A. 商品房估价中成本法、市场法、收益法的差别
你好,我是房地产估价师.就你这个问题我说下自己的看法:
1、市场法：在所有的评估方法中，市场法是最常用，也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些（3个以上）的可比案例，将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合，最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量较大，而且对于成交不多的房地产，就很难使用市场法。
2、收益法：收益法更注重房地产的盈利能力，认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。
3、成本法：成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。
如果是评估商品房（住宅），那么市场法应当是首选的方法。如果是评估商品房（营业），那么收益法应当是首选的方法。
还有什么问题，我们可以一起探讨，我的QQ：22767976
B. 如何运用成本法进行建筑物，地的分估
对的，是这个。估价技术路线就是明确了估价对象、估价目的、估价时点后，应该怎么着手来做，具体作业的技术思路就是技术路线。
如：
非住宅营业性用房比较法估价技术路线：
1. 确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。
2. 搜集可比实例。按照比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。
3. 测算评估价格。按照比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。
非住宅非营业用房成本法估价技术路线：
1. 成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。
2. 成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：
拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧＝土地重新取得价格＋扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。
3. 参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、比较法等确定。
C. 成本法是什么
成本法(Cost method) :是指长期股权投资按投资的实际成本计价的方法。该方法要求当企业增加对外长期投资时才增加长期股权投资的账面价值。
当投资公司能够对被投资公司实施控制时采用的长期股权投资会计处理方法，即投资公司的长期股权投资账户，按原始取得成本入账后，始终保持原资金额，不随被投资公司的营业结果发生增减变动的一种会计处理方法。成本法房地产估价方法之一，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法的会计处理方法：
（1）投资公司购入股份时，借记长期股权投资，贷记银行存款等，此时被投资公司无需作会计分录。
（2）投资公司收到股利，借记银行存款，贷记投资收益。
（3）当被投资企业用投资企业购售前的分配利润或盈余公积金支付一部分股利时，以及发放清算股利时，这些应作为投资成本的部分偿还，借记银行存款或投资收益，贷记长期股权投资。
（4）当股权投资发生永久性跌价时，应借记长期股权投资跌价损失，贷记长期股权投资。
成本法的会计处理比较简单，但投资公司无法在账面上反映其在被投资公司股东权益中所占份额，因此成本法只适用于投资公司在被投资公司权益中所占份额不足以适用对被投资公司经营决策、理账决策等施加重大影响的情况，且被投资公司非上市公司；若被投资公司为上市公司，则根据谨慎原则，应采用成本与市价孰低法重新确定投资的账面价值和投资收益。
D. 房地产估价里面的成本法算销售税费怎么算的
我公司刚入行的员工也提出过这个问题。
这里关键是要理解：重置成本的含义，
因为（1300+78+45.20+137.8)*5.65%中的（1300+78+45.20+137.8)并不是重置成本，
重置成本=（1300+78+45.20+137.8)+销售税费
由依题意：销售中需支付的营业税等费率为重置成本的5.65%
所以计算过程应该是：销售税费=【（1300+78+45.20+137.8)+销售税费】x5.55%
上式计算式子整理后就成为：销售税费=（1300+78+45.20+137.8)x5.55%/（1-5.65%）
所以 图片中得公式是对的。
希望对你有所帮助，祝你学习进步！
E. 房地产估价中比较法、收益法、成本法、假设开发法的区别
摘要 常见的拆迁评估的方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法四种。市场法又叫市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为评估。成本法又称成本估价法、原价法，是将房地产价格的各个组成部分逐项合成，最后加总的方法。主要适用于新近开发建造、计划开发建造或者假设重新开发建造的房地产的价值评估。收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后进行累加，以此估算被拆迁房的客观合理价格或价值的方法。假设开发法指预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算被拆迁房屋的客观合理价格或价值的方法
F. 用“重置成本法”计算套房的公式是
1，房地产中，重置成本法的计算公式： 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。
2，在评估时，常用成新率来综合反映各种贬值因素，成新率的计算公式为：
成新率=1-（实体性贬值＋功能性贬值＋经济性贬值）/重置成本。
G. 用成本法对房地产作出估价：具体如下
一、土地价格
土地价格=13340×200=266.8万元
二、建筑物重置成本的求取
假设投资建设期为1年，投资利息取一年贷款利率6%，建设期费用各项均匀投入（评估结果保留两位小数）。
1、建造直接成本=700×（6000+2000+1500+2500）=840.00万元
2、建造间接成本=840×20%=168.00万元
3、投资利息=（840+168）×（（（1+6%）^0.5）-1）=29.78万元。
4、开发利润（建造利润）=840×13%=109.20万元
建筑物重置价格=1+2+3+4=1146.98万元
三、房地产重置成本=建筑物重置价格+土地价格=1146.98+266.80=1413.78万元
四、折旧情况
成新率=（1-3%×25）=25%
五、房地产估价金额
房地产估价金额=重置价格*成新率=1413.78×25%=353.45万元。
正常情况下需要考虑投资利息，条件没有给，但是要考虑的，如果不需考虑，可以不用计算投资利息部分，计算方法上同。
H. 房地产估价-成本法
建筑物的重新构建价格=建安工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润建筑物折旧：用直线法计算的年折旧额=（建筑物的重新构建价格-建筑物的净残值）/建筑物的经济寿命
I. 成本法评估
是下面这个计算思路么？
1、基本思路
成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
利用成本法评估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。
2、适用范围
成本法一般适用新开土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。
3、土地评估的成本法操作步骤
公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
（1）计算土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：
①、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
②、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。
（2）计算土地开发费用
土地土开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
①、“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。
②、公共事业建设配套费用。
③、小区开发配套费。
（3）计算投资利息
在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，计息应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
（4）计算投资利润
利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。
（5）土地增值收益确定
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。增加的收益，应归土地所有者所有。
根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。土地增值收益率通常为10％－25％
4、新建房地产评估的成本法操作步骤
公式：新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
（1）、土地取得费用
土地取得费用包括：土地使用权出让金或地价款、征地和房屋拆迁安置和补偿费用以及土地取得的手续费及税金
（2）、开发成本
① 勘察设计和前期工程费。包括：临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费。
② 基础设施建设费。包括：由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境、卫生、照明等建设费用。
③ 房屋建筑安装工程费。包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费，质量监督费，竣工图费，三材差价，定额调整系数、建材发展基金等。
④ 公共配套设施建设费。
⑤ 开发过程中的税费及其他间接费用。
（3）、开发利润：以土地取得费和开发费用之和作为利润计算的基数。利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来确定。
（4）、管理费用：管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等。
（5）、投资利息：以土地取得费和开发成本之和作为计算利息的基数。
（6）、销售税费：包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费。
J. 成本法和权益法通俗解释
成本法(Cost method) :是指长期股权投资按投资的实际成本计价的方法。该方法要求当企业增加对外长期投资时才增加长期股权投资的账面价值。
权益法(Equity method): 是指长期股权投资按投资企业在被投资企业权益资本中所占比例计价的方法。长期股权投资采用权益法时，除增加、减少因股权影响长期股权投资而引起的账面价值的增减变动外，被投资企业发生利润或亏损，相应要增加或减少投资企业长期股权投资的账面价值。
成本法房地产估价方法之一，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
根据这一方法，投资企业要按照其在被投资企业拥有的权益比例和被投资企业净资产的变化来调整“长期股权投资”账户的账面价值。使用这种方法时，投资企业应将被投资企业每年获得的净损益按投资权益比例列为自身的投资损益，并表示为投资的增减。
如果收到被投资企业发放的股利（不包括股票股利，下同），投资企业要冲减投资账户的账面价值。