社会活动，涉及各家各户。对企业、业主、社会来说，节能降耗是一项“多赢” 事业。因此，不仅要激励企业员工参与，还要鼓励广大业主积极参与。企业员工和广大业主相互结合，互补互动，正确决策，就可以真正实现以人为本，使物业节能降耗工作更顺利，效果更好。业主参与节能降耗包括自用物业和公用物业两个方面。物业管理企业一方面要在小区内开展节能宣传教育，加大可持续发展、绿色消费、绿色文明等新理念的灌输力度，提高业主节能降耗的意识和在日常生活中节能降耗的主动性和积极性；另一方面，要维护业主对物业共用部分节能降耗的知情权、参与权和监督权，建立相关制度，使业主参与真正落到实处。例如，北京银达物业管理公司开展“贡献节能100天活动”，目标是从6月到9月底的100天里，每位办公室职员、每位公寓、住宅和别墅的住户“节约10度电，节约一吨水”。活动中，管理处在社区显着位置开辟专栏，公布每天写字楼、公寓、住宅区、别墅区的能源消耗情况，并配合各位业主对空调进行保养、对节电、节水器具进行改造，收到了很好的效果。
建立开发节能降耗工程项目管理办法
1．制定节能降耗技术选择和判别标准。
为了在众多的节能设备和技术中开发出适合本小区的节能设备和技术，物业管理企业需要制定节能降耗技术选择和判别标准。制定标准时应当着重考虑以下方面：是否会影响服务质量；是否会恶化环境和员工的劳动条件；是否会引起其他费用增长；是否会增加员工的额外劳动量；投资费用是否能够在合适的回收期内回收；节约能源以后是否会影响本企业的收入和员工是否有能力掌握新技术。
2．制定节能降耗工程项目的实施程序。
企业开发新的节能降耗工程项目或对旧的设备进行改造，都必须按照规范的实施程序进行。其程序包括：对节能降耗对象进行诊断与评估；制订节能降耗实施方案；编制预算；论证；业主认可；批准；订货；施工；测试和验收；试运行；核算和评价；归档等。
3．建立节能基金。
随着近几年来对节能降耗项目的不断挖掘，部分物业管理企业的节能降耗工作已经进入了“三高”阶段。所谓“三高”就是指那些科技含量高，投入资金高，节约效益高的节能降耗项目。“三高”阶段的节能降耗工程一般都要有一笔可观的初期投入资金，启动资金已经成为制约“三高”节能项目快上马、早见效的关键问题。为解决这个问题，物业管理企业可以在企业内部建立节能基金。拟建设的节能降耗项目以借款的形式从节能基金中取得，项目完成后再根据该项目获得的节能效益分期还款。
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参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/9711.html
http://www.gywygl.com/6/9809.html
http://blog.sina.com.cn/gywygl
❸ 关于物业公司如何降低成本方法的探讨
物业管理的主要工作是对物业和行为的管理，最终呈现给客户的是以提供优质服务为目标。物业管理涉及业主生活的方方面面，各项工作具有很强的针对性、时限性，对物业公司员工的专业化要求也很强。那么，要提高物业公司的整体管理水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实施专业化管理，达到资产的保值增值，从长远角度降低物业管理的成本。然而，纵观国内现有的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定得差距。 从现在的物业管理情况分析，物业公司主要的收入，大概包括以下几个方面：一、 各个业主交纳的物业管理费；二、 为业主代办性服务费的收入；三、 特约服务费的收入；四、 物业企业综合经营收入。 就上述四种收入可以看出，物业管理费一直都未增加的情况下，还不能保证百分之百的收费率；第二种费用，根据法律的规定，物业公司代收代缴的费用是不能向业主收取手续费的，只能作为物业公司为园区业主免费更优质服务的一项惠民措施，一旦业主欠交此项费用，将增大物业公司的成本支出；而第三、第四种服务费收取只能靠物业公司去充分开发、开拓市场，如果忽视或没有能力去作到，物业公司的整体成本只能呈逐年上升的势态。 再看看物业公司的支出情况：1、物业公司的成本支出主要包括人员工资、福利；物业管理区域物业合同约定的共用部位、共用设施设备的日常维护费；2、绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产维护费等;3、物业公司在管理过程中发生的管理费用；4、应缴纳的各种税费。 一、物业公司的人工成本主要包括行政、客户、安保、卫生、工程维修等相关工作岗位的人员，根据园区的面积来看，越是高档的园区，其保安人员的人数、保洁的人数越是占据很大的比例，根据目前北京的人工成本，可以将辅助性的工种如安保、卫生等进行整体外包，这样可以降低人工成本，规避管理风险； 二、物业公司将辅助的工种承包给专业的公司后，留住自身的核心管理人员，主要包括管理层以上的人员加上园区重要的工程维修人员，这样可以对设施、设备有一个综合的、持续的维护过程，从项目长远的发展可以降低公共区域设施、设备的老化程度，达到保值增值的目标。 三、物业公司应当注意节能减排，比如物业公司长期提供的手纸、各种易耗品、服装等，一定要进行切实际的核算，争取花最低的钱，买到最优质的产品；在用电、用水方面，让公司所有的人员培养节能意识，做到人走灯关，下班时关闭不用的电源，对于公区的设施、设备，也采取相应的节能方案，并坚持贯彻实施；对于用水方面，尽量做到节约用水，员工洗衣要有次数限制，人员洗澡要设定澡卡；对于园区绿化用水尽量采用中水，避免使用自来水等等。 根据目前的调研情况，很多物业公司从上述方式进行开源节流，每年节约的成本非常可观。因此，物业管理本身是一个需要精打细算进行管理的行为，只有做到持之以恒，才能显现出最终的优势，为物业公司的持续发展打下基础，来实现公司的长期目标。
❹ 如何控制物业工程维修材料成本
1、制定每年度的材料使用计划，可以计算出每月大概使用数量，提前备好库存，对于不经常使用的材料最好找个方便的途径，零库存，降低了管理的成本。
2、平时对物业维修材料建档，每次出库的物品维修人都有记录用在何处，加强对出库物品使用的监督，就会防止一部分物品的流失去。
3、对于耗材建立供应商的档案，不能买质量无保证的物品，虽然有些本来价格可能便宜，但是使用寿命较短，总体算来还是提高了成本。
❺ 物业公司一般的收入和成本指那些降成本的方法有哪些
一、物业公司主营业务收入指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入；二、物业经营成本是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备而发生的各项费用支出。用物业软件管理可以实现降成本，现在国家在推智慧城市，很多传统写字楼/园区、综合物业也在在转型打造这个。本人看了很多物业的app，推荐卓越子公司的O+智慧平台，可以为写字楼/园区开发商及物业公司提供一站式智慧平台解决方案（软件、硬件、改造升级、采购、顾问等），提高物业服务能力和运营能力，最终实现成本降低。
❻ 物业公司降低成本的意义
成本是商品经济的产物，是企业为了生产商品和提供劳务等所消耗的物化劳动和活劳动的货币表现。成本是商品价值的重要构成部分，也是企业管理的一项综合性经济指标。从企业经营管理的角度看，成本构成是否合理、成本水平的高低，集中反映了企业的经营管理水平。从企业理财的角度看，合理的成本支出和有效的成本控制是企业提高经济效益的一个重要因素。
成本控制有广义和狭义之分。狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。
综上可知，物业管理成本控制具有三层含义：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
成本控制在成本管理中起着重要的作用。物业管理企业开展成本的控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/10095.htm
http://www.gywygl.com/6/7344.htm
物业服务企业的成本控制
成本控制是企业发展的永恒话题，是企业增加盈利的根本途径。无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润。在收入不变或增加的情况下，降低成本可使利润增加或更快增长；在收入下降的情况下，降低成本可以抑制利润的下降。经济越发展，竞争更激烈。成本控制是抵抗内外压力、求得生存的有力保障。
1．科学决策，降低决策成本。物业企业承接物业管理项目或放弃某项物业管理项目，都需要进行充分的论证决策。从广义的角度看，物业企业成本还包括企业在经营决策中所付出的代价，这部分代价是否值得，取决于企业决策是否正确，如果企业决策失误，必然会导致不必要的企业成本支出。如何才能科学决策：一要建立健全企业决策制度，建立一套民主的、科学的企业决策制度和程序，使企业决策有法可依、有章可循。关键是要建立职能部门参与、专家咨询与企业领导相结合的科学决策机制，坚持实行重大问题和重大事项集体讨论、民主决策制度，强化企业决策可行性的专业论证，推进企业决策的民主化。二要强化监督，实现对企业决策权力和决策过程的有效制约。这种监督和制约，不仅要在制度规范上确立下来，而且要在企业权力分配和组织体系中确立下来，企业的董事会、监事会要对经营决策的监督起到积极作用。三要建立企业决策责任制度，使企业决策者对自己的决策承担责任，用法律责任来进行约束，不断培育、提高和优化企业决策者的责任感，使企业决策失误减至最低程度。
2．以客户为中心，追求合理的盈利。优质服务不仅能够赢得满意和忠实的客户，而且创造越来越大的利润。物业企业的一切经营活动必须以客户为中心，为客户提供价值对等的优质服务，才能赢得客户尊重。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是集管理、服务、经营一体的有偿劳动。从这一点来看，物业管理是一种社会有偿服务性行业。物业管理的性质决定了物业企业的经营方针必须是保本求利，服务社会。但是，物业管理是一种企业行为。企业是以营利为目的的经济组织，所以物业管理不能只讲社会效益、环境效益，而忽视经济效益。经济效益是企业赖以生存的基础。如果一个企业组织长期经营亏损，其生存将会受到严重威胁，那么也就无从谈论提供优质服务了。所以物业企业必须以客户为中心，提供质价相等的服务，追求合理的盈利。
3．系统分析成本发生的全过程。物业企业降低成本不仅仅指降低服务成本，还包括其他作业成本。如企业的拓展、营销、管理、资金等成本。降低成本不仅是降低企业自身的成本，还应考虑供应商的成本。如果自身的成本降低了，而供应商的成本增加了，并不能给企业带来长远的利益。成本就像u形管中的水银，压缩这边则那边就会增加。单纯考虑降低某项成本而不顾及其他成本的反应，这种成本的节约永远不会在利润中有所体现。
4．要靠自身的力量，持续降低单位成本。随着市场竞争的加剧，物业管理收费标准呈现单边下滑的趋势越来越明显，多种因素会导致成本不断上升。降低成本不是物业企业应对物价上涨等因素的权宜之计，而是企业的根本方针，应持续不断地进行。成本降低是没有止境的，是无终点的旅行，企业必须宜早进行。物业企业的成本控制必须走内涵式发展的道路，从企业内部着手，比如采购材料实行统一定点、定价、定时结算；减少不必要的机构、部门或岗位；严格控制固定资产的购置和日常费用开支；精简会议内容，缩短会议时间，在成本控制中就会收到事半功倍的效果。
物业管理的总成本与物业管理面积是呈正比例关系，与经营能力的利用率呈反比例关系。市场的不断拓展，管理面积加大，人力、财力等配置不断增加，总成本也会随业务的扩大而增加；但是经营能力的利用率提高了，单位管理面积的成本就下降了。真正的降低成本是指降低物业管理的单位成本，只有单位成本下降了，才是真正意义的成本降低。笔者2007年11月份随公司学习小组考察了香港新昌物业和沙田第一城，他们的管理模式和服务理念很受启发。特别是他们在人力资源的综合利用方面、管理项目的投入和维修改造方面将公司的资源用到了极致，不仅大大节约了经营成本，而且降低了管理风险，提高了经济效益。
5．细节决定成败，完善细节管理。物业管理是微利企业，其效益是抠出来的，所以在服务过程中就必须完善细节管理，更多地关注成本管理的细节，克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。因为，物业企业的每个项目、每个部门、每个环节、每个岗位、每个个人所从事的工作都是一个成本形成点。物业管理实施过程中的一个环节、一项工作或一项指令如不到位，都会影响到物业企业的整体成本与效益的高低。节约一度电、一滴水、一张纸、一个垃圾袋、一个灯泡，在总成本中的比重微乎其微，短时间内或许看不出结果，但长此以往，日积月累，涓涓细流也能汇成江海。
物业管理就是管家，勤俭节约是美德。物业企业科技含量低，人员薪金、材料和水电费所占比重约85％，所以必须推行全面预算管理，建立岗位责任制度，定岗、定编、定员，每个成本发生点都要制订耗用标准，建立班组核算，分解目标责任指标，责任到人，各班组要建立日常消耗和费用台账；不同岗位、不同工种要制定相应的劳动定额标准，定期进行绩效考核，与部门和员工的奖金和工资挂钩。
6．注重会计成本，更要注重延伸成本。成本是企业必须追加的投资。成本是付出的工资、利息和租金，是设备的折旧，是材料的耗费，是企业创造价值中的净损失，是沉淀的或失去的投资。这是站在利益分享或成本支出的角度看待成本。成本支出有合理与不合理之分。对于不合理的成本，是企业持之以恒必须降低的，降低成本就意味着利润的增加。但是，合理的成本是企业经营的必要支出，该花的钱一定要花。企业不能一味地裁员或限制工资福利待遇以压缩工资成本，或尽可能压低供应商材料价格以降低采购成本等等，这无疑是竭泽而渔的自杀之路。市场经济都是双赢的，成本和质量密不可分，在保证质量不降低的情况下才谈得上降低成本。否则，就是没有意义甚至会带来负面的影响。任何的企业成本可以说都是投资意义上的，注重质量的投资才是好的投资，投资追求的是回报。一味地为降低成本而降低成本则可能毁掉业务本身，这样的成本节约导致的结果只能是，投资的成本不仅不能产生合理的回报，反而可能毁坏企业的价值基础。
在实务中，我们更多注意的是上述会计成本，但却经常会忽视经营管理中发生的一些延伸成本，即服务对象所带来的麻烦、风险相联系的成本。因为这类成本不体现在会计核算之中，因而被忽视掉。你所服务的项目如果客户满意度很低，大多数客户对你的服务有意见，带来的直接效应是多数客户与你针锋相对，矛盾层出不穷，管理费用收小上来，物业公司天天当灭火队，根本无暇顾及服务质量问题和企业的发展战略。这种延伸成本如果不引起足够的注意，无疑会影响企业的竞争优势。但这类成本的降低则有助于提升企业价值。笔者认为，只有正确地增加合理的成本，改善延伸成本的质量，减少额外的成本损失，才能最终变成本支出为竞争优势。
7．加强员工培训，提高技术水平，树立正确的成本意识。员工素质的高低是决定成本控制工作成败的一个关键因素。物业企业一方面要注重引进高素质、高层次的实用人才，另一方面要立足现有的员工队伍，充分利用企业现有资源，搭建良好的员工成长平台，通过职业培训等手段大力提高员工的业务素质。培训是提高员工职业道德和劳动技能的主要手段，不同工种的作业流程和操作方法将会直接影响劳动效率，企业人力资源部门要通过多种形式、采取多种途径的培训方式，让员工熟练掌握作业流程和操作方法，熟能生巧，熟能创新。让人人动脑筋、个个想办法，群策群力，集思广益，不断改进作业流程和操作方法，争创创新型企业。员工的职业道德和劳动技能的提高不仅可以提高劳动生产率，节约劳动用工，而且树立了正确的成本意识，实际工作中不断总结控制成本的技巧和方法，成本控制就会水到渠成。
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/10636.htm
http://www.gywygl.com/6/3684.htm
❼ 物业管理中如何减少硬件成本
你提到的保安巡更棒的投入成本在物业管理中完全可以免去，云家佳物业管理平台，将每一个与巡更点转换成er维，码，贴在巡更点，保安巡更的时候只要打开云家佳手机版扫一下就行了，完全免去了硬件哦！
❽ 维修电工如何降低成本
通过设备技术更新改造降低维修费用：谁都知道的方法，问题是，钱从哪儿来？对很多企业来说，当下令人眼绿的降低维修费用还没见到一点着落呢，却又要从本来吃紧的资金上再投资进行改造，简直跟晋惠帝“何不食肉糜”同一级别。
把好备品备件质量关：这话本身就有大问题——难道这个单位就一直没有把好备品备件质量关吗？这么大的失职行为，这么大的管理漏洞，这样的管理水平，甭说维修费用降不下来了，恐怕这个单位也该死翘翘了吧？所以这就是一句正确的“废话”。
……
有人说了，你批这个扁那个，把你自己的高招亮出来看看！说实话，我也真没啥好招儿，我们全国几百万设备人天天围着单位在干在想这个，可干的、能干的降费用方法都穷尽了，老李我还能有啥好招数？！
单位人，整天围着单位转，脑中只想着单位事，很正常；但专家们不同，他们已经跳脱了单位藩篱，本就应该从更广更高的角度，从行业、专业和地区的整体角度，从整个系统的视野，去思考如何更有效的实现目标，如何通过整合优化共享维修资源，降费用增效益。
这是因为，当前以及传统的工厂维修工作有个最大的特点，就是各单位各自为政，在维修人员人数与工作效率、维修器具装备利用率、备件库存数量与种类及储备周期、维修和修旧利废水平能力等方面，存在着巨大的浪费。有效解决这个问题的关键，是把相关各单位联合起来，实现维修资源的共享与协作，达到维修资源的最优化配置及利用。这才是降低维修费用的最根本解决之道。
❾ 如何合理化降低共有部分的维修责任
那么“物业共用部位和共用设备设施”具体是指什么呢？
1.物业共用部位
根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2.共用设施设备
根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业维修责任具体界定依据
根据物业管理过程中的实际通行做法和行业惯例，结合相关法律规定，物业维修责任的承担主体大致分为四类，不同主体各自承担相应范围的物业维修责任，具体为：
1.建筑施工单位的维修责任
根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。若建筑施工单位在保修期内虽然履行了房屋保修责任，但未彻底解决，尽管过了保修期，如业主能提供相应证据，也应由建筑施工单位给予维修。
2.业主的维修责任
根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。既然业主对其专有部分享有所有权，那么同时也要承担其住宅专有部分和自用设备的维修养护责任。具体来说，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责保修期满后的维修。
3.物业公司的维修责任
根据前述内容，物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护，也即我们通常所说的“小修”、零星维修。而如果是涉及到中、大修、更新及改造等，则需要依照法定程序由业委会、物业公司申请使用专项维修资金。
不过需要注意的是，在实践操作中，对于何为小修、中大修等概念目前并无统一明确的规定，可以查询到的相关规定有城乡建设保护部于1984年颁布的《房屋修缮范围和标准》（试行）以及北京市房管局于1994年发布的《北京市城镇房屋修缮范围和标准》，其中对“小修”、“中修”、“大修”、“更新”、“改造”等概念进行了规定。有鉴于此，还需在物业服务合同中对于维修种类明确约定，从而避免产生纠纷。
4.专营业务单位的维修责任
根据《物业管理条例》规定，住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。具体维修责任划分如下：
（1）供水系统分两段，以入户水表为分界，水表之外由自来水公司维修，水表之内为业主自有部分，由业主维修。
（2）排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），归市政公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管，由物业公司维修；第三段是从楼内主立管分出后的部分，由业主维修。
（3）供电系统分为两段，以入户电表为分界，电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。
（4）供暖系统由供暖单位进行维修，如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修，若用户擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏，维修需交纳维修费。
（5）供气系统的维修由供气公司专业人员进行维修。相关专营公司为业主进行正常的检查是不收费用的，需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改供气管线必须由供气公司批准和施工，费用由业主自负。如果业主人为造成损害则由业主向供气公司承担全部维修费用和损失赔偿。
❿ 如何控制物业管理公司的日常维修费用
节能减排，还有优化各种设备设施，在原材料的采购环节控制成本，还有光节约是没有用的，要有收益，可以用多项经营填补这个，如：工程人员上门安装水龙头，收费10元，您可以奖励这个工程人员2元，让他们不至于贪污，如果发现贪污现象处罚条例要执行。用派工单那是老物业公司的做法了，现在大小区都是物业管理平台系统，直接短信到手机。还有就是多组织工程人员的业务培训，提高技能，做到损耗控制等等