① 土地开发成本
是指
房地产开发企业
开发土地(即建设场地)所发生的各种费用支出;
核算应注意的问题
房地产开发企业土地成本的核算过程是指企业将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目的总成本或单位成本的过程。对于开发规模小，周期短的企业，只要按前面所讲的成本内容进行核算，就能较容易解决问题。但对于企业进行规模较大、周期较长的成片土地开发而言，土地成本核算过程就不那么简单了，在成本核算过程中就应该注意以下三个问题：
② 土地开发成本的成本核算
企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。
为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
③ 土地开发成本如何评估
地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本，是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价，然后将两者相减即为土地开发成本。
运用成本法评估土地开发成本，是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成本。由于挂牌出让的宗地，其来源有农民集体土地和国有土地，国有土地又有原住宅用地和单位用地，这些宗地的土地开发成本的构成不同，所以土地开发成本可分为农民集体土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。
1、农民集体土地开发成本的计算
农民集体土地的开发成本主要是征地补偿费，应按国家及北京市有关法律、法规规定的征用农民集体土地的费用项目和标准进行计算：集体土地征地补偿费＝土地补偿费＋青苗补偿费＋地上物补偿费＋劳动力安置费＋超转人员安置费＋菜田基金＋耕地占用税等。
2、住宅用地开发成本的计算
住宅用地的开发成本主要是居民拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
住宅房屋拆迁补偿价格＝(基准地价×K＋基准备房价)×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价＋搬家补偿费
上式中，K为容积率修正系数。
3、单位用地开发成本的计算
单位用地的开发成本主要是单位拆迁补偿费用，应按北京市房屋拆迁法规的相关规定进行计算：
非住宅房屋拆迁补偿价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物重置成本＋停业损失补偿费＋搬家补偿费
上式中，K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。
由于以前的土地使用权出让主要采用协议出让方式，土地开发成本虽然有法律、法规对征地拆迁费用项目和标准作了规定，但在实际中的费用是通常土地取得者与原土地占有者讨价还价确定的，其之间的协商结果通常不公开，因此目前还没有比较成熟和准确的评估操作方法。
④ 土地成本是怎样计算的
计算公式：V＝σ×r×666.67平方米/亩
V－每亩土地的价值
σ－每平方米建筑面积的土地成本
r－容积率
V每亩土地的价值是经营性土地进行招拍挂时的最后成交价，是老板们作为决策的依据；
σ每平方米建筑面积的土地成本是项目运作成功的关键，是老板们的心理底价，它的取值是本公式的核心.
⑤ 房地产开发成本测算怎么算
1、土地成本
300×（9578.14÷2000/3）=4310.16万元
2、建安成本
建筑面积=9578.14×1.8=17240.65平方米
17240.65×2800÷10000=4827.38万元
3、设计费
17240.65×22÷10000=37.93万元
4、报建费
17240.65×100÷10000=172.41万元
5、销售费用
17240.65×7200×3%÷10000=372.40万元
房地产开发成本=土地成本+建安成本+设计费+报建费+销售费用
=4310.16+4827.38+37.93+172.41+372.40
=9720.28万元
9720.28×10000÷17240.65=5638元/平方米
合每平方米成本5638元。
⑥ 房地产开发拿地成本的计算是怎么算的
因为你拿的地不光是盖的房子那么大点地方，你盖的小区，道路，停车场，等等，都是你拿的地的钱，哪个开发商就盖一栋房子然后政府给你划一百平米的？出门都没地方踩了？
⑦ 开发商的土地成本怎么算
房地产成本的组成
1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
资料拓展
土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
（资料来源：网络：土地成本）
⑧ 土地整理成本怎样核算
一、土地开发支出划分和归集的原则
房地产开发企业开发的土地,按其用途可将它分为如下两种:一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地);另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品,其费用支出单独构成土地的开发成本;而后者则是企业的中间开发产品,其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目,它的核算的内容,与企业发生的土地开发支出并不完全对口,原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地,其费用可分清负担对象的,应直接计入有关房屋开发成本,在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集,待土地开发完成投入使用时,再按一定的标准(如房屋占地面积或房屋建筑面积等)将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分,则应将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总成本和单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户,计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
(一)土地开发成本核算对象的确定
为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核算对象:
1.对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为成本核算对象;
2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。
(二)土地开发成本项目的设置
企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不相同,有的只是进行场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几个成本项目:
(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费;
(2)前期工程费;
(3)基础设施费;
(4)开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置“配套设施费”成本项目,用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
三、土地开发成本的核算
企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本,对土地开发成本应按土地开发项目的类别,分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户,并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账,并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用,应先在“开发间接费用”账户进行核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费,应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
现举例说明土地开发成本的核算如下;
如某房地产开发企业在某月份内,共发生了下列有关土地开发支出:
301 351
商品性土地 自用土地
支付征地拆迁费
78 000元 72 000元
支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元
应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元
分配开发间接费 10 000元
合 计 133 000元 108 000元
则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作:
借;开发成本——商品性土地开发成本 78 000
开发成本——自用土地开发成本 72 000
贷;银行存款 150 000
用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作:
借:开发成本——商品性土地开发成本 20 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000
贷:银行存款 38 000
将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作:
借:开发成本——商品性土地开发成本 25 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000
贷;应付账款——应付工程款 43 000
分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时,应作:
借:开发成本——商品性土地开发成本 10 000
贷:开发间接费用 10 000
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
四、已完土地开发成本的结转
已完土地开发成本的结转,应根据已完成开发土地的用途,采用不同的成本结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地,在开发完成并经验收后,应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收,加上以前月份开发支出共1002 000元,应作如下分录入账:
借:开发产品——土地 1002 000
贷:开发成本——商品性土地开发成本 1002 000
为本企业房屋开发用的土地,应于开发完成把土地投入使用时,将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本,结转计入房屋开发成本的土地开发支出,可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目,然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用,均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出,包括前期工程费、基础设施费等, 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出,应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。
假如上述开发企业自用土地在开发完成后,加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周转房用、地1200平方米,则单方自用土地开发成本为 240元(648000元/1500+1200),应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元(240元×1500),结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元(240元×1200),在总分类核算上应作如下分录入账:
借:开发成本——房屋开发成本 648 000
贷:开发成本——自用土地开发成本 648 000
如果自用土地开发完成后,还不能确定房屋和配套设施等项目的用地,则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方,于自用土地投入使用时,再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方
⑨ 怎样用土地面积和地价来算出开发成本
土地面积×容积率=建筑面积
300×3.5=1050亩
土地单价×面积=总地价
500000×300=150000000元
总地价/建筑面积=楼面地价
150000000/（1050×666.66）=214.29元/平方米
这只是楼面地价，当然还要加上建筑费用及其他费用。
⑩ 土地取得成本与土地开发成本有何不同
土地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得土地的价格，比如120万/亩。土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：
1．通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。
2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。
3．通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。
土地开发成本－－指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、
通讯
及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
① 场地平整
② 勘察设计
③ 临时设施
④ 桩基工程
⑤ 土建安装
⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费
1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：
① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。
② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。
③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。
④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：
- 工作人员工资
- 工资附加费
- 办公费
- 差旅费
- 检验试验费
⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。
- 供热及换热站
- 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）
- 电梯
2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建
① 中小学校、幼儿园
② 健身设施或用房
③ 医院
④ 派出所
⑤ 环境卫生用房
⑥ 物业管理用房（保安监控室）
⑦ 居委会
⑧ 商店
⑨ 停车场（洗车场）
⑩ 其他服务设施
3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用）
① 道路 停车场 地面硬化 围墙
② 排水、排污管道
③ 供水管道、二次加压
④ 监控系统
⑤ 供电线路、路灯
⑥ 宽带及机房
⑦ 有线电视
⑧ 通讯线路
⑨ 供热管道及换热站
⑩ 园林、绿化
三、基础工程费
（主体工程基础费用）
四、城市基础设施配套费
1、渣土费
2、人防费
3、中学增建费
4、城市基础设施配套费
5、旧城改造费
6、公建地费
7、墙改费
8、便道占用费
9、环境保护监察费
10、城市绿化费
五、前后期费用
1、勘察设计费
2、监理费
3、招标费
4、质检费
5、测量、放线费
6、价格评估费
7、综合开发管理费
8、房屋所有权登记费
9、房屋所有权登记工本费
10、物业前期费
11、散装水泥限袋费
12、工程质量监督费
13、工程造价管理费
14、安全监督费
15、劳动定额测定费
16、外省承包工程管理费
17、施工图纸审查费
18、预算费
19、施工噪音管理费
20、专家评审费
六、预备费
1、热力补贴费
2、供暖
3、煤气集资
4、煤气施工
5、供电
6、供水外接
7、排污费
七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。
1、监察审计费
2、资质年审费
3、营业执照年审费
4、治安费
5、卫生费
6、行业管理部门培训费
7、城市交通集资费
8、报刊费
9、街道管理费
10、计划生育管理费
11、社会统筹
12、教育基金
八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。
九、不可预见费
十、销售、广告费
1、销售提成费用
2、广告费
3、销售营业税
十一、各种税费
国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。
十二、总投资额
十三、利润额