1. 在美国买房子要注意些什么
本文将基于华人地产网Huarenhouse对于在美买房置业的经验，作出详细解答。
引言：不少中国家长渐渐开始怀疑中国应试教育对孩子的影响，为了得到更好的教育体验，不少家长选择让孩子在中学阶段就出国留学，低龄化留学越来越成为一种趋势。美国，拥有极为出色的教育体系，自然而然受到了不少家长的青睐。
那么，美国的学区房怎么选？如何避免购买学区房后，发现自己的孩子无法入学的情况？那么美国的学区房里又有哪些“规则”需要遵循？
一、美国教育体系是什么样的？
公私立教育体系
公立教育体系：美国公立学校依靠政府的资助，拥有庞大的规模。美国联邦政府设有教育部，专门负责研究和制定教育政策，并起到咨询的作用。但具体的规划与制定都交给各州政府负责。因此，美国90%的学生选择就读于公立教育体系内的学校。
私立教育体系：私立学校由于不受政府扶持，基本不受政府的监管。只有较为专业的教育机构和PTA（Parent and Teacher Association）可以对学校政策施加影响。
美国教育体制
美国的教育体制分为学前教育、小学、中学及高等教育四个部分。
义务教育：包括中小学两个部分。义务教育是美国的公立教育体系中的重要组成，接受义务教育的学生一般都在公立学校上学，义务教育的费用由州政府承担，学生也不必缴纳课本费与学杂费。美国义务教育的覆盖范围很广，只要你持有美国绿卡就可以拥有义务教育。义务教育的学校也由学生家庭现居住房的学区决定。
美国的教育阶段与中国也有一定的差别，具体可以参考下表：
二、美国学区房政策
关于学区房首先需要有三点需要确认：
在美国，只有公立学校才属于学区管理的学区，私立学校入学与学区没有关系。
美国按学区入学只适用于中、小学义务教育阶段的学生，与报考大学没有直接联系，当然一所好的高中也可以帮助你进去更好的大学。学生需要凭着在校成绩及SAT/ACT分数（SAT/ACT类似美国的高考），自住申请大学。
美国学区必须以实际居住为准，而不是房屋的产权。你可以购房自住，也可以租别人闲置学区房等等。如果被查到不是该学区却在本学区上学的造假情况，将面临罚款，入狱拘留等处罚，甚至可以判处四年有期徒刑。
有了以上三点认识，下面我们来介绍购买美国学区房最重要的“划片入学”。
划片入学：
很多人对学区有错误的认识，认为只要在这个地区，就可以在这个城市的任何学校学习。实际上，学区的划分与行政区的划分没有直接联系，它可以细致到每一户，也可以跨行政区划分。划分后的学区就像一个特殊的政府，或许你也可以十分中国化地将他理解为“中国教育局”，但却是一个不属于行政划分的“教育局”。这个“教育局”不仅需要区内管理学校、还需要负责制定和征收地税。
举例：纽约有布朗、布鲁克林、曼哈顿、皇后、及李奇文五个行政区，但在这五个行政区中就有Fresh Meadows、Park Slope、White Plains等32个学区。
入学步骤：
第一步：选校
首先，你必须要有一个确定心仪的学校！你可以从学校网站了解学校所属学区、招生信息以及学校基本情况等。
然后，你需要了解当地对于学区的划分，选择心仪学校的学区。
最后，你才可以物色该学区的房产。
第二步：提出申请
每年规定时间，“教育局”就会发出选校开始的通知，通知我们到相应的网站提交申请。进入申请网页，选择你心仪的学校，只要在划分范围之内都可以选择。每个学生不止可以申请一所，最多可以申请十多所学校。
第三步 办理入学
如果申请成功，收到学校的offer就可以正式向学校确认入读，按照学校要求办理入学手续。
注：有些学校采取择优录取，这样的学校通常对于学区的要求不严格遵循“划片”原则，但是对于成绩要求很高。
很多人购买了优质的学区房后，都会被要求缴纳比其他地区更加高昂的房产税，那么这些房产税和学区又有什么关系呢？
三、美国的学区与房产税的关系是什么？
上文提及“教育局”会征收地产税。其实，在美国，缴纳房产税是每个人的义务，同时美国政府对于房产税的使用一直十分透明，也接受人民的监督。
人们缴纳的房产税主要用来建设学区，公共设施建设等。例如：支付学生餐费、校车费、教师工资，更换教学设施等。所以，一般房产税最高的地方，也是学区最好的地方。
例如美国最贵的学区——匹兹堡，平均一年要花费7000万美金，他们的小孩从学前教育一直到高中，都不需要支付学费。
因此，选择购买学区房，想为子女提供更好教育的家长都会认为这是物有所值，不会不舍得这一笔“教育投资”。
四、美国有什么优质学区值得推荐？
Niche.com在年初公布了2017年全美最佳学区排名，我们也一起来看看吧。
TOP1宾夕法尼亚州 Tredyffrin-Easttown
学术水平：A+ 师资力量：A+
学校资源及设施：A+ 学生文化多样性：B
安全卫生：A+ 饮食：A+
TOP2伊利诺伊州 Community High School District No 128
学术水平：A+ 师资力量：A+
学校资源及设施：A+ 学生文化多样性：B
安全卫生：A+ 饮食：A+
TOP3宾夕法尼亚州 Radnor Township
学术水平：A+ 师资力量：A+
学校资源及设施：A+ 学生文化多样性：B
安全卫生：A+ 饮食：A+
2. 哪位说说外国人在美国买房能贷款吗
很多中国买家对于美国买房的关注点之一就是美国当地的贷款条件和流程是怎样的。绝大部分贷款置业者并不是因为拿不出这笔资金，而是对美国超低的贷款利率所吸引，希望能借助资本优势，最大化发挥投资优势。根据最新数据，美国目前30年期的房贷基准利率为3.41%，而国内目前30年期房贷基准利率为6.55%。一般来讲，美国房贷利率会根据申请人的综合情况进行浮动，外国人在美国申请房贷利率会有所上浮，但比较国内的利率仍然低出不少。
那么，中国人如果要在美国贷款购房，流程是怎样的?需要做什么准备工作，如何才能顺利获得贷款呢?搜房小编整理了一下现有的信息，读完本文，您应该就能比较了解了。
首先让了解一下在美国申请房贷的流程，过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构--获取贷款机构预先资格--贷款机构审核申请人资质--房产评估--贷款机构放贷。具体分为以下7步:
(1)选择能为您提供贷款的放贷机构
(2)比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构
(3)获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格
(4)按放贷机构指示提供所有有关收入，身份和其它要求的信息进行审核
(5)抵押贷款公司进行房产评估以确定价值
(6)与抵押贷款职员成交贷款
(7)结算贷款成交一揽子费用机构
按照贷款申请的流程，我们来详细说明一下各个流程的具体操作方式:
一、外国人在美申请房贷的注意事项
在美国，按揭贷款发放的核心原则是抵押品价值足够，申请人有良好的信誉和持续的收入来源，与申请人的身份国籍本身没有直接关联性。目前，在美国绝大对数州，外国人(无美国绿卡)可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
二、美国房贷种类
美国房贷基准利率(数据统计于2013年4月18日)
如果符合贷款购房条件，那么您就可以考虑贷款类型了。美国常见的贷款期限是30年，您也可以根据您自身偿还能力，也可以选择5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美国的平均贷款利率在4-5%左右，贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
(1)浮动利率贷款(ARM)通常分为:3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4。132%，从第六年起浮动。
(2)固定利率贷款。常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。例如，2011年11月16日，在加州洛杉矶购买30万美元的房屋，首付40%，申请30年期固定贷款利率在4.799%-5.540%。
短期(3-5年内)来看，浮动利率贷款来看贷款利率较固定利率低0。5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。两种贷款类型均有其优势和劣势，买家可根据自己的资金状况进行。
三、外国人在美国申请房贷的条件
银行放贷条件
作为海外人士，在美国银行取得房贷的要求比较高，除非在该银行有相关的存款、投资或其它的活跃帐户往来，比如持有工作签证的人士有较长期的稳定金额的收支记录。作为永久居民，也就是绿卡持有人，也是需要在该银行建立相关的个人信用记录之后才能够申请得到买房贷款。不同银行的放贷政策与条件不一样。但只要符合要求，银行照样愿意放贷给综合资质较高的海外申请者包括中国人。
四、外国人如何接洽美国贷款机构
(1)贷款经纪人
美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人。贷款经纪人可以直接与买家协商费用，可以为您实现最低贷款利率和最少费用花费。所以对于不熟悉美国贷款购房事务的人，找个“靠谱”的贷款经纪人是个不错的选择。不过专业化的服务也会收取一定的费用，贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。
(2)商业银行
商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常具有竞争性，如果您在这些商业拥有支票账户或存款账户，还可以享受到贷款优惠。
(3)抵押贷款银行家
抵押贷款银行家可代表一家或多家银行为您提供贷款，不过此类贷款服务仅限于这些银行的客户。对于大多数中国投资者，咨询在国内有分支机构的美国的商业银行是主要的贷款途径。
在接洽美国抵押贷款放贷机构时，一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时，搞清楚适用于外国人的利率，资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。
五、如何获取银行批贷预先合格
一旦找到了最好的放贷机构，下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息，包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。
预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款，以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。
关于您的抵押贷款要求，一定要对放贷机构诚实，包括您计划如何使用房产。如果您不诚实，即使贷款通过了，放贷机构会坚持当时就付全款，或者他们通过法拍屋收走房产。
银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格:
(1)是否有稳定的收入来源(比如有份工作);
(2)过去两三年是否有份稳定的工作;
(3)目前的收入是否可靠;
(4)付款记录是否良好;
(5)长期借债是否不多，比如贷款买车;
(6)是否有一笔存款用于首期款的支付;
(7)是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。
六、如何协助银行完成贷款资格审核
一旦抵押贷款职员认可您的资格，下一步是审核。放贷机构需要审核:
(1)收入证明:雇主信或者公司营业执照
(2)存款证明:最近一个月银行月结单，需要看到头款部份
(3)身份证明:有效的入境签证与护照
(4)房屋购买合同
(5)房贷申请书
(6)资产证明:您的资产总额
(7)信用记录:您的信誉记录(或您本国的等同物)
只要他们通过这个程序，认为您有资格申请贷款，接下来贷款机构便会展开以下工作
审查您想要购买的房
审查房产产权状况
如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至最后放贷，每一个环节都需要非常仔细认真，但真正操作起来其实未必十分复杂，只要按照银行的要求提供充分、有效、真实的资料，在美国贷款买房也并不是一件非常难的事情。
3. ‘深度干货’——美国30年固定利率房贷是如何定价的
Chester@丘爷房谈
2015年12月，美联储将联邦基金目标利率从0-25基点（一个基点=0.01%）提升到25-50基点，从而正式开启了新一轮的美元升息周期。这次加息，距美联储上次将利率降到0%，已经过去了7年，距离上次加息，则已经过了9年。
对于自住房购买者和地产投资人来说，加息周期中最为关心的问题当然是： 买房贷款的Mortgage利率是不是也会随着美联储加息而逐步上涨，而上涨幅度和速度会怎样 。这就涉及到Mortgage市场利率的形成机制。
对于大部分银行贷款产品来说，美联储加息的影响是立竿见影的。因为美联储利率是整个市场资金成本的基石。美联储加息的效果，会马上反映到银行的资金成本（基石利率+金融机构风险溢价）中，银行又会把这个成本传导到贷款者头上。最为极端的例子是信用卡。由于信用卡是浮动利率，美联储的加息在下一个账单日就会反映到信用卡的新利率中。而其他产品，根据其条款利率是否固定或者浮动，也会在以后以存量或者增量形式陆续反映这种变化。
但是Mortgage的利率生成和传导机制却和普通金融产品不一样。
美国最为典型的房贷形式是30年固定利率贷款（30 YR FIXED），占整个房贷市场85%以上份额 。但这个30YR FIXED却是一种颇有美国特色的金融产品。在其他很多国家，比如 中国，尽管也有长达15-30年期限的房贷，但是利率大多是浮动的，每隔3个月或者半年会根据市场利率进行调整 。30年固定利率贷款对于买房者的好处是显而易见的：
• 承受性好 ：30年固定房贷的利率相比于别的贷款产品，一般较低（后面会解释原因）。而特别长的还款期也减少了每月的还款额
• 预期稳定 ：利率和还款现金流固定，不会出现还款额突然跳涨而断供的情况
• 有弹性 ：提前还款没有罚金
但是 对于银行来说，发放30年固定利率的贷款，却是一个天大的难题 。银行不光要对贷款人的还款能力和违约风险进行评估，还需要对市场未来30年的通货膨胀率率进行准确预测。如果固定利率显着低于未来的实际通胀，银行就会面临负利率和亏损。
预测通货膨胀这个活儿有多难呢？ 2010年美国通货膨胀率为0，但是往前推30年的1980年，美国通货膨胀率是15%！而今时今日，又有谁能够预测2047年的通货膨胀率呢？
这么说起来， 给30年固定贷款定价似乎是一项不可能任务 。那么它又怎么会成为美国房贷市场的主流呢？秘密就是： 银行们根本不用承担这个风险！他们找到了背锅侠——房利美和房地美。
Home Ownership（“自有住宅”）一直是美国梦和美国生活方式的核心要件之一，也是美国中产社会稳定的基础 。当年“两房”的创设，就是为了帮助更多的美国人实现这个梦。“两房”推进自有住宅的手段，并不是直接去建设廉租房或者经济适用房，而是创造一个更宽松的房贷市场。两房的主要功能，就是从各银行手里收购符合标准的30年房屋贷款，将它们打包成住房抵押债券（MBS），然后卖给二级市场投资人。所谓的MBS，就是以屋主们的房贷还款为现金流的债券。
而这个系统中 点石为金的一笔是：“两房”会为被打包的房贷提供担保，而这个担保几乎等价于美国政府担保 。也就是说： 两房债券的信用级别几乎可以与美国国债相比 ！之所以说是“几乎”，是因为“两房”的美国政府担保属于隐性。美国法律将两房定义为Government Sponsored Entity（GSE），可以说金融市场没有人知道这个词到底是什么意思，但是没有人怀疑政府会担保“两房”的债务履行。2008年以后美国财政部接管濒临破产的“两房”，更是明确了这种担保义务。
房贷MBS市场的另一个重要特点是： 两房对conforming（“符合要求”）的房贷是敞开收购的 。不管贷款人是张三李四，发贷银行是农村信用社还是花旗大摩，只要符合“两房”对于贷款的一些基本要求，比如FICO分数，LOAN TO VALUE比例，贷款额上限，两房都会敞开收购，然后打包成MBS资产包，在二级市场上拍卖。而二级市场投资人也根本不用去认识MBS背后的一个个贷款人，他们只要定期从两房收取债券付息就好了。
打个比方：各种不同地域，房型，贷款人，发贷银行的房贷，就像不同毛色、胖瘦的生猪。只要符合两房的最低标准，两房就会把它们收购进来，做成香肠，在运到超市去出售。 而最终消费者根本不知道，也不在乎猪长的什么样子，他们只要认准“两房”牌子的香肠就好了 。
典型的房利美MBS债券，如同食品配料表一样，标明了其中包含的各种房贷信息。但是一般来说， 二级市场投资人由于有GSE担保，并不会去关心这些“配料”。
这样一来，银行根本不需要担心30年以后的通胀率如何。他们发放的房贷，只需要在自己账上呆几个星期，就可以转售给“两房”，资金可以回笼，继续发放新贷款。而两房对新贷款的收购价格，则是根据近期类似贷款MBS的拍卖情况来定的（房贷收购价=MBS定价-两房利润）。而两房MBS债券的价格，又是类比（稍高）于美国长期国债的。
所以 住房贷款市场，其基石利率并不是联邦基金利率，而是美国长期国债利率 。 长期国债利率，又取决于市场的长期通胀预期 。美联储只能通过公开市场操作影响短期利率，却无法决定市场的通胀预期。而由于“两房”的介入和担保，房贷利率的传导机制和普通个人消费和商业贷款也不同。国家担保抹平了市场波动和不同购房贷款人之间的各种差异，形成了 稳定而廉价的贷款成本预期 。
4. 什么是房贷
房贷就是房屋抵押贷款，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同。
拓展资料：
现在的年轻人都需要购买房子用来居住，但是自己的工资不可能一下子全部用来缴纳房子的全款，所以就出现了房贷，房贷的出现，解决了很多人使用钱款的问题，因为现在的房子已经成为了一种刚需，不再像以前那样了，农村家里盖几个房子，就能结婚，现在都是要有楼房，才能结婚的，这也不是势力的现象，而是社会的普遍现象。
办理房地产抵押登记和公证，银行最后在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
房贷也不是所有人的，都可以去申请的，因为银行给你放款，让你来买房子，也是看重你的经济实力，你的能力，以后你是有能力还款给银行的，银行才会将钱款放心的贷款给你，所以银行会考察你的银行流水，一般情况下，是最近半年内的银行流水，有了足够的流水单子，才能将钱款放心的贷给你。
还需要查询你的个人征信，可以在网上自己申请，也可以去银行提交申请，自己申请的话，可以通过搜索“中国人民银行征信系统”，然后打开网站后，进行查询即可，查询到你的征信没有问题后，也是可以贷款给你的，否则将不会贷款给你，因为个人的征信代表着我们的经济实力，看看我们是不是有其他方面的经济纠纷，如果没有问题，银行也是比较放心的。
总的来说，银行贷款不是那么容易申请的，申请失败还会影响征信记录。为了获得更低的融资成本，方便快捷的办理大额银行贷款，一般都会去找专业机构。
5. 次贷危机的背景,原因,过程,影响,评价及走向
本次次贷危机的风险传导机制和走向预期分析
进入21世纪，美国经济就出现了许多不和谐现象。当人们远没有在安然事件中得以深刻总结时，2007年3月美国新世纪金融公司濒临破产的宣告拉开了次贷危机的序幕，美国房屋市场泡沫的破灭使金融市场中次级债问题正式浮出水面。应该说，造成次贷危机的大环境、大背景是2000年以来美国持续推行宽松的货币政策导致的全球流动性过剩及相应的资产价格泡沫。在此背景下，资金充沛并伴随房价不断上涨，银行开始向资信程度低、还债能力差的客户也扩大贷款，只是利率较正常水平高，这样贷款人赚了房屋升值，银行赚了利润。在此过程中，金融创新产品降低了次级贷款业务的门槛并成倍放大了次贷相关的资金来源，放贷机构为扩大场份额也采取了部分违规行为，使得次贷规模和房价泡沫不断积聚。
2004年下半年开始，美国联邦基准利率从1％逐步上升到2006年中的5.25％，房贷成本也逐步提升且累计效应显现，同时房贷2年优惠期之后的利率重置集中释放。伴随房地产价格下跌，贷款人违约比例急剧上升，放贷机构亏损严重，成为次贷危机爆发的直接导火索。
更为严重的是，各个市场风险的关联性和风险的传导性使金融市场和整体经济陷入动荡。由于较激进的金融创新和金融衍生工具的使用，抵押贷款的借款人、放贷银行、投资银行、保险公司、对冲基金等金融中介以及二级市场上的次级债券投资人被捆绑在一条脆弱的金融链条上，当任何一个环节出现问题，风险和危机就迅速传播到上下游的其他环节。美国房地产市场、信贷市场、债券市场、股票市场以及美国经济本身因透支式增长所积聚的问题在房价下跌、违约率上升的系统风险中相互传染并集体释放，造成了本次次贷危机巨大的冲击波并辐射到全球其他经济体。
展望次贷危机的发展，银河证券左小蕾“全球主流媒体严重低估次级债危机的影响”的观点值得重视。危机和衰弱的美国经济一定时期内形成恶性共振，在经济和房地产市场未能有效企稳之前，金融体系随时可能面临新一轮的亏损和减值准备以及随之而来的收缩，这将最终传导到实体经济领域，逐步影响到每个家庭和个人并导致整体消费的萎缩，进而影响经济的复苏。全球的投融资行为、信贷行为、收购兼并、贸易往来、金融创新等活动都将受到极大抑制，负面影响不容小视。
各种危机对期货市场的波及程度越来越深，影响越来越大
由于金融创新和金融深化，各种危机的影响都将在高风险的期货市场得到体现。回顾1997年的亚洲金融风暴，索罗斯的对冲基金利用东南亚国家脆弱的外汇体系和高比例外债大肆做空汇率期货，成为引发危机的导火索，汇市、股市、银行体系、证券、期货市场相互影响，恶性循环，造成整个经济的动荡和衰退。
此次次贷危机依然对期货市场产生了一定的影响。凯雷资本和贝尔斯登两公司都因次贷危机的冲击出现巨额亏损并出现流动性短缺而面临被收购的窘境。由于两公司之前都在农产品、金属等期货上持有大量多头仓位，危机的爆发使得他们不得不不计成本地卖出以清空持仓，造成期货市场猛烈的下跌。大豆、豆粕、豆油、玉米、铜、黄金、原油等期货品种无一幸免，国内期货市场措手不及，连续跌停造成了巨大的市场风险。
期货市场原本是企业稳健经营、对冲风险的场所，但市场的风险结构和形成方式正在发生根本的变化，如果我们认识不到这一点，就有可能把期货市场风险集中这一表面现象盲目引申，对中国期货市场发展产生负面影响。随着国际资源紧张和科学技术的改进，类似大豆这样的传统的农产品可以因高价石油而演变为工业品，宏观经济变化对各种商品价格趋势的影响更加错综复杂，对期货市场的冲击会更大，也对监管部门、交易所、期货公司的监管体系提出了更高的要求。
建立期货公司注册资本金的快速补足机制和资金补足的快速决策机制
这次次贷风暴给很多大规模的金融机构都带来了巨额损失以至于不得不相应地对资本金进行补充。美国最大的银行花旗银行1月15日宣布，继续在第四季度冲销181亿美元坏账，因为该行在2007年第四季度面临成立196年以来最大的单季亏损98.3亿美元。为应对公司资本金方面的压力，除已引入中东主权资本外，还将继续引入其他投资者以弥补资本金方面的压力。受次级债危机影响，英国诺森洛克银行去年9月份曾发生大规模挤兑，为此英国央行向其注入250亿英镑的贷款以缓解该行因流动性问题而破产的危机及金融业的连锁反应。瑞士银行2007年第三季度亏损后进行100亿美元的次贷减值拨备导致资本充足率下降，因此该行不得不分别发行110亿美元和20亿瑞士法郎的可转换债券。可见，满足“巴塞尔协议”框架下的净资本管理要求是金融机构控制风险、维护投资者权益的必需。否则，资本金或流动性短缺的结果就是类似贝尔斯登的结局甚至更糟。
目前为止，在以净资本为核心的风险监管指标体系下，期货公司所遇到的问题通常是在我国期货行业爆发式发展期，资本金难以匹配保证金增长的瓶颈问题，但是在风暴环境下资金短缺的情况还没遇到过。国际金融界有“太大而不能倒”的潜规则，因为大的金融机构的破产倒闭对经济带来的负面连锁效应太大，这也是政府组织注资、救市的根本原因，也对资金快速补足提出了很高的要求。
随着新品种尤其是金融衍生品期货的不断上市，可能的“震源”增多，危机的影响更大。当因为市场或风控管理等各种原因带来客户暴仓累及期货公司的时候，都需要高效率地进行资金补足决策和款项到位。因此，监管部门在提高期货公司股东单位认识的同时，建立期货公司注册资本金的快速补足机制和资金补足的快速决策机制是十分必要的。
关于市场监管
酿成本次次贷危机的原因之一是市场监管力度不够，既表现在对热贷过程中部分违规行为的忽视，也体现出对危机发展恶化的前瞻性不足。对于美国这样法律法规体系健全、市场经济运作成熟的国家而言尚且如此，那对我们而言需要解决的问题则自然更多。
首先，危机产生后基本表现出同时或渐次在不同市场爆发。这是经济体系高度关联性和危机传导机制造成的必然结果，银行、房地产、证券市场、债券市场、信贷市场、保险市场、外汇市场和实体经济部门的危机和问题会此起彼伏并形成共振效应。目前我国金融业分业经营，实行人行、银监会、证监会、保监会“一行三会”的监管模式。遇到大的危机，风暴可能在不同市场同时并发，也可能部分市场尚未被传递还保持表面平静但破坏力在后续表现，这就需要不同监管部门间统一协调、快速反应。前期国家已提出“一行三会”联合发改委、商务部的大金融监管思路，银、证、保三会已成立的金融监管联席会议机制加强了三个部门之间的监管协作，希望各部门间避免条块分割形成整体政策措施的协同效应。
政府部门对监管的理念也很重要。最近证监会在就期货市场法制建设问题的表态中指出，“中国特色期货市场法规体系初步形成”。确实，中国的改革和发展还任重道远，像证券市场这样新兴加转轨的特征客观存在，但这更需要充满信心和肩负责任的政策制定者，更需要法律监管体系的严肃性、“三公”性、整体性和一致性。
次贷危机尽管还没有结束，但它的爆发已成为过去时，下一次危机是经济周期波动的必然。这次危机的根源是美国网络经济泡沫和“9·11事件”后宽松货币政策造成的流动性泛滥，而为挽救次贷造成的经济衰退，美国和西方国家持续大规模向金融体系注入数千亿美元资金，美联储连续大幅降低利率。毫无疑问，这必将导致新一轮更大规模的流动性过剩和新的各种问题。
10年前的亚洲金融风暴我们基本没有受到冲击，但本次次贷危机的负面效果已不能小视。下一个10年，我国经济总量扩张，证券市值大涨，资本项目应该已经开放，汇率、利率的市场化进程将初显成效，驾驭经济、防范风险的任务更加艰巨。如何对金融产品和金融制度进行创新，如何在期货行业提高监管水平和控制风险，都是关系市场稳定和国家安全的重大课题。
6. 在美国买房，除了还房贷之外，还有哪些隐性成本
你要每年交房地产税，买保险
各种煤电水气垃圾的费用
电话费用，懒人还要找园丁整理花园，房屋的维修
这全是钱啊。。。。。。